4 варианта развития кризиса от профессора Стерника
Один из наиболее авторитетных в России аналитиков в сфере недвижимости, профессор РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадий Стерник сегодня на конференции в рамках выставки «Жилищный проект» обнародовал свой прогноз развития ситуации на жилищном рынке Москвы в течение ближайшего года. В своем выступлении он признал, что прежние оценки, данные им в начале октября, а также докризисные предположения о развитии рынка недвижимости сейчас пришлось серьезно скорректировать. «1 октября я выступал здесь, в Петербурге, и говорил, что цены на рынке недвижимости будут стабилизироваться. Но уже в середине октября, видя развитие ситуации, я опубликовал в СМИ 4 разных варианта развития событий. Теперь и этот прогноз нуждается в коррекции», - сообщил он.
Предваряя свой прогноз, эксперт отметил, что еще в IV квартале 2007 г. и весной 2008 г. были заметны предвестники кризиса – замедление роста объемов ввода жилья. В 2006 г. по России было введено 50 млн. кв. м, в 2007 г. – 60 млн. кв. м, в 2008 г. ожидали ввода 66 млн. кв. м. Однако в I квартале Москва показала минус 50% от ожидаемого ввода, Московская область – минус 7%. По результатам III квартала 2008 г. введено 35,2 млн. кв. м – то есть прироста по сравнению с 2007 г. почти нет. Снижение объемов ввода по Москве осталось на уровне минус 50%, в Петербурге ввод уменьшился лишь на 4%. В ряде регионов минусовые показатели ввода оказались почти равны московским – так, Самара показала минус 33% от ожидаемого. Но большинство регионов все же показывают увеличение ввода по сравнению с 2007 г.
При этом уже в I-II квартале стало очевидным снижение ликвидности банковской системы, замедление роста доходов населения. Уже тогда спрос на новостройки резко снизился. По мнению Г.Стерника, это было вызвано тем, что «население почувствовало, что строительные компании могут не сдать начатые объекты», тем более что уже тогда иностранные банки перестали выдавать российским компаниям кредиты. Соответственно, число новых проектов начало уменьшаться.
Ситуацию усугубил отток капиталов из России. Если в 2006-2007 гг. приток иностранных капиталов в Россию составлял 42 и 82 млрд. долларов соответственно, то 2008 г. показал чередование оттока и притока крупных сумм – плюс-минус 20-30 млрд. долларов. Отчасти это было вызвано сложной внешнеполитической обстановкой с связи с южноосетинским конфликтом. Но затем, в октябре, отток за месяц составил сразу 50 млрд. долларов.
«В Москве раньше, чем в других регионах, осознали серьезность ситуации. О кризисе заговорили еще в сентябре, и уже тогда в столице началась паника, хотя с ценами вроде бы еще ничего не происходило. Напротив, в Петербурге еще в начале октября обстановка была спокойная, на Петербургском жилищном форуме звучали прогнозы о том, что кризис рынку недвижимости угрожает мало. Сегодня, я вижу, и у вас тоже поняли, каково положение дел на самом деле», - заметил профессор.
Суть предложенных им в октябре 4 вариантов развития событий заключается в следующем. Первый сценарий – консервативный – основан на докризисных исследованиях, сделанных более года назад, и предполагает мягкий переход к стабилизации цен, по аналогии с ситуацией «выхода цен на плато» в 2007 г., после ажиотажного роста 2006 г. Вероятностная оценка этого варианта в октябре, по мнению эксперта, равнялась нулю – то есть развитие по этому пути было практически нереально.
Второй вариант Г. Стерник назвал «умеренно-пессимистичным». По нему, ситуация будет развиваться по аналогии с движением рынка в 2004-2005 гг., когда, после бурного роста 2003 г., начался спад, отток капитала из России составил 17 млрд. долларов за I полугодие 2005 г., банковский кризис, небольшой спад цен на жилье в среднем на 5% и дальнейшая длительная остановка цен до конца 2005 г. «До конца ноября я думал, что так все и будет. Разорение отдельных девелоперов, поглощение некоторых активов – все один в один напоминало этот сценарий, - отметил Г.Стерник. – Я думал, что при эффективных и слаженных действиях власти, элиты и бизнеса мы сумеем не допустить худшего, чем в 2004 г., развития событий». Вероятностная оценка этого пути в октябре равнялась 75% от единицы – то есть эксперт предполагал его наиболее вероятным.
Третий вариант эксперт называет «кризисным». Он предполагает движение по сценарию не 2004 г., а 1998. «Это значит, что, несмотря на меры, предпринимаемые властью, финансовый кризис перетекает в общеэкономический. Идет сокращение рабочих мест, производства, доходов населения, платежеспособного спроса. Разорение бизнесов становится не отдельными случаями, а частым явлением. В этом случае Москву ждет спад цен на жилье за 2009 г. на 40-50%. Некоторое восстановление, возможно, начнется в 2010 г., но оно не приведет цены обратно к докризисному уровню», - считает эксперт. Вероятность этого варианта в октябре он считал небольшой – 20%.
И четвертый, катастрофичный сценарий может иметь место, по мнению Г.Стерника, в том случае, если мировая финансовая система, основанная на долларе, полностью разрушится, межстрановая торговля перейдет на бартер, уничтожатся все основы нынешней макроэкономики. Для восстановления в этом случае понадобятся десятилетия. Вероятностная оценка этого прогноза не превышала 5%.
«Что же произошло дальше? За два прошедших месяца, несмотря на усиление кризиса в США доллар укрепился, а ноябрьский саммит глав ведущих мировых держав показал, что крах мировой экономической системы откладывается. Америка, скорее всего, выйдет из депрессии через 2-3 года. Соответственно, 4-й сценарий можно отбросить как невероятный, - объяснил Г.Стерник. – То же касается и 1-го варианта – ясно, что так развиваться события не будут. А вот вероятность 2 и 3-го сценариев претерпела вероятностные изменения». По мнению эксперта, рынок показывает развитие по 3-му, а не по 2-му варианту, который ранее считался наиболее реальным. Прежде всего, об этом говорит 3-кратное падение цены на нефть, при том, что на скорую ее обратную коррекцию почти никто из экспертов особых надежд не возлагает. Правительство России скорректировало свои прогнозы с 100-110 до 50-60 долларов за баррель, но уже сейчас цена опустилась почти до 40 долларов. «Для России это ключевой фактор. И хотя власти, вероятно, свои социальные программы реализуют, у бизнеса оснований для оптимизма нет. Правительственные программы поддержат только бюджетников, но не основной контингент покупателей жилья. Меры по снижению налогового бремени на предприятия могут смягчить, но не предотвратить общее падение доходов граждан», - полагает Г.Стерник. По его данным, только в Москве фонд зарплаты на 2009 г. прогнозируется с уменьшением на 220 млрд. рублей. И на 2010-2011 гг. ожидается его дальнейшее сокращение.
Кроме того, в условиях дедолларизации рынка недвижимости, рост курса доллара приведет к серьезным последствиям, аналогичным тем, которые обрушились на рынок в 1998-99 гг. «Эльвира Набиуллина на днях сказала, что в первую очередь кризис ударит по инвестициям в основной капитал предприятий – у госкомпаний они упадут на 30%, у частных компаний могут дойти до нуля. Поэтому, я думаю, что доходность строительных и девелоперских компаний сильно снизится. Поубавится и их агрессивность в регионах», - прогнозирует эксперт.
Таким образом, по мнению аналитика, вероятность развития событий по 3-му сценарию, напоминающему 1998 г., сегодня равна 60%. Правда, рублевые цены, полагает Г.Стерник, снизятся гораздо меньше, чем долларовые, из-за инфляции и укрепления курса доллара. Но при этом рынок недвижимости снова станет долларовым. Восстановление цен, считает эксперт, начнется в 2010 г., но будет идти медленно и не достигнет докризисного уровня.
Елена Зеликова
Государство в лице руководителя Росстроя Сергея Круглика наконец-то призналось, за счет чего оно намерено реанимировать строительную отрасль и приблизить россиян к мечте о собственной квартире. Этому должен способствовать «серьезный уровень государственной финансовой поддержки». Однако помощь придет не сразу, не всем и в разных объемах.Всем сестрам по серьгам
Оптимистические ожидания чиновников связаны главным образом с реализацией программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Как заметил во время состоявшегося на минувшей неделе в Петербурге Первого съезда строителей Северо-Запада Сергей Круглик, данная программа – это «система мер, которая должна переориентировать все усилия государства, общества, каждого человека на решение этой задачи». Кое-что со своей стороны государство уже сделало, например, сформировало в прошлом году законодательную базу из 25 законов, плюс еще один закон о концессиях, который вышел в августе текущего года. Теперь, по словам главы Росстроя, дело за выработкой соответствующих нормативных актов для претворения «жилищных» законов в жизнь – всего таких актов должно быть 214.
Но главное в этом вопросе, конечно же, деньги, и, пожалуй, впервые государство решилось залезть в свои закрома. Впрочем, это неудивительно, ибо Президент РФ Владимир Путин назвал жилищное строительство наряду с образованием, здравоохранением и сельским хозяйством приоритетным национальным проектом. «На этих вещах необходимо сосредоточить и финансовые, и административные ресурсы», – подчеркнул недавно президент страны.
По словам Сергея Круглика, в федеральном бюджете 2006 года на обеспечение жильем определенных категорий граждан (бюджетников, военнослужащих, чернобыльцев и т.д.) предусмотрено не 200 млн рублей, как раньше, а 3 млрд 200 млн рублей. «С одной стороны, это поддержка спроса на реализацию государственных полномочий перед теми гражданами, перед которыми несет ответственность именно федеральный бюджет, – пояснил руководитель Росстроя. – С другой стороны, это оказание помощи рынку в формировании предложения. Мы постараемся сформировать экономическую заинтересованность всех участников этого вопроса».
Кроме того, в федеральном бюджете следующего года заложены средства на развитие системы ипотечного жилищного кредитования и на помощь в инженерной подготовке новых территорий под застройку.
Надо активно работать
Тем не менее строители, одобряя предстоящие бюджетные вливания в отрасль, считают, что государство слишком поторопилось с принятием пакета «жилищных» законов, вследствие чего некоторые из них, в частности закон о долевом строительстве, способны принести рынку больше вреда, нежели пользы. Жилищный пакет, как сказал вице-президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Юрий Кожуховский, «свалился как снег на голову». На это г-н Круглик ответил, что законы разрабатывались и принимались не спонтанно, а очень долго, например, над Жилищным кодексом трудились почти 10 лет. А чтобы на голову строителей таким же образом не свалились нормативные акты и техрегламенты, им (строителям), по мнению Круглика, нужно принимать самое активное участие в их разработке. В отношении поправок к закону о дольщиках глава Росстроя намекнул, что эта тема должна быть закрыта уже осенью, правда, он не уточнил, в каком виде.
Между тем думается, что за счет одних только средств федерального бюджета (пока еще, кстати, виртуальных) и законодательства нынешних проблем строительной отрасли полноценно не решить. Во-первых, средств недостаточно. Возможно, поэтому, как сообщил Юрий Кожуховский, предложения Ассоциации «по привлечению в инвестиционно-строительный комплекс части средств стабилизационного фонда, пенсионного фонда, фондов страховых организаций направлены на рассмотрение в Правительство России и администрацию Президента РФ». Во-вторых, жилищное законодательство, как говорят сами федеральные чиновники, необходимо корректировать, шлифовать. В-третьих, российские реалии таковы, что по пути в регионы федеральные бюджетные средства могут усохнуть, к тому же в субъекты Федерации они поступят лишь в следующем году. Но и на местах еще только предстоит наладить работу с тем, чтобы грамотно, эффективно распорядиться деньгами… Одним словом, как правильно заметил один из участников съезда, проблемы если и не решили, то хотя бы наметили пути их решения. Еще лучше к настоящему моменту подходят слова великого русского полководца Александра Суворова: «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги, а по ним ходить». Пока власть перешла лишь один, пусть и самый глубокий, овраг. Впереди новые препятствия, и надо активно готовиться к их преодолению.
Андрей Теплоухов
Роспотребнадзор, как стало известно на днях, способен «поставить крест» на схеме долевого участия в строительстве жилья.Само ведомство явилось на свет в марте 2004 года, тогда же ему передали функции по контролю и надзору в сфере защиты прав потребителей упраздняемого в тот момент Министерства по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства (МАП). По словам знатоков чиновничьей жизнедеятельности, служба имеет широкие полномочия, в том числе и полномочия официально разъяснять вопросы применения законов и иных правовых актов РФ, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей. Таким образом, разъяснения федеральной службы совсем скоро, вероятно, появятся в СМИ и в правовых базах, как в свое время неоднократно происходило с разъяснениями МАП.
Доказывать не обязаны
Как заявили в Роспотребнадзоре, распространенное по регионам письмо – не более чем «систематизированная информация в связи с появлением закона о долевом строительстве». «Мы расставляем акценты, предлагаем наше видение этой проблемы, – заметил начальник отдела защиты прав потребителей Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Олег Прусаков. – Это письмо адресовано нашим территориальным управлениям и никому больше. И мы не обязаны никому доказывать необходимость появления этого письма, это наш внутренний документ для того, чтобы была единообразная практика, единообразное видение всех тех процессов, которые так или иначе складываются в этой сфере».
А процессы, важно отметить, складываются «в этой сфере» не так уж и плохо, если не считать факта появления закона о долевом строительстве (ФЗ №214). В частности, в Санкт-Петербурге за последние годы количество нарушений по «долевке» снизилось на порядок и, по некоторым оценкам, их число в 5 раз меньше, чем, скажем, в банковской сфере. Тем не менее в Роспотребнадзоре считают, что «значительное число обращений граждан…» требует вмешательства чиновников – в смысле требует достойно защитить права потребителей.
Нетрудно догадаться, что чиновники предлагают применять к отношениям между застройщиками и дольщиками закон «О защите прав потребителей», поскольку договоры между двумя названными субъектами представляются чиновникам «гражданско-правовыми договорами строительного подряда». Соответственно, за допущенные нарушения, например, срыв сроков строительства, предусмотрено и наказание: «Назначить исполнителю новый срок, потребовать уменьшения цены за выполнение работы, отказаться от исполнения договора о выполнения работы». А можно за то же самое «потребовать полного возмещения убытков». Кроме того, за каждый день просрочки определяется неустойка «в размере 3 процентов цены выполнения работы».
Чем это может обернуться для инвестиционно-строительного рынка, объяснять не надо. Как сказал нам один из застройщиков, это «нож в спину долевого строительства» и в этом случае «на долевке можно будет окончательно поставить крест».
Двуглавые реформы
Эксперты Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» называют вывод Роспотребнадзора о наименовании взаимоотношений застройщиков с дольщиками строительным подрядом ошибочным. «Закон №214 определил правила для отношений, уже имеющих свою собственную правовую природу, отличную от правовой природы строительного подряда. В противном случае законодатель не стал бы закреплять совершенно новый вид договора, а создал бы подвид уже существующего договора (например, подряд с долевым участием или т.п.)», – пояснили нашему корреспонденту в Ассоциации.
Также, по мнению экспертов, в письме Роспотребнадзора не учтено то обстоятельство, что до принятия закона №214 субъекты долевого участия опирались на текст договора и общие нормы обязательного права: «Очевидно, что на условиях строительного подряда, влекущего ответственность за нарушение сроков в размере 3 процентов в день, договоры долевого участия не были бы заключены или бы были заключены на совершенно иных условиях».
Еще одной грубой ошибкой правового анализа, содержащегося в письме, является утверждение о том, что «…по рассматриваемому договору работы выполняются для удовлетворения бытовых (личных, семейных) потребностей граждан…». Тем самым служба, как говорят эксперты, «презюмирует потребительский характер договора долевого участия». Однако нормы закона «О защите прав потребителей» не являются презумпциями. Соответственно, в случае спора всегда необходимо выяснять количество, цели, вид приобретаемой недвижимости.
В самой федеральной службе признают, что все вызванные вступлением в силу ФЗ №214 обременения для застройщиков приведут к росту стоимости жилья. Но в то же время чиновники Роспотребнадзора почему-то не задумываются над тем, что своими действиями они могут еще более расшатать рынок жилищного строительства и свести на нет все попытки (в том числе федеральной и региональной властей) установить на этом рынке нормальные, цивилизованные, добросовестные отношения между участниками. И уж тем более это не будет способствовать реализации национального проекта по формированию в стране рынка доступного жилья. Такое впечатление, что власть у нас подобна двуглавому орлу на гербе: одна голова посылает флюиды реформ, другая эти флюиды дезавуирует. И, кстати, о птицах. Как известно, в стране свирепствует птичий грипп, тут еще ящур напал на коров, да мало ли какая напасть может случиться. Может, чиновникам Роспотребнадзора нужно сконцентрироваться именно на этих направлениях?!
Андрей Теплоухов