4 варианта развития кризиса от профессора Стерника
Один из наиболее авторитетных в России аналитиков в сфере недвижимости, профессор РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадий Стерник сегодня на конференции в рамках выставки «Жилищный проект» обнародовал свой прогноз развития ситуации на жилищном рынке Москвы в течение ближайшего года. В своем выступлении он признал, что прежние оценки, данные им в начале октября, а также докризисные предположения о развитии рынка недвижимости сейчас пришлось серьезно скорректировать. «1 октября я выступал здесь, в Петербурге, и говорил, что цены на рынке недвижимости будут стабилизироваться. Но уже в середине октября, видя развитие ситуации, я опубликовал в СМИ 4 разных варианта развития событий. Теперь и этот прогноз нуждается в коррекции», - сообщил он.
Предваряя свой прогноз, эксперт отметил, что еще в IV квартале 2007 г. и весной 2008 г. были заметны предвестники кризиса – замедление роста объемов ввода жилья. В 2006 г. по России было введено 50 млн. кв. м, в 2007 г. – 60 млн. кв. м, в 2008 г. ожидали ввода 66 млн. кв. м. Однако в I квартале Москва показала минус 50% от ожидаемого ввода, Московская область – минус 7%. По результатам III квартала 2008 г. введено 35,2 млн. кв. м – то есть прироста по сравнению с 2007 г. почти нет. Снижение объемов ввода по Москве осталось на уровне минус 50%, в Петербурге ввод уменьшился лишь на 4%. В ряде регионов минусовые показатели ввода оказались почти равны московским – так, Самара показала минус 33% от ожидаемого. Но большинство регионов все же показывают увеличение ввода по сравнению с 2007 г.
При этом уже в I-II квартале стало очевидным снижение ликвидности банковской системы, замедление роста доходов населения. Уже тогда спрос на новостройки резко снизился. По мнению Г.Стерника, это было вызвано тем, что «население почувствовало, что строительные компании могут не сдать начатые объекты», тем более что уже тогда иностранные банки перестали выдавать российским компаниям кредиты. Соответственно, число новых проектов начало уменьшаться.
Ситуацию усугубил отток капиталов из России. Если в 2006-2007 гг. приток иностранных капиталов в Россию составлял 42 и 82 млрд. долларов соответственно, то 2008 г. показал чередование оттока и притока крупных сумм – плюс-минус 20-30 млрд. долларов. Отчасти это было вызвано сложной внешнеполитической обстановкой с связи с южноосетинским конфликтом. Но затем, в октябре, отток за месяц составил сразу 50 млрд. долларов.
«В Москве раньше, чем в других регионах, осознали серьезность ситуации. О кризисе заговорили еще в сентябре, и уже тогда в столице началась паника, хотя с ценами вроде бы еще ничего не происходило. Напротив, в Петербурге еще в начале октября обстановка была спокойная, на Петербургском жилищном форуме звучали прогнозы о том, что кризис рынку недвижимости угрожает мало. Сегодня, я вижу, и у вас тоже поняли, каково положение дел на самом деле», - заметил профессор.
Суть предложенных им в октябре 4 вариантов развития событий заключается в следующем. Первый сценарий – консервативный – основан на докризисных исследованиях, сделанных более года назад, и предполагает мягкий переход к стабилизации цен, по аналогии с ситуацией «выхода цен на плато» в 2007 г., после ажиотажного роста 2006 г. Вероятностная оценка этого варианта в октябре, по мнению эксперта, равнялась нулю – то есть развитие по этому пути было практически нереально.
Второй вариант Г. Стерник назвал «умеренно-пессимистичным». По нему, ситуация будет развиваться по аналогии с движением рынка в 2004-2005 гг., когда, после бурного роста 2003 г., начался спад, отток капитала из России составил 17 млрд. долларов за I полугодие 2005 г., банковский кризис, небольшой спад цен на жилье в среднем на 5% и дальнейшая длительная остановка цен до конца 2005 г. «До конца ноября я думал, что так все и будет. Разорение отдельных девелоперов, поглощение некоторых активов – все один в один напоминало этот сценарий, - отметил Г.Стерник. – Я думал, что при эффективных и слаженных действиях власти, элиты и бизнеса мы сумеем не допустить худшего, чем в 2004 г., развития событий». Вероятностная оценка этого пути в октябре равнялась 75% от единицы – то есть эксперт предполагал его наиболее вероятным.
Третий вариант эксперт называет «кризисным». Он предполагает движение по сценарию не 2004 г., а 1998. «Это значит, что, несмотря на меры, предпринимаемые властью, финансовый кризис перетекает в общеэкономический. Идет сокращение рабочих мест, производства, доходов населения, платежеспособного спроса. Разорение бизнесов становится не отдельными случаями, а частым явлением. В этом случае Москву ждет спад цен на жилье за 2009 г. на 40-50%. Некоторое восстановление, возможно, начнется в 2010 г., но оно не приведет цены обратно к докризисному уровню», - считает эксперт. Вероятность этого варианта в октябре он считал небольшой – 20%.
И четвертый, катастрофичный сценарий может иметь место, по мнению Г.Стерника, в том случае, если мировая финансовая система, основанная на долларе, полностью разрушится, межстрановая торговля перейдет на бартер, уничтожатся все основы нынешней макроэкономики. Для восстановления в этом случае понадобятся десятилетия. Вероятностная оценка этого прогноза не превышала 5%.
«Что же произошло дальше? За два прошедших месяца, несмотря на усиление кризиса в США доллар укрепился, а ноябрьский саммит глав ведущих мировых держав показал, что крах мировой экономической системы откладывается. Америка, скорее всего, выйдет из депрессии через 2-3 года. Соответственно, 4-й сценарий можно отбросить как невероятный, - объяснил Г.Стерник. – То же касается и 1-го варианта – ясно, что так развиваться события не будут. А вот вероятность 2 и 3-го сценариев претерпела вероятностные изменения». По мнению эксперта, рынок показывает развитие по 3-му, а не по 2-му варианту, который ранее считался наиболее реальным. Прежде всего, об этом говорит 3-кратное падение цены на нефть, при том, что на скорую ее обратную коррекцию почти никто из экспертов особых надежд не возлагает. Правительство России скорректировало свои прогнозы с 100-110 до 50-60 долларов за баррель, но уже сейчас цена опустилась почти до 40 долларов. «Для России это ключевой фактор. И хотя власти, вероятно, свои социальные программы реализуют, у бизнеса оснований для оптимизма нет. Правительственные программы поддержат только бюджетников, но не основной контингент покупателей жилья. Меры по снижению налогового бремени на предприятия могут смягчить, но не предотвратить общее падение доходов граждан», - полагает Г.Стерник. По его данным, только в Москве фонд зарплаты на 2009 г. прогнозируется с уменьшением на 220 млрд. рублей. И на 2010-2011 гг. ожидается его дальнейшее сокращение.
Кроме того, в условиях дедолларизации рынка недвижимости, рост курса доллара приведет к серьезным последствиям, аналогичным тем, которые обрушились на рынок в 1998-99 гг. «Эльвира Набиуллина на днях сказала, что в первую очередь кризис ударит по инвестициям в основной капитал предприятий – у госкомпаний они упадут на 30%, у частных компаний могут дойти до нуля. Поэтому, я думаю, что доходность строительных и девелоперских компаний сильно снизится. Поубавится и их агрессивность в регионах», - прогнозирует эксперт.
Таким образом, по мнению аналитика, вероятность развития событий по 3-му сценарию, напоминающему 1998 г., сегодня равна 60%. Правда, рублевые цены, полагает Г.Стерник, снизятся гораздо меньше, чем долларовые, из-за инфляции и укрепления курса доллара. Но при этом рынок недвижимости снова станет долларовым. Восстановление цен, считает эксперт, начнется в 2010 г., но будет идти медленно и не достигнет докризисного уровня.
Елена Зеликова
Многие застройщики, как и предполагали чиновники Смольного, начали работать по-новому – с учетом современных реалий. Однако мнения о том, что некоторые строительные фирмы «упадут» или «продадутся», по-прежнему присутствуют.Власть зашевелилась
Как заявляют застройщики, они чувствуют, что спрос на строящееся жилье начал расти. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ситуация немного хуже, говорит генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский, поскольку с лета минувшего года начался спад и объем продаж достиг минимума к концу зимы – началу весны 2005 года. Сейчас начался незначительный подъем. Ситуация по-прежнему критична, поскольку объемы продаж еще далеки от тех, которые были в 2003 и даже в 2002 годах. Эти объемы никоим образом не покрывают потребности в финансировании объектов по графикам, установленным постановлениями (распоряжениями) правительства Санкт-Петербурга. Соответственно, общий дефицит оборотных средств застройщиков все еще нарастает.
«С другой стороны, цены стоят уже практически год, – пояснил г-н Вотолевский. – Основные причины, как я и говорил ранее, – объемы строительства и ввода, для которых пока нет достаточного платежеспособного спроса, необоснованные рассуждения федеральных властей о сверхприбыли и завышенной себестоимости и, конечно, пагубное влияние нового пакета федеральных жилищных законов».
Достаточно любопытно причины нынешней непростой ситуации нам объяснил председатель совета директоров ПО «Ленстройматериалы» Дмитрий Игнатьев. Он уверяет, что сначала был всплеск на рынке: у людей появились деньги, они стали массово покупать жилье. По его словам, «преуспел тогда тот, кто набрал больше бесплатных пятен». «О сервисе, качестве и брендинге никто не думал. Да и покупатель был непритязательным: брал все, что предлагалось. Через пару лет в отрасль пошел спекулятивный капитал, а уже после того зашевелилась и администрация – начала регулировать. В результате рынок перегрелся, чиновники выступают с ограничительными инициативами – произошла стагнация», – размышляет г-н Игнатьев.
По мнению президента ИПГ «Источник» Мирона Шакиры, современная ситуация немногим отличается от прошлогодней. Есть некоторые позитивные стороны, например, «увеличение нижнего уровня заключаемых договоров на 10 процентов». Однако эффективность спроса еще довольно низкая. «Как мне кажется, затоваривание рынка – это одно из очевидных следствий становления рынка строительства в новом формате. Ведь необходимо четко выделить категории жилья и, в соответствии с уровнем и качеством, предлагать их по соответствующим ценам, – делится впечатлениями г-н Шакира. – Мы изначально четко определили категории нашего жилья и, соответственно, их ценовой уровень. В результате колебания в цене были минимальными и уровень продаж в компании был более-менее стабилен. При этом продажа элитного жилья развивалась по своим законам: скажем, пентхаусы в «Авроре» были проданы независимо от колебаний рынка, по своим ценам. Некое снижение спроса до уровня 55-60 процентов в сравнении с 2004 годом – логичное завершение более чем трехлетнего летнего роста цен».
Минусовой крен
По некоторым оценкам, сегодня в продаже до 25-27 тыс. квартир – это довольно большая цифра, однако уже к концу 2005 года эта цифра уменьшится за счет роста количества сделок. Во всяком случае, в некоторых компаниях это уже происходит.
Строители утверждают, что к началу 2006 года ситуация на рынке окончательно стабилизируется и к весне будет очевидна позитивная динамика рынка. В то же время, как считает Мирон Шакира, «на общее формирование рынка потребуется еще от полутора до трех лет, после чего рынок Санкт-Петербурга будет развиваться стабильно, с годовым темпом роста 10-15 процентов». Однако все это возможно лишь в случае четкой и отлаженной работы всех механизмов рынка, перехода к новым технологиям. «Но главное, – отмечает президент ИПГ «Источник», – обезопасить рынок от непродуманных законов. Отношения же с покупателями должны выстраиваться на взаимовыгодных интересах, а это задача городских властей. А приоритетом должна стать работающая схема ипотечного кредитования. В сложившихся условиях это самое действенное средство, которое поможет в стабилизации и развитии рынка».
Примерно о том же самом говорит Виталий Вотолевский. На его взгляд, пути выхода следующие: внесение поправок в федеральные законы, временное сокращение объемов строительства и ввода новых объектов (что и происходит с начала этого года), развитие ипотечного кредитования, повышение цен, которое позволит застройщикам брать больше кредитов. «Что касается прогнозов, то делать их пока не буду», – резюмировал глава компании «Петербургстрой Skanska».
Вместо него о будущем рынка согласился высказаться Дмитрий Игнатьев. По его словам, позитивные подвижки если и появятся, то нескоро. «Итоги этого строительного года однозначно будут хуже прошлого, – предполагает г-н Игнатьев. – Я имею в виду – по финансовым показателям. В глазах общественности все будет выглядеть как должно, ведь объемы вводимого жилья остались на прежнем уровне. Но минусовой крен в прибыли строительных компаний, который существует на сегодняшний момент, будет присутствовать и в будущем году. У строительных компаний (тех, кто занимается только жилищным строительством) этот крен наиболее ощутим. И сейчас у них на первое место вышел вопрос сбыта строящихся и построенных квадратных метров».
В целом ситуация на строительном рынке как ни крути сложная. По-прежнему вопрос продаж жилья является ключевым абсолютно для всех застройщиков. Однако для многопрофильных (вертикально интегрированных) компаний ситуация не столь критична – у них есть достаточный запас прочности, плывучести. Но и крупные фирмы, по заявлениям их руководителей, постепенно входят «в остроконкурентную ситуацию, где будут драться за клиента, что непременно приведет к смене лидеров». «У кого один-два объекта – уйдет с рынка. Кто-то станет подрядной фирмой и будет бороться на рынке заказов. У кого большие объемы и имя, но нет оборотных средств – вынужден будет продаться. А кто-то, может, и упадет», – подытожил Дмитрий Игнатьев.
Скорее всего, прогнозируют строители, из сложившейся ситуации отрасль будет выходить постепенно. Кто-то из фирм зафиксирует объемы и станет копить силы, кто-то будет искать альтернативные источники финансирования. Но все это произойдет не раньше чем через год-полтора. До этого момента можно ожидать самых разнообразных событий и непонятностей.
Андрей Теплоухов
Два года, как городское правительство во главе с губернатором Валентиной Матвиенко пытается создать в городе «внятные, прозрачные, предсказуемые правила игры» для участников инвестиционно-строительного рынка. Что удалось сделать, а чего пока нет?От торгов не в восторге
В первую очередь застройщиков беспокоила (и, вероятно, тревожит сейчас) проблема комплексной инженерной подготовки новых территорий под застройку. Строители, понимая, что городу в одиночку с этим вопросом не справиться, предлагали «искать новые формы взаимодействия с бизнесом и монополистами». Сейчас можно констатировать, что к отчетному периоду радикальных, весомых изменений в этой сфере, к сожалению, нет. Как и прежде, присутствуют лишь планы. Лишь в бюджете 2006 года порядка 14 млрд рублей запланировано на общую инженерную подготовку городских территорий под строительство. Что касается «взаимодействия с бизнесом и монополистами», то и это, очевидно, дело будущего. В этой связи необходимо вспомнить два момента. Первый связан с недовольством некоторых строителей тем, что деньги, перечисляемые ими на развитие инфраструктуры, идут не по назначению. На это власти отвечают, что средства расходуются справедливо, согласно соответствующему закону Санкт-Петербурга. Второй момент связан с инициативой все тех же строителей, предложивших городскому правительству при проведении торгов на инженерную подготовку новых территорий требовать от компаний «создания консорциумов с головной организацией», причем предлагалось возвести все это в статус закона. Чиновникам такая инициатива не понравилась. Думается, справедливо.
Особое внимание Валентины Матвиенко строители обратили на совершенствование системы распределения земельных участков. Точнее, бизнесмены ждали «оптимизации процесса предоставления пятен и создания цивилизованного рынка земельных участков».
В итоге на смену ИТК пришли торги по так называемому короткому пакету, от которых застройщики, мягко говоря, не в восторге, а крупные строительные компании попросту их игнорируют, предпочитая покупать пятна для строительства жилья на вторичном рынке земельных ресурсов. И, кстати, на минувшей неделе непродолжительная эпоха коротких пакетов так же, как и ИТК, канула в Лету. Теперь будет два способа предоставления земельных участков – это комплексное освоение территорий и торги по полному пакету. Напомним, что согласно Градостроительному кодексу с 1 октября 2005 года все участки под жилищное строительство должны выставляться на аукцион.
Локомотив забуксовал
Еще одна больная тема, переданная Валентине Матвиенко по наследству, – отношения с монополистами. Строители предложили сесть за стол переговоров, а возглавить процесс «вежливо поручили» госпоже губернатору. За 2 года эту тему прессовали на самых разных уровнях – и в Смольном, и в рамках всевозможных круглых столов и конференций, и в СМИ. Но опять-таки больших позитивных перемен нет до сих пор. За исключением, пожалуй, создания при правительстве Санкт-Петербурга штаба по взаимодействию с монополистами, работа которого в основном сводится к сокращению сроков прохождения документации.
Кроме того, петербургские строители выдвинули и другие предложения, например, по реконструкции территорий и расселения ветхого жилья (причем утверждалось, что проблему можно решить без бюджетных денег и иногородних компаний), по устранению кадрового голода в строительной отрасли и др. И снова приходится повторять, что и по этим направлениям существуют только наметки. Единственное предложение, которое было реализовано моментально и полностью, – это замыкание функций Комитета по строительству, КГА и других профильных комитетов городского правительства на одного из вице-губернаторов. Таким замыкающим стал вице-губернатор Александр Вахмистров.
Что касается остальных проблем, то все они решены с разной долей успеха и, по большому счету, носят половинчатый характер. Впрочем, это можно объяснить как минимум двумя основными причинами: во-первых, Валентина Матвиенко отработала лишь половину губернаторского срока и за это время смогла лишь погрузиться в пучину проблем бизнеса, в том числе строительного комплекса; во-вторых, само бизнес-сообщество недостаточно активно ведет себя на федеральном и региональном уровнях власти -- это показали события вокруг пакета жилищных законов.
Тем не менее все вышеперечисленное не помешало Валентине Матвиенко еще полгода назад заявить, что «в Петербурге для бизнеса созданы внятные, прозрачные, предсказуемые правила игры, равные для всех субъектов рынка. Обеспечен равный доступ к земельным, топливно-энергетическим и иным ресурсам» (?!).
Любопытно, что Петербург принято считать местом, где рождаются передовые экономические реформы страны. А петербургский строительный рынок нередко сравнивают с локомотивом этих реформ. Однако создается ощущение, что этот локомотив, разогнавшись 2 года назад до предельной скорости и превратившись, по сути, в подобие литерного поезда, начал буксовать, в том числе и с подачи федеральной власти и рожденного ею законодательства. И, стало быть, пришло время для серьезного и системного анализа ситуации на строительном рынке и, главное, для обстоятельных оргвыводов.
Андрей Теплоухов