4 варианта развития кризиса от профессора Стерника
Один из наиболее авторитетных в России аналитиков в сфере недвижимости, профессор РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадий Стерник сегодня на конференции в рамках выставки «Жилищный проект» обнародовал свой прогноз развития ситуации на жилищном рынке Москвы в течение ближайшего года. В своем выступлении он признал, что прежние оценки, данные им в начале октября, а также докризисные предположения о развитии рынка недвижимости сейчас пришлось серьезно скорректировать. «1 октября я выступал здесь, в Петербурге, и говорил, что цены на рынке недвижимости будут стабилизироваться. Но уже в середине октября, видя развитие ситуации, я опубликовал в СМИ 4 разных варианта развития событий. Теперь и этот прогноз нуждается в коррекции», - сообщил он.
Предваряя свой прогноз, эксперт отметил, что еще в IV квартале 2007 г. и весной 2008 г. были заметны предвестники кризиса – замедление роста объемов ввода жилья. В 2006 г. по России было введено 50 млн. кв. м, в 2007 г. – 60 млн. кв. м, в 2008 г. ожидали ввода 66 млн. кв. м. Однако в I квартале Москва показала минус 50% от ожидаемого ввода, Московская область – минус 7%. По результатам III квартала 2008 г. введено 35,2 млн. кв. м – то есть прироста по сравнению с 2007 г. почти нет. Снижение объемов ввода по Москве осталось на уровне минус 50%, в Петербурге ввод уменьшился лишь на 4%. В ряде регионов минусовые показатели ввода оказались почти равны московским – так, Самара показала минус 33% от ожидаемого. Но большинство регионов все же показывают увеличение ввода по сравнению с 2007 г.
При этом уже в I-II квартале стало очевидным снижение ликвидности банковской системы, замедление роста доходов населения. Уже тогда спрос на новостройки резко снизился. По мнению Г.Стерника, это было вызвано тем, что «население почувствовало, что строительные компании могут не сдать начатые объекты», тем более что уже тогда иностранные банки перестали выдавать российским компаниям кредиты. Соответственно, число новых проектов начало уменьшаться.
Ситуацию усугубил отток капиталов из России. Если в 2006-2007 гг. приток иностранных капиталов в Россию составлял 42 и 82 млрд. долларов соответственно, то 2008 г. показал чередование оттока и притока крупных сумм – плюс-минус 20-30 млрд. долларов. Отчасти это было вызвано сложной внешнеполитической обстановкой с связи с южноосетинским конфликтом. Но затем, в октябре, отток за месяц составил сразу 50 млрд. долларов.
«В Москве раньше, чем в других регионах, осознали серьезность ситуации. О кризисе заговорили еще в сентябре, и уже тогда в столице началась паника, хотя с ценами вроде бы еще ничего не происходило. Напротив, в Петербурге еще в начале октября обстановка была спокойная, на Петербургском жилищном форуме звучали прогнозы о том, что кризис рынку недвижимости угрожает мало. Сегодня, я вижу, и у вас тоже поняли, каково положение дел на самом деле», - заметил профессор.
Суть предложенных им в октябре 4 вариантов развития событий заключается в следующем. Первый сценарий – консервативный – основан на докризисных исследованиях, сделанных более года назад, и предполагает мягкий переход к стабилизации цен, по аналогии с ситуацией «выхода цен на плато» в 2007 г., после ажиотажного роста 2006 г. Вероятностная оценка этого варианта в октябре, по мнению эксперта, равнялась нулю – то есть развитие по этому пути было практически нереально.
Второй вариант Г. Стерник назвал «умеренно-пессимистичным». По нему, ситуация будет развиваться по аналогии с движением рынка в 2004-2005 гг., когда, после бурного роста 2003 г., начался спад, отток капитала из России составил 17 млрд. долларов за I полугодие 2005 г., банковский кризис, небольшой спад цен на жилье в среднем на 5% и дальнейшая длительная остановка цен до конца 2005 г. «До конца ноября я думал, что так все и будет. Разорение отдельных девелоперов, поглощение некоторых активов – все один в один напоминало этот сценарий, - отметил Г.Стерник. – Я думал, что при эффективных и слаженных действиях власти, элиты и бизнеса мы сумеем не допустить худшего, чем в 2004 г., развития событий». Вероятностная оценка этого пути в октябре равнялась 75% от единицы – то есть эксперт предполагал его наиболее вероятным.
Третий вариант эксперт называет «кризисным». Он предполагает движение по сценарию не 2004 г., а 1998. «Это значит, что, несмотря на меры, предпринимаемые властью, финансовый кризис перетекает в общеэкономический. Идет сокращение рабочих мест, производства, доходов населения, платежеспособного спроса. Разорение бизнесов становится не отдельными случаями, а частым явлением. В этом случае Москву ждет спад цен на жилье за 2009 г. на 40-50%. Некоторое восстановление, возможно, начнется в 2010 г., но оно не приведет цены обратно к докризисному уровню», - считает эксперт. Вероятность этого варианта в октябре он считал небольшой – 20%.
И четвертый, катастрофичный сценарий может иметь место, по мнению Г.Стерника, в том случае, если мировая финансовая система, основанная на долларе, полностью разрушится, межстрановая торговля перейдет на бартер, уничтожатся все основы нынешней макроэкономики. Для восстановления в этом случае понадобятся десятилетия. Вероятностная оценка этого прогноза не превышала 5%.
«Что же произошло дальше? За два прошедших месяца, несмотря на усиление кризиса в США доллар укрепился, а ноябрьский саммит глав ведущих мировых держав показал, что крах мировой экономической системы откладывается. Америка, скорее всего, выйдет из депрессии через 2-3 года. Соответственно, 4-й сценарий можно отбросить как невероятный, - объяснил Г.Стерник. – То же касается и 1-го варианта – ясно, что так развиваться события не будут. А вот вероятность 2 и 3-го сценариев претерпела вероятностные изменения». По мнению эксперта, рынок показывает развитие по 3-му, а не по 2-му варианту, который ранее считался наиболее реальным. Прежде всего, об этом говорит 3-кратное падение цены на нефть, при том, что на скорую ее обратную коррекцию почти никто из экспертов особых надежд не возлагает. Правительство России скорректировало свои прогнозы с 100-110 до 50-60 долларов за баррель, но уже сейчас цена опустилась почти до 40 долларов. «Для России это ключевой фактор. И хотя власти, вероятно, свои социальные программы реализуют, у бизнеса оснований для оптимизма нет. Правительственные программы поддержат только бюджетников, но не основной контингент покупателей жилья. Меры по снижению налогового бремени на предприятия могут смягчить, но не предотвратить общее падение доходов граждан», - полагает Г.Стерник. По его данным, только в Москве фонд зарплаты на 2009 г. прогнозируется с уменьшением на 220 млрд. рублей. И на 2010-2011 гг. ожидается его дальнейшее сокращение.
Кроме того, в условиях дедолларизации рынка недвижимости, рост курса доллара приведет к серьезным последствиям, аналогичным тем, которые обрушились на рынок в 1998-99 гг. «Эльвира Набиуллина на днях сказала, что в первую очередь кризис ударит по инвестициям в основной капитал предприятий – у госкомпаний они упадут на 30%, у частных компаний могут дойти до нуля. Поэтому, я думаю, что доходность строительных и девелоперских компаний сильно снизится. Поубавится и их агрессивность в регионах», - прогнозирует эксперт.
Таким образом, по мнению аналитика, вероятность развития событий по 3-му сценарию, напоминающему 1998 г., сегодня равна 60%. Правда, рублевые цены, полагает Г.Стерник, снизятся гораздо меньше, чем долларовые, из-за инфляции и укрепления курса доллара. Но при этом рынок недвижимости снова станет долларовым. Восстановление цен, считает эксперт, начнется в 2010 г., но будет идти медленно и не достигнет докризисного уровня.
Елена Зеликова
По инициативе Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» 5 сентября состоялся пресс-тур по адресам застроек, ранее вызывавших недовольство жителей соседних домов. Все объекты строительства относятся к уплотнительной застройке.
бъезд состоялся по трем адресам. Первым из них стал объект корпорации «Строймонтаж» в Калининском районе (на пересечении Гражданского пр. и пр. Луначарского). Это 16-этажный кирпично-монолитный дом на 146 квартир. Он построен между двумя панельными девятиэтажками. Во время строительства жители соседних домов опасались за состояние коммуникаций и конструкций соседних зданий. Говорилось о том, что во время строительства был затруднен проезд автотранспорта во двор, негде стало парковать автомобили, утверждалось даже, что соседние дома обрушатся, а общественные слушания сфальсифицированы.
Теперь дом построен. Он выгодно отличается от «соседей». Главное преимущество Дома у Ручья – практичные планировки квартир (есть квартиры-студии от 25 кв. метров), большие кухни и просторные ванные, остекленные лоджии. В подъезде установлены бесшумные лифты, домофон и система видеонаблюдения.
Строительство началось весной 2005 года, тогда же состоялась первая встреча руководства компании с жильцами, на которой высказывались претензии. С самого начала за ходом строительства и состоянием соседних домов велся мониторинг. По данным компании «ПКТИ», средняя осадка фундаментов строящегося дома за весь период наблюдений составила 10 мм, что меньше величины прогнозируемой осадки, равной 50 мм. Средняя осадка стен примыкания существующих зданий составила минимальные значения, которые на порядок ниже предельно допустимых норм. А это значит, что волновались жители соседних со стройкой домов совершенно напрасно – строительство нового дома никакого отрицательного влияния на дома-соседи не оказало. Более того, застройщик выполнил ремонт торцевых фасадов примыкающих домов, отремонтировал крыльцо, благоустроил территорию и дворовые проезды, построил автостоянку на 17 гостевых мест. Здание возвели за два года. Срок его сдачи – декабрь 2007 года, однако застройщик готов к досрочной сдаче объекта, поскольку он полностью готов.
В объезде участвовал вице-губернатор Александр Вахмистров. Он отметил, что на примере этого дома можно говорить о некой стандартной ситуации в случае уплотнительной застройки. «Здесь было много всего – и митингов, и жалоб, и писем в прокуратуру, и рассказов о том, что все фальсифицировано, что никто ничего не обсуждал, что строить нельзя, что все рухнет и т.д. и т.п.», – рассказывает вице-губернатор. – А теперь все довольны». «Это говорит не о том, что нужно продолжать политику уплотнительной застройки – мы с ней закончили, – подчеркнул Александр Вахмистров. – Понятно, что любому жителю города не нравится, что у него под окнами что-то происходит, но необходимость строительства жилья объективна. И не только в рамках национального проекта, но и в рамках решения жилищной проблемы Санкт-Петербурга вообще».
Вице-губернатор сообщил, что на заседании правительства был принят трехлетний бюджет города, в котором в соответствии с посланием губернатора Законодательному собранию впервые заложено 14 млрд рублей только на финансирование жилищного строительства из бюджета. «Конечно, мы будем строить и новые территории – это и Красное село, и территория СПЧ, и Юго-Запад, – отмечает Александр Вахмистров. – Мы все время будем наращивать темпы жилищного строительства по всем направлениям – и бюджетном, и инвестиционном. Но к уплотнительной застройке больше не вернемся никогда».
{mospagebreak}
Следующий адрес, который стоял в плане объезда – здание на ул. Коллонтай, 31/2 – «Невский атриум» (компания ИСК «Отделстрой»).
Здание построено по проекту ООО «Архитектурная мастерская Тирских С.В.» в кирпично-монолитном исполнении с вентилируемым фасадом. Высотность здания – 18–20–22 этажа. На первом и втором этажах находятся встроенно-пристроенные помещения, есть подземный паркинг на 35 машиномест. Строительство здания началось в августе 2004 года. И сразу же жильцы соседних домов стали возмущаться шумом и грязью, доходило даже до того, что строительной технике преграждали проезд.
Однако конфликт был урегулирован в частном порядке с каждой инициативной группой жителей. По окончании строительно-монтажных работ строителями было выполнено благоустройство территории детского сада № 96 в объеме 2167,5 кв. метров. На территории, прилегающей к дому, оборудована детская площадка, в сентябре-октябре этого года будут посажены шесть деревьев и 335 кустарников (посадка уже началась).
Третьим в объезде значился адрес по улице Шамшева, 14, застройщик – компания «Стройкомплект». Строительство восьмиэтажного дома, который был сдан в эксплуатацию в 2002 году, пришлось вести на месте неоформленных гаражей и пустыря для выгула собак. Гаражи снесли, что естественно породило конфликт с их владельцами. Как сообщили представители компании, с владельцами гаражей вопрос решался в частном порядке – деньгами, ремонтом автомобилей и другими договоренностями. В итоге помимо дома здесь построена детская площадка и паркинг для жителей – автовладельцев. Все довольны. Особенно компанию «Стройкомплект» стали уважать, когда представители компании помогли не допустить в этом же дворе явной уплотнительной застройки, которую пытался организовать другой застройщик.
«Возвращаясь к теме уплотнительной застройки, я должен еще раз подчеркнуть, что каких-то новых решений за последние два-три года мы практически не принимали, – говорит Александр Вахмистров, – и, что касается жилищного строительства, то таких решений принято быть не может. Те отголоски, которые сейчас идут, – это решения предыдущих лет, но они тоже имеют право на жизнь, вернее, имели право на жизнь, ведь они были приняты в соответствии с законодательством, с соблюдением всех правил».
{mospagebreak}
Вице-губернатор сообщил, что последовало соответствующее поручение губернатора и принято решение покончить с уплотнительной застройкой. По словам Александра Вахмистрова, до 10 сентября будет проведена полная инвентаризация всех постановлений правительства, которые были приняты за все предыдущие годы, и по тем стройкам, которые производятся в глубине кварталов, по тем объектам, где нет прямого выезда на улицу, и там, где истекли сроки проектирования и проект не прошел экспертизу, постановление будет отменено. Он сообщил также, что 12 сентября состоится заседание строительной комиссии, на котором будет принято соответствующее решение и затем вынесено на заседание правительства города. Исключение составят объекты соцкультбыта. Александр Вахмистров привел пример такой уплотнительной застройки – общеобразовательная школа на ул. Черкасова, которая была открыта 1 сентября 2007 года. Прекрасная школа на 836 мест с двумя бассейнами была построена именно в глубине квартала, и это было обоснованно.
Также есть все основания для строительства в глубине кварталов физкультурно-оздоровительных комплексов и «больше ничего, никаких жилых домов и никакой торговли». «Надо заканчивать с этой точечной уплотнительной застройкой», – подчеркнул Александр Вахмистров. Исключением из общего списка остаются паркинги. «Мы будем всячески агитировать проживающих в кварталах жителей за строительство особенно подземных паркингов, на которых можно воссоздать благоустройство либо спортивных, либо детских площадок, – говорит вице-губернатор, – это целесообразное использование территории и решение вопроса с хранением автомашин». Вместе с тем он заметил, что те решения, которые принимало правительство по тем или иным объектам строительства, всегда основаны на действующем законодательстве, проекты прошли все согласования и экспертизы.
«Еще раз подчеркиваю, что цель сегодняшнего объезда – показать, что зачастую истина где-то посередине, и когда правительство принимает, несмотря на протесты населения, то или иное решение, оно принимается на основании закона, на основании всех согласований», – сказал Александр Вахмистров.
{mospagebreak}
Отвечая на вопрос, сколько же постановлений правительства и по каким объектам будет отменено по итогам работы строительной комиссии, Александр Вахмистров сказал, что, по его мнению, это будет около 20-30 объектов разного уровня – это и рестораны, и предприятия торговли, и несколько жилых домов. По его словам, застройщик имел все возможности для организации строительства. «Но раз с момента принятия постановления правительства прошло два года и на площадку никто не вышел, значит, и строить нецелесообразно», – заметил вице-губернатор.
Генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов, отвечая на вопрос о том, для чего предназначены подобные объезды, рассказал, что «в первую очередь, мы делаем такие объезды потому, что большинство стихийных или подготовленных выступлений, которые возникают на объектах уплотнительной застройки, появляются из-за того, что люди, как правило, не имеют достаточной информации. А отсутствие достаточной информации тут же замещают слухи, на основании которых возникает волна выступлений».
«Главная задача и Ассоциации, и строителей сделать так, чтобы все, что будет построено, было абсолютно прозрачно, чтобы каждый житель соседнего со стройкой дома четко понимал, что здесь будет построено, чтобы каждый мог высказать свое предложение. К примеру, на этом месте мы хотим, чтобы появилась детская или спортивная площадка, или организуйте строительство так, чтобы машины не ездили под окнами, а заезжали с улицы, – говорит Алексей Белоусов. – Вот эту цель мы и преследуем, когда говорим об информации в рамках системы информирования граждан. Мы объезжаем спорные объекты, которые раньше были под сильным давлением жителей, а после завершения строительства – и конфликт исчерпан, и двор стал лучше, и стоянка появилась, и подвалы осушены, и отношение к строителям изменилось. Но мы-то хотим, чтобы конфликта не было ни на этапе строительства, ни на этапе обсуждений, чтобы люди не выступали против только потому, что они не владеют информацией». В настоящее время, по словам Алексея Белоусова, на ряде строек, которые называются уплотнительными, повешены специальные информационные ящики для предложений, пожеланий и замечаний жителей и по поводу благоустройства, и текущих работ, а также шума и грязи. Генеральный директор Ассоциации также сообщил, что для жителей наиболее «горячих объектов» делается адресная рассылка с четкой информацией о том, что же именно здесь будет построено, с каким внешним видом, в какие сроки и как благоустроится территория после завершения строительства.
На сегодняшний день все дискуссии о высотности Петербурга ведутся вокруг Охта-центра, хотя вопрос о перспективах высотного жилищного строительства в Петербурге остается открытым. Его решение зависит не только от административного влияния, но и от климатических условий, и экономической целесообразности. Однако постепенно строители увеличивают этажность своих объектов. Дошло до того, что уже сейчас в городе не найти проекта ниже, чем девять этажей.Самые строгие ограничения высотности зданий действуют в историческом центре Санкт-Петербурга. Здесь разрешение на высотность ограничивается 28 метрами. По действующему регламенту высота зданий в зоне регулируемой застройки не должна превышать 48 метров. Если говорить о строительстве небоскребов, то под их строительство в Петербурге отведено около двух десятков зон. Большей частью они располагаются вдоль широкой дуги на большом расстоянии от охранной зоны: Ленинский проспект, улица Типанова, проспекты Славы, Большевиков, Индустриальный, площадь Мужества и район Комендантского аэродрома.
Впрочем, все эти ограничения не помешали строительству жилых комплексов «Серебряные зеркала» на Петроградской стороне, на набережной Робеспьера, 4 и на Шпалерной, 60. Особняком стоит здание «Монблан», возводимое корпорацией «Строймонтаж», – это самое высокое сооружение в историческом центре города. Эти объекты выше действующих норм, хотя и имеют необходимые согласования. Нельзя забывать и про западную часть Васильевского острова, где рано или поздно появятся объекты «Морского Фасада». Не за горами появление целого архитектурного ансамбля из пяти небоскребов высотой 150 метров у Ладожского вокзала, два из них начнут строиться уже в следующем году. Однако большей частью это нежилые объекты.
Но если обратить взор за пределы зоны регулирования, то жилые дома высотой 18–25 этажей уже насчитываются десятками. Еще не менее 20 зданий подобной этажности строятся в разных районах города. В особом рвении к строительству высотных домов замечены холдинг «М-Индустрия» и корпорация «Петербургская Недвижимость».
Нормы для проформы?
Примета времени – Петербург растет ввысь, опережая административное регулирование и прочие нормы. Только за последний месяц выданы разрешения на строительство высотных домов на ул. Бутлерова (собственник земли ЗАО «Футбольный клуб «Зенит», заказчик – ООО «Стройинвест»); Планерная ул., 63, корп. 3 (застройщик ЗАО «Петровский строитель»); Российский пр., 8, лит. А (собственник земли – ЗАО «Концерн ВМБ», заказчик – ООО «Авангард»); Ленинский пр., уч. 5 и уч. 8 (оба – застройщик ЗАО «ИСК НОРМАН»).
«Сегодня практически уже не встретить проектов домов ниже 7–9 этажей. В связи с дефицитом подготовленной земли строительство начало расти в высоту. Инвестор из одного квадратного метра хочет выжать максимум прибыли. Большинство представляемых проектов носит высотный характер», – говорит начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александр Орт.
Если к домам до 20 этажей применимы нормы и требования десятиэтажных домов, то к домам высотностью за 20 этажей предъявляются совершенно другие требования и к проектированию, и к строительству. По словам Александра Орта, в Петербурге в полном объеме нормативов по высотному строительству нет. Есть недавно вышедший ТСН и требования к высотному строительству, до этого в Службе пользовались наработками столицы.
Шагая в небо
Однако отсутствием регламентов вряд ли стоит ограничивать проблематику высотного строительства. «Проблемы строительства высотных зданий в целом по России связаны с отсутствием не только норм, но и опыта эксплуатации. А также отсутствием опыта проектирования», – считает Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости.
К прочим факторам риска при высотном строительстве специалисты относят: субъективные – (непрофессионализм проектировщиков), социальные и технические факторы.
Тем не менее руководители строительных компаний ищут и находят способы преодоления проблем. Первый вице-президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Дмитрий Заренков указывает, что решение проблемы, например, плохих грунтов, при которых 25 этажей (или 75 метров) – та граница, когда грунты загружены по максимуму – можно решить за счет подземных этажей, где могут располагаться технические помещения, автостоянки. Если один этаж закопан, можно дополнительно построить еще 2-3 этажа. Кроме этого существуют и другие строительные методики.
В свою очередь, директор по развитию ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Григорий Усыченко говорит о том, что решение технических задач – не самое сложное для высотного строительства. «Мы постоянно отправляем на обучение за рубеж своих специалистов и внимательно следим за всеми изменениями и новинками в технологиях высотного строительства». По мнению эксперта, окончательное решение о строительстве объектов формируется по совокупности нескольких факторов, среди которых и экономическая целесообразность.
Среды
Увеличение этажности жилого здания – это не только дополнительные площади, но и дополнительные расходы, связанные с усилением конструкций, что зачастую может свести экономический эффект к нулю. Один из участников рынка на условиях анонимности рассказал, что его компания хотела принять участие в строительстве высотного здания. В итоге, просчитав экономический эффект, специалисты пришли к выводу, что после возведения определенного этажа, доход начинает не увеличиваться, а сокращаться.
Проблематика высотного строительства связано еще и с социальными составляющими. Как рассказал Владимир Копылов, аналитик департамента строительства Setl City, на сегодняшний день в городе при строительстве новых объектов остро стоит проблема с инженерной инфраструктурой. Появление любого многоэтажного дома, а тем более комплекса из нескольких зданий сразу, в несколько раз увеличивает нагрузки на инженерию и требует от города дополнительных расходов на общую инфраструктуру района – общественный транспорт, поликлиники, школы и пр.
Особняком стоят взаимоотношения строителей и пожарных, точнее визирование проекта. По мнению участников рынка, получить подобное одобрение для высотного строительства не всегда просто. И понять надзорные службы можно – ведь случись что, именно им придется эвакуировать людей из «многоэтажек», а как это делать, если нет необходимого для этого инструментария.
«Что касается пожаров, то тут не все так гладко. По нынешним нормам эвакуация людей должна проводиться с помощью вертолета. Но насколько мне известно, ни одного пригодного и предназначенного для этих целей вертолета в Петербурге нет», – рассказал г-н Бегунов.
Впрочем, эксперты считают, что рынок сам определит потребности в высотном строительстве. А пока председатель Комитета по строительству Роман Филимонов отмечает: «Высотное строительство в нашем городе актуально большей частью для районов деловой застройки. Новые высотные административные здания могут стать новым лицом Петербурга. Однако для жилищного строительства это не самое лучшее направление, поскольку, на мой взгляд, высотные дома не являются наиболее комфортными для проживания и требуют больших затрат при эксплуатации».
Игорь Федоров