Фонд принимает бой
Ленинградский областной Фонд защиты граждан – участников долевого строительства получил официальную
регистрацию. Регион консолидирует силы для полномасштабного наступления на долгострои.
Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Ленобласти» второй в России из подобных структур зарегистрирована Минюстом РФ. До конца августа должны завершиться последние кадровые и организационные процедуры.
Напомним, региональный Фонд был создан в рамках реализации положений поправок в законодательство, принятых этим летом, – в соответствии с ними формируется новая схема завершения проблемных объектов. Фонд будет обладать всеми правами застройщика в проблемных объектах, которые станут достраивать путем софинансирования с федеральным бюджетом.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко недавно сообщил, что на эти цели регионом уже зарезервировано 2 млрд рублей в бюджете. Из них 300 млн на этот год, 700 млн – на следующий, 1 млрд – на 2021-й. Первым проблемным объектом, который будет достраиваться за счет средств регионального Фонда, стал ЖК «Шотландия» в Агалатово, возведением которого занималась Строительная компания «Навис». «Если этот механизм покажет свою эффективность, мы и дальше будем с Ленобластью аналогичным образом оказывать поддержку достройке других объектов, где нарушены права граждан», – сообщил заместитель Председателя Правительства РФ Виталий Мутко, побывавший в регионе и ознакомившийся с ситуацией на месте.
Областные власти всерьез взялись за работу в этом направлении. Заместитель председателя правительства региона Михаил Москвин провел встречу с руководством российского Фонда, в ходе которой обсуждались детали работы областной структуры и порядок ее взаимодействия с федеральной. Было особо отмечено, что быстрее могут быть взяты в работу юридически чистые и готовые объекты – те, где прошла процедура банкротства, сформированы реестры участников строительства и ЖСК. Власти Ленобласти уже направили в федеральный Фонд перечень таких долгостроев.
В свою очередь в регион прибыли специалисты российского Фонда. Они приступили к осмотру проблемных объектов области согласно представленному списку. Они намерены ознакомиться с ситуацией примерно на 40 долгостроях, оценить их строительную готовность и составить примерную смету расходов на их завершение.
Надо отметить, что власти Ленобласти и ранее уделяли самое пристальное внимание проблемным объектам. Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в администрации региона, в первом полугодии 2019 года введены в эксплуатацию 10 многоквартирных домов на 2050 квартир, строящихся со значительным нарушением первоначально установленного срока ввода в эксплуатацию. Среди них дома в проблемных жилых комплексах «Созвездие» (застройщик – СК «Навис»), «Щегловская усадьба» (СК «Навис»), «Янинский каскад-3» (ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление») и др. До конца года намечено сдать еще 12 таких объектов на 3898 квартир. В их числе корпуса в таких печально известных долгостроях, как ЖК «Силы природы», ЖК «Щегловская усадьба» (застройщик – СК «Навис»), ЖК «Радужный» (АО «ГлавСтройКомплекс»), ЖК «Карат» (ЗАО «Петро-Инвест») и пр
Мнение
Заместитель председателя Правительства РФ Виталий Мутко:
– Мы уже изучили всю дорожную карту по Ленобласти. Наш Фонд защиты прав дольщиков в соответствии с постановлением, которое выйдет в ближайшее время, будет профинансирован Правительством РФ. После этого он подпишет соглашение уже с регионом. Затем региональный Фонд получит ресурсы на достройку объекта.
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин:
– Сейчас мы находимся в очень плотном контакте с федеральным Фондом помощи пострадавшим участникам долевого строительства в формате «куй железо, пока горячо». Уже есть понятные механизмы завершения проблемных объектов, регионам дали дорожные карты, Ленобласть находится в первых рядах по выполнению необходимых мероприятий для старта совместных с Фондом проектов. Мы вторыми в России зарегистрировали свой региональный Фонд, одними из первых заложили сумму на софинансирование завершения объектов в бюджет области, определили первоочередной объект для достройки – ЖК «Шотландия» и последующие. Мы надеемся, что осенью уже выйдем на достройку вместе с Фондом.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко пообещал застройщикам, что регион будет выкупать соцобъекты вне зависимости от «цвета» территории.
В правительстве Ленобласти состоялось заседание Координационного совета по комплексному освоению территории. В рамках совета чиновники обсудили с застройщиками итоговые параметры новых правил комплексной застройки территорий программы «Светофор», предполагающей зонирование территории региона. Ранее предложенный вариант правил застройки не предполагал выкупа соцобъектов в «красной» зоне.
Теперь же условия будут несколько смягчены. Длительная рассрочка Так, в «красной» зоне выкуп соцобъектов осуществляться будет, но в рассрочку в течение минимум семи лет (10% – в первый год, и по 15% – в последующие) и при условии достаточного объема уплаченных застройщиком в бюджет Ленобласти налогов. Если налогов будет не хватать – длительность рассрочки будет больше. На время выкупа между застройщиком и государством предлагается заключить договор аренды, причем стоимость арендной платы должна быть минимальной и не выше амортизационных отчислений на содержание объекта.
«Мы понимаем, что застройщику не нужна обуза, но в то же время не готовы создавать за счет соцобъекта прибавочную стоимость для строительной компании», – пояснил Александр Дрозденко. В «желтой» зоне в первый год регион обещает выкупать «социалку» до 50% от его стоимости, а остальную стоимость внести равными долями в течение трех лет (примерно по 15% в год).
В «зеленой» зоне правила останутся прежними – 100% выкуп объектов социальной инфраструктуры без рассрочки. «На эти цели мы будем тратить исключительно те средства, которые планируем получать от налогов строительных компаний, и никакие другие. Если суммы налогов, уплаченных за семилетний период, будет не хватать, мы готовы продлевать время выкупа объекта», – подчеркнул губернатор. Он посоветовал застройщикам копить налоги, получать областную прописку и регистрировать работников своих компаний в регионе.
По его словам, подоходный налог сотрудников также будет засчитываться в счет общей суммы уплаченных налогов строительной компании. Губернатор также заметил, что правительство региона остается приверженцем максимального ограничения строительства в «красной» зоне: «Мы ограничим включение дополнительных участков в границы населенных пунктов, использование земель лесного фонда под цели жилищного строительства. Минимизирована также будет этажность застройки. Не более 5-7 этажей», – пообещал Александр Дрозденко. Кроме того, регион будет требовать соблюдения всех нормативов обеспечения территорий не только социальными объектами, но и ясности в вопросах развития дорожной сети, размещения объектов безопасности, кладбищ, парковых зон и т. д.
Новая высота «Несколько жестковато», – так охарактеризовал предложенные застройщикам параметры программы «Светофор» президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачев и пояснил, что для строительства соцобъектов и дорог у застройщика в стоимость жилья должны быть заложены соответствующие финансовые резервы. «В самых привлекательных зонах Ленобласти маржа застройщика может составить 10-12 тыс. рублей с 1 кв. м построенного жилья, а в среднем она составляет 5-6 тыс. с «квадрата», – привел расчеты президент союза. – В то же время только для строительства соцобъектов застройщику придется потратить 4,5-5,5 тыс. рублей на 1 кв. м, если добавить сюда поликлиники и пр., то эта цифра вырастает до 13-18 тыс. рублей, что заведомо делает нерентабельным практически любой строительный проект». Он озвучил предложения застройщиков.
По мнению профсообщества, главным и единственным критерием отнесения районов Ленобласти к той или иной «цветовой зоне» должна быть стоимость квадратного метра. «Именно она определяет возможность застройщика возводить социальные объекты», – прокомментировал Георгий Богачев. Кроме того, в «красной» зоне, где уже возведены многоэтажные дома, застройщики предлагают оставить возможность строительства высотных доминант, соблюдая при этом действующие нормативы по плотности застройки. «Учитывая, что сегодня существует достаточно жесткая позиция правительства региона об ограничении этажности до 12-16 этажей, мы предлагаем дать возможность через процедуру согласования с Градсоветом в некоторых районах «красной» зоны разрешить отклонения по этажности», – отметил Георгий Богачев. Губернатор согласился с возможностью появления высотных доминант, но строго при условии соблюдения нормативной плотности застройки. Огласите весь список Кроме того, по мнению профсообщества, необходимо уточнить список объектов, строительство которых будет возложено на застройщика.
Например, исключить из этого списка поликлиники и больницы. «Про больницу – согласен, а по поводу поликлиники надо дискутировать, – заметил губернатор. – Поликлиника стоит примерно столько же, сколько крупный детский сад. Можно разделить функции – пусть строители возводят сами здания медучреждений, а мы возьмем на себя обеспечение оборудованием». «Поликлиника – это объект, который охватывает большую территорию. Организовать сбор средств от застройщиков на строительство такого объекта проблематично. И далеко не все из них одинаково ответственно подходят к этому вопросу», – привел контраргумент Георгий Богачев. Губернатор обещал корсовету подумать над этим вопросом, как и над проблемой проектирования и строительства региональных и федеральных трасс. По его словам, власти готовы взять назад обязательства по строительству региональных дорог, но только в том случае, если застройщики возьмут на себя создание дорожной сети в границах красных линий. А стыковки дорожных сетей, выезды из кварталов и развязки власти и бизнес должны финансировать в равных долях – 50 на 50, считает губернатор. Также застройщики попросили губернатора уточнить границы отнесения некоторых районов к той или иной «цветовой зоне». «Так, д. Низино в Ломоносовском районе отнесена к «красной» зоне, но по ряду объективных признаков сегодня это далеко не самая активно развивающаяся в области территория», – привел пример Георгий Богачев. Президент ЛенОблСоюзСтроя предложил губернатору создать согласительную комиссию из числа представителей профильных комитетов и представителей профсообщества для решения спорных вопросов программы «Светофор», прежде чем она будет окончательно утверждена.
Кстати:
Действие программы «Светофор» начнется с 1 июня 2016 года.
Для оживления «серого пояса» Петербурга нужно сделать акцент на качественную жилую среду.
Так считают победители воркшопа для молодых архитекторов «Интеграция Север».
В нем приняли участие три команды, в каждой из которой по пять человек. Изначально желающих принять участие в мероприятии было больше: из 50 присланных портфолио «фильтр» прошли только 15. Это студенты и выпускники вузов Петербурга и Казани.
Конкурсантам дали задание – проработать идеи по переустройству одного из участков «серого пояса». Территория, которую выбрали для работы, ограничена Обводным каналом, Старо-Петергофским и Рижским проспектами, а также улицей Циолковского. Здесь расположен ряд памятников архитектуры, жилые и промышленные объекты различной архитектурной и исторической ценности.
Первый проект назывался «СУП» (собрание уникальных пространств). Здесь акцент был обращен на развитие транспортной инфраструктуры и общественных зон. Так, было предложено проложить трамвайный маршрут прямо вдоль Обводного канала, у которого были бы размещены остановки в виде несколько футуристичных стеклянных кубов. Этот вид решения транспортной проблемы, по мнению участников проекта, отличается своей экологичностью и может функционировать круглый год. Кроме того, было предложено внутри участка добавить несколько внутриквартальных проездов, построить надземные и подземные парковки. Жилую и общественные зоны было решено сгруппировать – сейчас они перемешаны.
Следующий творческий коллектив выступил с проектом «Новое Средневековье». Как и другие группы-участники они предложили снести гаражи и ветхие постройки, освободив тем самым места для более необходимых горожанам целей. Для снижения транспортной нагрузки было предложено сделать съезд ЗСД в районе Обводного канала. В целом проект направлен на развитие новых индустрий на территории.
В итоге, победителем воркшопа стал проект «30/30/40». Остальные две команды заняли вторые места. В «30/30/40» решили сделать упор на создание качественной жилой среды: построить новые рекреационные зоны, очистить территорию за счет реконструкции и сноса старых домов.
«Основная идея нашего проекта - сохранить застройку, основные ценные дома, а внутри квартала построить на контурах старых фундаментов новые дома. Внешне они будут походить на те, что были, - говорит разработчик проекта«30/30/40», выпускница Академии художеств Мария Ляшко. - Это жилье – нечто среднее между тем, что сейчас есть на окраине и в центре. На примере этого участка мы предложили направление, в котором бы и дальше мог развиваться «серый пояс».
На разработку проекта командам дали всего неделю. В течение этого времени для них проходили семинары и лекции на тему работ с жилыми массивами, индустриальными постройками, памятниками архитектуры. Лучших выбирало жюри. В которое вошли представители КГА, бюро Semrén & Månsson, журнала «Проект Балтия» и другие.
По словам владельца куратора воркшопа «Интеграция Север» Магнуса Монссона, с учетом сжатых сроков и сложности территории, все проекты получились достойные.
«Предложение команды победителя реализовать непросто - пожертвовать архитектурным наследием с целью улучшить жилищные условия. В то же время им удалось сохранить
характер и единение исторического духа Обводного канала с новыми зданиями», - отметил Магнус Монссон.