Своя доля намыва
Российский аукционный дом (РАД) продаст на торгах права (требования) по кредитам к компании «Терра Нова». В залоге – участки на намыве Васильевского острова в Санкт-Петербурге. По оценке экспертов, только самые крупные девелоперы смогут побороться за лот.
РАД объявил процедуру запроса предложений по продаже единым лотом 100% акций компании Diserion LTD, принадлежащих ООО Collateral Managemant Limited, и прав требований по кредитам Сбербанка к АО «Терра Нова» на общую сумму 4,5 млрд рублей. Таким образом, покупатель получит право принимать управленческие решения в отношении компании «Терра Нова», в том числе по распоряжению землями общей площадью более 230 га на намыве Васильевского острова в Санкт-Петербурге, уточнили в РАД.
Обеспечением по кредитам выступает 51 участок общей площадью 237,7 га под жилую и коммерческую застройку на намыве. Из них в собственности компании 6 наделов общей площадью 20,3 га, остальное – в аренде до 8 августа 2026 года по договору с Комитетом имущественных отношений Смольного. Участки разной степени готовности: около трети территории готовы на 100%, еще треть – на нулевой стадии (не намыта), готовность остальных варьируется от 10 до 45%.
«Намыв – один из самых масштабных проектов в Санкт-Петербурге за последние годы. Ввиду дефицита земли под жилую застройку на Васильевском острове и в целом в городе участки на намыве пользуются спросом среди девелоперов. Безусловно, появление на рынке прав требований по кредитам с таким обеспечением вызовет высокий интерес среди крупных инвесторов», – говорит руководитель департамента РАД по работе с заложенным и непрофильным имуществом банков Ольга Желудкова.
Торги пройдут в формате запроса предложений на электронной торговой площадке ЭТП РАД. Дата подведения итогов – 1 ноября. Начальная цена лота – 4,5 млрд рублей.
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», считают, что лот интересен для девелоперов, но претендовать на него смогут лишь самые крупные игроки рынка. «Наиболее вероятными интересантами являются крупные жилые застройщики. Полагаю, условия сделки не предполагают предоставления рассрочек по оплате (а в случае с таким активом покупатели хотели бы получить длительную рассрочку), а застройщиков, способных единовременно оплатить такую покупку или же получить кредит от банка, – считанные единицы», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
«С учетом размера лота и неопределенности с согласованием инженерной подготовки участков, скорее всего, к активу интерес проявит небольшое количество игроков», – соглашается заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Он также отмечает сложность оценки адекватности стоимости лота. «Интересанты должны будут оценить необходимый объем инвестиций в намыв еще не созданных территорий, обеспечение инженерной инфраструктуры и согласование документов. Кроме того, необходимо будет рассчитать потенциальную выручку от реализации участков или от продажи жилья, если собственник решит вести строительство самостоятельно», – говорит эксперт.
Андрей Косарев перечисляет плюсы лота: «Это, пожалуй, единственная крупная территория под комплексную застройку, доступная в центральных районах города со всеми вытекающими возможностями: уникальная локация с точки зрения видовых характеристик, прекрасная транспортная доступность – ЗСД, в будущем – метро». Но немало, по его словам, и минусов – необходимость очень масштабных инвестиций, долгие сроки намыва и застройки, серьезная зависимость от города и монополистов в решении вопросов инженерной и транспортной инфраструктуры, высокая конкуренция (для жилья), низкий, по крайней мере пока, спрос на коммерческую недвижимость.
Относительно использования земли Владислав Фадеев говорит, что речь будет идти прежде всего о строительстве жилья преимущественно комфорт- или бизнес-класса с включением объектов коммерческой недвижимости, в том числе и торговой. «Ранее предполагалось создание делового или образовательного кластера в северной части намыва, однако пока неизвестно, будут ли эти планы реализованы. На данный момент можно предположить, что значительная площадь северной части будет застроена жильем», – отмечает он.
По словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, в районе намыва ведется основное строительство на Васильевском острове. «Объем рынка (жилье, которое строится и находится в продаже) составляет около 290 тыс. кв. м. Средняя цена "квадрата" в локации составляет 105 тыс. рублей, диапазон достаточно широкий – от 88 до 140 тыс. Заявлено еще около 700 тыс. кв. м в дополнительных очередях уже строящихся объектов. Если говорить о территории, которая пока не намыта, там возможно строительство еще более 1 млн кв. м», – отмечает она.
Кстати
В декабре 2018 года РАД провел торги по поручению АО «Терра Нова» по продаже 5,8 га на намыве Васильевского острова. Лот приобрело ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад». Цена составила 1,5 млрд рублей.
По данным ГУ МЧС РФ по Ленобласти, в населенных пунктах региона находятся 105 подразделений пожарно-спасательного гарнизона, 77 из которых государственные 22 – частных и 1 – муниципальное. Вместе с тем с учетом динамичной застройки как жилого, так и промышленного сектора области потребность в увеличении количества подразделений пожарной охраны постоянно растет.
Дело в том, что по Региональным нормативам градостроительного проектирования Ленобласти (РНГП) размещение подразделений пожарной охраны определяется исходя не только из количества жителей населенного пункта или его статуса, но и времени прибытия пожарной бригады к месту вызова. Для городских поселений и округов этот норматив составляет не более 10 мин., а для сельских – не более 20 мин.
К сожалению, на данный момент этот показатель соблюдается не во всех населенных пунктах области. По данным Ленинградской областной противопожарно-спасательной службы, активизировать строительство противопожарных объектов необходимо именно в районах, граничащих с КАД.
Кто строит?
Причины нехватки пожарных депо те же, что и другой инфраструктуры: власти, которые должны заботиться о пожарной безопасности, возводят их гораздо медленнее, чем застройщики – жилье.
Впрочем, власти виноваты не всегда. По Градостроительному кодексу РФ, если земля находится в частной собственности, то возводить объекты пожарной безопасности должны девелоперы, работающие на данной территории. Например, в Янино и Кудрово, где пожарных депо ощутимо не хватает, реализуются частные проекты в рамках комплексного освоения территории (КОТ). «Застройщики могут либо строить объекты пожарной безопасности самостоятельно, либо обратиться в Дирекцию комплексного развития территорий. На каждый объект заключается договор, общий объем финансирования делится среди девелоперов пропорционально возводимым метрам. Составляется прозрачный график финансирования», – рассказал глава Дирекции КРТ Даниил Федичев.
Причины, по которым далеко не все стройкомпании спешат заняться строительством пожарного депо, очевидны. Во-первых, эти объекты не приносят прибыли. Во-вторых, многие девелоперы задумываются об инфраструктуре только после возведения жилья, чтобы не угодить в список долгостроев. «С застройщиками мы ведем очень непростые переговоры в стиле «челночной дипломатии». Компании весьма неохотно тратятся на строительство пожарных депо и совсем не хотят быть единственными участниками проекта. Но задача Дирекции состоит в том, чтобы финансирование осуществлялось на справедливой и прозрачной основе», – подчеркнул Даниил Федичев.
Так, по данным Дирекции КРТ, несмотря на заключенный почти год назад договор, компания «Патриот Северо-Запад» на прошлой неделе вышла из состава участников строительства пожарного депо в Янино-1. Возведение объекта, стоимостью 109,5 млн рублей, обеспечивают компании «БалтИнвестГрупп», «ЛСТ Девелопмент», и «КВС Девелопмент». Однако в Правительстве Ленобласти обещают, что диалог с компанией «Патриот Северо-Запад» возобновится, когда компания начнет вводить свои жилые дома в эксплуатацию. Депо же должно быть готово уже в апреле этого года.
В феврале компания Setl City передала Дирекции КРТ полномочия руководителя проекта строительства пожарного депо в Кудрово, так как в одиночку уже выполнила большую часть работ. Соглашение об участии в финансировании объекта, стоимостью 140 млн рублей, недавно подписали «Арсенал-Недвижимость», «Полис Групп» и Группа ЦДС. Договориться с компаниями «Мавис», «Инвестторг» и «Патриот Северо-Запад» чиновникам пока не удалось. Объект планируется ввести в эксплуатацию в июне этого года.
«Мы участвуем в возведении депо исключительно в интересах жителей ближайших микрорайонов, чтобы в случае необходимости значительно сократить время прибытия на место пожарных машин», – сообщили в компании Setl City. «Для нас участие в строительстве депо – это социальная работа, которая не связана с получением прибыли», – рассказали в пресс-службе «Полис Групп», напомнив, что холдинг уже участвовал в реализации проекта строительства пожарного депо в Буграх.
Дружно и добровольно
С нехваткой объектов пожарной безопасности можно бороться не только путем строительства таких оных, но и развитием добровольных пожарных команд, которые сегодня на территории региона защищают от огня 24 населенных пункта, где проживает более 23 тыс. человек. Особенно в защите нуждаются садоводческие объединения и сельские поселения, расположенные вне норматива времени прибытия подразделений пожарной охраны. На территории Ленинградской области расположено более 2,5 тысяч садоводств, в которые ежегодно выезжает значительное количество жителей Санкт-Петербурга.
«Органы местного самоуправления и председатели садоводств должны быть заинтересованы в безопасности жителей и создавать условия для организации добровольной пожарной охраны, а также для участия граждан в обеспечении первичных мер пожарной безопасности в иных формах. Необходимо создавать добровольные пожарные команды и обеспечивать их необходимой техникой и оборудованием. Затраты на создание и содержание такого подразделения не соизмеримы с ущербом от пожара, а добровольцы всегда помогут сдержать распространение огня до прибытия профессионалов или устранить возгорание в самом его начале», – подчеркнули в МЧС Ленобласти.
Кстати
На прошлой неделе губернатор Ленобласти Александр Дрозденко обсудил с начальником регионального ГУ МВД Романом Плугиным перспективы строительства отделений полиции в регионе, финансирование частично ляжет на плечи бизнеса.
Уже подписан инвестиционный договор на проектирование полицейского отделения на 75 сотрудников и инженерную подготовку территории в Мурино. Строительство здания в 2,5 тыс. кв. м будет осуществляться за счет девелоперов, работающих на территории. Для нужд Кудрово новый полицейский участок появится на территории ТК «Мега Дыбенко». Финансирование проекта также обеспечат застройщики. В 2019 году новые здания полиции появятся в Кировске и населенных пунктах Ломоносовского района.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Разработан новый ГОСТ в области пожарной безопасности
В России прекратили работу 315 ТЦ, не соответствующие пожарным нормам
Ленобласть выделит 74 млн рублей на новое жилье для погорельцев
«Пятно» около Большеохтинского кладбища оценено в 800 млн рублей.
30 мая Российский аукционный дом (РАД) проведет торги по продаже 3,94 га на Партизанской улице, 3А, в промзоне «Охта». Со стороны промзоны площадка граничит с участком «Группы ЛСР», а напротив находится Большеохтинское кладбище. Это старая промышленная территория, но по ПЗЗ там разрешена жилищная застройка, а также возведение объектов общественно-делового назначения. По предварительным подсчетам, на участке можно построить около 72,4 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 36,4 тыс. кв. м жилья и 36 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.
«Пятно» принадлежит компании «Норд-ОПТ». Участок оценен собственником в 800 млн рублей. Но он готов предоставить покупателю рассрочку по оплате сделки на 1 год под 9% годовых.
«Это одна из старых промышленных территорий, которые сегодня представляют собой золотой земельный фонд Петербурга. Сопоставимый по площади участок НПО «Буревестник» на Малоохтинском проспекте, 68, в конце прошлого года на торгах был продан под редевелопмент за 1,5 млрд рублей», – сообщили в РАД.
По оценке и. о. руководителя коммерческого департамента РАД Раисы Муратовой, конечная стоимость квартир или апартаментов в этом проекте может составить 120–130 тыс. рублей за 1 кв. м. «Мы уверены, что актив заинтересует девелоперов. При стоимости в 800 млн рублей нагрузка земли на стоимость «квадрата» жилья составит 11–12 тыс. рублей. Это привлекательный показатель для данного района», – комментирует Раиса Муратова.
По мнению директора департамента финансовых рынков и инвестиций ColliersInternationalв Петербурге Анны Сигаловой, стоимость земельного участка в ходе торгов может вырасти на 30–40%. «Только половину территории можно застроить жильем, а другую – объектами коммерческой недвижимости. Самый привлекательный вариант для коммерческой застройки – проект апартаментов или бизнес-центра. Торговая недвижимость в этой локации вряд ли будет востребована, так как поблизости уже представлены гипермаркет «Лента» и ТРК «Охта Молл». Появление последнего существенно оживило район в последние два года и привлекло к нему внимание инвесторов», – говорит она.
«Минусов в этом лоте больше, чем плюсов. Промзона и кладбище – не лучшее соседство. Тем более, что власти планируют расширить санитарные зоны вокруг кладбищ. Полагаю, интерес к лоту будет небольшим», – отмечает коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
А управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина заявила, что цена выглядит соразмерной, если на участке нет серьезных проблем с коммуникациями. «В противном случае цена уменьшится. Если же застройщику будет необходимо обеспечить социальную инфраструктуру в проекте, то дисконт составит 10–15%», – считает она.
В пресс-службе «Группы ЛСР» на вопрос, интересен ли им для покупки участок компании «Норд-ОПТ», находящийся по соседству с их проектом на Охте, сообщили, что на данный момент у них земельный банк сформирован. «Нам есть, что строить и сейчас, и в будущем. Но если на рынке появится привлекательное для нас «пятно», мы будем готовы рассмотреть его приобретение», – сообщили в «Группе ЛСР».
Кстати
На данный момент, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе возводится 13 ЖК (без учета очередей) общей площадью 570 тыс. кв. м – в том числе в районе Малой и Большой Охты – 80 тыс. кв. м. В продаже в районе находится 253 тыс. кв. м жилья (5% от общего предложения в Петербургской агломерации).