Ударим легализацией по самострою?
Федеральные власти намерены всерьез взяться за легализацию объектов самовольного строительства. Вопрос на самом высоком уровне был поднят еще весной. И вот теперь власти перешли от слов к действию – в Минстрое РФ создается рабочая группа по легализации самостроев.
Напомним, весной руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор обратился к Правительству РФ с призывом легализовать самострои. «Причины появления домов, признанных впоследствии самостроями, неоднозначны, а обвинения исключительно одной стороны (застройщиков) в незаконном строительстве часто несправедливы, особенно учитывая противоречивую судебную практику в сфере узаконивания или сноса таких домов. В результате ни в чем не повинные граждане лишаются своих квартир», – отмечал он в письме на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко.
По словам Александра Моора, единственным действенным правовым инструментом могла бы стать «строительная амнистия» объектов, в отношении которых дано положительное заключение строительно-технической экспертизы. Идею поддержала организация малого и среднего предпринимательства «Опора России».
Не нашлось возражений и у властей. «Если обследование показывает, что помещение безопасно, то конечно, надо найти варианты, как нам его узаконить. Главное – безопасность для граждан», – заявил глава Минстроя Владимир Якушев, подчеркнув при этом, что важно сделать так, чтобы «амнистия самостроев не послужила стимулирующим фактором для появления новых незаконных построек».
И вот теперь объявлено, что в Минстрое РФ создается межведомственная рабочая группа по вопросам применения правовых механизмов легализации объектов недвижимости, признанных по решению суда самовольными постройками, но являющимися безопасными для проживания граждан. Ее возглавит директор правового департамента ведомства Олег Сперанский.
На совещании в Минстрое, в котором приняли участие представители ВЦНСП, «Опоры» и Генпрокуратуры, принято решение обобщить и проанализировать имеющуюся информацию о самостроях в различных регионах РФ и практику применения законодательства в отношении таких объектов. Координацией деятельности рабочей группы займется ВЦНСП.
В первую очередь предполагается составить список таких объектов и структурировать их по категориям. «Граждане, которые попали в такую сложную ситуацию, могут предоставить в ВЦНСП информацию о проблемных объектах, признанных судами самостроями и подлежащих сносу, с предоставлением всей необходимой документации», – сообщил Александр Моор.
Эксперты считают идею актуальной. «Такая инициатива в целом не противоречит положениям законодательства. На сегодняшний день статья 222 ГК РФ содержит соответствующую процедуру легализации самовольной постройки», – говорит советник, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Арина Довженко.
Однако, по ее словам, процедура является общей как для нежилых, так и для жилых зданий. «Одной из проблем легализации самовольных построек является то, что право собственности на нее может быть признано при соблюдении определенных условий только за лицом, которому принадлежат права на земельный участок под постройкой. В ситуации с жилым самостроем не всегда собственники жилых помещений (квартир) обладают соответствующими правами на землю», – говорит эксперт.
Еще одной проблемой является то, что, согласно действующей редакции ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка может быть легализована только в случае соответствия параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. «В случае с жилыми самостроями это означает, что владельцы (граждане) должны будут за свой счет осуществить работы по приведению параметров дома в соответствие с текущими требованиями закона. Однако в случае, когда жилая самовольная постройка фактически не несет угрозы жизни или здоровью граждан, такое требование представляется избыточным. Таким образом, для упрощения механизма легализации самовольных построек необходимо вносить соответствующие изменения в ст. 222 ГК», – резюмирует Арина Довженко.
Мнение
Советник, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Арина Довженко:
– Проблема актуальна, подтверждением чему является довольно пристальное внимание законодателя к ст. 222 ГК РФ, которая содержит определение понятия «самовольная постройка»: в данную статью периодически вносятся уточнения, в связи с чем потенциально может меняться квалификация того или иного объекта.
Рынку жилищного строительства, в условиях последних отраслевых законодательных изменений, требуются новые альтернативы инвестирования.
В Санкт-Петербурге, на тематической площадке «Жилье и городская среда» Общероссийского Народного фронта, лидером которого является Президент России Владимир Путин, обсудили проблемы, связанные с осложнением условий финансирования долевого строительства и близкой перспективой запрета использования этого механизма.
Круглый стол прошел 18 декабря 2018 года, в день принятия Госдумой РФ во втором чтении новой редакции 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (третье чтение законопроекта было 19 декабря). Эксперты регионального отделения ОНФ в Петербурге отметили, что утвержденные поправки в документ, в части необходимости использования с 1 июля 2019 года эскроу-счетов по уже действующим проектам застройщиков, оказались неожиданными, они достаточно радикальны для застройщиков и неизбежно приведут к увеличению стоимости строительства.
Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович сообщил, что в настоящее время в Петербурге открыто только 2 эскроу-счета. Большинство застройщиков пока не настроено использовать данный вид банковского финансирования, предпочитая ему собственные средства.
Представители строительной сферы, приглашенные на площадку ОНФ, складывающуюся ситуацию в отрасли считают тревожной и близкой к критической. По словам руководителя Дирекции по развитию в СЗФО ФАУ «РосКапСтрой» Сергея Зимина, принятый в новой редакции 214-ФЗ – это «путь в никуда» и работать он не будет. Более правильным было бы, считает он, организовать участие в процессе инвестирования в жилищное строительство государственных структур, которые должны обеспечить не только контроль, но и надлежащую координацию данного процесса. В частности, целесообразно задействовать в схеме жилищного строительства уполномоченные банки, к средствам которых смогут прибегать застройщики, под гарантии региональных органов власти.
Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании «Мастер девелопмент» Вячеслав Семененко полагает, что последние законодательные новации 214-ФЗ нанесут серьезный вред отрасли. «Себестоимость строительства может вырасти на 20%, что автоматически означает падение доступности жилья. Может быть, такие города, как Москва, Петербург, справятся с ситуацией, но многие регионы с небольшими рынками «лягут», в том числе из-за банкротства строительных компаний», – считает девелопер.
По мнению экспертов, несмотря на то, что потребительский спрос пока остается высоким, опасность сокращения сбыта жилья в обозримом будущем создает риск кризиса в отрасли. При этом альтернативой долевому строительству могут быть другие механизмы приобретения недвижимости, в том числе и в инвестиционных целях.
По словам эксперта по инвестированию в жилищное строительство Константина Макарова, девелоперские проекты можно реализовать по 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» путем создания цифровой платформы для привлечения коллективных инвестиций в строительство. Функционал платформы построен на исполнении требований 156-ФЗ в автоматическом режиме по технологии распределенных реестров. В качестве основного инструмента привлечения инвестиций рассматривается открытый паевой инвестиционный фонд (ОПИФ). Инвестиции для строительства каждого конкретного ЖК производятся через обмен паев ОПИФ на паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). Каждый пайщик сможет самостоятельно производить обмен паев через «личный кабинет», выбирая для инвестиций конкретный ЖК. Таким образом, формируется прозрачный и рыночный инструмент привлечения денег в строительную отрасль.
Директор АНО «Правовой центр градостроительных проектов» Юрий Курикалов обратил внимание на то, что любой альтернативный «долевке» механизм финансирования жилищного строительства подразумевает создание корпоративной структуры, которая берет на себя привлечение инвестиций для покупки строящегося жилья и реализацию его гражданам после завершения строительства. Целесообразно создание такой структуры на региональном уровне под государственным патронажем. Одновременно надо стимулировать потребительский спрос на недвижимость за счет развития рынка арендного жилья. При комплексной реализации программ с использованием арендной формы создаваемая корпоративная структура будет выступать одновременно как инвестиционный фонд и оператор объектов. При этом, исходя из экономической целесообразности, коммерческая аренда жилья должна предусматривать его выкуп арендаторами в свою собственность.
В последнее время ключевые сегменты коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге практически не прирастают новым качественным спекулятивным предложением. Как будет развиваться рынок в ситуации, когда на нем не появляется ничего нового, рассуждали эксперты сессии «Стратегии, которые выигрывают», состоявшейся в рамках Рождественского саммита.
Модераторами сессии выступили генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова.
Жизнь после «Лахта Центра»
На рынке офисной недвижимости, несмотря на весьма скромные объемы ввода новых офисных центров, сейчас идут трансформации, которые «накапливают критическую массу факторов для того, чтобы начались видимые изменения, в том числе – рост спекулятивного предложения», считает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
«В этом году спекулятивный ввод близок к нулевому, вакансия стремится к минимальным значениям, и ставки аренды, например, в классе А в среднем выросли до 1595 рублей за 1 кв. м», – отмечает он.
«Действительно, нового строительства мало, спрос начинает давить, и растут арендные ставки», – согласен управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. Но говорить о скором возвращении девелоперов в офисный сегмент пока преждевременно, считает он. «Даже если мы возьмем арендную ставку на уровне 2 тыс. рублей за 1 кв. м, при себестоимости строительства 90 тыс. рублей за «квадрат» и ставке по кредиту 10–11% при наличии залога, экономика проекта весьма сомнительна. Строить бизнес-центры можно только в том случае, если у вас есть собственные деньги», – уверен эксперт.
Партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов согласен с тем, что при текущих арендных ставках строить бизнес-центры невыгодно; рабочей вряд ли можно считать и систему built-to-suit. «К нам обращались крупные арендаторы с предложением построить офисный центр по схеме built-to-suit, но с условием – заехать в бизнес-центр уже через 3–6 месяцев. Скорее, это похоже на buy-to-suit», - рассказал он.
Над рынком продолжает довлеть «фактор Газпрома»: сможет ли «переварить» рынок сотни тысяч метров офисной недвижимости, высвободившихся после того, как все структуры «Газпрома» переедут в «Лахта Центр»?
Директор по развитию АО МФК «Лахта Центр» Ирина Анисимова считает, что паника безосновательна. «Структура «Газпрома» весьма велика, площадей хватит на всех, да и переезд не произойдет одномоментно. Скорее всего, для рынка этот процесс пройдет как обычная ротация. Движение будет, но оно не обрушит рынок», – говорит она.
Пессимизм предложения и оптимизм спроса
ЧМ-2018 подогрел интерес к стрит-ритейлу, середина года была бурной, но торговые центры эта тенденция обошла стороной, считает руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Владислав Фадеев. «В 2017 году в городе не было введено ни одного крупного качественного торгового центра, а в 2018 году – вторая очередь «Outlet Village Пулково», и это все», – констатирует он.
Со стороны спроса все было не столь пессимистично: по итогам года, вакансия в качественных торговых центрах снизилась в среднем до 3,5–4%. «Ритейлерам выбирать практически не из чего. Свободные помещения есть только в тех центрах, что обладают теми или иными недостатками», – говорит эксперт.
В 2015–2016 годах в структуре сделок серьезный прирост показал сегмент развлечений, но в этом году ситуация другая: fashion-ритейлеры открывали больше магазинов, чем закрывали, что, по мнению Вячеслава Фадеева, является позитивной тенденцией.
Три торгово-развлекательных центра, которые принадлежат концерну SRV в России («Жемчужная плаза» и «Охта-Молл» в Петербурге, 4Daily в Мытищах) имеют различные стратегии развития, говорит директор отдела аренды SRV в России Людмила Рева. Выбор стратегии зависит от зоны охвата, локации, трендов местного рынка, жизненного цикла проекта.
«Так, мы завершаем девелоперский цикл ТРК «Жемчужная плаза» и объявили о его продаже, – рассказала она. – Мы продаем его на пике показателей, с самой высокой арендной ставкой по городу и листом ожидания арендаторов».
Производственный тренд
Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate Филипп Чайка озвучил итоги годового ввода в складском сегменте. «Сдано 80 тыс. кв. м спекулятивных складов – минимальный показатель с 2011 года, когда было введено всего 30 тыс. кв. м. Причем все введенные в этом году площади уже нашли своего арендатора. Уровень вакансии – меньше 4%», – констатировал он.
Ставки предложения по аренде складов класса А в среднем составляют 450 –550 рублей за 1 кв. м в месяц. «Наметилась интересная тенденция: ставки аренды качественных производственных помещений догоняют склады класса А и составляют в среднем 490 рублей за «квадрат» в месяц. Год назад в это никто бы не поверил, а сегодня – абсолютный факт», – говорит Филипп Чайка.
Апарты: правда и вымысел
Бурное развитие сегмента апартаментов на рынке Петербурга продолжилось и в 2018 году. За последние два года количество юнитов увеличилось в три раза.
Победное шествие апартаментов на рынке, по мнению управляющего директора центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, привело к тому, что он постепенно превратился в ярмарку инвестиционных обещаний, которые далеко не всегда соответствуют действительности.
«На IV квартал 2018 года на рынке Петербурга – почти 23 тыс. апартаментов, из них 16% введены, 26% находятся в продаже, 70% декларируются для сдачи. Инвесторам обещают, что все апартаменты в комплексе будут сдаваться в аренду, но фактически – существенная часть продается как жилье. На этапе «котлована» все апарты продаются хаотично», – предупреждает Ольга Шарыгина.
Большие сомнения вызывает у нее и декларируемая высокая доходность – от 6% до 22%. «Профессиональных компаний на рынке – единицы, подтвержденных умений и навыков достижения высокой доходности у девелопера и планируемой управляющей компании зачастую нет».
«В последнее время представители власти много говорят о том, что строительство апартаментов пора ограничить. В Москве построено только несколько комплексов, которые действительно можно отнести к апарт-отелям. Власти столицы столкнулись с серьезной проблемой – как узаконить массу объектов, которые хоть и называются апартаментами, но, по сути, такими не являются, – отмечает генеральный директор «Вало Сервис» Константин Сторожев. – В Петербурге сервисных апартаментов (а не проектов «псевдожилья») – более 50%. Граждане вкладывают деньги именно в гостиничный сегмент, о важности развития которого в городе так много говорят с высоких трибун».
Кстати
Организаторы Рождественского саммита по итогам развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге – PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE), при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов.