Ударим легализацией по самострою?
Федеральные власти намерены всерьез взяться за легализацию объектов самовольного строительства. Вопрос на самом высоком уровне был поднят еще весной. И вот теперь власти перешли от слов к действию – в Минстрое РФ создается рабочая группа по легализации самостроев.
Напомним, весной руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор обратился к Правительству РФ с призывом легализовать самострои. «Причины появления домов, признанных впоследствии самостроями, неоднозначны, а обвинения исключительно одной стороны (застройщиков) в незаконном строительстве часто несправедливы, особенно учитывая противоречивую судебную практику в сфере узаконивания или сноса таких домов. В результате ни в чем не повинные граждане лишаются своих квартир», – отмечал он в письме на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко.
По словам Александра Моора, единственным действенным правовым инструментом могла бы стать «строительная амнистия» объектов, в отношении которых дано положительное заключение строительно-технической экспертизы. Идею поддержала организация малого и среднего предпринимательства «Опора России».
Не нашлось возражений и у властей. «Если обследование показывает, что помещение безопасно, то конечно, надо найти варианты, как нам его узаконить. Главное – безопасность для граждан», – заявил глава Минстроя Владимир Якушев, подчеркнув при этом, что важно сделать так, чтобы «амнистия самостроев не послужила стимулирующим фактором для появления новых незаконных построек».
И вот теперь объявлено, что в Минстрое РФ создается межведомственная рабочая группа по вопросам применения правовых механизмов легализации объектов недвижимости, признанных по решению суда самовольными постройками, но являющимися безопасными для проживания граждан. Ее возглавит директор правового департамента ведомства Олег Сперанский.
На совещании в Минстрое, в котором приняли участие представители ВЦНСП, «Опоры» и Генпрокуратуры, принято решение обобщить и проанализировать имеющуюся информацию о самостроях в различных регионах РФ и практику применения законодательства в отношении таких объектов. Координацией деятельности рабочей группы займется ВЦНСП.
В первую очередь предполагается составить список таких объектов и структурировать их по категориям. «Граждане, которые попали в такую сложную ситуацию, могут предоставить в ВЦНСП информацию о проблемных объектах, признанных судами самостроями и подлежащих сносу, с предоставлением всей необходимой документации», – сообщил Александр Моор.
Эксперты считают идею актуальной. «Такая инициатива в целом не противоречит положениям законодательства. На сегодняшний день статья 222 ГК РФ содержит соответствующую процедуру легализации самовольной постройки», – говорит советник, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Арина Довженко.
Однако, по ее словам, процедура является общей как для нежилых, так и для жилых зданий. «Одной из проблем легализации самовольных построек является то, что право собственности на нее может быть признано при соблюдении определенных условий только за лицом, которому принадлежат права на земельный участок под постройкой. В ситуации с жилым самостроем не всегда собственники жилых помещений (квартир) обладают соответствующими правами на землю», – говорит эксперт.
Еще одной проблемой является то, что, согласно действующей редакции ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка может быть легализована только в случае соответствия параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. «В случае с жилыми самостроями это означает, что владельцы (граждане) должны будут за свой счет осуществить работы по приведению параметров дома в соответствие с текущими требованиями закона. Однако в случае, когда жилая самовольная постройка фактически не несет угрозы жизни или здоровью граждан, такое требование представляется избыточным. Таким образом, для упрощения механизма легализации самовольных построек необходимо вносить соответствующие изменения в ст. 222 ГК», – резюмирует Арина Довженко.
Мнение
Советник, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Арина Довженко:
– Проблема актуальна, подтверждением чему является довольно пристальное внимание законодателя к ст. 222 ГК РФ, которая содержит определение понятия «самовольная постройка»: в данную статью периодически вносятся уточнения, в связи с чем потенциально может меняться квалификация того или иного объекта.
Американский фонд Morgan Stanley отказался покупать универмаг «Невский центр» в Петербурге. Одна из причин - новые американские санкции против России. Так что, вопрос о новом собственнике ТЦ оценочной стоимостью 10-12 млрд рублей остается открытым.
Американский фонд Morgan Stanley не будет покупать у финской Stockmann Group торговый комплекс «Невский центр» на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания в Петербурге. Об этом сообщили «Ведомости» со ссылкой на источники, знакомые с ходом переговоров. Один из них назвал и причину отказа от актива. Оказывается, это решение связано с новыми экономическими санкциями, которые США вводят против России. В Morgan Stanley и Stockmann Group ситуацию не комментируют. Брокеры, которые продают торговый центр, а также консультанты, которые проводили его оценку, от комментариев воздержались.
«Невский центр» - последний актив российской недвижимости в портфеле финской Stockmann Group. Комплекс был открыт в 2010 году. Общая площадь 9-этажного здания составляет 91 тыс. кв.м. (арендопригодная - 45 тыс. кв.м.). Два верхних этажа занимают офисы класса А (их площадь – около 5 тыс. кв.м.), а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Якорным арендатором является универмаг Stockmann.
Впервые о намерениях продать "Невский центр" его собственник объявил в ноябре 2012 года. Тогда стоимость актива эксперты оценивали в $500 млн. Но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась. А с ноября 2016 года комплекс снова оказался в активной продаже. На него претендовали несколько покупателей, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines и PPF Real Estate. Но, в итоге, Morgan Stanley остался единственным претендентом. О том, что сделка по «Невскому центру» находится в финальной стадии «Строительному Еженедельнику» еще в марте этого года сообщали несколько источников на рынке. Называли даже предполагаемую сумму сделки – 10-12 млрд рублей. Теперь понятно, что ее не будет.
Между тем, сам Morgan Stanley ищет покупателя на ТРК «Галерея» в Петербурге. Но о потенциальных интересантах на этот актив и о каких-либо серьезных переговорах пока не сообщалось.
Эксперты отмечают, что, несмотря на кризис, рынок Петербурга до последнего времени был очень интересен инвесторам, как локальным, так и крупным западным инвестфондам, так как предлагал активы с хорошей доходностью. «Если до последнего кризиса инвесторы прежде всего фокусировались на активах в Москве как наиболее доходных, то сегодня по этому параметру они нередко проигрывают на 1-2% объектам в Петербурге. Если в столице в экспозиции находятся объекты со ставками капитализации менее 10%, то на петербургском рынке встречаются предложения с двузначной доходностью при сопоставимом качестве», - говорят в Colliers International.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
«Рынок ТРК в Петербурге вернулся к докризисным показателям: ставки подросли, вакансия вернулась к уровню 5%, посещаемость растет. При этом новых объектов в прошлом году не появилось и в ближайшее время не предвидится, если только не появятся проекты на намывных территориях», - говорит директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Всего, по данным Colliers International, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центра. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет. «В текущем году прирост торговых площадей возможен за счет увеличения специализированных торговых комплексов. Ввод классических торговых центров остается на минимальном уровне 2017 года, вакансия в них к концу второго полугодия не превысит 3%. К концу 2018 года вакансия в классических торговых центрах не превысит 3%, что станет самым низким показателем за последние десять лет», - говорят аналитики.
По данным руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, ставки аренды в торговых комплексах города колеблются в зависимости от сегмента и занимаемой площади. «Так, например, для гипермаркетов площадью свыше 5 тыс. кв.м. они могут составлять от 4 тыс. до 8 тыс. рублей за 1 кв.м. в год (здесь и далее указаны ставки без НДС и Opex). Для тех же развлекательных операторов от 5 до 15 тыс. рублей за 1 кв.м. в год, если говорить о сегменте fashion, то этот разбег ещё больше: от 8 тыс. до 60 тыс. рублей за 1 кв.м. в год», - заключил Владислав Фадеев.
На минувшей неделе заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин провел совещание с представителями банковского сообщества. Главным вопросом была готовность финансовых учреждений работать по новым правилам, определенным поправками в Закон № 214-ФЗ, а в дальнейшем – переходить на проектное кредитование. Как выяснилось, готовы еще не все.
Михаил Москвин отметил, что федеральные власти в настоящее время уделяют самое пристальное внимание переходу строительной отрасли на новые «правила игры», в соответствии с новациями в законодательство о «долевке», и стараются обеспечить максимально плавный переход к ним. «В Минстрое РФ постоянно проходят совещания с представителями банковского сообщества, поскольку именно кредитные учреждения теперь в значительной мере будут контролировать целевое расходование застройщиками средств дольщиков. Одновременно федеральное ведомство старается консультировать региональные власти по вопросам внедрения новаций. Пока ясно, что вопросов в этой сфере сохраняется еще очень много, возникают разные мнения о том, как должна работать новая схема. Чтобы лучше это уяснить для себя, мы тоже решили пообщаться с представителями банковского сообщества», – отметил он.
«У многих застройщиков пока нет четкого понимания, как работать в новых условиях. Они обращаются к нам, и мы стараемся оказывать консультационную поддержку. Но пока не наработана практика, нет разъяснений Минстроя по многим вопросам, есть разные толкования норм закона и не хватает подзаконных актов. Поэтому нам хотелось бы знать взгляд банков на проблему, чтобы при общении с застройщиками учитывать и его», – сообщил председатель Комитета госстройнадзора и госэкспертизы региона Денис Горбунов. «Кроме того, хотелось бы понять, готова ли сама банковская инфраструктура (в том числе на уровне Петербурга и Ленобласти) выполнять новые требования Закона № 214-ФЗ», – добавил заместитель главы ведомства – начальник административно-правового отдела Дмитрий Лобановский.
Напомним – в соответствии с законодательными новациями, банки будут осуществлять контроль за целевым расходованием застройщиками средств дольщиков. В отношении тех объектов, разрешения на строительство которых получены до 1 июля 2018 года, надзор будет выполняться по упрощенной схеме (исключаются из расчетов 6 видов транзакций; по обязательствам, возникшим до 1 июля, плата производится). Для проектов, получивших разрешительную документацию после «дня Х», контроль вводится в полной мере (в постановлении Правительства РФ перечислено 18 видов допустимых операций застройщика по счету). Для этого застройщики до 1 сентября 2018 года должны открыть в уполномоченных банках (всего их 55) спецсчета по схеме «одно разрешение на строительство (которое может касаться нескольких объектов) – один счет». При попытке нецелевого использования средств банк отказывает в проведении транзакции (на уточнение вопроса дается до 3 дней).
В дальнейшем намечен отказ от «классической долевки» и переход на проектное кредитование с использованием эскроу-счетов. Вкратце принцип схемы таков: застройщик получает в банке кредитную линию на возведение объекта. Дольщики, приобретая квартиры, вносят свои средства на эскроу-счета. Когда объект сдан, этими деньгами гасится кредит, а «излишек» идет в прибыль девелоперу. Пока эта схема предлагается на добровольной основе, но с 1 июля 2019 года станет обязательной.
Как выяснилось на совещании, о полной готовности на практике реализовывать новую схему финансирования жилищного строительства заявили не все.
Готов приступить к работе по новой схеме Сбербанк. «Наш банк провел огромную работу для обеспечения возможности начала работы по этой схеме. Подготовка началась еще в тот период, когда новации проходили утверждение в Госдуме. Сейчас мы полностью готовы работать и со спецсчетами застройщиков, и с эскроу-счетами», – сообщила начальник отдела финансирования недвижимости управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Маргарита Клименко. Также о готовности приступить к работе по новой схеме заявили представители АО «Райффайзенбанк» и «Альфа-Банка».
Руководитель бизнеса ипотечного кредитования дирекции кредитно-депозитного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова сообщила, что тему эскроу-счетов банк уже проработал, впрочем, интересантов пока нет. «По спецсчетам – идет работа над подготовкой внутренней банковской инфраструктуры. К 1 сентября будем готовы», – сообщила она. О примерно аналогичной ситуации сообщили представители ВТБ.
А вот начальник отдела разработки розничных продуктов и работы с партнерами департамента розничного бизнеса банка «Россия» Дмитрий Орлов, отметив, что банк не кредитует застройщиков, сообщил, что пока в этом направлении работа не ведется. «Пока к этому вопросу мы подходим осторожно. Схема пока ясна только в самых общих чертах, опыта работы по ней нет», – отметил он. Такой же позиции придерживается и ряд других банков.
Собравшиеся обсудили ряд актуальных вопросов работы по новым «правилам игры» и взаимодействия между участниками рынка и представителями власти. Проведение подобных совещаний на время переходного периода единодушно было признано целесообразным. «Думаю, уже достаточно скоро мы соберемся снова, и, как мне кажется, правильно было бы пригласить представителей застройщиков, чтобы совместно лучше разобраться в возникающих вопросах», – отметил Денис Горбунов, добавив, что власти региона будут также консультироваться с федеральными ведомствами.