«Дай миллион! Дай миллион!»
За три с небольшим года в Петербурге один за другим стартовали свыше тридцати жилищных проектов площадью от трехсот тысяч до двух с половиной миллионов квадратных метров. Застройщики планировали начать ввод новых кварталов уже в конце текущего года, риэлторы поговаривали о «затоваривании рынка», покупатели ждали скидок и удешевления. Однако кризис внес свои коррективы: сроки сдвигаются, стройки замораживаются, ипотека сокращается. Рынок замер и очнется от финансовой спячки не раньше 2010 года.
Жилья много не бывает
История мегапроектов ведет свой отсчет еще с 2004 года. Именно тогда правительство Петербурга начало продавать крупные земельные участки. По данным Фонда имущества за 2 года было реализовано 88 участков площадью
Когда заявлялись крупные проекты, жилая недвижимость была сладким куском, потому как банки охотно давали гражданам ипотечные кредиты. Рынок был разогрет деньгами, а цены росли небывалыми темпами. Петербуржцев грела мысль о рекордных площадях, потому что комплексное освоение давало надежды на снижение цен.
На сегодняшний день в Петербурге заявлен 31 проект, предполагающий строительство минимум 300 тыс. кв. м жилья. Суммарный объем жилья составляет более 30 млн. кв. м. По мнению экспертов, если бы развитие проектов-миллионников шло по плану, то с 2010 по 2014 год на рынок жилья ежегодно выводилось бы около 3,5 млн кв. м новостроек. Реализовать такие объемы единовременно весьма сложно. Но даже если бы застройщики выдержали темпы развития новых территорий в рамках заявленных планов, то полного «затоваривания» рынка мы бы все равно не увидели.
По словам Дмитрия Миронова, генерального директора компании «Питер Девелопмент», большинство уже запущенных в Петербурге проектов-«миллионников» отложены до лучших времен. «Кроме строителей страдают консалтинговые компании. Люди останавливают проекты до прояснения ситуации, так как никто не может планировать на год вперед, а значит, вести бизнес очень трудно», – уверен г-н Миронов.
Банковский кризис осложнил финансирование девелопмента и значительно изменил картину. Реализация многих амбициозных проектов теперь будет заморожена, а то и вовсе отменена.
Строить не спеша
Бесспорным лидером по метражу в Питере является «Главстрой» с грандиозными проектами «Северная долина» и «Юнтолово», где общий объем площадей достигает 4,7 млн кв. м. Сегодня никто не сомневается в финансовой устойчивости данного девелопера, но аналитики рынка все же считают, что проект «Юнтолово» придется отложить. На этой территории планировалось вести строительство жилья комфорт-класса, а, как показывают исследования, именно эта категория недвижимости пострадает от потери спроса. По данным компании «Главстрой», в будущем году в «Юнтолово» планируют начать инженерную подготовку участка. Говорить о реальной стройке, а тем более продажах пока никто не берется, но логично предположить, что первые квартиры будут реализованы не раньше 2012 года.
Более оптимистично дела обстоят в «Северной долине», позиционируемой как жилье экономкласса. Иван Слепцов, директор по связям с общественностью компании «Главстрой», заявил, что работы по данному проекту идут строго по графику. Уже согласован градостроительный план, и во второй половине 2009 года компания выйдет на стройплощадку. Продаж в будущем году открыто не будет, но освоение территории начнется согласно плану. Очевидно, что кризис задержит начало продаж на 1-2 года.
Самый нашумевший проект «на миллион» – «Балтийская жемчужина». Продавать квартиры в этом комплексе планировалось уже в 2005 году, когда был заложен первый камень. Сроки несколько раз корректировались и переносились, реально квартиры вышли на рынок лишь осенью нынешнего года. И то в меньшем объеме и оказавшись гораздо дороже ранее заявленного уровня. Учитывая темпы строительства и затягивание сроков, можно предположить, что проект будет завершен не через обещанные 4-5 лет, а в районе 2016-2017 годов. И то только, если не поменяются инвесторы и не будет переработана концепция.
По словам Ван Чанда, генерального директора компании «Балтийская жемчужина», стратегической позицией компании является продолжение строительства в начатых кварталах первой очереди по намеченному плану. «Возведение кварталов идет полным ходом, в три смены, – говорит г-н Чанда. – Полностью подготовлен и утвержден бюджет до полного завершения строительства. Даже в условиях нестабильной экономической ситуации мы продолжим возводить комплекс».
На данный момент «Жемчужная премьера» находится на стадии строительства и продаж, квартал «Жемчужная симфония» в продажу еще не поступил.
Отложено вместе со спросом
Проект ЮИТа в Новоорловском лесопарке был проанонсирован в марте нынешнего года. С тех пор о его судьбе известно не много. По первоначальным планам строительство должно было начаться в третьем квартале, однако пока никаких работ на пятне так и не ведется. До сих пор финский застройщик ни разу не нарушал своих обещаний. В конце прошлого месяца в СМИ прошла информация о том, что концерн YIT решил приостановить строительные работы на «нулевых» объектах жилья в России. Под это определение попадает и «Новоорловский лесопарк». Судя по всему, реальные работы по проекту начнутся не раньше 2010 года.
Территорию Каменки планировали застраивать сразу две компании. Сегодня активно ведет работы лишь ЛенСпецСМУ, возводящее «Юбилейный квартал» (свыше 650 тыс. кв. м). До сих пор никаких сомнений в реализации данного проекта не было, хотя к 2012 году стройку могут и не закончить.
Вторая часть территории принадлежит «РосСтрою», который пока даже не приступал к строительству. Уже очевидно, что сроки реализации проекта «РосСтроя» будут смещены. Возможно, активное строительство начнется после открытия новой станции метро.
Еще один крупный проект на территории племенного завода «Ручьи» под условным названием «Цветной город», скорее всего, будет отложен. По мнению экспертов, у девелопера проекта – группы компаний ЛСР – есть в запасе еще 1,5-2 года. На данный момент ГК реализует другие проекты, находящиеся в большей степени готовности. Продавать же квартиры в «Ручьях» компания начнет не раньше 2012 года.
Еще один скандально известный «миллионник» – «Морской фасад». Пока здесь выдерживается график намыва, однако уже появились трудности с продажей земли девелоперам. Два участка нашли покупателей еще до кризиса, однако реализовать оставшуюся территорию в текущей ситуации становится все сложнее. Скорее всего, это приведет к смещению сроков начала продаж жилья с уже выглядящего нереальным 2009 года на гораздо более поздние периоды – 2011-2012 годы. Сроки же завершения проекта и вовсе скрываются в туманных 20-х годах.
Проект «Кудрово» от Setl City изначально планировалось продавать уже в нынешнем году. На данном этапе компания проходит этап проектирования. В марте проект планируется отдать на экспертизу. Судя по всему, старт строительства отодвинется на год. Аналогичная ситуация со стройками в Янино – с той лишь разницей, что по ним задержки могут быть более существенными.
Малоэтажный микрорайон «Славянка» тоже отложен до 2010 года, и, скорее всего, сроки по нему будут переноситься далее.
Подводя итоги, видим, что из заявленных 30,3 млн кв. м крупных проектов к концу 2020 года на рынок выйдет лишь чуть более 20 млн кв. м. Остальное либо вообще не будет построено, либо выведено в продажу с опозданием на несколько лет. А это значит, что говорить о затоваривании рынка и перепроизводстве пока не приходится.
В следующем году рынок Петербурга ожидает падение предложения. В 2010-2011 годах будет ощущаться дефицит жилья, спровоцированный «замороженными» проектами. Новых участков под точечную застройку практически не осталось, а крупные проекты наши надежды не оправдывают. При реализации отложенного спроса рынок вновь столкнется с огромным спросом на фоне недостаточного предложения. В недалеком будущем нас ожидает масштабный рывок цен. Восстановления предложения можно ожидать лишь в 2012-2013 годах.
Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник
На сегодняшний день все дискуссии о высотности Петербурга ведутся вокруг Охта-центра, хотя вопрос о перспективах высотного жилищного строительства в Петербурге остается открытым. Его решение зависит не только от административного влияния, но и от климатических условий, и экономической целесообразности. Однако постепенно строители увеличивают этажность своих объектов. Дошло до того, что уже сейчас в городе не найти проекта ниже, чем девять этажей.Самые строгие ограничения высотности зданий действуют в историческом центре Санкт-Петербурга. Здесь разрешение на высотность ограничивается 28 метрами. По действующему регламенту высота зданий в зоне регулируемой застройки не должна превышать 48 метров. Если говорить о строительстве небоскребов, то под их строительство в Петербурге отведено около двух десятков зон. Большей частью они располагаются вдоль широкой дуги на большом расстоянии от охранной зоны: Ленинский проспект, улица Типанова, проспекты Славы, Большевиков, Индустриальный, площадь Мужества и район Комендантского аэродрома.
Впрочем, все эти ограничения не помешали строительству жилых комплексов «Серебряные зеркала» на Петроградской стороне, на набережной Робеспьера, 4 и на Шпалерной, 60. Особняком стоит здание «Монблан», возводимое корпорацией «Строймонтаж», – это самое высокое сооружение в историческом центре города. Эти объекты выше действующих норм, хотя и имеют необходимые согласования. Нельзя забывать и про западную часть Васильевского острова, где рано или поздно появятся объекты «Морского Фасада». Не за горами появление целого архитектурного ансамбля из пяти небоскребов высотой 150 метров у Ладожского вокзала, два из них начнут строиться уже в следующем году. Однако большей частью это нежилые объекты.
Но если обратить взор за пределы зоны регулирования, то жилые дома высотой 18–25 этажей уже насчитываются десятками. Еще не менее 20 зданий подобной этажности строятся в разных районах города. В особом рвении к строительству высотных домов замечены холдинг «М-Индустрия» и корпорация «Петербургская Недвижимость».
Нормы для проформы?
Примета времени – Петербург растет ввысь, опережая административное регулирование и прочие нормы. Только за последний месяц выданы разрешения на строительство высотных домов на ул. Бутлерова (собственник земли ЗАО «Футбольный клуб «Зенит», заказчик – ООО «Стройинвест»); Планерная ул., 63, корп. 3 (застройщик ЗАО «Петровский строитель»); Российский пр., 8, лит. А (собственник земли – ЗАО «Концерн ВМБ», заказчик – ООО «Авангард»); Ленинский пр., уч. 5 и уч. 8 (оба – застройщик ЗАО «ИСК НОРМАН»).
«Сегодня практически уже не встретить проектов домов ниже 7–9 этажей. В связи с дефицитом подготовленной земли строительство начало расти в высоту. Инвестор из одного квадратного метра хочет выжать максимум прибыли. Большинство представляемых проектов носит высотный характер», – говорит начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александр Орт.
Если к домам до 20 этажей применимы нормы и требования десятиэтажных домов, то к домам высотностью за 20 этажей предъявляются совершенно другие требования и к проектированию, и к строительству. По словам Александра Орта, в Петербурге в полном объеме нормативов по высотному строительству нет. Есть недавно вышедший ТСН и требования к высотному строительству, до этого в Службе пользовались наработками столицы.
Шагая в небо
Однако отсутствием регламентов вряд ли стоит ограничивать проблематику высотного строительства. «Проблемы строительства высотных зданий в целом по России связаны с отсутствием не только норм, но и опыта эксплуатации. А также отсутствием опыта проектирования», – считает Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости.
К прочим факторам риска при высотном строительстве специалисты относят: субъективные – (непрофессионализм проектировщиков), социальные и технические факторы.
Тем не менее руководители строительных компаний ищут и находят способы преодоления проблем. Первый вице-президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Дмитрий Заренков указывает, что решение проблемы, например, плохих грунтов, при которых 25 этажей (или 75 метров) – та граница, когда грунты загружены по максимуму – можно решить за счет подземных этажей, где могут располагаться технические помещения, автостоянки. Если один этаж закопан, можно дополнительно построить еще 2-3 этажа. Кроме этого существуют и другие строительные методики.
В свою очередь, директор по развитию ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Григорий Усыченко говорит о том, что решение технических задач – не самое сложное для высотного строительства. «Мы постоянно отправляем на обучение за рубеж своих специалистов и внимательно следим за всеми изменениями и новинками в технологиях высотного строительства». По мнению эксперта, окончательное решение о строительстве объектов формируется по совокупности нескольких факторов, среди которых и экономическая целесообразность.
Среды
Увеличение этажности жилого здания – это не только дополнительные площади, но и дополнительные расходы, связанные с усилением конструкций, что зачастую может свести экономический эффект к нулю. Один из участников рынка на условиях анонимности рассказал, что его компания хотела принять участие в строительстве высотного здания. В итоге, просчитав экономический эффект, специалисты пришли к выводу, что после возведения определенного этажа, доход начинает не увеличиваться, а сокращаться.
Проблематика высотного строительства связано еще и с социальными составляющими. Как рассказал Владимир Копылов, аналитик департамента строительства Setl City, на сегодняшний день в городе при строительстве новых объектов остро стоит проблема с инженерной инфраструктурой. Появление любого многоэтажного дома, а тем более комплекса из нескольких зданий сразу, в несколько раз увеличивает нагрузки на инженерию и требует от города дополнительных расходов на общую инфраструктуру района – общественный транспорт, поликлиники, школы и пр.
Особняком стоят взаимоотношения строителей и пожарных, точнее визирование проекта. По мнению участников рынка, получить подобное одобрение для высотного строительства не всегда просто. И понять надзорные службы можно – ведь случись что, именно им придется эвакуировать людей из «многоэтажек», а как это делать, если нет необходимого для этого инструментария.
«Что касается пожаров, то тут не все так гладко. По нынешним нормам эвакуация людей должна проводиться с помощью вертолета. Но насколько мне известно, ни одного пригодного и предназначенного для этих целей вертолета в Петербурге нет», – рассказал г-н Бегунов.
Впрочем, эксперты считают, что рынок сам определит потребности в высотном строительстве. А пока председатель Комитета по строительству Роман Филимонов отмечает: «Высотное строительство в нашем городе актуально большей частью для районов деловой застройки. Новые высотные административные здания могут стать новым лицом Петербурга. Однако для жилищного строительства это не самое лучшее направление, поскольку, на мой взгляд, высотные дома не являются наиболее комфортными для проживания и требуют больших затрат при эксплуатации».
Игорь Федоров
Губернаторская программа реставрации исторического центра «Фасады Санкт-Петербурга 2005–2007» будет продолжена в следующем году. К такому решению городские чиновники пришли по окончании первого этапа реализации программы. В результате реставрации и ремонта фасадов зданий центр Петербурга должен существенно изменить свой облик.Большая часть зданий в историческом центре Санкт-Петербурга пребывает в удручающем состоянии и давно требует срочного ремонта и реставрации. Среди них уникальные памятники архитектуры, представляющие особую ценность не только для культурной столицы, но и для всей страны. Чтобы привести в надлежащий вид хотя бы фасады всех зданий исторического центра, как выяснилось, трех лет совсем недостаточно. Первоначально городская программа реставрации «Фасады Санкт-Петербурга» была рассчитана на три года (2005 – 2007). Однако, как утверждает и.о. председателя Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Ольга Таратынова, уже по окончании первого этапа ее реализации стало ясно, что реставрационные работы на фасадах Санкт-Петербурга необходимо продолжать и после 2007 года. По информации КГИОП, в настоящее время готовится проект программы на 2008 год. Уже сейчас этот проект включает в себя более 250 объектов.
К настоящему времени отреставрированы фасады зданий в центре Петербурга, вокруг Исаакиевской площади, на Вознесенском проспекте, на Малой и Большой улицах, на набережной реки Фонтанки. В этом году, как отмечает Ольга Таратынова, планируется выполнить ремонтно-реставрационные работы на лицевых фасадах 392 зданий. Основную работу по восстановлению фасадов выполняют ведущие реставрационные мастерские города. По словам председателя Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нины Шангиной, в этом году планируется отреставрировать фасады зданий на набережной реки Фонтанки, на правом берегу Невы, на Садовой улице и улице Декабристов, а также на Литейном, Лиговском и Старопетергофском проспектах, Большом проспекте Васильевского острова.
По информации КГИОП, за счет бюджета Санкт-Петербурга в 2007 году будут выполнены работы по реставрационному ремонту фасадов 284 зданий на сумму более 1,8 млрд рублей. Долгое время город был не вправе финансировать реставрацию памятников истории и культуры федерального значения. Такую возможность Петербург получил 1 января 2006 года. Сегодня судьба всех городских фасадов в руках городской власти. Часть зданий реставрируется за счет средств пользователей. Такова, например, судьба фасада здания бывшего Министерства просвещения, расположенного на улице Зодчего Росси, 1-3. Затраты на его ремонт пойдут в зачет арендной платы. В губернаторскую программу вошли также несколько инвестиционных проектов. Одним из инвесторов, принявших участие в этой программе, выступило ОАО «Талион», отреставрировав за свой счет лицевые фасады здания на пересечении Большой Морской улицы, 14 и Невского проспекта, 15.
Фасады жилых домов и объектов, не состоящих под государственной охраной, восстанавливаются по заказу администраций районов Санкт-Петербурга. В большей степени это касается жилых домов, расположенных в центральных районах города. Сегодня под контролем Жилищного комитета ведутся работы на фасадах 386 зданий. По информации Жилищного комитета, для этого из городского бюджета в целом предусмотрено более 963 млн рублей.
Некоторые жилые объекты в центре города также взяли под свое крыло инвесторы. Эти здания в большинстве своем подвергаются реконструкции под иные цели. Например, на территории Василеостровского района в этом году инвесторы реконструируют восемь объектов: на проспекте Кима, 1, на ул. Гаванской, 3, на Малом проспекте, 51/50, 54, на Среднем проспекте, 36/40, на 2 Линии, 37, на 8 Линии, 37, на ул. Одоевского, 5. Как правило, подобная процедура касается зданий, не являющихся памятниками архитектуры. Такие объекты могут подвергаться реконструкции, но не сносу – в том случае, если они расположены в пределах Объединенной охранной зоны памятников исторического центра Петербурга. В Центральном районе города в начале года было допущено одно исключение из этого незыблемого правила. Речь идет об историческом здании на Литейном проспекте, 5/19, которое в течение этого года компания «Адамант» планирует реконструировать под гостиницу. Напомним, что здание, признанное аварийным, было демонтировано, в то время как его снос был категорически запрещен. В результате к концу года, по планам руководства компании «Адамант», на Литейном, 5/19 будет построен муляж утраченного исторического объекта. Другой известный объект Центрального района, расположенный на Литейном проспекте, 24 – Дом Мурузи – будет реконструирован за счет средств инвесторов. Функциональное назначение здания при этом не изменится. Дом Мурузи как был жилым объектом, так им и останется.
Судьба многих других зданий, признанных аварийными, в настоящее время не совсем ясна. Понятно, что ветхие жилые дома будут расселены, но что их ждет в дальнейшем, чиновники пока не уточняют. Как отмечает заместитель главы администрации Василеостровского района Олег Фадеенко, в Василеостровском районе в этом году подготовлены технические заключения по аварийности пяти зданий. В Центральном районе таких зданий отмечено гораздо больше. По информации жилищного отдела, администрация Центрального района занимается расселением семи домов, непригодных для проживания и расположенных по различным адресам: Дмитровский пер., 15, Дегтярный пер., 26, ул. Тюшина, 6, 24/34, Лиговский проспект, 110, лит. Г. Все эти объекты требуют комплексной реставрации, капитального ремонта. Восстановления одних фасадов здесь недостаточно. Однако в процессе реализации программы «Фасады Санкт-Петербурга» эти здания, так или иначе, в ближайшее время должны принять соответствующий вид.
Марина Голокова