Комплекс для Терпсихоры
Завершена реализация проекта, объединившего Академию танца и Детский театр танца Бориса Эйфмана на Петроградской стороне. Комплекс получился уникальным во многих отношениях – и как строительный объект, и как учебное и культурное заведение.
«Строительный Еженедельник» попросил участников проекта рассказать о ходе его реализации, работах, которые они выполнили, и сложностях, с которыми они столкнулись.
Комплекс как он есть
Проект был реализован в три очереди в квартале, ограниченном Большим проспектом Петроградской стороны, улицами Лизы Чайкиной, Большой Пушкарской и Введенской. Первая очередь состоит из общежития, а также корпуса общеобразовательных классов и администрации Академии танца. Вторая представляет собой реконструкцию и приспособление под современное использование памятника деревянного зодчества – особняка Ю. Добберт. Третья очередь – реконструкция существовавшей ранее школы и строительство Детского театра танца Бориса Эйфмана.
В результате реализации проекта город получил уникальный комплекс, рассчитанный на обучение 440 учащихся. Он включает в себя: интернат на 135 мест для иногородних воспитанников; медицинский центр, обеспечивающий профилактику, лечение и реабилитацию учащихся; столовую, оснащенную современным оборудованием, позволяющим организовать профессиональное питание для воспитанников и педагогов; специализированные кабинеты для занятий теоретическими и музыкальными дисциплинами; 14 балетных залов, оборудованных новейшей современной мультимедийной техникой; библиотеку-медиатеку; конференц-зал; бассейн; тренажерный и спортивный залы; зал-трансформер со сценой, рассчитанный на постановку и показ учебных спектаклей, проведение мастер-классов.
На фото: Детский театр танца Бориса Эйфмана
Заказчиком выступил Комитет по строительству Санкт-Петербурга. Проектирование всех трех очередей выполнило Архитектурное бюро «Студия 44». Служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала подрядчику – компании ООО «ПСБ «ЖилСтрой» – разрешение на ввод третьей очереди в эксплуатацию в начале июля.
«Реконструкция школы и строительство нового учебного театра танца Бориса Эйфмана на Введенской улице проходили в рамках исполнения адресной инвестиционной программы Комитета по строительству. Подрядчику, ООО «ПСБ «ЖилСтрой», приходилось работать в стесненных условиях жилой застройки исторического района города. Также, помимо конструктивных задач, с которыми на высоком уровне строители справились, следует отметить и выполненное сложное сценическое оснащение учебного театра. Сейчас проект завершен – и будущим артистам балета обеспечена возможность совершенствовать свои профессиональные навыки без отрыва от школьного учебного процесса», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по строительству.
Особенности проектирования
Первая очередь – Академия танца Бориса Эйфмана – целиком располагается на внутриквартальной территории. Состоит из общежития, выходящего на Большую Пушкарскую улицу за особняком Ю. Добберт, а также корпуса общеобразовательных классов и администрации, который выходит на север – с проездом до Большого проспекта. Все пространство между корпусами занято крытым двором. В этом атриуме «плавают» балетные залы, расположенные в несколько хаотическом порядке.
На фото: Особняк Ю. Добберт
«Главную специфику при создании проекта создавал сам объект. Во-первых, как школа танца, он имеет особое функциональное предназначение, которое необходимо было в полной мере учитывать. Во-вторых, это школа-интернат, в которой дети живут постоянно, соответственно, думать надо было не только об учебном процессе», – рассказывает генеральный директор Архитектурного бюро «Хвоя» Георгий Снежкин, который будучи сотрудником АБ «Студия 44», являлся главным архитектором первой очереди проекта.
По его словам, еще одной группой факторов, влиявших на проект, стала локация. Это Петроградская сторона, исторический центр и, соответственно, все связанные с этим ограничения. Крайне стесненные условия: квартал по периметру уже застроен – домами по Большому проспекту Петроградской стороны, особняком Ю. Добберт – по Большой Пушкарской улице. Единственный фасадный «выход» – на улицу Лизы Чайкиной.
«Все эти особенности оказывали решающее влияние на процесс проектирования. Несмотря на то, что проект реализовывался на крайне ограниченной территории во внутриквартальном пространстве, необходимо было учесть современные требования по инсоляции, пожарной безопасности и пр. Особняк Ю. Добберт как объект наследия также накладывал свои ограничения. Собственно, им вызвана полукруглая форма фасада общежития. Фактически в рамках проекта удалось эффективно использовать всю свободную территорию, которую оставляли нам требования различных нормативов. Благодаря хаотичному расположению балетных залов в атриуме удалось не «перегрузить» его (не зданиями, а скорее, объемами и конструкциями), сохранить ощущение дворового пространства, его рекреационную функцию», – говорит Георгий Снежкин.
Отметим, что первая очередь комплекса Академии танца получила очень высокую оценку за рубежом. Жюри Международного архитектурного фестиваля (WAF) назвало эту постройку лучшей в мире школой 2015 года.
В третью очередь проекта вошли реконструкция существовавшей ранее школы и строительство Детского театра танца Бориса Эйфмана. «Помимо нового строительства необходимо было реконструировать среднюю школу 1938 года постройки, не соответствовавшую современным нормативам. И создать из старых и новых объектов единый гармоничный комплекс. Причем делать это пришлось в очень стесненных условиях существующей застройки, что в сочетании с необходимостью учесть все пожелания заказчика, с одной стороны, а с другой – уложиться в действующие строительные нормы и правила, создавало очень непростую задачу», – рассказывает партнер Архитектурного бюро «Студия 44», главный архитектор второй очереди проекта Антон Яр-Скрябин.
Несмотря на все это, по его словам, удалось вписать в проект очень большую (для столь ограниченных объемов здания) сцену с кулисами и возможностью смены декораций. Она имеет практически полноценные габариты и оснащение, за исключением колосников – сделать их не позволил высотный регламент. «Зрительный зал этого учебного театра – настоящее пособие по классической театральной архитектуре – включает все элементы итальянского театра лож: партер, бельэтаж, ложи первого и второго ярусов. Но вместимость его относительно небольшая – чуть более 400 мест. Такое сочетание полноценной сцены и камерного зрительного зала было присуще театрам дворянских усадеб с их особой атмосферой домашности и более тесным контактом актера и зрителя», – говорит специалист.
При реконструкции школа была приведена в соответствие современным нормативам. Имевшиеся классные комнаты по-новому перекомпонованы, пристроен дополнительный класс, обеспечена современная инфраструктурная «начинка».
«Бывший школьный двор сохранил функцию, только стал крытым атриумом – главной рекреацией, куда выходят окна школьных коридоров и холлов. В дни спектаклей он превращается в фойе театра, впускает публику и становится маленькой городской площадью. В самом деле, здесь есть и пологая парадная лестница, и обернутая лестничными маршами башня с часами, и круглая башня с холлами-бельведерами», – описывает созданное пространство Антон Яр-Скрябин.
Школа соединена с другими корпусами комплекса подземным переходом. Таким образом, в результате реализации проекта удалось сформировать единый конгломерат взаимосвязанных объектов, который сейчас получил общее название Академия танца и Детский театр балета под руководством Бориса Эйфмана.
«Мы с большим энтузиазмом работали над этим проектом и гордимся результатом. За исключением одного элемента: я имею в виду входной портик театра, к дизайну которого «Студия 44» никакого отношения не имеет», – заключает архитектор.
Нюансы строительства
«Получение в начале июля разрешения на ввод в эксплуатацию здания нового Детского театра танца Бориса Эйфмана стало очередным поводом для гордости нашей компании. Проект действительно очень интересный, можно сказать, уникальный», – говорит директор по строительству ООО «ПСБ «ЖилСтрой» Дмитрий Михайлов.
«Здание постройки 1938 года досталось нам в аварийном состоянии. На объекте выполнены уникальные работы по усилению существующих фундаментов, понижению уровня полов в отдельных местах до 1,5 м, а также сложнейшие работы по устройству гидроизоляции. И это дало свой эффект: прошло 3 года, и протечек не зафиксировано. Также особой гордостью является выполнение работ по монолитной конструкции, проведенных с большой точностью. В дальнейшем это позволило реализовать сложнейшие архитектурные решения. В здании расположились зрительный зал более чем на 400 мест, со сценой, репетиционный зал, раздевалки, грим-уборные, мастерские и технические помещения. Из зала для репетиций предусмотрен выход на летнюю террасу. Детский театр оборудован современной техникой и соответствует европейским стандартам в этой области. С существующим зданием Академии балета Бориса Эйфмана новый театральный комплекс связан подземным переходом. Для гостей театра предусмотрены независимые от здания школы входы со стороны Введенской улицы. Над сценой расположился репетиционный зал, полностью выполненный из гнутых деревянных ферм, являющихся одной из жемчужин Академии», – рассказывает Дмитрий Михайлов.
По словам генерального директора ГК «Сардис» Степана Рощупкина, в Детском театре танца Бориса Эйфмана компания выполняла ряд задач. «Это были как сравнительно рядовые для нас работы по подбору и поставке натурального камня, так и достаточно уникальные, требующие использования самых современных технологий», – отмечает он.
В первом случае необходимо было найти материал, идеально соответствующий замыслу архитекторов «Студии 44». «Это был золотой травертин определенного оттенка, который мы смогли найти в Турции. Для подтверждения его соответствия требованиям зодчих была даже специальная поездка на карьер. Еще одним интересным аспектом работы стала подготовка травертина к использованию. Это пористый камень, и была задача отполировать его, при этом сохранив природную фактуру, что и было сделано путем подбора специальных технологий. Также был использован пироксенит, который добывается в Карелии, с ним также была проведена интересная работа по подбору фактуры и усилению оттенка в соответствии с замыслом архитектора», – говорит Степан Рощупкин.
«Но значительно более сложной была работа с тремя ярусами балконов зрительного зала, которую без всяких оговорок можно назвать уникальной. Главной сложностью было то, что каждый балкон – это отдельная объемная конструкция, состоящая из множества каменных деталей (использовался травертин), которые нельзя подгонять «по месту». Кроме того, ярусы визуально не должны были отличаться один от другого. Для решения этих задач была создана цифровая 3D-модель, в соответствии с которой произведен распил камня на выверенные «до миллиметра» элементы. И это не говоря о сложных расчетах на соответствие требованиям по прочности, пожарной безопасности и прочему», – рассказывает он.
Таким образом, резюмирует эксперт, на этом объекте был выполнен сложнейший комплекс работ, включающий подбор камня, проектирование, инженерную подготовку, изготовление на современных пятиосных станках с программным управлением и, наконец, монтаж конструкций, который потребовал создания специальной технологии и использования сложной техники.
На фото: Академия танца
Генеральный директор ООО «РАЙНЦИНК» Леонид Голованов считает, что особую элегантность зданию придала поблескивающая «шкура» из титан-цинка RHEINZINK. «Некоторые участки кровли и фасада здания покрыты долговечным (срок службы – до 100 лет) и экологически безопасным материалом – титан-цинком немецкого производителя RHEINZINK в технике «больших ромбов», или «чешуи», как ее еще называют в обиходе. Данное решение создает эффект поблескивающей «шкуры», плавно «стекающей» вниз, на торец сцены, и придает особую элегантность и благородность зданию благодаря натуральной патинированной поверхности титан-цинка, чей оттенок изменяется в зависимости от солнечной или пасмурной погоды», – рассказывает он.
По словам эксперта, производство ромбов и их монтаж были осуществлены на самом высоком технологическом уровне силами кровельной компании ПСК «АЛТЕС», имеющей большой опыт по переработке и монтажу титан-цинка RHEINZINK. «Всего для производства ромбов было переработано около 11 т металла RHEINZINK prePATINA blaugrau (серо-голубой) толщиной 0,7 мм, доставленных из Германии в виде рулонов», – говорит Леонид Голованов
Мнение
Никита Явейн, руководитель Архитектурного бюро «Студия 44»:
– Нам довелось спроектировать все три очереди комплекса Академии танца Бориса Эйфмана. Есть у этих частей важнейшая общая черта: строить пришлось в очень стесненных условиях, а в такой ситуации архитектура и компоновка объемов вынуждены реагировать на многие внешние импульсы и ограничения. При этом возникает очень рациональная архитектура, я бы даже сказал – изощренная в своей рациональности. Она берет меньше места, чем предоставляет внутреннего простора. Ее формы честно выражают внутреннее содержание.
Финский концерн YIT («ЮИТ») реорганизует и консолидирует структуру своего бизнеса в России – всеми девелоперскими проектами в городах своего присутствия в РФ будет управлять из Санкт-Петербурга.
Концерн «ЮИТ» заявил об изменении организационной структуры своего присутствия в России. До конца I квартала 2019 года дочерние организации девелопера, занимающиеся строительством жилья в Петербурге, Москве, Подмосковье, Екатеринбурге, Казани, Ростове-на-Дону и Тюмени будут объединены в единую компанию со штаб-квартирой в Северной столице. Предполагается, что это существенно сократит затраты на организацию работы подразделений холдинга в России и оптимизирует их деятельность, учитывая изменения в Законе № 214-ФЗ.
В связи с предстоящей консолидацией в российском представительстве концерна уже произошли кадровые назначения. Генеральным директором компании «ЮИТ Санкт-Петербург», на базе которой произойдет объединение, назначен Теему Хелпполайнен, руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия». Михаил Возиянов, ранее бывший гендиректором петербургской структуры холдинга, возглавил новое подразделение «Инвестиции» в сегменте «ЮИТ» «Жилищное строительство, Россия». Он будет заниматься созданием совместных предприятий по владению активами жилых объектов, покупкой земельных участков под новые проекты.
Жилищным строительством «ЮИТ» в России занимается с начала 2000-х годов. Как отмечают, в компании, на данный момент общая площадь построенных квартир в стране составляет более 2,5 млн кв. м. Из них – около 1 млн было возведено в Петербурге. Доля Северной столицы в общем объеме построенного жилья среди всех городов присутствия составляет 40%. Управление всеми российскими структурами из Петербурга в «ЮИТ» находят логичным, учитывая длительную историю пребывания в городе и географическую близость к головному офису концерна в Финляндии.
Стоит напомнить, что в начале этого года «ЮИТ» окончательно объединился с другим финским девелопером – Lemminkäinen. Коснулось это и петербургских структур компаний. Слияние они объяснили необходимостью усиления своего присутствия на рынке, в первую очередь в Северной Европе. При этом российский «Лемминкяйнен» в ответ на сложившуюся конъюнктуру в отрасли в последние годы сконцентрировался на функциях генподрядчика.
Отметим, что «ЮИТ Санкт-Петербург» последние месяцы активно занимался реализацией участков, находящихся в собственности. А именно продавал часть земли в Пушкинском районе, где возводит ЖК INKERI. В начале июня стало известно, что участок в 5,4 га у «ЮИТ» приобрела ФСК «Лидер» за 1,07 млрд рублей.
По словам руководителя направления девелопмента Becar Asset Management Екатерины Тейдер, реорганизация девелопера в контексте последних изменений в законодательстве выглядит логичным шагом. «Но, на мой взгляд, изменения в поведении зарубежных застройщиков стоит в первую очередь связывать с реалиями российского и, в частности, петербургского рынка девелопмента. Нововведения, в том числе и по 214-ФЗ, таковы, что, чтобы застройщик мог полноценно работать, требуются существенные структурные изменения. Например, слияние отдельных структур в более крупную. Это обеспечит девелоперу дополнительную экономическую эффективность, поскольку сократятся накладные расходы. К тому же компания сможет более оперативно принимать необходимые решения», – считает эксперт.
Холдинг Legenda Intelligent Development приобрел у компании Meridian Development из Казахстана проект строительства жилого комплекса на бывшей территории завода «Петмол» в Санкт-Петербурге. Объем инвестиций в него оценивается в 8 млрд рублей.
О завершении сделки рассказали несколько участников строительного рынка. По их данным, в конце июня 2018 года Legenda приобрела 8,5 га на бывшей территории завода «Петмол». Раньше этот участок в партнерстве с Meridian Development планировала застраивать казахстанская компания BI Group. Был даже разработан проект жилого комплекса Promenade стоимостью около 10 млрд рублей. Но партнеры поссорились и разошлись.
В итоге участок приобрела Legenda. Сумма сделки не раскрывается. По оценке гендиректора СК «Красная Стрела» Николая Урусова, стоимость проекта могла составить примерно 1,1-1,4 млрд рублей, учитывая, что разрешение на строительство уже получено.
Гендиректор компании Legenda Василий Селиванов сделку подтвердил. По его словам, на участке появится жилой комплекс из четырех корпусов общей площадью 87,1 тыс. кв.м. (жилая площадь – 36,4 тыс. кв.м). Проектом предусмотрен подземный паркинг на 570 машин, коммерческие встройки, детский сад и кладовые (262 небольших помещений на техническом этаже для нужд жильцов). Проект разработан «Студией 44» Никиты Явейна. Высота зданий не превысит 8 этажей.
«Этот проект станет для нас дебютом в сегменте бизнес-класса и станет нашим авторским переосмыслением стандартного «бизнеса», представленного на рынке», - говорит Василий Селиванов.
Работы на площадке планируется начать уже в этом году и завершить до конца 2022 года. Общий объем вложений в проект оценивается в 8 млрд рублей. Из до 2 млрд рублей может составить проектное финансирование – кредитную линию с таким лимитом открыл холдингу Legenda Альфа-банк.
Участники рынка отмечают, что Legenda приобрела интересный актив. «Место хорошее – на пересечении Московского проспекта и Обводного канала, в шаговой доступности от метро. Близко к центру города. Близлежащие новостройки уже частично заселены и уже успели обзавестись необходимой коммерческой инфраструктурой во встроенных помещениях», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Но, по его словам, у участка есть свои особенности – на территории действуют ограничения, связанные с охранными обязательствами, что создаст девелоперу определенные сложности с конфигурацией новых зданий и сохранением существующих.
«Территория «Петмола» интересна для покупателей – здесь хорошая транспортная доступность – между аэропортом и центром города. Так же близок выезд на ЗСД. При этом, сам участок уже не промзона со всеми ее недостатками, а обжитой и активно развивающийся жилой район, где есть магазины, рестораны и все что нужно для нормальной жизни», - говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
Кстати
Московский район активно застраивается жильем. На его долю, по данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас приходится 7% строящегося в Петербурге жилья. А за последние пять лет в Московском районе введены в эксплуатацию 25 жилых комплексов на 22,2 тыс. квартир (1,2 млн кв. м). «Сейчас здесь строятся еще 20 жилых комплексов на 847,5 тыс. кв. м жилья. И в ближайшее время начнется строительство еще около 390 тыс. кв. м недвижимости», - говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.