Совместными усилиями
Власти Ленобласти предпринимают решительные шаги для ликвидации проблемы долгостроев в регионе. Новое законодательство позволяет делать это при финансовой помощи федерального центра.
В Ленобласти определен первый проблемный жилой объект, который будет достраиваться за счет средств регионального Фонда помощи обманутым дольщикам. Им стал ЖК «Шотландия», возведением которого занималась СК «Навис» в Агалатово. Данный механизм завершения строительства было решено задействовать после осмотра объекта и прошедшего затем совещания в правительстве региона с участием вице-премьера РФ Виталия Мутко и застройщиков.
«Белый кролик»
О создании Фонда помощи обманутым дольщикам в Ленобласти стало известно несколько месяцев назад. В середине июля власти региона подали в Минюст РФ документы о его регистрации. Фонд возьмет на себя функции оператора по завершению строительства ряда проблемных жилых объектов. Работы будут финансироваться из федерального центра через госкомпанию «ДОМ.РФ», а также из регионального бюджета.
По всей видимости, малоэтажный ЖК «Шотландия» был выбран первым для достройки по такой схеме ввиду его относительной безпроблемности. Застройщик с февраля этого года является банкротом, открыто конкурсное производство, которое курируют власти Ленобласти. Комплекс начали строить в 2014 году и планировали сдать в 2017-м. Квартиры в нем должны были получить более 500 дольщиков.
Через региональный фонд пока решено достроить два корпуса «Шотландии», которые находятся в самой высокой степени готовности. В них будет 91 квартира. Строительные работы оценены в 78 млн рублей и должны начаться в ноябре этого года, а завершиться – в августе следующего. Предполагается, что в ближайшие недели с каждым дольщиком будет подписано новое соглашение, уточнена смета строительства и т. д.
«Мы сегодня посмотрели объект. Первую его очередь можно достаточно быстро завершить. Если этот механизм покажет свою эффективность, мы и дальше будем с Ленобластью аналогичным образом оказывать поддержку достройке других объектов, где нарушены права граждан», – сообщил заместитель Председателя Правительства РФ Виталий Мутко.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко предложил вице-премьеру РФ рассмотреть аналогичный механизм достройки ЖК «Ленинградская перспектива», застройщиком которого была компания «Ленспецстрой», а также объектов ГК «Норманн». Со своей стороны глава региона пообещал федеральному центру максимальную поддержку.
Александр Дрозденко сообщил, что на достройку проблемных объектов регионом через фонд уже зарезервировано 2 млрд рублей. Из них – 300 млн на этот год, 700 млн – на следующий, 1 млрд – на 2021-й. По его словам, предполагается, что софинансирование будет идти так же, как по линии нацпроектов. На 66% это будут федеральные деньги, остальные – из региональной казны. Таким образом, уже в этом году через фонд можно профинансировать работы на 900 млн рублей.
«Самая главная задача – успеть до конца года законтрактоваться и начать финансирование, чтобы не «зависли» федеральные и региональные деньги. Работа предстоит большая, но мы должны справиться. Мы, как я уже пошутил, будем в роли белого кролика. Ленобласть первой пойдет по этому пути работы с проблемными объектами. На нас будут отработаны все этапы данного механизма, начиная с регистрации новых договоров, проведения технического обследования, составления смет, получения новых разрешений на строительство и вплоть до завершения объекта. Думаю, что за нами такой практике последуют и другие регионы», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Кстати, «ДОМ.РФ» уже подсчитал приблизительный объем средств для завершения строительства ЖК «Ленинградская перспектива». На достройку первой очереди проблемного объекта потребуется 3,1 млрд рублей, второй – 4,2 млрд.
Поддержка застройщикам
Вице-премьер РФ Виталий Мутко рассказал журналистам и о том, как идет переход на новую модель финансирования жилищного строительства. По его словам, уже принято решение о создании специализированного строительного банка на базе «ДОМ.РФ». Он поможет смягчить переход на новую систему. Сейчас рассматриваются вопросы его докапитализации.
Кроме того, уже докапитализирован на 2 млрд рублей Федеральный фонд помощи обманутым дольщикам. Это поможет ему выступать поручителем перед банками за тех застройщиков, которые сегодня испытывают сложности в получении проектного финансирования. Воспользоваться такой поддержкой смогут и застройщики Ленобласти.
Отметим, что в настоящее время на территории региона 114 застройщиков возводят дома по 153 разрешениям. На начало августа в Комитет госстройнадзора подано 89 заявлений от девелоперов, в которых сообщается, что готовность их объекта свыше 30%, что позволяет вести его достройку по старым правилам. Одобрено из них 80, по шести – дан отказ, три заявления пока находятся на рассмотрении. С использованием эскроу-счетов в Ленобласти сейчас работают 4 застройщика по 4 новым объектам.
Кстати
В первом полугодии 2019 года в Ленобласти было введено в эксплуатацию 10 многоквартирных проблемных жилых объектов. Квартиры в них получили 2 тыс. человек. До конца года с использованием различных механизмов достройки планируется ввести в эксплуатацию еще 12 домов, где будут проживать 3,9 тыс. граждан.
Федеральные власти хотят наделить органы местного самоуправления и регионального госстройнадзора правом оспаривать положительное заключение строительной экспертизы через суд. Участники рынка говорят, что эта инициатива приведет к росту коррупции в отрасли и усилению давления на негосударственных экспертов.
Правительство РФ подготовило новые поправки в Градкодекс. На сей раз они касаются права местных властей оспаривать положительные результаты строительной экспертизы. До последнего времени в суд по этому вопросу ходили только заказчики проектов и застройщики. И оспаривали там отрицательные итоги экспертизы и инженерных изысканий. А теперь правом оспорить положительную экспертизу хотят наделить органы госвласти и местного самоуправления, которые уполномочены выдавать компаниям разрешения на строительство, а также чиновников регионального Госстройнадзора.
По мнению инициаторов поправок, они позволят повысить качество подготовки экспертных заключений и ответственность экспертов за соответствие выданных ими заключений требованиям законодательства.
Но участники рынка в этом сильно сомневаются. «Мое отношение к этой инициативе отрицательное. Она фактически разрушает имеющуюся в Градостроительном кодексе систему, где экспертизе проектной документации придан статус саморегулирования. А система саморегулирования имеет другой механизм защиты – это лишение членства в СРО и использование компенсационного фонда при наличии ошибок», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
С коллегой согласен управляющий партнер MITSAN Consulting Дмитрий Желнин: «На мой взгляд, к повышению качества подготовки проектов и качества проектных работ эта инициатива точно не приведет». Ее итогом, по мнению Дмитрия Желнина, будут затягивание процесса строительства, создание дополнительной административной процедуры и самое главное – появление очередной коррупционной лазейки.
Дмитрий Желнин напомнил, что в действующем законе определен перечень лиц, которые несут материальную ответственность за вред, причиненный некачественно спроектированным и плохо построенным объектом. «Органов власти в этом перечне нет. Как же они будут принимать решение об обжаловании экспертизы в суде, если они никакой ответственности за проект не несут? А несут ее как раз государственная и негосударственная экспертиза. И отвечают всем своим имуществом за проекты, которые через них прошли и получили положительные заключения», – говорит Дмитрий Желнин.
Также он обратил внимание на то, что в поправках не говорится, чьи заключения будут обжаловаться. «Там об этом ничего не сказано. Но мы-то понимаем, что под удар попадут в первую очередь негосударственные эксперты. Поскольку органы, выдающие разрешения на строительство, и госэксперты, как правило, имеют одинаковое подчинение, сидят вместе – и вряд ли можно предположить, что левая рука будет оспаривать то, что делает правая. Так что данный законопроект – очередная попытка ограничить негосударственную экспертизу», – заключил Дмитрий Желнин.
Мнение
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– Если правила будут едины и для государственной, и для негосударственной экспертизы – то ради Бога. Но в госорганах, которые получат право оспаривать положительное заключение экспертов, должны быть люди, имеющие соответствующую квалификацию. В нашей профессии каждый эксперт проходит аттестацию на право подписи. Но будут ли такие же серьезные специалисты в органах, получивших дополнительные полномочия? Рано или поздно возникнет ли вопрос – а судьи кто? Просто люди, наделенные властью? Или все-таки уважаемые специалисты?
Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга готов прислушаться к бизнесу по вопросу сохранения культурного наследия. Союз строительных объединений и организаций призывает игроков строительной отрасли дать конкретные предложения.
Вопросы сохранения и освоения объектов культурного и исторического наследия обсуждались на круглом столе в ССОО, который проходил в рамках подготовки к конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». По итогам конференции будет принята резолюция с предложениями бизнеса о поправках в законодательство. Документ направят в федеральные и региональные органы власти, а также в Комитет по взаимодействию застройщиков и органов власти Российского союза строителей. Впрочем, как оказалось, местные органы власти готовы слышать предложения девелоперов и вне конференции.
На данный момент в Петербурге действуют разные механизмы для привлечения инвесторов, однако большая часть объектов культурного наследия остается невостребованной. «Конечно инвесторов, в первую очередь, отпугивает доходность. Западные компании срок окупаемости в 30-40 лет устраивает, а в нашей стране такие долгосрочные прогнозы вообще не делают, максимум на 10-15 лет вперед. В любом случае, работа с культурными объектами больше влияет на престиж компании, чем на доходность. Тем не менее, спрос на такие объекты есть, особенно если они расположены в удачной локации», – сообщил заместитель председателя КГИОП Алексей Михайлов.
Большие надежды чиновники возлагают на программу «Аренда за рубль», которая начала действовать в этом году. «Работает это следующим образом: берется объект культурного наследия (чаще всего в неудовлетворительном состоянии), рассчитывается его рыночная арендная ставка, выставляется на торги. Пока это кажется бессмысленным, ведь компания арендует разрушенный объект по рыночной цене, но после ввода объекта в эксплуатацию, арендная ставка максимально снизится – до одного рубля за метр. В итоге, стоимость аренды будет зависеть от расторопности самого инвестора, – пояснил заместитель председателя КГИОП Алексей Михайлов. – Экономически такой механизм выгоден. Кроме того, инвестор постарается быстрее завершить работы. Такая схема уже применяется в Москве».
КГИОП надеется, что первые объекты в рамках программы будут арендованы уже в этом году. На данный момент составлен список из шести первоочередных: павильон «Царский вокзал» в Пушкине; Дом Ф. Н. Челищева – Дом М. В. Кольбе; Загородный дом Л. А. Змигродского; Дача Н. М. Кочкина; Александровские ворота на улице Химиков, 20; оранжерея Дворцово-паркового ансамбля Собственной дачи.
Алексей Михайлов отметил, что желающие арендовать эти объекты в рамках программы «Аренда за рубль» уже есть. Заинтересованность высказывали и присутствующие на круглом столе представители рынка. Так, Анна Шалагинова из компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» отметила, что предложение интересное: «Наша компания присматривается к этой программе, однако хотелось бы, чтобы объекты передавались вместе с земельным участком». Алексей Михайлов отметил, что условия программы уточняются, земельный вопрос может быть пересмотрен.
Помимо этого, в Петербурге много лет существуют различные программы по взаимозачету выполненных работ, однако эффективными их назвать сложно. «Мы готовы к диалогу. Если будут какие-то интересные идеи, как повысить инвестиционную привлекательность объектов культурного наследия, то мы будем рады их услышать. Мы заинтересованы, чтобы объекты жили», – отметил Алексей Михайлов.
В свою очередь исполнительный директор ССОО и вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов отметил, что Союз готов собрать предложения и инициировать их рассмотрение на уровне и региональных, и федеральных властей.