Полугодие удалось
Чиновники строительного блока Правительства Санкт-Петербурга во главе с вице-губернатором Николаем Линченко накануне Дня строителя подвели итоги работы в первом полугодии 2019 года. В оценках происходящих событий превалировал оптимизм.
Руководство строительных ведомств Смольного оценивает полугодие в целом как успешное. Идет кропотливая работа по совершенствованию законодательства и нормативной базы, осуществляется реформа по переводу жилищного строительства на схему проектного финансирования.
Реформируемся плавно
Как подчеркнул вице-губернатор Петербурга Николай Линченко, переход на новые рельсы финансирования жилищного строительства в Петербурге происходит без эксцессов. «В городе действует 424 разрешения на строительство, в рамках которых можно возвести порядка 24 млн кв. м недвижимости, в том числе более 14 млн кв. м жилья. Значительная часть этого объема уже находится в стадии строительства. Таким образом, застройщиками города сделан хороший задел на будущее, призванный обеспечить постепенность перехода на новую схему финансирования», – отметил он.
По словам чиновника, около 73% реализуемых в городе проектов смогут быть достроены и проданы по старой, долевой схеме. «В Комитет по строительству на сегодняшний день уже подано 277 заявлений на получение заключений о соответствии проектов критериям высокой готовности, утвержденным Минстроем РФ. Из них по 271 объекту соответствующий документ уже выдан», – говорит Николай Линченко.
Он отмечает также, что многие компании уже переходят на новую схему: «На сегодняшний день банками одобрено проектное финансирование по 18 стройкам. Более того, четыре проекта уже реализуются с привлечением средств граждан через эскроу-счета». При этом, как сообщил вице-губернатор, «совсем безнадежных» проектов, которые, с одной стороны, не смогли подпасть под критерии Минстроя, а с другой – не сумели получить проектное финансирование, в Петербурге пока нет.
Президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров в целом согласился с этой оценкой. Он отметил, что застройщики провели серьезную подготовку к реформе, а также выделил активные и эффективные действия Комитета по строительству Смольного, которые способствовали успешной работе по выдаче заключений о соответствии.
По словам патриарха строительного комплекса города, отрасль с некоторой опаской ждет последствий реформы (которая увеличит затраты застройщиков на строительство), но в целом чувствует себя уверенно. С этим согласился и исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов. «Ко Дню строителя застройщики подошли с хорошими результатами по итогам первого полугодия и оптимистичным взглядом в будущее», – говорит он.
Социальная направленность
По словам Николая Линченко, особое внимание власти города сейчас уделяют развитию социальной инфраструктуры. «В соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ, п. 1.2.9), работа по обеспечению новостроек социальными объектами – детсадами, школами – в тех местах, где образуется их дефицит, возлагается на застройщика», – напомнил он.
В свою очередь, вр. и. о. начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Вячеслав Захаров отметил, что в первом полугодии 2019 года существенно выросло число выданных разрешений на строительство социальных объектов. В то же время документов, позволяющих возводить жилье, предоставлено примерно втрое меньше, чем годом ранее.
«Всего за полгода Госстройнадзор выдал 79 разрешений на строительство различных объектов. Из них: жилых – 13, детских дошкольных учреждений – 7, школ – 6, объектов здравоохранения – 4, спорта – 5. В сравнении с показателями за аналогичный период прошлого года, особенно выросло число разрешений на строительство школ – в три раза», – отметил он.
Председатель Комитета по строительству Петербурга Леонид Кулаков сообщил, что в рамках Адресной инвестиционной программы (АИП) в этом году осуществляются работы на 104 объектах, причем 31 из них планируется ко вводу в эксплуатацию до конца года. «В частности, у 13 социальных объектов срок сдачи – до 1 сентября, 6 из них – уже введены», – рассказал он, признав, что одну из школ – гимназию № 406 в Пушкине – сдать своевременно не получится, поскольку подрядчик сорвал сроки (договор с ним будет расторгнут).
«В общем и целом, вместе с застройщиками на 2019 год запланирован ввод 23 детсадов суммарно на 3605 мест и 11 школ в общей сложности на 8325 учащихся», – рассказал Леонид Кулаков.
Со своей стороны, Александр Вахмистров заявил, что необходимо окончательно урегулировать вопрос с созданием девелоперами социальной инфраструктуры. «Уже сейчас застройщики возводят детсадов и школ больше, чем это делается в рамках АИП. Строители не отказываются от участия в этой работе и готовы к сотрудничеству, но должно быть четкое понимание и по объемам, и по привлечению средств, особенно теперь, с переходом отрасли на проектное финансирование», – сказал он.
ПЗЗ как BMW
Николай Линченко напомнил, что нацпроект ставит четкую задачу не только по росту объемов ввода жилья, но и по созданию комфортной среды для проживания граждан. Эту цель преследуют и изменения, внесенные в ПЗЗ (вступили в действие с 27 июля). «В соответствии с ними, при утверждении проектов планировки территории (ППТ) введена обязанность застройщиков выделять участки под зеленые насаждения общего пользования – порядка 6 кв. м на одного проживающего. И это помимо норм озеленения в рамках проектов ЖК, которые продолжают действовать», – подчеркнул он.
Вице-губернатор отметил, что правками в ПЗЗ также внесены изменения по коэффициенту использования территории (КИТ – соотношение числа квадратных метров в строящемся здании к количеству квадратных метров участка). «При отсутствии ППТ он зафиксирован на отметке 1,7, а при утвержденном ППТ – 2,0 (т. е. на участке в 10 тыс. кв. м можно возвести 20 тыс. кв. м недвижимости). При этом последний параметр доступен не только при много-, но и при среднеэтажной застройке. Тем самым ликвидирован повод для стремления застройщиков строить максимально высокие здания», – говорит Николай Линченко.
Глава Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев по этому поводу подчеркнул, что КИТ – это не норма, а максимальное значение. «Это похоже на спидометр у BMW: если на него посмотреть, то крайние деления шкалы будут на уровне 340–360 км/ч. Но никто же не ездит с такой скоростью. Поскольку, помимо мощности двигателя, есть еще Правила дорожного движения и другие нормы по обеспечению безопасности. Так и с КИТ – для получения коэффициента 2,0 необходимо будет выполнить множество других условий, что не так просто», – заявил он.
В целом Владимир Григорьев выразил удовлетворение изменениями, внесенными в ПЗЗ, добавив при этом, что «результаты внесенных поправок станут видны только через несколько лет, поскольку строительство – отрасль весьма инерционная. Он заверил также, что работа над совершенствованием ПЗЗ и новой редакцией Генплана будет КГА продолжена.
Исторический фонд рассортируют
Председатель КГИОП Петербурга Сергей Макаров рассказал о мерах по совершенствованию законодательства в сфере охраны объектов наследия и исторических зданий.
По его словам, готовится новая редакция 820-го закона. «Выделю два основных положения, на которые следует обратить внимание. Первое – это введение в закон зон регулирования застройки вокруг объектов наследия, находящихся вне зон охраны. Федеральным законом № 73-ФЗ вокруг таких объектов устанавливается 100-метровая зона, в которой запрещено любое строительство. Мы провели работу по сокращению в ряде случаев размера этих зон. Во-первых, очень часто рядом с такими объектами историческая среда не сохранилась – и, соответственно, охранять, по сути, нечего. Во-вторых, в Петербурге таких объектов множество, и формальное следование закону серьезно затруднит развитие города. Это не значит, что защитные зоны отменяются, они будут введены в режим, соответствующий месту, где находится памятник», – рассказал Сергей Макаров.
Кроме того, начата работа по своего рода сортировке исторических зданий по категориям. «Совершенно очевидно, что их ценность очень различна. Поэтому предлагается ввести три категории для таких объектов – по степени их значимости и, соответственно, жесткости охраны. В городе 16 тыс. исторических зданий, и эта работа в самом начале. Думаю, что к принятию ЗакСом правок (весна 2020 года) сортировку пройдет сравнительно немного объектов. Значит, основная часть этой работы найдет отражение в очередной редакции 820-го закона, принятие которой мы планируем на 2024–2025 годы», – заключил чиновник.
Кстати
По данным Росстата, в Петербурге в первом полугодии 2019 года введено в эксплуатацию всего 595,1 тыс. кв. м. жилья. Это на 38,1% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Отметим, что плановый показатель Минстроя РФ по вводу жилья в городе на 2019 год – 3,4 млн кв. м. Напомним, что в 2018 году в Петербурге было сдано 3,63 млн кв. м (на 7% больше, чем годом ранее).
На месте снесенного дома Рогова компания «Вектор» построит торгово-офисный центр. Инвестиции в проект оцениваются в 4 млрд рублей. Таких проектов в центральной части города немало – и обычно они оказываются дороже строительства «с нуля».
На углу Щербакова переулка и Загородного проспекта, на месте печально известного дома Рогова, который с большим скандалом снесли в Петербурге шесть лет назад, появится новый торгово-офисный объект. Его возведут в утраченных габаритах и с историческими фасадами. Но здание будет состоять не из одного, а из двух корпусов общей площадью 10,2 тыс. кв. м, включая подземную парковку. Высота объекта по Загородному проспекту не превысит 15 м, а по Щербакову переулку – 27 м. С Владимирской площади дом просматриваться не будет.
Подготовительные работы на участке уже проводят компании «Ренессанс констракшн» и «СМУ-2». Инвестором выступает ООО «Вектор», подконтрольное структурам «Газпромбанка». Эксперты говорят, что традиция воссоздания исторических фасадов в новых постройках в Петербурге существует. Таким образом строили, например, Невский, 68, МФК «Невский центр», ТРЦ «Адмирал», гостиницу «Англетер». Но чаще происходит редевелопмент с сохранением значимых частей исторического здания: фасадов, несущих конструкций. И в целом такие проекты получаются дороже обычного строительства.
«Проект воссоздания дома Рогова непростой. Участок небольшой и зажат между узким Щербаковым переулком и Загородным проспектом с интенсивным односторонним движением. Это осложняет парковку, организацию разгрузки материалов. Конечно, исторический центр города и близость к метро привлекательны для инвестора. Но могут возникнуть сложности в ходе подземного строительства. Дополнительные затраты не исключены», – говорит директор департамента консалтинга Colliers International Василий Довбня.
«В последние годы строят мало новых офисов в центре города. Поэтому новый объект будет иметь повышенный рыночный потенциал. Но разделение небольшого офисного центра на два здания – это риск. Ведь уменьшится число окон с хорошими видами. Но поскольку один из двух корпусов будет иметь воссозданные исторические фасады, это благотворно повлияет на атмосферу Загородного проспекта. При этом важно, что новый корпус не будет так агрессивно вторгаться в панорамы исторического центра, как это произошло с соседним офисно-торговым комплексом», – добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«Поскольку исторический дом снесен, ни о какой историчности нового комплекса говорить нельзя. Но это позволит построить современный объект с достаточным количеством парковочных мест, который будет востребован на рынке», – уверен гендиректор АН «Метры» Андрей Вересов.
По оценке Павла Бережного из ГК «С.Э.Р.», инвестиции в проект такого масштаба составят около 4 млрд рублей.
Справка
История с домом Рогова началась в 2008 году, когда «Вектор» решил построить на месте исторического здания комплекс коммерческой недвижимости. Но против сноса здания выступили градозащитники. В 2010 году суд признал здание объектом культурного наследия (этот статус запрещал снос). Но в 2012 году девелопер все-таки дом уничтожил. Причем, сделал это в воскресный день, когда губернатор Петербурга Георгий Полтавченко был в отпуске. За 6 часов демонтажных работ от здания осталась только одна стена. Губернатор позже назвал случившееся «хамством в адрес правительства и горожан» и пообещал, что дом Рогова восстановят в первоначальном виде. Власти пытались взыскать с ООО «Вектор» 7,6 млн рублей ущерба за этот снос. Но суд этот иск отклонил. Позже Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга выдал предписание восстановить особняк в исторических габаритах.
Компания Tikkurila обещает в 2020 году запустить производственную площадку в Ленинградской области и перевести туда с Уткина проспекта лакокрасочный завод, с которым не хотят соседствовать владельцы квартир в ЖК «ЗимаЛето».
Точные даты производитель не озвучивает. Дольщики опасаются, что переезд затянется на годы, и обещают активизировать протестную деятельность.
«Невидимый» завод
Жилой комплекс комфорт-класса «ЗимаЛето» располагается на проспекте Энергетиков, 19, на берегу реки Большая Охта. Согласно проекту, группой компаний Setl City запланировано возведение пяти корпусов в 21-22 этажа, а также многочисленной инфраструктуры: парковок, школы на 450 учеников, детского сада на 190 мест, а также коммерческих помещений. Четыре корпуса уже сданы и почти полностью заселены, последний дом планируется завершить в III квартале этого года.
Казалось бы, все прекрасно, однако многие дольщики только после переезда обнаружили, что соседствуют с лакокрасочным заводом Tikkurila, который располагается в 50 м от жилого комплекса, на Уткином проспекте, 15. «Этот завод никак не увидеть ни с проспекта Косыгина из-за хитрого рельефа местности, ни с проспекта Энергетиков. На «Яндекс.Картах» он не обозначен. Всякие отчеты «тайных покупателей» и «экспертов по новостройкам» ни о каком заводе тоже не упоминали. Ну и плюс большая часть жильцов – "понаехавшие"», – констатировал один из владельцев квартиры в жилом комплексе «ЗимаЛето».
Местные жители рассылают обращения к властям города и руководству Setl City и Tikkurila, однако, если на проблему никто не обратит внимание, обещают начать активные действия уже в оффлайне.
В рамках закона
О проблеме знают и в Setl City, и в Tikkurila, и в Смольном. И во всех этих инстанциях подтверждают, что жилой комплекс возводится в рамках закона. Как пояснила юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Мария Оболенская, по нормативно-правовым актам, расстояние между заводом и жилой зоной должно составлять 300 м, однако законодательство позволяет уменьшить этот показатель: «При отсутствии превышения предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ и уровней физического воздействия на атмосферный воздух санитарные зоны могут быть сокращены». Так и произошло с данной локацией.
«Все производственные площадки Tikkurila в РФ прошли независимый аудит и сертифицированы по системам менеджмента в области качества, охраны окружающей среды и безопасности (ISO 9001, ISO 14001, OHSAS 18001). Сертификаты размещены на сайте нашей компании, – пояснили в Tikkurila. – В соответствии с данными системами менеджмента, программой корпоративной ответственности, политикой в области безопасности, охраны окружающей среды и труда, а также другими внутренними документами, мы уделяем особое внимание повышению качества стандартов в области охраны окружающей среды, а также их соблюдению на наших производственных площадках. В дополнение к внешним аудитам и инспекциям, проводимым уполномоченными авторизованными организациями, наша деятельность контролируется посредством внутренних аудитов».
«Строительство жилого комплекса «ЗимаЛето» ведется в соответствии с законодательством. У застройщика имеется вся необходимая разрешительная документация, позволяющая реализовывать проект на данном участке», – добавила пресс-служба Setl City.
Как объясняют юристы, сложившееся положение вещей может изменить только суд. «Данное решение может быть оспорено в порядке, установленном гл. 22 Кодекса административного судопроизводства РФ. В соответствии со ст. 227 КАС РФ, требования о признании оспариваемого решения незаконным могут быть удовлетворены, если суд признает такое решение не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца», – пояснила Мария Оболенская.
Экологический контроль
Впрочем, местные жители не отрицают, что с формальной точки зрения все законно, поэтому уповают на переезд завода, о котором Tikkurila объявила в июне 2017 года. Компания намерена запустить производство в индустриальном парке Greenstate. «Новый завод заменит два существующих в Петербурге предприятия по производству органоразбавляемой продукции, в том числе и завод на Уткином проспекте. Производство будет запущено в 2020 году, после начнется релокация», – сообщили в пресс-службе компании Tikkurila, однако точную дату закрытия завода не озвучили.
Владельцы квартир в жилом комплексе опасаются, что переезд может затянуться на годы, поэтому требуют ежемесячно проводить экологический и шумовой контроль. Впрочем, соответствующие исследования они намерены инициировать и сами.