Прогноз позитивный
Несмотря на некоторое «проседание» в объемах выдачи
ипотеки в России, которое было зафиксировано в первом полугодии 2019 года, по общегодовым итогам ожидается положительная динамика. Такое мнение высказал на пресс-конференции вице-президент, начальник управления розничных
продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленобласти Сергей Кульпин.
По его словам, в двух субъектах РФ банком ВТБ в первом полугодии 2019 года было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 27,4 млрд рублей. Это примерно на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (23,6 млрд). В итоге ипотечный портфель ВТБ в регионах на 1 июля приблизился к 131,6 млрд рублей (рост на 11% с начала года). Эксперт подчеркнул, что качество портфеля не страдает от увеличения объемов выдачи кредитов: «Доля просрочки невелика. На уровне 90 и более дней она составляет менее 1%».
«В целом ипотека стала одним из главных драйверов розничного кредитования. Поэтому мы планируем и впредь уделять ей особое внимание», – отметил Сергей Кульпин. Он добавил, что общий розничный кредитный портфель ВТБ в регионах достиг 248 млрд рублей.
Напомним, однако, что, по данным Банка России, в первом полугодии в целом по стране отмечалось падение объемов выдачи ипотеки. За этот период снижение в денежном выражении составило 3,5% (до 1,26 трлн рублей), а в количественном – на 13,2% (до 575,5 тыс.), относительно первого полугодия прошлого года.
По мнению Сергея Кульпина, после двукратного – в начале июня и конце июля – снижения Центробанком ключевой ставки и, как следствие, уже начавшегося понижения банками процентных ставок по ипотеке (в частности, ВТБ сдвинул их вниз по своим продуктам в среднем на 0,5 п. п.) ситуация изменится и в общерыночном тренде.
«То «проседание» в объемах выдачи, которое стало заметно в первом полугодии 2019 года, будет нивелировано, и в целом по итогам года сегмент выйдет в плюс», – считает эксперт.
Как отмечает Сергей Кульпин, получил развитие ряд трендов, уже имевших место на рынке ранее. Так, доля выданных ипотечных кредитов для осуществления сделок на вторичном рынке недвижимости по сравнению с первым полугодием 2018 года выросла примерно на 10 п. п. «В настоящее время доли первичного и вторичного рынков находятся в пропорции 50/50%. До этого длительный период времени жилье в новостройках по спросу существенно обгоняло вторичные квартиры», – отметил он.
Кроме того, сохраняется интерес клиентов к такому продукту, как рефинансирование ипотечного кредита. «Несмотря не то, что доля таких сделок уменьшилась по сравнению с прошлым годом, она по-прежнему достигает довольно внушительных 15% от общего объема. Думаю, что недавнее снижение процентной ставки по этому продукту до 9,7% годовых поддержит этот интерес», – говорит специалист.
По его словам, все активнее развивается и «семейная» ипотека. В рамках программы государство субсидирует выплаты по процентной ставке в целях снижения ее для семей, в которых с 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок, до 6% годовых. Напомним, что банк ВТБ принял решение простимулировать интерес к этому продукту и со своей стороны, снизив весной ставку на 1 п. п. «По итогам первого полугодия, по программе «Ипотека с господдержкой» мы выдали кредитов на 870 млн рублей. Причем внимание к ней со стороны клиентов растет. Так, во II квартале по сравнению с первым объемы выдачи выросли на 40%. Мы связываем это как с созданием нами привлекательных условий, так и с ростом общего числа семей, которые получают право на льготу», – говорит Сергей Кульпин.
Отразились на работе банка и последние новации в законодательстве. В частности, открыты первые эскроу-счета для людей, приобретающих квартиры в рамках новой схемы финансирования жилищного строительства. Кроме того, получено несколько обращений о предоставлении «ипотечных каникул». Впрочем, как отмечает Сергей Кульпин, банк сохраняет и собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов, которые уже показали свою эффективность.
Актив оценен в 1,85 млрд рублей. Итоги торга объявят 25 января 2019 года.
Имущество ЗАО «Логопарк Колпино» выставлено на торги в рамках процедуры банкротства. Самый большой актив компании – недостроенный логистический парк на Колпинском шоссе, 135. В его составе – участок площадью 115 га, два незавершенных здания площадью около 92 тыс. кв. м каждое, готовые к сдаче на 45% и 70% соответственно, а также построенный наполовину корпус площадью 30 тыс. кв. м и несколько небольших незавершенных построек. Стартовая цена имущества – 1,85 млрд рублей. Итоги закрытого аукциона станут известны 25 января.
По оценке директора департамента инвестиционных услуг Colliers International Анны Сигаловой, с учетом того, что готовность сооружений на площадке логопарка составляет в среднем 65%, стоимость всего лота может оказаться в пределах 3 млрд рублей.
Другие эксперты настроены более скептически. «В этом сегменте обычно продаются участки площадью 3–10 га. И совсем по другим ценам. С продажей объекта такого масштаба рынок не сталкивался. Поэтому в успешный исход торгов верится с трудом. Особенно, если часть земли в этом проекте не обеспечена инженерией. Без возможности подключения – это просто неликвид. Крупных инвесторов, способных приобрести актив по заявленной цене, я на рынке сейчас не вижу», – говорит начальник отдела складской и индустриальной недвижимости Rusland SP Сергей Фёдоров.
С коллегой согласна управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. «Если девелопер сможет изменить сельскохозяйственное назначение части участков в проекте (лоты №№ 1–7), можно будет построить жилье эконом-класса. А лот № 8 (большой участок земли – 114 га и 213 тыс. кв. м производственного недостроя) может заинтересовать логистических девелоперов или крупное производственное предприятие», – говорит Ольга Шарыгина.
Напомним, что «Логопарк Колпино» начала строить в середине «нулевых» компания «Евразия Логистик», которую контролировал совладелец «Славинвестбанка» (позже переименованного в «АМТ Банк») Мухтар Аблязов. Под «Логопарк Колпино» приобрели 180 га бывших сельхозземель. Комплекс должен был стать самым крупным логистическим объектом региона: там, по проекту, должно быть 600 тыс. кв. м складов и 100 тыс. кв. м промышленной недвижимости. Но в кризис 2008 года у девелопера начались проблемы. Работы были прерваны. Позже «АМТ Банк» потерял лицензию. Его ликвидацию контролирует Агентство по страхованию вкладов. По его инициативе банкротится и «Логопарк Колпино», у которого есть большая задолженность перед «АМТ Банком». Логопарк собирались продавать в 2016 году. Но торги были отменены.
Международный банк Санкт-Петербурга (МБСП) выставил на продажу парк-отель «Потёмкин» в Пушкине. Актив оценен в 550 млн рублей. Эксперты говорят, что его явно недооценили.
Структуры Международного банка Санкт-Петербурга готовят к продаже парк-отель «Потёмкин» в Пушкине, недалеко от Баболовского парка. Это отель класса «три звезды» на 115 номеров, с бассейном, сауной и спа-комплексом. Его общая площадь – 12 тыс. кв. м. Продают его вместе с участком в 2,5 га, ресторанами и бизнес-центром. Актив оценен в 550 млн рублей. Поиском покупателя занимается компания Elite Club Realty.
«Если участок земли не в аренде, а в собственности и входит в лот, стоимость его адекватна. Может быть торг в пределах 50–70 млн рублей. Отельный сектор – перспективный. Он дает инвесторам в среднем 8–10% годовых. Для классических инвесторов он остается базовым вложением. Поэтому у «Потёмкина» не будет серьезных проблем с привлечением капитала», – говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
По данным Colliers International, номерной фонд отелей ближайшего пригорода Петербурга насчитывает 3,7 тыс. номеров. В основном спрос в отелях загородного формата формируется жителями Петербурга и Ленобласти. Отличительной чертой сегмента является высокий разрыв по загрузке загородных отелей в высокий и низкий сезоны. В 2018 году средний тариф на номер в пригородных отелях в высокий сезон находился на уровне 5150 рублей за номер, в низкий – 3710 рублей (оба тарифа не включают завтрак и НДС).
Заместитель руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL Маргарита Найштут добавила, что на 2018 год, согласно официальной статистике, гостиничный фонд Петербурга составил 32 348 номеров, включая отели и мини-отели.
Предложение распределено неравномерно: по количеству объектов лидируют мини-отели (54%), тогда как гостиницы занимают первое место по объему номерного фонда (68%). Брендированное предложение формируют 33 гостиницы (9 213 номеров). На 2019 год открытие новых брендированных отелей в городе не запланировано.
Около 60% современного номерного фонда сосредоточено в среднем ценовом сегменте, большая часть которого построена после 2000 года и располагается в центральной части города. Средний ценовой сегмент преобладает и в структуре предложения загородных гостиничных объектов (на него приходится около 70%). А основной спрос здесь формируют корпоративные заказчики и индивидуальные туристы (семьи с детьми).
«Большая часть загородных объектов сосредоточена в Курортном районе, который исторически является популярным и престижным направлением для отдыха среди жителей города. Но отели под международными гостиничными брендами на загородном рынке отсутствуют. Средняя заполняемость таких отелей в высокий сезон составляет 65–75%, в низкий сезон – 30–35%», – говорят в JLL.
«Потенциал развития у рынка загородных отелей остается высоким. Численность населения возрастает, при этом доля отдыхающих, которые по тем или иным причинам не могут позволить себе отдых за рубежном, остается большой. Но высокий уровень инвестиций в крупные и действительно качественные объекты существенно ограничивает их развитие. При этом в течение нескольких следующих лет, при условии отсутствия существенных потрясений в экономике, на рынке могут появиться новые интересные проекты», – заключил руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.