Миллиард им. Горького
На аукцион выставлены 2 га земли с расположенными на них зданиями в историческом центре Санкт-Петербурга. Мнения экспертов о дальнейшей судьбе участка разошлись.
Российский аукционный дом (РАД) объявил торги по продаже имущественного комплекса АО «Творческо-производственное объединение «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. М. Горького», расположенного по адресу: Мельничная улица, д. 4, лит. А. В лот входят четыре нежилых здания общей площадью 17,4 тыс. кв. м (на сегодняшний день 5,7 тыс. из них сдается в аренду) с двумя смежными земельными участками, общей площадью 1,9 га.
Согласно ПЗЗ, территория, на которой находятся здания, по функциональному назначению относится к зоне общественно-деловой застройки и жилых домов (ТД 1-2_1) и может использоваться как для размещения коммерческих объектов (офисов и торговли), так и для жилищного строительства.
Район, где расположены здания, по оценке экспертов РАД, обладает высоким инвестиционным потенциалом. В непосредственной близости уже начаты работы по редевелопменту бывших промышленных участков под общественно-деловую застройку. Так, на соседней территории уже расположены бизнес-центры «Мельник» и «Премиум». Территорию завода «Газаппарат» также планируется застроить объектами общественно-делового и торгового назначения.
«Территория имеет высокий потенциал для реализации проекта строительства современного жилого комплекса и объектов коммерческого назначения, в том числе гостиниц. Здания, расположенные на участках, не являются историческими и не относятся к объектам наследия, а значит, могут быть снесены. На период подготовки разрешительной и проектной документации возможно использование площадки под арендный бизнес. По предварительным подсчетам, площадь квартир в новом комплексе может составить порядка 30 тыс. кв. м», – считает руководитель Департамента продаж РАД Юлия Акимова.
Начальная цена составляет почти 956,6 млн рублей; минимальная – 478,3 млн. Торги пройдут 13 августа посредством публичного предложения, заявки принимаются до 6 августа.
У экспертов разные взгляды на оценку лота РАДом. Руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина считает ее адекватной. «Стоимость продажи земли может составлять порядка 60 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит она. А по оценке директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анны Сигаловой, стоимость находится ближе к нижней границы цены и составляет 500–600 млн рублей.
Нет общего взгляда у специалистов и на будущее участка, у которого есть и плюсы, и минусы. «С одной стороны, участок расположен вблизи от Старо-Невского проспекта, Невы, с другой – промышленное окружение. Территория подходит под размещение офисов, гостиниц, апартаментов. При согласовании изменения условно разрешенного вида использования, половину участка можно застроить жильем. При этом на нем сейчас расположены достаточно крепкие капитальные строения, поэтому можно пойти и по пути их реконструкции», – говорит Анна Сигалова.
«Имущественный комплекс находится недалеко от центра города и потенциально может быть востребован под офисную или гостиничную функцию. Причем в последнем варианте, с учетом масштабов, наиболее целесообразным будет проект апарт-отеля», – со своей стороны, отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
А Екатерина Заволокина считает наиболее рациональным возведение в локации жилья. «Целесообразнее использовать эту территорию для строительства жилого комплекса, поскольку по сравнению, например, с офисами жилищные проекты реализуются быстрее, а значит, скорость возврата инвестиций выше. Локация для подобного строительства удачная, территория находится относительно недалеко от центра города, рядом с рекой. Однако, несмотря на то, что уже запущены работы по редевелопменту близлежащих участков, пока что по-прежнему окружение проекта – это бывшие промпредприятия, что может отразиться на цене будущих квартир», – предупреждает она.
Мнение
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:
– Главный вопрос в том, что решит новый собственник: сохранить или снести здания. В первом случае есть возможность начать получать арендный доход в короткие сроки после приобретения недвижимости. Во втором – более эффективно использовать территорию и увеличить полезную площадь в разы.
Градостроительный совет Санкт-Петербурга рассмотрел архитектурный облик многофункционального спортивного комплекса, который предлагается возвести на проспекте Энгельса. Проект вызвал серьезную критику.
Заказчиком эскиза выступило ООО «МФК» (аффилировано с холдингом «Соломон»), исполнителем – ООО «Проектсервис – СПб ПТИ».
Как рассказала главный архитектор проекта Марина Казанцева, проект намечено реализовать на участке площадью 22,5 тыс. кв. м на пересечении проспектов Энгельса и Суздальского. По задумке разработчиков, объект будет состоять из трех основных частей: комплекса, включающего пять бассейнов (два 50-метровых, олимпийского формата; два – 25-метровых, тренировочный и детский; и один – небольшой, для мам с грудничками), 7-уровневого паркинга на 394 машино-места и 19-этажной многофункциональной башни. Общая площадь здания – более 64 тыс. кв. м, высота – 75 м (для обеспечения возможности появления в локации такой доминанты у Градсовета запрашивается разрешение на отклонение от стандартной высоты в 40 м). Площадь озеленения составит 4,4 тыс. кв. м, планируется создание велопарковки на 138 мест.
Бассейны расположатся на 1-м этаже. Их высота достигнет четырех этажей, над ними предлагается соорудить прозрачные куполообразные перекрытия. Стеновые конструкции (как внешние, так и внутренние) также намечено сделать прозрачными. «Это создаст ощущение открытости, даст объекту позитивное настроение», – пояснила Марина Казанцева. С той же целью фасады объекта намечено декорировать цветными стеклянными панелями.
2-й этаж отдан под объекты питания – кафе, рестораны, а также магазины спорттоваров. На 3-м намечено разместить фитнес-центр. 4-й этаж – технический, с выходом на эксплуатируемую кровлю, где намечено разместить теннисный корт. 5-й этаж займет медицинский центр (именуемый в проекте «центром диагностики функционального состояния спортсменов»). С 6-го по 9-й этаж расположится гостиница (на 6–7-м – двухзвездочная, с 4-местными номерами, в которых будут размещаться пловцы, приезжающие на сборы; на 8–9-м – трехзвездочная, с 2-местными номерами). На 10–19-м этажах намечено разместить офисы (по терминологии проекта – административные помещения), суммарной площадью более 10 тыс. кв. м.
Рецензент – генеральный директор архитектурной мастерской «Витрувий и сыновья» Сергей Падалко – отметил, что, по его мнению, локация очень хорошо подходит под реализацию спортивного проекта. Рядом находится ТРК «Гранд Каньон» (в собственности холдинга «Соломон»), составной частью которого является ледовая арена. «Таким образом, появление комплекса бассейнов станет логичным этапом формирования в этом месте торгово-развлекательного кластера со спортивным уклоном», – считает эксперт.
Он подчеркнул также, что считает появление высотной доминанты в локации актуальным, добавив, что в непосредственной близости к северу реализуется высотный проект «Северная долина» компании «Главстрой-СПб». Богатое остекление Сергей Падалко также считает вполне уместным, хоть и несколько диссонирующим со «слепым» паркингом.
Своеобразная функциональная «начинка» объекта заставила членов Градсовета усомниться в приоритетах проекта и предположить, что под видом спортивного комплекса намечается построить развлекательный и гостинично-офисный центр. Глава Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев ехидно поинтересовался, зачем пловцам на сборах двуспальные кровати и не слишком ли много 10 тыс. кв. м административных помещений для управления пятью бассейнами. Марина Казанцева пояснила, что проект реализуется под патронажем Всероссийской плавательной федерации и, возможно, когда-нибудь часть ее структур переедет в это здание, что, впрочем, не очень убедило членов Градсовета.
Возможность появления высотной доминанты в этой локации у большинства архитекторов сомнений не вызвала. «Сделать высотный акцент в этом месте, на мой взгляд, – совершенно правильное решение», – отметил Михаил Мамошин, руководитель «Архитектурной мастерской Мамошина». Такого же мнения придерживается и Анатолий Столярчук, генеральный директор «Архитектурной мастерской Столярчука». «В целом проект вполне укладывается в сложившуюся застройку, да и архитектурный облик, по моему мнению, вполне допустимый», – считает эксперт.
В то же время и он, и ряд других участников заседания отметили непродуманность тотального остекления бассейнов, и особенно создания прозрачных куполов. По мнению специалистов, это весьма сомнительное решение, поскольку при проведении тренировок и тем более соревнований прямые солнечные лучи, бьющие как на поверхность воды в бассейнах, так и на трибуны, неприемлемы.
Генеральный директор Архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин высказал критические замечания и относительно обеспечения транспортной доступности, и в адрес архитектурного решения проекта. «Нужен более выразительный облик фасадов», – считает он. «Хорошая локация, интересный функционал объекта, не хотелось бы наспех строить что-то непродуманное и малоинтересное с архитектурной точки зрения. Думается, что надо доработать проект, включая и фасадные решения, с учетом высказанных рекомендаций», – резюмировал профессор Академического института живописи, скульптуры и архитектуры им. И. Е. Репина Юрий Митюрев, выразив общую позицию Градсовета.
Компания LVMH, мировой лидер на рынке предметов роскоши, покупает компанию Belmond, которая владеет «Гранд Отелем Европа» в Петербурге. Эксперты считают, что за этим могут последовать капитальные инвестиции в реновацию отеля.
О том, что компания LVMH (собственник таких брендов из мира роскоши, как Louis Vuitton, Givenchy, Guerlain, Chaumet, Moët & Chandon, Hennessy и др.), договорилась о покупке британской фирмы Belmond, на днях сообщили «Ведомости». Сумма сделки составит 2,6 млрд долларов.
Belmond – это британская компания, которая представлена в 24 странах мира. Она управляет 30 гостиницами по всему свету, а также предоставляет услуги поездов и круизов по всему миру. В России ей принадлежит только один отель – «Гранд Отель Европа» класса «пять звезд», площадью 26 тыс. кв. м, на углу Михайловской улицы и Невского проспекта. Это один из самых лучших отелей России. В 2009 году он получил World Travel Awards в номинации «Самый роскошный отель Европы и мира».
Покупка Belmond с его активами усилит позиции LVMH в мировой гостиничной индустрии. Компании уже принадлежит сеть из 6 отелей Bulgari, которую она приобрела в 2011 году. На 2021 год запланировано открытие отеля Bulgari в Москве, между Большой Никитской улицей и Средним Кисловским переулком.
«Для LVMH договоренность купить Belmond является стратегической инвестицией в развитие своего ультралюксового гостиничного портфеля. Но вряд ли сделка окажет немедленное воздействие на операционную деятельность единственного отеля оператора в России – «Гранд Отеля Европа». Но в среднесрочной перспективе, думаю, можно ожидать капитальных инвестиций в реновацию отеля и его последующее репозиционирование как более премиального продукта, а также синергии за счет использования брендов из линейки LVMH во всех департаментах гостиницы – номерном фонде, ресторанах, спа», – говорит руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер.
По словам заместителя директора департамента консалтинга Colliers International Евгении Тучковой, «Гранд Отель Европа» – один из самых интересных в портфеле Belmond по операционным показателям. «Эта гостиница – одна из визитных карточек Петербурга в люксовом сегменте. За 27 лет работы у него сформировалась своя лояльная аудитория из клиентов со всего мира, благодаря чему загрузка и операционные показатели на номер у него высокие. Согласно предварительным прогнозам, по итогам этого года «Гранд Отель Европа» может показать загрузку 65–68% со средним ADRоколо 18 тыс. рублей (без учета влияния фактора Чемпионата мира – 2018)», – говорит Евгения Тучкова. По оценке ColliersInternational, стоимость отеля сегодня (если бы он продавался один) могла бы составить около 400 тыс. рублей за «квадрат», или почти 10 млрд рублей.