Миллиард им. Горького
На аукцион выставлены 2 га земли с расположенными на них зданиями в историческом центре Санкт-Петербурга. Мнения экспертов о дальнейшей судьбе участка разошлись.
Российский аукционный дом (РАД) объявил торги по продаже имущественного комплекса АО «Творческо-производственное объединение «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. М. Горького», расположенного по адресу: Мельничная улица, д. 4, лит. А. В лот входят четыре нежилых здания общей площадью 17,4 тыс. кв. м (на сегодняшний день 5,7 тыс. из них сдается в аренду) с двумя смежными земельными участками, общей площадью 1,9 га.
Согласно ПЗЗ, территория, на которой находятся здания, по функциональному назначению относится к зоне общественно-деловой застройки и жилых домов (ТД 1-2_1) и может использоваться как для размещения коммерческих объектов (офисов и торговли), так и для жилищного строительства.
Район, где расположены здания, по оценке экспертов РАД, обладает высоким инвестиционным потенциалом. В непосредственной близости уже начаты работы по редевелопменту бывших промышленных участков под общественно-деловую застройку. Так, на соседней территории уже расположены бизнес-центры «Мельник» и «Премиум». Территорию завода «Газаппарат» также планируется застроить объектами общественно-делового и торгового назначения.
«Территория имеет высокий потенциал для реализации проекта строительства современного жилого комплекса и объектов коммерческого назначения, в том числе гостиниц. Здания, расположенные на участках, не являются историческими и не относятся к объектам наследия, а значит, могут быть снесены. На период подготовки разрешительной и проектной документации возможно использование площадки под арендный бизнес. По предварительным подсчетам, площадь квартир в новом комплексе может составить порядка 30 тыс. кв. м», – считает руководитель Департамента продаж РАД Юлия Акимова.
Начальная цена составляет почти 956,6 млн рублей; минимальная – 478,3 млн. Торги пройдут 13 августа посредством публичного предложения, заявки принимаются до 6 августа.
У экспертов разные взгляды на оценку лота РАДом. Руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина считает ее адекватной. «Стоимость продажи земли может составлять порядка 60 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит она. А по оценке директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анны Сигаловой, стоимость находится ближе к нижней границы цены и составляет 500–600 млн рублей.
Нет общего взгляда у специалистов и на будущее участка, у которого есть и плюсы, и минусы. «С одной стороны, участок расположен вблизи от Старо-Невского проспекта, Невы, с другой – промышленное окружение. Территория подходит под размещение офисов, гостиниц, апартаментов. При согласовании изменения условно разрешенного вида использования, половину участка можно застроить жильем. При этом на нем сейчас расположены достаточно крепкие капитальные строения, поэтому можно пойти и по пути их реконструкции», – говорит Анна Сигалова.
«Имущественный комплекс находится недалеко от центра города и потенциально может быть востребован под офисную или гостиничную функцию. Причем в последнем варианте, с учетом масштабов, наиболее целесообразным будет проект апарт-отеля», – со своей стороны, отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
А Екатерина Заволокина считает наиболее рациональным возведение в локации жилья. «Целесообразнее использовать эту территорию для строительства жилого комплекса, поскольку по сравнению, например, с офисами жилищные проекты реализуются быстрее, а значит, скорость возврата инвестиций выше. Локация для подобного строительства удачная, территория находится относительно недалеко от центра города, рядом с рекой. Однако, несмотря на то, что уже запущены работы по редевелопменту близлежащих участков, пока что по-прежнему окружение проекта – это бывшие промпредприятия, что может отразиться на цене будущих квартир», – предупреждает она.
Мнение
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:
– Главный вопрос в том, что решит новый собственник: сохранить или снести здания. В первом случае есть возможность начать получать арендный доход в короткие сроки после приобретения недвижимости. Во втором – более эффективно использовать территорию и увеличить полезную площадь в разы.
Фонд социальных обязательств застройщиков в Петербурге должен заработать с 1 января 2019 года. Однако пока нет четких правил, как он должен функционировать. В частности, не определена сумма отчислений в фонд для застройщиков.
На прошлой неделе в Смольном прошло совещание по вопросу участия застройщиков в создании объектов городской социальной инфраструктуры. На совещании вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин сообщил, что Фонд социальных обязательств (он же Фонд социального участия), вероятнее всего, заработает с 1 января 2019 года.
Напомним, о создании Фонда социальных обязательств для застройщиков начали говорить в конце прошлого года. Хотя эта инициатива звучала и ранее. Этот фонд должен аккумулировать и расходовать средства девелоперов для строительства объектов социальной инфраструктуры в Петербурге. Сумма взносов в него стала предметом споров. Изначально в общую «кубышку» чиновники хотели брать с застройщиков по 11 тыс. рублей с каждого квадратного метра возводимого жилья. Позже городские власти понизили планку до 6 тыс. рублей, но окончательно сумму взноса так и не утвердили.
Каковым будет «налог на соцобъекты», Смольный не смог сказать и на последнем заседании. Игорь Албин отметил, что за последние годы в городе существенно выросли объемы ввода жилья, чего не сказать об объемах ввода социальных объектов. «Чтобы эту ситуацию изменить, мы пошли по пути консультаций и предложили создать Фонд социальных обязательств. Понимаем, что в полном объеме переложить на вас ответственность по созданию «социалки» нельзя – это обрушит рынок. С другой стороны, хотели бы видеть ваше полноценное участие в формировании комфортной городской среды», – обратился к строителям вице-губернатор.
Директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Арам Гукасян сообщил, что в настоящее время в действующий Реестр инвестиционных обязательств застройщиков включена 61 строительная компания, с общим объемом заявленного строительства жилья – 23,1 млн кв. м. В денежном выражении нормативная потребность в соцобъектах для такого объема жилищного фонда составляет 252 млрд рублей. Фактически за девелоперами зафиксировано обязательств на 123 млрд рублей, или 49% от нормативной потребности, в том числе на безвозмездной основе – 67 млрд рублей.
Представители профессионального сообщества, присутствовавшие на совещании, отметили, что схему деятельности фонда необходимо сделать более понятной и прозрачной. Было предложено более четко зафиксировать обязательства, которые возлагаются на застройщиков, и дифференцировать их в зависимости от территории ведения строительства.
Предполагается, что все точки над i будут расставлены уже в ближайшие дни на совещании с участием вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова. Вероятнее всего, тогда и будет определена сумма отчислений в Фонд социальных обязательств. Также власти Петербурга готовы выслушать другие предложения бизнеса о том, как быстро увеличить объемы социнфраструктуры.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– На эту ситуацию нужно обязательно смотреть с точки зрения потребителя, для которого любые выплаты непременно будут заложены в цену квадратного метра. Как говорится, мы бы рады отчислять в городской бюджет и бОльшие суммы, если бы это позволяла платежеспособность населения. Но она на сегодняшний день такова, что даже планомерное снижение ставок по кредитам не приводит к взрывному росту продаж. Я бы предложила администрации обязательно принять во внимание эти важнейшие соображения и действовать чрезвычайно аккуратно. Можно заложить механизм пересмотра ставки отчислений в Фонд социальных обязательств, если это позволит рыночная ситуация. Законопослушное строительное сообщество Петербурга работает прозрачно и ответственно, оно обязательно будет делать шаги в сторону улучшения социального вопроса.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к торгам два дома на Миллионной улице. В одном из них в начале XX века жила Анна Ахматова. Актив оценен в 55 млн долларов. Эксперты говорят, что цена адекватна, а сами дома идеально подходят для гостиничного проекта.
Два дома на Миллионной улице в Петербурге выставят на торги РАД в начале 2019 года. Это дом № 5 площадью 11,6 тыс. кв. м и дом № 6 площадью 14,4 тыс. кв. м. Активы продает один частный собственник. Они оценены в 55 млн долларов. Эксперты считают, что цена адекватна.
«Мы делали концепцию приспособления этих объектов под новые функции. Согласно рыночной и экономической целесообразности, там возможны следующие варианты. Здание на Миллионной, 5, идеально подходит под высококлассную гостиницу. Также были покупатели, которые рассматривали его под бизнес-центр класса «А». Это федеральный памятник, у объекта сложная структура, поэтому создание там жилья или апартаментов маловероятно. А здание на Миллионной улице, 6, с достаточно универсальными планировками и меньшим количеством охранных ограничений, может, пройдя через редевелопмент, превратиться в бизнес-центр, апартаменты или гостиницу», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
«Место уникальное, прежде всего благодаря высокой концентрации памятников архитектуры и достопримечательностей – в шаговой доступности Эрмитаж, Спас-на-Крови, Мраморный дворец, Летний сад. Максимальный возврат инвестиций обеспечит реализация проекта апартаментов на продажу. Но практически любая другая функция в этой локации также будет хорошо востребована. История дома № 5 по Миллионной улице, связанная с именем Анны Ахматовой, может стать изюминкой проекта, дополнительным мотивом остановиться именно в этом здании для иностранных и российских туристов-ценителей русской литературы. Исторический флёр гостиницы – то, что любят путешественники во всех точках мира, и один из ключевых инструментов в руках искусных маркетологов», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
По данным Colliers International, сегодня в Петербурге представлено 22 отеля категории «пять звезд», это 3,2 тыс. номеров. Люксовые гостиницы сосредоточены преимущественно в Адмиралтейском и Центральном районах – 17 отелей на 2,7 тыс. номеров. А в сегменте элитных апарт-отелей основной объем, находящийся в экспозиции, сформирован комплексами в Петроградском районе – шесть апарт-отелей на 433 апартамента совокупно. Еще два элитных комплекса находятся в Адмиралтейском районе города («Голландия» и «Монферран»).
«Для отеля класса люкс в здании на Миллионной, 5, прямую конкуренцию по локации могут составить «Kempinski Мойка 22», «Гранд Отель Европа», Taleon Imperial и, в перспективе, Jumeraih на Невском проспекте, 7–9. Также может ощущаться конкуренция со стороны отелей, расположенных в зоне Исаакиевской площади (So/Sofitel, Four Seasons, «Астория», «Англетер», Lotte, Domina)», – говорит Евгения Тучкова.
«Здания на Миллионной улице действительно могут привлечь потенциальных покупателей, желающих инвестировать в гостиничную недвижимость, благодаря премиальной локации в центре города, а также и достаточному объему площадей для размещения полноформатного гостиничного проекта сегмента люкс или высокого ценового. Мы не сомневаемся, что большинство международных гостиничных сетей будут заинтересованы в управлении подобным объектом», – заключила заместитель руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL Маргарита Найштут.
Кстати
Фондом имущества Петербурга совместно с городским Комитетом имущественных отношений готовит к торгам особняк Челищева, расположенный по адресу Вознесенский проспект, дом 36, лит. А (предполагается продать право аренды с обязательством по восстановлению здания).
Победивший на торгах инвестор должен уплачивать рыночную арендную плату, определенную по результатам аукциона, на период проектирования и проведения работ по приспособлению объекта под гостиничную функцию. По окончании работ, после ввода объекта в эксплуатацию, арендатор получает право на минимальную арендную плату, в размере 1 рубль за 1 кв. м общей площади объекта в год.
Здание на Вознесенском проспекте, 36, является памятником регионального значения – «Дом Ф. Н. Челищева (М. В. Кольбе)» постройки середины XVIII века. Четырехэтажный каменный особняк с атриумом площадью 7,3 тыс. кв. м расположен на участке площадью 3,5 тыс. кв. м.