Строительство загородного дома: дай миллион!

27.11.2008 18:09

Эксперты, собравшиеся на круглый стол «Загородный дом по цене однокомнатной квартиры в городе», не смогли найти консенсус во взглядах на строительство загородных домов эконом-класса. Тема круглого стола, по общему признанию, спровоцирована кризисом и снижением продаж на рынке, с перетеканием спроса в наиболее низкие по цене сегменты. При этом, начав обсуждение с определения стоимости 1-комнатной квартиры в Петербурге – в среднем 3 млн. рублей – участники круглого стола плавно перешли к дискуссии о том, возможно ли построить дом за 1 млн. рублей.

 

Так, по мнению главного редактора журнала «Загородное обозрение» Филиппа Урбана, за 1 млн. рублей возможно построить дом с удобствами, но это сумма без стоимости земли, инженерии и с наймом не подрядной компании, а строительной бригады. «Этот путь не всегда выбирают из-за бедности – ведь так можно почувствовать себя творцом своего дома», - уверен он.

 

По словам Киры Рыжовой, сотрудника журнала «Доступно о недвижимости», сегодня наибольшее количество звонков от потенциальных покупателей загородной недвижимости поступает от тех, кто интересуется домами стоимостью от 500 тысяч до 5 млн. рублей. Кроме того, по ее данным, «на ура» уходят дешевые земельные участки (без подряда на строительство) – например, в Кировском районе, в 45 км от города, по цене 35-40 тысяч рублей за сотку. «Как правило, покупатели этих объектов имеют неликвид в городской недвижимости – или 1-комнатную квартиру плохой локации, или 2 комнаты в коммуналке. Это пожилые люди с взрослыми детьми: пожилые хотят жить на природе, взрослым детям хочется иметь на лето место, куда можно отправить собственных малышей», - говорит К.Рыжова. Есть также определенная категория сравнительно молодых покупателей, ищущих загородной свободы и пространства для жизни.

 

Что касается цен, то, по данным журнала «Доступно о недвижимости», простой деревянный дом можно построить за 600 тысяч рублей (со сборкой, но без утепления) – и получится некий «полудачный вариант». Есть похожие дома, возводимый по каркасной технологии, но они не пользуются доверием у клиентов и стоят значительно дороже 1 млн. рублей. «В целом, мы наблюдаем, что люди готовы вкладывать деньги в недорогие дома и участки, но мало знают о том, как выбрать проект. В этих условиях спрос перетечет к тем застройщикам или производителям домокомплектов, которые сумеют экономнее посчитать себестоимость и лучше предложить свой продукт», - считает эксперт.

 

Иного мнения о ценах придерживается директор центра аналитики и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова. «Мне смешно, когда говорят о возможности построить загородный дом для постоянного проживания за деньги, равные стоимости городской квартиры, то есть 3 млн. рублей, уж не говоря о цене в 1 млн.», - заявила она. По данным «Итаки», в Выборгском районе только участок под ИЖС стоит 1,5 млн. рублей, плюс 500 тысяч стоит подключение 10 кВт электричества, необходимых для полноценного функционирования дома, где предполагается жить постоянно.

 

Я.Долотова также напомнила, что с начала 2008 г. земельные участки в Ленобласти сильно подорожали – во Всеволожском районе на 40%, в Выборгском районе – на 70% (в среднем сотка там стоит 130 тысяч рублей), в Гатчинском – на 104%. Поэтому нынешнее снижение цены даже не скомпенсирует сильного удорожания начала года. При этом эксперт согласилась с данными журналов о недвижимости в том, что недорогие участки пользуются спросом: так, по ее словам, активно покупаются участки в Тихвине и Луге по 25 тысяч рублей за сотку. В Волосовском районе сотка стоит 22-36 тысяч рублей. Люди также вкладывают средства в небольшие участки в садоводствах, в пределах 1 млн. рублей общей стоимости. Максимальная стоимость сотки в Ленобласти (по сделкам «Итаки» осенью этого года) – составила 200 тысяч рублей.

 

Эксперт, как и многие ее коллеги, не избежала обвинений в адрес прессы: по ее мнению, именно то, что СМИ в начале года много говорили о выгоде вложений в землю, вызвало ажиотажный рост цен на нее и, как следствие, снижение числа сделок. «А теперь продавцы дают скидки, снижая свою цену порой очень существенно. По листингам этого не скажешь, но скрытое снижение цен именно такое», - подчеркнула Я.Долотова.

 

Между тем, некоторые застройщики все же находят возможность построить загородный дом и за 1 млн рублей. Так, по словам Владимира Поручикова, гендиректора Центра загородного домостроения «Жизнь за городом» и компании «Канадский дом», панельно-каркасная технология дает возможность возвести дачный дом площадью 50-60 м под ключ, с туалетом внутри дома, местом для душевой кабины и с уже установленной кухней. В проект, правда, не входит сооружение фундамента, прокладка сетей, стоимость подключения, внутренняя отделка. Такой дом, по словам В.Поручикова, не имеет никаких «архитектурных сложностей», удорожающих конструкцию, но при этом построен из качественных материалов.

 

«Полгода назад мы отказывались строить такие маленькие дома, это было нерентабельно. Теперь мы пересмотрели свою позицию, оптимизировали затраты и начали предлагать такие проекты, в плюс к тем, которые предлагали и ранее – например, дом площадью 95 кв. м, который стоит уже 2 млн. рублей», - рассказал он.

 

Однако у присутствующих в зале нашлась информация и о более дешевых вариантах. «ООО «ТСК РосСтройаАльянс» предлагает дома из профилированного бруса по цене 600 тысяч рублей. Это дома из цельного дерева, а у вас каркасные стоят дороже», - заметила К.Рыжова. Ф.Урбан, заметил в ответ, что заявленные в прайсе цены могут значительно вырасти в ходе строительства, когда поставщик находит массу «внеплановых» сложностей, удорожающих стройку.

 

Не обошлась дискуссия и без представителя самого крупного в СЗФО проекта малоэтажной застройки – «Новая Ижора», включающего 6 тысяч домов на 285 га, возводимых холдингом «Балтрос». Пиар-менеджер компании Михаил Солодовников сообщил, что в ноябре компания сдает I очередь проекта – 400 домов. Комментируя дискуссию о ценах, он заявил, что квартира в «Новой Ижоре», площадью 62 кв. м, в доме-дуплексе на 2 семьи, с предоставляемым в собственность участком в 2,5 сотки, обойдется покупателю в 3 млн. рублей – то есть как раз по цене 1-комнатной городской квартиры.

 

Собственно, «Новая Ижора» и позиционируется как полноценный городской район, подчеркнул он: там будет 2 школы, 4 детсада, вся медицинская, социальная, торговая инфраструктура. «Вся инфраструктура не входит в цену, она строится на средства холдинга», - подчеркнул М.Солодовников.

 

Председатель совета директоров ООО «Хаус Комплект» Александр Параскева (компания поставляет и монтирует домокомплекты по немецкой технологии «платформа») заявил: «По цене однокомнатной квартиры полностью обустроить загородный дом для постоянного проживания невозможно – из-за цены земли, цены инженерного подключения и т.д. А вот сам конструктив, стены и кровлю, двери и окна, за 1 млн. построить можно. Можно даже и за 500 тысяч рублей, в дачном варианте. Но мы работаем в другом сегменте рынка – строим дома для постоянного проживания».

 

Так, дом площадью 120 кв. м с террасой, с отделкой японским сайдингом, оконным заполнением, дверями, но без внутренней отделки «Хаус Комплект» может построить за 2,8 млн. рублей. «С меньшей площадью можно уложиться и в 1,7 млн. рублей», - уточнил А.Параскева. Такой стоимости позволяет достигнуть максимально снижение расходов, достигаемое за счет того, отсутствия нужды в тяжелых строительных механизмов для монтажа, а также высокой скорости сборки.

 

Итог дискуссии оказался неожиданным. «Если нельзя построить дом дешевле, чем городская квартира, то, может быть, за эту цену его можно купить на вторичном рынке? – задал вопрос директор по развитию ООО «Медиа-центр «Загородный отдых» Александр Пудиков. – Я знаю прецедент покупки дома для постоянного проживания в Ленобласти за 1,25 млн. рублей. Продавцу срочно нужны были деньги для оплаты кредита. Думаю, число подобных предложений во время кризиса будет увеличиваться. Покупателю останется только отслеживать такую удачную возможность».

 

 

Елена Зеликова

 


Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Зеленый город или «биосфера риска»?
22.04.2005 16:39

Города часто сравнивают с живыми организмами: деловой центр – это мозг, административные учреждения – сердце, дороги и улицы – артерии. Парки и скверы традиционно считаются легкими мегаполисов. И в каком же они состоянии?


Сейчас зеленые зоны Санкт-Петербурга подобны легким курильщика с многолетним стажем. Но если в человеческом случае восстановить утерянное здоровье практически невозможно, то город можно сделать более экологичным и приятным для проживания местом. Нельзя забывать о том, что озеленение и благоустройство влияют не только на внешний облик города, его эстетические достоинства, условия массового отдыха, но и определяют санитарно-гигиенические условия проживания в нем.

Вчера Санкт-Петербургский экологический союз в рамках реализации программы «Экология и человек» провел круглый стол «Озеленение города как составляющая системы экологической защиты и оздоровления городской среды обитания». Как отмечают специалисты, уровень загрязнения атмосферного воздуха очень высок, что приводит к росту числа заболеваний, снижению иммунитета и жизненной активности. Бороться с этой проблемой можно путем грамотного использования зеленых насаждений, которые являются единственным природным элементом, способным в значительной степени повлиять на состояние городской среды.

Несмотря на действие на территории Санкт-Петербурга закона «Об охране зеленых насаждений» площади парков, скверов и других зеленых зон в Санкт-Петербурге неизменно сокращаются. На пути оздоровления городской среды стоит ряд препятствий, преодолеть которые если и не невозможно, то очень сложно. Во-первых, из-за постоянного загрязнения почв (специалисты даже предпочитают не называть городскую землю почвами, а используют угрожающе звучащий термин «урбаноземы»), гибнут деревья и кустарники. Загазованность, особенно в центральных районах города, импровизированные парковки на газонах – все это не идет на пользу городским зеленым насаждениям. Эффективных же способов борьбы с подобными проявлениями жизнедеятельности мегаполиса нет – пути снижения применения реагентов на дорогах изыскиваются, но альтернатив пресловутой соли пока не найдено, не достаточно автостоянок и элементарной культуры самих водителей, которые стали бы платить за парковки, вынос автомагистралей за пределы центра Петербурга – дело многих лет. На все это требуются значительные финансовые средства, которыми город тоже не располагает.

В постперестроечное время была нарушена схема поставки недорогих растений для нужд города из питомников, а их развитие тормозится тем, что невозможно быстрое получение прибыли от вложенных средств (период окупаемости таких инвестиций, как правило, составляет не меньше 10 лет). Было предложено взять на вооружение московский опыт, где строительный бизнес вложил значительные средства в развитие питомников. Но где уверенность, что питерские строители пойдут на этот шаг, ведь дело это добровольное.

От доклада Александра Мезенко, представлявшего на круглом столе Управление садово-паркового хозяйства Санкт-Петербурга, осталось впечатление, что жители города в отношении зеленых насаждений руководствуются принципом «После нас – хоть потоп». Это касается не только рядовых граждан или мелких предпринимателей, «очищающих» от зелени пространства вокруг своих торговых точек. В равной степени это относится и к представителям власти, допускающим застройку на территориях скверов.

Да, согласно закону о зеленых насаждениях существуют «восстановительная стоимость» и «компенсационное озеленение», которые должны поддерживать баланс между утраченным и посаженым. В первом случае инвестор перечисляет деньги за тот ущерб зеленым насаждениям, который он собирается нанести, и разрешение на строительство не выдается, пока деньги не перечислены. Во втором случае помимо уплаты компенсации застройщик обязуется высадить некоторое, предусмотренное его данным конкретным случаем, количество деревьев, кустарников и т.д. в другом месте, но в этом же районе города. Но, не смотря на эти меры, площади зеленых насаждений, как уже было сказано выше, постепенно сокращаются. Тем более, что петербургское правительство в плане следования законам проявляет необыкновенную гибкость – Постановления Правительства Санкт-Петербурга №№ 217 и 218 от 01.03.2005 года позволяют инвестору «сэкономить» на восстановительной стоимости 90% – в случае, если объект строит «Газпром» либо будущее сооружение имеет социальное значение. Под категорию «социально значимых» можно подвести практически любой объект – и детский сад и торговый комплекс.

Рассчитано, что для нормального функционирования человеческого организма плотность зеленых посадок должна в среднем составлять 16 кв. метров на человека. В Центральном районе Санкт-Петербурга о такой роскоши говорить не приходится. Его жители вынуждены довольствоваться пятью кв. метрами зелени на душу населения. Есть в планах городской администрации проект выноса промышленных предприятий из центра города с тем, чтобы 20% освободившейся территории отдавать под обустройство новых парков и садов общего пользования, но это пока только в стадии проекта, а жить хорошо хочется прямо сейчас.

В настоящее время прорабатывается генеральная схема озеленения города, которая войдет в Генплан развития Санкт-Петербурга. В период 2005-2010 годов планируется построить 243 га объектов зеленого хозяйства, реконструировать 462 га парков, провести капитальный ремонт объектов площадью 344 га.

По данным Управления садово-паркового хозяйства, ежегодно в Петербурге высаживается 7 тыс. деревьев, 100 тыс. кустов, 3,5-4 млн цветов. Хорошо бы иметь статистику, сколько из них просто выживает в городских условиях! Но дело даже не в этом, а в том, что далеко не все растения могут использоваться как «оздоровители».

Авторитетный ученый-эколог, профессор Эрик Слепян заставил вспомнить всех собравшихся не только об экономической и эстетической составляющих озеленения, но и о гигиенической функции растений в городе. «Мы все живем в «биосфере риска», мы все подвержены «болезням цивилизации», то есть экологически обусловленным заболеваниям, – сказал он. – Мало высаживать и сохранять зеленые насаждения, важно высаживать именно те растения, которые способны защитить человека от вредных влияний современной среды обитания. Городские растения должны обладать рядом качеств, без которых они теряют свою оздоровительную функцию и могут принести вред вместо пользы. Растения должны быть устойчивы к воздействию городской среды, обладать способностью поглощать химические загрязнения, ограничивать воздействие радиационного и электромагнитного полей. Необходимо при высадке растений учитывать их экологическую совместимость друг с другом, и стремиться от островного озеленения к формированию сообществ растений и далее – экосистемы».

Будем ли мы жить в экосистеме или в «биосфере риска» зависит от нас самих. Можно много говорить о нехватке денег или плохой организации работы питомников, но если городской житель сам не поймет важность зеленых зон для себя, для своих детей, любое озеленение превратится в сизифов труд. Это осознание и должно стать главным путем решения проблем сохранения и благоустройства зеленых насаждений в Санкт-Петербурге.
Вероника ШЕМЕНЕВА, АСН-Инфо  



Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Грубая попытка вмешательства
18.04.2005 16:41

Вновь разгорается скандал вокруг строительства отеля на площади Островского. На прошлой неделе депутаты городского парламента обратились к губернатору Валентине Матвиенко с требованием остановить строительные работы.


Все началось в середине 1990-х годов, когда компания «Итус» приобрела земельный участок у Дворца пионеров (законность этой сделки сегодня никто не подвергает сомнению). Было создано АОЗТ «Ренессанс», главным акционером которого стала компания Morrison Construction Group. «Ренессанс» привлекло ООО «Бэст» в качестве заказчика строительства, над проектом гостиницы начала работать архитектурная мастерская «Евгений Герасимов и партнеры». В 1996 году состоялось первое обсуждение архитектурных параметров проекта на заседании Научного совета по сохранению культурного наследия. В соответствии с первой редакцией здание было стилизовано в духе «классицизма» и по своему облику корреспондировалось со зданием Российской национальной библиотеки, находящемся на противоположной стороне площади. Тогда в адрес архитектора были высказаны претензии, в целом сводящиеся к тому, что «стилизаторство» недопустимо. И, в основном, согласившись с идеей застройки участка, члены Совета не согласились со строительством здания «под Росси».

В 2003 году Евгений Герасимов представил на суд КГИОП, Научного совета по сохранению культурного наследия и общественности новый вариант проекта, разительно отличающийся от первого. Теперь здание было выполнено в современной стилистике, с большой площадью остекленных поверхностей, с фасадом, облицованным серым неполированным камнем. Количество номеров в гостинице уменьшалось почти вдвое, на первых двух этажах нашлось место для салонов, ресторанов и кафе. По габаритам здание не превышает нормы, установленные КГИОП для этого участка (то есть не выше стоящего на другой стороне площади дома Басина). Завершение здания сделано из прозрачного стекла, что визуально должно уменьшить его высоту. Среди аналогов своей работы архитектор Евгений Герасимов указал на современное строительство в центре Берлина, этот стиль уже успели назвать «новой берлинской классикой». 

В результате новый вариант был одобрен профильными комитетами городского правительства. Члены Научного совета среди недостатков отметили мелкое членение средней части фасада и конструктивистские мотивы в нижней его части, из-за которых здание вступает «в конфликтные отношения» с фасадом стоящего рядом дома 2 по площади Островского. Также говорилось о том, что сравнительно длинный фасад превращает здание в солирующий объем, конкурирующий с доминантой площади – Александринским театром. 

Заметим, что члены Совета, выступавшие в 1996 году против «дома под Росси», в 2003 году советовали архитектору, «известному как мастеру стилизации, снять остроту современного звучания здания». То есть, по сути, рекомендовали вернуться к первому варианту. Участок получил статус «лакуны», однако в этот термин чиновники, архитектурное сообщество и горожане по-прежнему вкладывают разный смысл, что ведет к продолжению изматывающей все стороны дискуссии о том, можно здесь строить или нельзя, и если можно, то как?

Пожалуй, наиболее последовательным в своих выступлениях был и остается извечный оппонент Евгения Герасимова, председатель Санкт-Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников, искусствовед Владимир Лисовский. Он считает, что ансамбль, созданный Карлом Росси, не нуждается в «добавлениях» – ни новомодных, ни стилизаторских. По мнению ученого, облик площади был испорчен строительством зданий по ее периметру в конце XIX века, поэтому «не надо дополнительно городить к тому, что воротиловы уже наворотили» (имеется в виду архитектор Воротилов, автор южного корпуса Национальной библиотеки).

Сейчас заметим: уже на этапе начавшихся строительных работ к обсуждению архитектурных параметров проекта присоединились депутаты Законодательного собрания. В их обращении подчеркивается, что они не против возведения здания как такового, но считают неприемлемым «архитектурное решение гостиницы, которую предполагается разместить в охранной зоне объекта Всемирного наследия», а депутат Михаил Амосов считает проект «грубой попыткой вмешательства в классический ансамбль площади Островского».

Тем временем, напомним, что летом 2004 года на конкурсе «Архитектон» этот проект был отмечен дипломом в номинации «Лучший проект». Требования же о проведении международного архитектурного конкурса на застройку «пятна» с правовой точки зрения сомнительны, поскольку частного заказчика нельзя принудить к организации архитектурного конкурса или каким-либо образом регламентировать выбор архитектора.

Два года назад заместитель председателя КГИОП Борис Кириков заметил: «что бы ни построили на этом месте – будет скандал». Хотя, если бы чиновникам, архитектурному сообществу, депутатам и заказчику строительства удалось выработать более или менее единую точку зрения, работать архитектору было бы проще, а скандалов было бы меньше.

Справка
Площадь Островского архитекторы и искусствоведы неслучайно именуют сложной и «классической» ее сегодня можно назвать лишь отчасти. Существовавшие «разрывы» во фронте застройки в конце XIX – начале ХХ века дали возможность для строительных проектов, выполненных в разных архитектурных стилях. По проекту Карла Росси на площади построены: садовые павильоны Аничкова дворца (1817-1818 годы), Александринский театр (1832 год), здание Дирекции императорских театров (1828-1834 годы, площадь Островского, дом 6) и здание Министерства народного просвещения (1828-1839 годы, площадь Островского, дом 11). Здание императорской Публичной библиотеки, каким его видим сегодня, возводили в течение столетия. Сначала был построен северный корпус по проекту архитектора Е.Т.Соколова (1796-1801 годы), затем центральный корпус по проекту К.И. Росси (1828-1834 годы). В 1859-1862 годах возведен дворовый корпус по проекту В.И. Собольщикова (1859-1862 годы), а в 1896-1901 годах – южный корпус (архитектор Е.С. Воротилов).

В 1878-1879 годах появился дом архитектора Н.П. Басина по адресу: площадь Островского, дом 5. В эти же годы рядом (площадь Островского, дом 7) завершилось строительство здания Санкт-Петербургского городского кредитного общества по проекту архитекторов В.А. Шретера, Э.Ф. Крюгера и Э.Г. Юргенса. В 1911-1912 годах по проекту архитектора А.А. Гречанникова был возведен дом Общества Московского-Виндаво-Рыбинской железной дороги (площадь Островского, дом 2) – сосед будущей гостиницы. Сегодня все эти здания охраняются КГИОП как памятники истории и культуры, а здания, построенные по проекту Карла Росси, включены в список всемирного наследия.

Ирина БАРЧУК, газета «Строительный Еженедельник»


Подписывайтесь на нас: