Эксперты сказали свое слово
Члены Экспертного совета НОСТРОЙ обсудили возможность введения обязательного страхования членов СРО и меры по борьбе с «потребительским терроризмом» дольщиков.
Состоявшееся в Санкт-Петербурге заседание прошло под руководством нового председателя – вице-президента СРО «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, сменившего на этом посту недавно избранного президента НОСТРОЙ Антона Глушкова. В поле зрения собравшихся попал широкий спектр вопросов, касающихся деятельности строительных компаний.
Нет потребительскому терроризму
Особое внимание на заседании уделили вопросам так называемого «потребительского терроризма» дольщиков, обретающим особую остроту в связи со введением в жилищном строительстве механизмов эскроу-счетов и проектного финансирования.
В последнее время растет количество исков от участников долевого строительства с требованием финансовых компенсаций за некачественно выполненные отделочные работы. В соответствии с Законом «О защите прав потребителей», выбор способа компенсации между требованием об устранении недостатков и денежной выплатой предоставлен пострадавшей стороне. И дольщики требуют финансовых компенсаций, размер которых составляет 300–400 тыс. рублей и является, по мнению региональных застройщиков, чрезмерным, особенно при распространенной во многих округах стоимости квартиры в 1,5 млн рублей.
Члены Экспертного совета приняли решение поддержать проект поправок в Закон «О защите прав потребителей» о неприменении его к отношениям, возникающим на основании договора долевого участия в строительстве. Предполагается, что эта мера вернет в отношения застройщиков и дольщиков баланс интересов и простимулирует последних в качестве способа компенсации отдавать предпочтение требованиям об устранении недостатков.
Техзаказчик может не быть изыскателем
Согласно действующей нормативной базе, организации, выполняющие функции технического заказчика, должны состоять в СРО трех видов – изыскательской, проектной и строительной. Но при этом заключаемый с техническим заказчиком договор далеко не всегда предусматривает организацию и координацию работ по инженерным изысканиям. Кроме этого, практика включения задания на выполнение инженерных изысканий в договор подряда на подготовку проектной документации распространена достаточно широко.
В связи с этим Экспертный совет поддержал предложение о необходимости внесения поправки в ГрК об отмене для техзаказчиков обязательного членства в изыскательской СРО, за исключением случаев, когда организация работ по инженерным изысканиям является частью контракта.
Обязательная страховка
С самого начала работы СРО в строительной отрасли ими активно использовался механизм страхования ответственности своих членов. Мотивация была очевидной – наличие страховки позволяло строительным компаниям в разы снизить размер взноса в компенсационный фонд СРО. Но 372-ФЗ от 3 июня 2016 года ситуацию изменил, оговорив в Градкодексе фиксированные размеры взносов в компенсационные фонды возмещения вреда (ВВ) и обеспечения договорных обязательств (ОДО), без возможности их уменьшения при использовании страхования.
Таким образом, финансовые стимулы к обеспечению своей имущественной ответственности через страхование у членов СРО исчезли, и страхование сейчас используется намного реже. Вместе с тем Комитет НОСТРОЙ по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка считает страхование передовым и эффективным инструментом и предлагает внести поправки в ГрК, переводящие требование о страховании членов СРО из разряда добровольных в обязательные. Указывается, что данная мера повысит и уровень защищенности интересов заказчика, который получит возможность компенсации неисполнения договора не только из фонда ОДО, но и из средств страховщика.
Соответствующий проект поправок в ГрК, представленный членам Экпертного совета председателем Комитета Никитой Загускиным, был участниками заседания поддержан.
В 2015 году в России количество строительных компаний-банкротов увеличилось в пять раз.
По мнению экспертов, неблагоприятная тенденция сохранится и в этом году.
Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) подготовило данные об экономическом состоянии отрасли в 2015 году. Согласно данным экспертов, по итогам прошлого года 2713 строительных компаний в стране были признаны банкротами.
По сравнению с аналогичным периодом 2014-го количество финансово несостоятельных организаций, действующих на рынке, выросло в пять раз. Негативный тренд сохраняется и сейчас. В январе текущего года банкротами стали 167 компаний против 92 годом ранее. По мнению экспертов, увеличение числа финансово несостоятельных компаний в сфере строительства связано с общеэкономической негативной обстановкой, сокращением объема финансирования государственных строек, с высоким уровнем закредитованности организаций. Такие факторы, отмечают специалисты, отражаются на увеличении числа срывов договорных обязательств подрядчиков перед заказчиками, а также на задержке темпов строительства, а в некоторых случаях и вовсе заморозке работ.
В целом основная часть банкротств приходится на микро- (68%) и на малый (25%) бизнес – на компании, осуществляющие функции подрядчиков и субподрядчиков в процессе строительства. Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает, что подрядчики, как правило, банкротятся из-за кризиса неплатежей – им не платят заказчики либо они не могут найти на падающем рынке достаточного количества работы, чтобы покрывать затраты. Застройщики обычно банкротятся из-за неправильно сформированной финансовой модели, когда собранных денег не хватает на строительство того, на что собирали деньги.
Также причинами несостоятельности таких организаций обычно являются резкий рост цен на стройматериалы и работы, которые не покрыть собранными деньгами дольщиков либо привлеченными кредитами. Либо откровенное воровство, когда застройщик по разным причинам направляет деньги не на строительство объекта, а на иные цели.
«Применительно к Петербургу и Ленобласти, мне кажется, уровень носит среднестатистический характер, если сравнивать общее количество застройщиков по региону с количеством банкротств по региону. В абсолютных цифрах количество банкротств больше, но это только за счет того, что самих участников рынка больше, да и проектов на этом рынке раньше было больше», – рассказывает Дмитрий Некрестьянов. Отметим, что чаще всего в информационном поле «погоду делает» банкротство крупных компаний.
В частности, в прошлом году признали себя несостоятельными ряд структур старейшего в городе холдинга «Петротрест». Девелопер приостановил строительство ЖК «Трио» в Шушарах. В стадии банкротства с прошлого года находится крупный дорожностроительный холдинг «Мостоотряд-19», работавший с городом на многомиллиардных заказах.
По словам Дмитрия Некрестьянова, особенностью этого кризиса является то, что практически исчерпаны возможности получения доступных кредитных денег. «Это, в свою очередь, порождает кризис неплатежей, а в условиях сильного роста валюты в строительстве это повлекло существенный разрыв между запланированными расходами на стройматериалы и реальными цифрами. Как итог, количество банкротств в ближайший год будет продолжать расти, так как неплатежи порождают цепную реакцию в экономике. При существенном снижении количества доступных заказов и новых проектов банкротства строительных компаний неизбежны», – уверен эксперт.
Качество строительной продукции, выпускаемой в рамках импортозамещения, не всегда соответствует принятым стандартам.
В Центре импортозамещения и локализации в Петербурге в рамках круглого стола обсуждали реализацию программы импортозамещения в строительной сфере. Эксперты пришли к выводу, что пришла пора активнее переходить от количественной замены иностранной продукции к более качественной.
Начальник управления перспективного развития Комитета по строительству Игорь Шикалов сообщил, что на сегодняшний день иностранные строительные материалы заменены на отечественные на 95%. Оставшиеся 5% заменить невозможно, так как нет российских аналогов. Доля отечественного производства оборудования составляет 60%.
По его словам, важно чтобы качество российской продукции не уступало иностранному. «В рамках развития программы импортозамещения нами было подготовлены три специальных каталога. В одном из них размещены импортозамещающие материалы, во втором сами компании. Третий каталог подготовлен с Гильдией управляющих девелоперов. Вся продукция, представленная в нем, прошла предварительную проверку представителями Технических советов уполномоченных исполнительных органов государственной власти, чья экспертная оценка подтверждает качество представленных строительных материалов, изделий, технологий и оборудования. Таким образом, каталог защищен от попадания в него некачественных материалов. Теперь перед нами стоит задача – доказать рынку, что эта продукция востребована и с ней можно работать», - отметил Игорь Шикалов.
Руководитель отдела развития и мониторинга строительного комплекса комитета по строительству Ленобласти Сергей Кукушкин рассказал, что в настоящее время в регионе снижаются объемы производства строительных материалов. Связано это с общероссийской тенденцией падения объемов самого строительства. «Для поддержки региональных производителей и потребителей, при участии Экспертного совета по импортозамещению, было подписано более 10 соглашений с местными компаниями. Согласно договоренностям такие производители стройматериалов снизили цены на 10%, а Ленобласть обязалась закупать их продукцию для объектов капитального строительства по госзаказу», – подчеркнул специалист.
Между тем, по мнению некоторых экспертов, курс выбранный Ленобластью по поддержке производителя несколько неверный по отношению к игрокам рынка. Снижение стоимости продукции отражается на доходности таких предприятий. В этом случае выгоду получают только потребители продукции.
С осторожностью относиться к демпингу рекомендует директор Ассоциации «Бетон Северо-Запад» Сергей Янкин. По его словам, на сегодняшний день уровень цен на бетон достиг опасно низкой черты. «Все происходит в системе ценовой конкуренции, от чего страдает качество. Это крайне опасная тенденция и несет большие риски в дальнейшей эксплуатации дома. Здание из-за некачественного бетона через несколько лет может просто упасть. Хотелось бы видеть процедуру какой-то сертификации, аккредитации импортозамещающих материалов в госзаказе», – отметил он.
Управляющий партнер консалтинговой группы «Решение» Александр Батушанский сделал прогноз, что проблемы в строительной сфере только начинаются. «2015 год был не самым худшим. Компании по инерции продолжали обслуживать контракты, заключенные годом ранее. В 2016 году, учитывая ситуацию с ухудшением развития экономики, все будет по-другому. Издержки производителей строительных материалов будут расти, так как в том или ином виде во многих видах их продукции задействована иностранная химия или полимеры», – напомнил он.