Порезать эскроу пока не дают
Депутаты Госдумы «заворачивают» законопроект о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, о необходимости которого много говорили застройщики. По оценке экспертов, предлагаемая практика была бы полезна рынку, но шансов на принятие закона пока нет.
Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал нижней палате парламента отклонить в первом чтении законопроект о поэтапном перечислении средств застройщику с эскроу-счетов.
Напомним, в марте группа депутатов внесла в парламент очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, на сей раз выражавшие чаяния застройщиков. Согласно корректировкам, девелоперы получали бы право снимать деньги с эскроу-счетов по мере выполнения определенных этапов строительства. «Мы особо подчеркиваем, что в этом процессе должна соблюдаться жесткая пропорция: сколько построил, столько и получил. Завершение каждого этапа строительства, за который компания хочет получить деньги, должно подтверждаться актом приемки-передачи работ», – отмечал тогда один из инициаторов поправок, депутат Госдумы РФ Сергей Миронов, добавляя, что при такой схеме строители будут в меньшей степени зависеть от банков и у них появится меньше поводов «накручивать цены».
Эксперты отмечают, что девелоперы давно говорят о необходимости таких законодательных поправок. «Предлагаемое регулирование является более благоприятным для застройщиков, поскольку позволяет им частично получать денежные средства дольщиков до завершения строительства объекта в целом и финансировать дальнейшее строительство без получения кредита или при снижении его размера», – говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.
«С нашей точки зрения, предлагаемые в законопроекте нововведения дают возможность одновременно сохранить гарантии защиты прав и интересов дольщиков, поскольку проект сохраняет механизм счетов эскроу, и соблюсти финансовые интересы застройщиков, позволяя им быстрее погашать кредиты, что, в свою очередь, не повлечет перекладывания затрат на обслуживание кредита на плечи потребителей», – отмечает советник практики «Недвижимость и строительство» петербургского офиса юридической фирмы «Борениус» Арина Довженко, добавляя, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов известно зарубежным правопорядкам.
На федеральном уровне, однако, к проекту относятся негативно. Отрицательным был официальный отзыв Правительства РФ от 27 июня 2019 года. Ту же позицию занял и Комитет Госдумы по финансовым рынкам. «Мы всю реформу долевого строительства пытались уйти от того, чтобы у нас риски лежали на плечах граждан; все риски переложили на профессиональных участников рынка. И поэтому на этом этапе категорически нельзя допускать поэтапное раскрытие эскроу-счетов, если мы не предложим какую-то другую дополнительную меру», – заявил председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, добавив, что сегодня никаких таких мер и предложений нет.
Эксперты отчасти согласны с резонностью такого подхода. «Для дольщиков предлагаемые изменения означают изменение гарантий, поскольку после завершения отдельных этапов объект в итоге может быть не возведен или возведен с существенным нарушением сроков, и для дольщика простой отказ от ДДУ не даст возможность получить сразу все вложенные денежные средства», – говорит Людмила Степанова.
При этом, по ее мнению, невозвращенные средства будут гарантированы иным способом – наличием незавершенного строительством объекта и правами требования в отношении него. «Эта идея может быть работоспособной, если разработчики смогут предложить понятный механизм «конвертации» таких прав требования в деньги, например, путем выкупа их банком либо фондом», – отмечает она. «Законодателю надлежит тщательно проработать, в частности, этапы строительства объекта, при достижении которых будет происходить поэтапное раскрытие счетов эскроу, порядок подтверждения достижения соответствующих этапов», – добавляет Арина Довженко.
Впрочем, по словам экспертов, при такой оценке законопроекта Правительством РФ и профильными думскими комитетами шансов на принятие закона практически нет. Между тем Центробанк, который ранее последовательно выступал против поэтапного раскрытия эскроу-счетов, сейчас несколько смягчил свою позицию. «Мы готовы рассмотреть такие механизмы. Если они обеспечат гарантии возврата кредита, то Центробанк поддержит поэтапное раскрытие», – заявила недавно заместитель председателя Банка России Ольга Полякова.
Мнение
Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:
– Дольщики застрахованы не только тем, что их деньги не передаются застройщикам до тех пор, пока дом не построится, но и тем, что сумма, которая лежит на эскроу-счете, застрахована в системе страхования вкладов. А если мы перейдем к поэтапному раскрытию, это означает, что деньги с эскроу-счета гражданина будут переводиться застройщику до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. И этих денег на эскроу-счете просто не будет, а значит, и агентство страхования вкладов не сможет их защитить.
Арина Довженко, советник практики «Недвижимость и строительство» петербургского офиса юридической фирмы «Борениус»:
– «Жесткий» механизм раскрытия счетов эксроу невыгоден самим дольщикам, поскольку повлечет автоматическое увеличение стоимости квадратных метров за счет перекладывания на потребителей процентов по банковским кредитам, которые будут вынуждены привлекать застройщики для строительства объектов.
Вопросы интеллектуальной собственности в сфере строительства и недвижимости зачастую выпадают из зоны внимания юристов даже крупных компаний, работающих в отрасли. Между тем, по оценке экспертов, неучтение этого фактора может грозить серьезными осложнениями.
Специалисты компании Dentons в Санкт-Петербурге провели семинар, посвященный вопросам интеллектуальной собственности в строительной сфере. По мнению старшего юриста петербургской практики Dentons в области недвижимости Арины Довженко, этой теме уделяется недостаточно внимания. При заключении сделок между участниками строительного процесса стороны концентрируются на теме перехода прав собственности и порой забывают об авторском праве. В конечном счете это может привести к серьезным финансовым потерям.
Ареал распространения
Советник практики по интеллектуальной собственности, информационным технологиям и телекоммуникациям Dentons в Петербурге Татьяна Никифорова отмечает, что многие даже не представляют всего разнообразия объектов интеллектуальной собственности в сфере строительства. К ним относятся произведения архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства (т. е. архитектурный проект), географические и другие карты, планы, эскизы (например, топографический план), литературные произведения (к каковым могут быть отнесены, например, технические отчеты), фотографии (в том числе фотоотчеты подрядчика), скульптура, графика, дизайн (например, элементы отделки). Также закон защищает патентоспособные решения (например, технические решения, относящиеся к устройству или способу; решения внешнего вида сооружений), а также такие средства индивидуализации, как товарные знаки. Кроме того, к интеллектуальной собственности можно отнести группу так называемых «информационных объектов»: 3D-модели, базы данных, программные продукты, ноу-хау.
По словам эксперта, одним из самых актуальных вопросов в этой сфере является оценка архитектурного проекта как объекта авторских прав. В соответствии со ст. 1259 Гражданского кодекса РФ, к объектам авторских прав относятся в том числе произведения архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства, в том числе в виде проектов, чертежей, изображений и макетов. Федеральный закон № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ от 17 ноября 1995 года определяет архитектурное решение как авторский замысел архитектурного объекта – его внешнего, внутреннего облика, пространственной, планировочной и функциональной организации.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 года № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», в состав проектной документации объектов капстроительства производственного и непроизводственного назначения включается 3-й раздел «Архитектурное решение». Соответственно, любой такой проект должен охраняться авторским правом.
Эту позицию подтвердил Суд по интеллектуальным правам (СИП) в Постановлении от 4 мая 2018 года. Он установил, что проектная документация ничем особо не выделяющегося административного здания с подземной автостоянкой и здания лабораторного корпуса является объектом авторского права, поскольку содержит архитектурное решение.
В то же время проектная документация линейных объектов капитального строительства (например, дорог) не содержит архитектурного решения, в связи с чем не охраняется авторским правом. Эта позиция была сформулирована в Постановлении СИП от 7 июня 2018 года.
Татьяна Никифорова подчеркивает, что суды, разбирая дела об интеллектуальной собственности, исходят из презумпции наличия творчества и, соответственно, распространения авторского права на вышеперечисленные объекты. «Пока не доказано иное, результаты интеллектуальной деятельности предполагаются созданными творческим трудом», – подчеркивает она. Так, различными судебными инстанциями в качестве охраняемых объектов авторского права были признаны: документация на строительство логистического склада, фотография, изображающая болты и гайки, и даже геодезическая и картографическая продукция.
Эксперт привела и другие примеры «небанальных» объектов интеллектуальной собственности. Например, ПАО «Газпром Нефть» в качестве товарного знака зарегистрировало внешний вид своих топливозаправочных комплексов.
У кого больше прав?
Как отмечает Татьяна Никифорова, авторское право является областью смежных интересов трех сторон: заказчика работ, подрядчика и автора.
В ситуации, когда подрядчик и автор связаны трудовыми отношениями, исключительные права на служебное произведение, по общему правилу, принадлежит работодателю. В то же время судебная практика показывает, что наличия одного лишь трудового договора недостаточно. Так, решая вопрос о принадлежности подрядчику прав на служебное произведение, СИП в Постановлении от 20 февраля 2018 года помимо наличия трудового договора обращал внимание на должность работника-автора, распределение прав между работником и работодателем, наличие служебного задания, а также акта о передаче служебного произведения. Установив, что все указанные документы были оформлены сторонами, СИП признал подрядчика обладателем исключительных прав. В другом же деле СИП пришел к выводу об отсутствии статуса служебного произведения, поскольку после исследования должностной инструкции работника установил, что работник создал такое произведение вне пределов своей трудовой функции.
По словам юриста российской практики Dentons в области интеллектуальной собственности, информационных технологий и телекоммуникаций Рузанны Ахобековой, взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком более сложны. Согласно ст. 1296 Гражданского кодекса, заказчик обладает исключительным правом на произведение. Но, в соответствии со ст. 1297 ГК, для произведений, созданных при выполнении работ по договору, исключительные права принадлежат подрядчику.
Таким образом, очень многое зависит от формулировок предмета и иных условий договора, заключенного между заказчиком и подрядчиком. Но на практике и многие другие обстоятельства могут сыграть роль при решении вопроса о распределении прав между заказчиком и подрядчиком, считает эксперт. В качестве иллюстрации юрист привела примеры из судебной практики и личного опыта. «Таким образом, при заключении и исполнении договора необходимо уделить самое серьезное внимание формулировкам предмета договора, наличию прямого указания оснований создания произведения, техническому заданию, условиям и сроку передачи материального носителя, акту, закрывающему переход прав, и иным обстоятельствам», – резюмирует Рузанна Ахобекова.
Эксперт отметила также, что положение ст. 1296 о наличии прав по договору заказа у заказчика актуально для договоров, заключенных начиная с 2014 года. До этого для перехода исключительных прав на произведение от подрядчика заказчику необходимо было заключить специальный договор об отчуждении.
Преступление и наказание
С точки зрения судебной практики, самым проблемным вопросом в этой сфере является нарушение авторских прав из-за неурегулированности вопроса перехода исключительных прав от подрядчика заказчику. Сама природа нарушений носит двойственный характер, проистекающий из двойственности объекта охраны, поскольку авторское право распространяется, как уже говорилось, как на эскизы, чертежи и макеты, так и на сам построенный в соответствии с ними объект.
«Таким образом, внесение любых изменений в проектную документацию приводит компанию в зону риска. То же касается и повторного использования проектной документации, даже в случае ее частичной переработки», – отмечает Рузанна Ахобекова.
Судами различных инстанций нарушением авторских прав были признаны использование эскизного проекта, переработка цветового решения, увеличение этажности зданий, реализация проекта в переработанном виде. Кроме того, зоной риска является, к примеру, реконструкция того или иного объекта, при которой видоизменяется заложенное проектом архитектурное решение.
При этом, по словам Татьяны Никифоровой, доказанное в суде нарушение авторских прав может иметь самые серьезные последствия. Касаться это может как заказчика (например, застройщика), исказившего результат деятельности подрядчика (проектировщика), так и компании, взявшейся за доработку проекта, не имея на то прав.
«Прежде всего, в рамках гражданско-правовой ответственности, нарушитель должен будет заплатить компенсацию за каждый случай нарушения в размере от 10 тыс. до 5 млн рублей – конкретную сумму определяет суд. При этом пострадавшей стороне не надо даже доказывать наличие каких-то убытков, достаточно самого факта нарушения. Но есть и более серьезная проблема. Основное требование, которое обычно заявляет правообладатель: прекратить нарушение. А это означает, например, прекращение работы с проектной документацией, осуществления строительства в соответствии с ней, а в экстремальном случае – даже демонтаж объекта, если он уже возведен. Такие требования в исках уже встречались, хотя прецедентов удовлетворения их судом пока не известно. В любом случае правонарушитель сталкивается с серьезными проблемами», – подчеркивает эксперт.
Именно поэтому юристы рекомендуют самым тщательным образом анализировать содержание договоров на выполнение работ, связанных с объектами интеллектуальной собственности, и четко оговаривать переход исключительных прав на них по выполнении подрядчиком заказа.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Информационная безопасность строительных компаний под угрозой
Страховщики делят недвижимость
По планам федеральных властей, реализация нацпроектов коснется всех сфер жизни страны. И жилищно-коммунальное хозяйство не станет исключением. Не случайно на мероприятиях деловой программы выставки «ЖКХ России» одной из основных тем обсуждения стало именно влияние нацпроектов на разные сегменты отрасли.
Помимо базового нацпроекта «Жилье и городская среда», связанные с жилищно-коммунальным комплексом вопросы распределены по разным направлениям. В частности, модернизация водоканалов с организацией современных систем водоподготовки и очистки стоков отнесена в проект «Экология», а вопросы внедрения диджитал-технологий – в «Цифровую экономику».
Комфортная среда
По словам исполнительного директора «Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ контроль», члена Экспертного совета Правительства РФ, члена Наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Светланы Разворотневой, самым благодарным направлением работы можно назвать повышение комфортности проживания граждан. «Участие граждан в определении самых актуальных задач в деле благоустройства, а также наглядность результатов работы в этой области привлекают в нее много инициативных людей и общественных сил», – рассказала она.
Эксперт напомнила, что в эту сферу до 2024 года планируется вложить порядка 270 млрд рублей. «Деньги направляются на благоустройство общественных пространств и дворовых помещений. Отдельная тема – малые исторические города и поселения», – говорит Светлана Разворотнева.
Как отмечает руководитель регионального исполкома Общероссийского Народного фронта в Санкт-Петербурге Павел Созинов, в рамках общественного контроля ОНФ уделяет особое внимание вопросам благоустройства. «При решении задач в этой сфере необходимо развивать межведомственное взаимодействие. Пока, к сожалению, муниципальные образования, комитеты Смольного и районные администрации зачастую не согласовывают между собой программы благоустройства. При их формировании нужно опираться на систему общественной инициативы, базирующейся на пожеланиях горожан, и именно исходя из этого выстраивать адресные программы разного уровня. Необходимо развивать функцию народного контроля в самых разных его формах, что полностью отвечает принципам, заложенным в основу нацпроектов», – считает он.
Особое внимание Павел Созинов уделил вопросу несанкционированных свалок: «Практика показывает, что очень часто они представляют собой не выброшенные твердые бытовые или коммунальные отходы, а строительный мусор. Представляется целесообразным, чтобы застройщики не просто заключали договор на вывоз мусора со стройплощадки, но и отвечали за то, где он потом окажется. Выходом из ситуации также может стать организация специальных площадок для накопления строительных отходов на городских промышленных территориях, с привлечением бизнеса для их дальнейшей комплексной переработки».
Капремонт
По мнению Светланы Разворотневой, немало острых проблем остается в сфере капитального ремонта многоквартирных домов. «Сейчас Минстрой предлагает дифференцировать объекты, на которых намечены работы. Ветхие здания имеет смысл выделить в отдельную группу (для этого намечается внести в законодательство понятие «ветхое жилье») и ограничиться в работе с ними только кратковременными программами поддерживающего ремонта. Это позволит снизить нагрузку на региональных операторов капремонта и избежать неэффективного расходования денег. Очевидно, что такие дома никогда не окупят сделанных вложений, а тратить большие деньги на здания, которые в обозримом будущем будут признаны аварийными и направляемыми на расселение, экономически нецелесообразно», – отмечает она.
Как заявил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Бондаренко, особую схему необходимо создать и для выполнения капремонта многоквартирных зданий-памятников. «В Петербурге более тысячи таких объектов, и значительная их часть остро нуждается в приведении в порядок. В рамках средств, собираемых региональным оператором капремонта, реально отремонтировать пару десятков зданий. Такими темпами решить проблему невозможно», – подчеркнул он.
Чиновник отметил, что работа на объектах наследия требует особых условий: проведения экспертизы и получения заключения, согласования проекта в КГИОП, привлечения специалистов-реставраторов и выполнения работ по соответствующим расценкам. «Все это гораздо более затратно, чем вести капремонт обычных домов», – добавил Николай Бондаренко. Таким образом, резюмировал он, для приведения в порядок объектов наследия нужно разработать особую схему. Особенно актуален этот вопрос для Петербурга, где таких зданий множество.
Светлана Разворотнева признала, что для исторических городов ситуация в этой сфере очень сложная, и выразила мнение, что необходимо создание в Минстрое особой рабочей группы для выработки предложений по решению этой проблемы.
Аварийное жилье
Несмотря на то, что в реализации программы расселения аварийного жилья достигнуты серьезные успехи, эта тема также сохраняет особую актуальность, отметил заместитель директора Департамента методологии и модернизации коммунальной инфраструктуры Фонда ЖКХ Андрей Ульянов.
По данным Фонда, за период действия программы из объектов, признанных непригодными для проживания, переселено свыше 1 млн человек. Расселено 16 млн кв. м. Однако после 2007 года аварийными было признано еще 14 млн кв. м жилья. «С этого года Фонд работает по несколько изменившимся правилам, – напомнил Андрей Ульянов. – Уже определены целевые показатели программы. Подготовлены методики по заявкам, первые заявки уже поступили».
Светлана Разворотнева подчеркнула, что на эти нужды планируется до 2024 года в рамках нацпроекта направить порядка 400 млрд рублей. «При этом растет доля софинансирования реализации программы из федерального бюджета. Теперь она достигает 80%», – отметила она, добавив, что, несмотря на столь серьезные вложения, этой суммы не хватит на то, чтобы полностью расселить все аварийное жилье, признанное таковым на 1 января 2017 года, а работа по выявлению объектов, непригодных для проживания, продолжается.
По словам Николая Бондаренко, необходимо установить четкие критерии признания домов аварийными. С таким мнением согласился и Павел Созинов: «В этом вопросе, действительно, наблюдается определенный волюнтаризм. Причем разнонаправленный. Иногда эксперты признают объект аварийным, а межведомственные комиссии отказываются это сделать, иногда собственники занимают неконструктивную позицию».
По его словам, есть и еще один аспект проблемы, нуждающийся в урегулировании, а именно – судьба расселенных домов. «В Петербурге около 200 объектов, которые после переселения граждан годами стоят пустыми и заброшенными. Нужно поднять вопрос о том, что с ними делать дальше. В основном это объекты наследия, которые нельзя сносить по закону, и тем более важно решить их судьбу», – подчеркивает Павел Созинов.
Мнение
Николай Бондаренко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
- Приходится сталкиваться с ситуациями, когда на объекте достаточно провести работы по капитальному ремонту – и дом будет эксплуатироваться еще долгие годы. Но граждане, желая попасть в программу расселения, утрируют имеющиеся проблемы и требуют признания аварийности. Во избежание таких случаев и нужно установить ясные критерии.
Фотоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» (www.asninfo.ru)
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
ОНФ добивается надлежащего содержания жилищного фонда
Мутко: разница в тарифах за услуги ЖКХ в регионах имеет объективные причины
До конца марта утвердят проекты региональных программ «Умного города»