Рынок жилой недвижимости: полет нормальный
Эксперты не видят необходимости в дополнительных стимулах для сферы жилищного строительства и ипотеки
Покой рынку недвижимости только снится: власти внедряют инициативы для поддержки строительной отрасли, представители отрасли запрашивают все новые послабления. Так на последнем заседании под руководством премьер-министра РФ Дмитрия Медведева также был озвучен ряд инициатив для поддержки рынка, которые вызвали вопросы у экспертов.
Глава НОСТРОЯ Антон Глушков предложил еще расширить число граждан, которые могут рассчитывать на льготные ставки по ипотеке.
"Сегодня ставки по ипотеке достаточно высокие, в среднем по стране это 10,25%, а в некоторых регионах и выше при плане в 8,9%. Поэтому мы предлагаем ввести ряд мер, которые позволят большему количеству граждан рассчитывать на ставки, которые будут ниже среднерыночных".
Помогут ли подобные инициативы отрасли, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты рынка.
Ипотека всему голова
Ипотека традиционно была и остается основным драйвером развития рынка жилищного строительства, о чем неоднократно говорили и представители бизнеса, и представители власти. Сегодня ставки снова пошли на снижение.
"Ипотечные кредиты выступили драйвером роста розничного кредитования по итогам 2018 года. Этот тренд продолжается: ипотечный портфель российских банков растет, его качество относительно других категорий кредитных программ для физических лиц значительно выше. Ипотечные кредиты хорошо обслуживаются, это низкорисковая категория для кредитных организаций. В будущем привлекательность ипотеки будет расти", — считает руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.
При этом смысла в расширении льготных программ эксперт не видит.
"Уже существует много программ, поддерживающих кредитные ставки для нуждающихся категорий заемщиков, так что расширять подобные программы — не первостепенная задача. Стоит сосредоточиться на внедрении широких рыночных инструментов для роста ипотечного кредитования", — отмечает Артемьева.
Считает, что все идет своим чередом и заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
"Ставки по ипотеке перешли к устойчивому снижению в мае и на текущий момент уже снизились на 0,5 п.п. до уровня около 10%. 10 июля 2019 года ДОМ.РФ первым из крупных игроков установил базовые ставки на уровне ниже 10%. Выдача кредитов по этим ставкам будет происходить в августе – сентябре. Уже в третьем квартале 2019 года средняя ставка выдачи по ипотеке на рынке снизится до уровня менее 10%", — говорит он.
Подтверждает слова эксперта и статистика — по данным Банка России, за 5 месяцев 2019 г. выдано 478 тыс. кредитов на сумму 1,05 трлн рублей (на 12% меньше в количественном и на 1,9% в денежном выражении, чем за 5 месяцев 2018 г.). Выдача новых кредитов (за вычетом рефинансирования) соответствует уровню 5 месяцев 2018 г.: выдано 454 тыс. таких ипотечных кредитов (–2,7% к 5 месяцам 2018 г.) на сумму более 992 млрд рублей (+8%).
"Таким образом, объем спроса, сформированной с использованием ипотеки, соответствуют уровню прошлого года. Снижение произошло только в сегменте рефинансирования ранее взятых кредитов и не влияет на спрос на новое жилье с ипотекой", — считает Цыганов.
Он отмечает, что по поручению президента РФ Владимира Путина запущены программы поддержки многодетных семей (при рождении 3 ребенка) – льготная ставка в 6% (многие банки уже установили ставку на уровне от 5%), погашение ипотеки на сумму в 450 тыс. руб.
"Расширение категорий возможно, но потребует значительных долгосрочных финансовых обязательств бюджета. В то же время такая мера создаст риски втягивания в ипотеку граждан, которые не смогут исполнять взятые на себя обязательства даже по сниженным ставкам. При этом реализация масштабной программы субсидирования может привести к резкому росту цен на жилье и приведет к снижению доступности жилья при высоких бюджетных затратах", — объясняет Цыганов.
Не скажется позитивно на рынке ипотеки и предложение по введению ипотечных каникул для покупателей жилья в новостройках с использованием эскроу. По его мнению, это приведет к росту ставок по ипотеке и снижению доступности жилья. Банки будут недополучать средства, как следствие, вырастут ставки по кредитам под залог ДДУ и снизит продажи жилья на стадии строительства.
"Лучше воздержаться от мер, способных привести к увеличению ставки", — отмечает Цыганов.
Переходный период и эскроу-счета
Немало разговоров, домыслов и доводов ведется и вокруг темы перехода строительной отрасли на новую модель финансирования.
Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
При этом новые правила не должны "заморозить" ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Крайний срок оценки степени готовности таких объектов назначен на 1 октября этого года. Но, по мнению Глушкова из НОСТРОЯ, этого времени недостаточно, поскольку "по ощущениям переход на проектное финансирование идет медленнее, чем хотелось бы". А потому стоит дать застройщикам еще немного времени, перенеся дату оценки на 31 декабря. Эксперты, опрошенные "Интерфаксом" не видят в этом необходимости.
"Мы не считаем, что сроки должны быть перенесены. Работа уже ведётся. Проекты находятся в стадии рассмотрения", — говорит зампред правления Совкомбанка Алексей Панферов.
Эксперт из банка топ-10 добавляет, что ощущения представителя НОСТРОЯ подтвердить не может. "И банковская система, и застройщики успешно начали работать в формате проектного финансирования еще задолго до 1 июля. Большинство заранее перестроились, отладив бизнес-процессы, и сегодня не испытывают сложностей ни с получением финансирования в банках, ни с получением заключений о соответствии (ЗОСов) для достройки по старым правилам. Мы находимся на постоянной связи с застройщиками и оцениваем ситуацию на рынке жилья как стабильную и не требующую каких-либо отсрочек и пересмотров сроков по оценке готовности строительных объектов", — говорит он.
По словам генерального директора РАСК Николая Алексеенко, прежде всего, стоит понять, что процесс получения ЗОС не является моментальным, а предлагаемый перенос крайних сроков предоставления ЗОС может внести ещё большую путаницу в самой системе жилищного строительства.
"Уже давно был обозначен переход на новые правила привлечения денежных средства граждан, который начался с 1 июля. И уже видна высокая динамика – порядка 1 300 застройщиков (всего их около 4300) получило около 2,5 тысяч положительных заключений по проектам площадью 41,2 млн кв. метров, 325 застройщиков уже планируют использовать счета эскроу в 538 проектах, площадью 8,3 млн кв. метров. Таким образом, всего за 2 недели почти половина строящегося жилья перешла на целевую модель или получила заключение о соответствии", — говорит эксперт.
Он добавляет, что всего сейчас в стройке около 120-125 млн кв. метров, существуют разные оценки, сколько перейдет на проектное финансирование, по данным Минстроя России, около 70% строящегося жилья получит заключения о соответствии критериям и будет достроено по старым правилам.
"Уже по итогам июля будет ясна ситуация по соответствии новым правилам основной части строящегося портфеля", — поясняет Алексеенко.
Не поддержал рынок и историю с типовым проектированием, программой по реновации технологий домостроительных комбинатов (ДСК), поддержкой граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) домостроительным методом.
"В рамках нацпроекта по жилью сейчас появился Стандарт комплексного развития территорий, который включает в том числе и требования к жилью. Стандартизация рынка ИЖС не предусматривает ухода к ограниченному числу типовых серий домов. Для развития рынка нужно обеспечить возможность строительства индивидуальных домов с использованием ипотечного кредитования. Для этого дом, выступающий залогом по кредиту, должен быть ликвидным. То есть подходить под стандартные характеристики, позволяющие реализовать его рынке", — заключает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
2019 год станет годом радикального реформирования строительного комплекса. О том, как его пережить с минимальными для отрасли потерями, говорилось на встрече заместителя председателя Комитета по строительству Смольного Евгения Барановского с ведущими застройщиками Санкт-Петербурга.
Беседа состоялась в Союзе строительных объединений и организаций. В ней приняли участие представители Группы «Эталон», ГК «РосСтройИнвест», ГК «ЦДС», «Строительного треста», компаний «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», «Главстрой – Санкт-Петербург», Legenda Intelligent Development и других крупных девелоперов. Встреча проходила в формате открытого диалога: представители застройщиков задавали вопросы и озвучивали опасения, а Евгений Барановский старался дать необходимые разъяснения. Он выразил убеждение, что совместными усилиями власть и строительный комплекс города смогут дать достойный ответ на вызовы современности.
Планов громадье
Евгений Барановский напомнил, что в прошлом году в Петербурге был поставлен очередной рекорд по объемам ввода нового жилья – 3,95 млн кв. м. Он добавил также, что у девелоперов имеется хороший задел на перспективу. Службой госстройнадзора и экспертизы застройщикам (45 компаний) выдано разрешений на строительство 19,68 млн кв. м жилья.
«Все вы знаете, что в рамках нацпроекта ставится задача повысить объемы ввода жилья в России к 2024 году до 120 млн кв. м. Доля Петербурга к этому времени должна составить 5,4 млн. Уже на 2019 год из Минстроя нам спустили цифру ввода 3,8 млн «квадратов». Всего до 2024 года от нас ждут сдачи более 31 млн кв. м жилья», – рассказал чиновник.
Он напомнил, что у города имеются свои прогнозные планы, которые существенно ниже федеральных запросов. «По Стратегии-2035, утвержденной законом Петербурга, на 2019 год показатель ввода составляет всего 3,4 млн кв. м. Однако игнорировать планы Правительства РФ мы не можем», – отметил Евгений Барановский.
Поэтому Комитет по строительству запросил крупных застройщиков об их прогнозах по сдаче жилья. «Мы понимаем, что из-за турбулентности в законодательной базе девелоперы за последнее время «набрали» разрешений «на вырост», в надежде получить возможность реализовывать проекты в рамках прежней законодательной базы. Однако последние корректировки закона, предпринятые Госдумой, исключили такую возможность, обязав всех переходить на новые правила с середины этого года. Поэтому нам важно было понимать, намерены ли девелоперы реализовывать полученные разрешения на строительство или по тем или иным причинам отложат запуск проектов», – пояснил чиновник.
По словам Евгения Барановского, судя по ответам, полученным от застройщиков, практически никто не отказывается от своих планов. «По выданным разрешениям на строительство, на 2020 год намечен ввод 4,7 млн кв. м жилья, на 2021-й – 4,2 млн. Таким образом, выполнить задачи, поставленные федеральным центром хоть и сложно, но вполне реально», – резюмировал он.
«Высокая степень готовности»
Застройщиков очень интересуют критерии «высокой степени готовности» объектов, которые, согласно поправкам в 214-ФЗ, принятым Госдумой в декабре, позволяют достраивать их после 1 июля 2019 года, не переходя на систему эскроу-счетов, а продолжая прямое привлечение средств граждан через «долевку».
Евгений Барановский подчеркнул, что критерии эти еще Минстроем не выработаны, их обещают обнародовать в феврале, но точная дата пока не известна. При этом он призвал застройщиков приложить максимум усилий для того, чтобы донести свое мнение по этому вопросу до федеральных властей. «Комитет по строительству организовал сбор предложений от застройщиков на эту тему, суммирует их, формируя консолидированную позицию петербургских строителей для представления ее в Минстрой. На мой взгляд, будет полезно, если крупные девелоперы напрямую будут писать в федеральное ведомство с изложением своих пожеланий», – заявил чиновник, напомнив, что подобная тактика была использована, когда обсуждалась идея увеличения до 6% выплат в Фонд защиты дольщиков – и федеральные власти прислушались к доводам строителей.
Как отметил Евгений Барановский, сейчас идет активная дискуссия по определению критериев. По его мнению, значение будут иметь три базовых момента: процент заключенных договоров на квартиры в возводимом объекте, уровень строительной готовности и наличие проектного финансирования. «По первым двум пунктам звучат самые разные предложения из регионов – от 20% до 50%. Причем четких методик оценки пока не существует. На мой взгляд, при строительной готовности на уровне 40% и заключенных договорах долевого участия в объеме 20% вполне можно оставить старую схему реализации проекта. Вообще, не очень ясно, как переходить на эскроу-счета, если значительная часть квартир уже продана в рамках «долевки». Это серьезная проблема, и для банков тоже», – отметил замглавы Комитета по строительству.
Он выразил надежду на то, что позиция Минстроя не будет очень жесткой и обеспечит плавный переход на новую систему. «Ситуация такова: застройщики по всей стране «набрали» разрешений на строительство вплоть до 2035 года. Зная об этом, законодатели приняли решение о введении критерия готовности, чтобы вновь запускаемые проекты девелоперы не пытались строить через «долевку», а все-таки внедряли схемы эскроу-счетов», – полагает Евгений Барановский, выразивший также надежду на то, что удастся убедить законодателей в целесообразности поэтапного раскрытия этих счетов для застройщиков.
Непоколебимая «социалка»
Представители строительных компаний выразили обеспокоенность увеличением требований по созданию социальной инфраструктуры. По их мнению, на фоне законодательных изменений они еще сильнее осложняют жизнь девелоперам.
Евгений Барановский согласился, что постоянное изменение законов держит отрасль в состоянии постоянного стресса. «Доходит до того, что принятая норма закона еще не обеспечена Минстроем подзаконными актами, нормативной базой, не наработана практика правоприменения, а уже утверждается другой закон, который ее отменяет и вводит что-нибудь другое. Но надо понимать, что повлиять на это мы не в силах. Закон есть закон, и его надо выполнять», – подчеркнул чиновник.
Он также сообщил, что в вопросах строительства социальной инфраструктуры позиция властей не меняется. «Надо помнить, что создание комфортной среды проживания граждан – это неотъемлемая часть нацпроекта по жилью. Это федеральная установка. Вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов также неоднократно подчеркивал, что ввод нового жилья без обеспечения его «социалкой» – недопустим», – отметил Евгений Барановский.
При этом он отметил, что Смольный не намерен полностью оставить эту проблему девелоперам: «Необходимы совместные усилия. Там, где имеются планы по строительству социальных объектов в рамках Адресной инвестиционной программы, город будет строить их за счет бюджета. Но в тех локациях, где средств казны не хватает, а застройщики планируют массовое жилищное строительство, они должны взять заботу о «социалке» на себя».
Чиновник добавил, что вопросы о некотором смещении ввода социальных объектов относительно жилья, чтобы снизить единовременную финансовую нагрузку на застройщика, вполне могут обсуждаться. «Мы все понимаем, что заселение квартир – это не быстрый процесс, а до того, как это произойдет, «социалка» еще не нужна. Поэтому определенный сдвиг по времени ее ввода возможен при достижении соответствующего соглашения между девелоперами, строительным ведомством и районными администрациями», – заключил Евгений Барановский.
Также в ходе встречи были затронуты проблемы, связанные с получением заключений о соответствии, некорректной работой сайта дом.рф, вводом долгостроев, вопросами проверки финансовой устойчивости застройщиков, и многие другие.
Всю неделю одной из важнейших информационных тем был конфликт, разгоревшийся между Смольным и Метростроем. Окончательной ясности в ситуации пока нет, а вопрос, кто будет строить метро, остается открытым.
Заявление Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) о том, что Смольный расторгает все контракты на строительство объектов метрополитена с ОАО «Метрострой», произвело взрывное впечатление. Хотя и Игорь Албин, в бытность свою вице-губернатором, и вр. и. о. главы города Александр Беглов в последнее время много критиковали главную метростроительную компанию Северной столицы за срыв сроков работ, мало кто ожидал столь резких действий.
По версии Смольного, причиной расторжения стало грубое неисполнение со стороны Метростроя условий государственных контрактов и некачественное планирование выполнения производственных программ, что привело не только к срывам сроков сдачи новых станций, но и к неоднократным задержкам выплат заработной платы. Для решения второй проблемы потребовалось даже вмешательство городской власти. «Правительство Петербурга беспокоит текущая ситуация в отрасли метростроения в целом», – заявил председатель КРТИ Сергей Харлашкин.
В итоге ведомство заявило о намерении привлечь альтернативных подрядчиков для строительства метро. «По проведенному предварительному запросу, такие компании на рынке имеются и готовы к исполнению задач метростроения», – заявили там.
Метрострой в ответ распространил жесткое заявление, в котором утверждалось, что сложившаяся ситуация стала следствием «некомпетентности заказчика, который сделал все для того, чтобы завести ситуацию в тупик. А именно, невыполнение заказчиком своих обязательств на протяжении нескольких лет по всем контрактам: намеренное затягивание приемки и оплаты выполненных работ, применение в одностороннем порядке понижающих коэффициентов практически по всем строкам смет действующих контрактов, непредоставление площадок под строительство и рабочей проектно-сметной документации, без которой невозможно осуществление сдачи выполненных работ, и многое другое».
По версии Метростроя, компания не раз указывала на эти нарушения заказчику, но в ответ получала претензии и судебные иски; и в итоге сама вынуждена обратиться за защитой своих интересов в суд. Еще в начале января текущего года один иск на сумму 1,18 млрд рублей компания подала на Комитет по строительству, другой – на СПб ГКУ «Дирекция транспортного строительства» в объеме 849 млн рублей.
«Заказчик не осознает всех последствий, к которым неизбежно приведет расторжение контрактов. В частности, нависнет угроза безопасности уже существующих подземных выработок и сооружений, расположенных на поверхности в зоне ведения подземных работ», – говорится в заявлении Метростроя.
Ситуация вызвала озабоченность в самых разных кругах. Депутат ЗакС Марина Шишкина направила обращение Александру Беглову, в котором спрашивала, «сможет ли город после разрыва сотрудничества с ОАО «Метрострой» выполнить взятые на себя ранее обязательства». «Сейчас положение очень непростое. Надеемся, что будет принято взвешенное решение, которое позволит продолжить развитие метро в нашем городе и сохранить уникальный коллектив метростроевцев», – со своей стороны, отметил вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
С юридической стороны вопроса, вероятнее всего, спор будет лежать в плоскости доказывания Метростроем факта неисполнения заказчиком встречных обязанностей по договору подряда, что, исходя из позиции подрядчика, и послужило причиной задержки сроков сдачи работ, считает руководитель практики «Разрешение споров» юридической компании Borenius Анна Заброцкая. «К таким обязанностям заказчика относятся, например, обязанность предоставить имущество, необходимое для выполнения подрядчиком работ (проектная документация, материалы, помещение, строительная площадка) или обязанность по уплате аванса. В этом случае закон дает право подрядчику приостановить исполнение или отказаться от договора подряда и потребовать возмещения убытков. Метрострой также может попытаться понудить заказчика через суд к исполнению его обязанностей, препятствующих подрядчику продолжать выполнение работ», - говорит она.
По словам юриста, на практике с ненадлежащим содействием заказчика связано очень много споров. «Государственные заказчики, к сожалению, часто придерживаются позиции, что подрядчик должен самостоятельно обеспечить вообще все на проекте. Распространенной тактикой является сознательный саботаж со стороны заказчика с последующим расторжением договора по мотиву его ненадлежащего исполнения подрядчиком. Хотя нормальное выполнение подряда невозможно без постоянного взаимодействия с заказчиком, и закон обязывает к такому взаимодействию», - подчеркивает Анна Заброцкая.
Некоторые СМИ попытались найти компании, которые потенциально могли бы завершить строительство объектов Метростроя, однако интересантов обнаружить не удалось, несмотря на утверждение КРТИ.
В конце недели стало известно, что Смольный приостановил процесс расторжения контракта с Метростроем по строительству Красносельско-Калининской ветки метро. «Но если отставание от производственной программы достигнет критических пределов, как по Фрунзенскому радиусу и по Лахтинско-Правобережной линии, то контракт также будет расторгнут», – заявили в КРТИ.
Однако не похоже, чтобы конфликт пошел на убыль. В КРТИ сообщили, что в кратчайшие сроки будут заключены договоры на консервацию и охрану строящихся станций метрополитена, с которых уйдет Метрострой.
Высказал свою позицию и вр. и. о. губернатора Александр Беглов. «Уверен, что строить метро в городе должна петербургская компания, которой владеет город и которая будет отвечать за развитие нашего метро. Все остальные – акционерные и другие общества – может быть, и хорошо, но они показали свою неэффективность», – заявил он. Ранее вице-губернатор Игорь Албин говорил, что Петербург собирается увеличить свою долю в Метрострое. «Докапитализация поможет оздоровить ситуацию в компании. По-моему, это справедливо», – подчеркивал он.
Однако вопрос, кто будет строить метро, если не Метрострой, остается открытым.