Рынок жилой недвижимости: полет нормальный
Эксперты не видят необходимости в дополнительных стимулах для сферы жилищного строительства и ипотеки
Покой рынку недвижимости только снится: власти внедряют инициативы для поддержки строительной отрасли, представители отрасли запрашивают все новые послабления. Так на последнем заседании под руководством премьер-министра РФ Дмитрия Медведева также был озвучен ряд инициатив для поддержки рынка, которые вызвали вопросы у экспертов.
Глава НОСТРОЯ Антон Глушков предложил еще расширить число граждан, которые могут рассчитывать на льготные ставки по ипотеке.
"Сегодня ставки по ипотеке достаточно высокие, в среднем по стране это 10,25%, а в некоторых регионах и выше при плане в 8,9%. Поэтому мы предлагаем ввести ряд мер, которые позволят большему количеству граждан рассчитывать на ставки, которые будут ниже среднерыночных".
Помогут ли подобные инициативы отрасли, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты рынка.
Ипотека всему голова
Ипотека традиционно была и остается основным драйвером развития рынка жилищного строительства, о чем неоднократно говорили и представители бизнеса, и представители власти. Сегодня ставки снова пошли на снижение.
"Ипотечные кредиты выступили драйвером роста розничного кредитования по итогам 2018 года. Этот тренд продолжается: ипотечный портфель российских банков растет, его качество относительно других категорий кредитных программ для физических лиц значительно выше. Ипотечные кредиты хорошо обслуживаются, это низкорисковая категория для кредитных организаций. В будущем привлекательность ипотеки будет расти", — считает руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.
При этом смысла в расширении льготных программ эксперт не видит.
"Уже существует много программ, поддерживающих кредитные ставки для нуждающихся категорий заемщиков, так что расширять подобные программы — не первостепенная задача. Стоит сосредоточиться на внедрении широких рыночных инструментов для роста ипотечного кредитования", — отмечает Артемьева.
Считает, что все идет своим чередом и заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
"Ставки по ипотеке перешли к устойчивому снижению в мае и на текущий момент уже снизились на 0,5 п.п. до уровня около 10%. 10 июля 2019 года ДОМ.РФ первым из крупных игроков установил базовые ставки на уровне ниже 10%. Выдача кредитов по этим ставкам будет происходить в августе – сентябре. Уже в третьем квартале 2019 года средняя ставка выдачи по ипотеке на рынке снизится до уровня менее 10%", — говорит он.
Подтверждает слова эксперта и статистика — по данным Банка России, за 5 месяцев 2019 г. выдано 478 тыс. кредитов на сумму 1,05 трлн рублей (на 12% меньше в количественном и на 1,9% в денежном выражении, чем за 5 месяцев 2018 г.). Выдача новых кредитов (за вычетом рефинансирования) соответствует уровню 5 месяцев 2018 г.: выдано 454 тыс. таких ипотечных кредитов (–2,7% к 5 месяцам 2018 г.) на сумму более 992 млрд рублей (+8%).
"Таким образом, объем спроса, сформированной с использованием ипотеки, соответствуют уровню прошлого года. Снижение произошло только в сегменте рефинансирования ранее взятых кредитов и не влияет на спрос на новое жилье с ипотекой", — считает Цыганов.
Он отмечает, что по поручению президента РФ Владимира Путина запущены программы поддержки многодетных семей (при рождении 3 ребенка) – льготная ставка в 6% (многие банки уже установили ставку на уровне от 5%), погашение ипотеки на сумму в 450 тыс. руб.
"Расширение категорий возможно, но потребует значительных долгосрочных финансовых обязательств бюджета. В то же время такая мера создаст риски втягивания в ипотеку граждан, которые не смогут исполнять взятые на себя обязательства даже по сниженным ставкам. При этом реализация масштабной программы субсидирования может привести к резкому росту цен на жилье и приведет к снижению доступности жилья при высоких бюджетных затратах", — объясняет Цыганов.
Не скажется позитивно на рынке ипотеки и предложение по введению ипотечных каникул для покупателей жилья в новостройках с использованием эскроу. По его мнению, это приведет к росту ставок по ипотеке и снижению доступности жилья. Банки будут недополучать средства, как следствие, вырастут ставки по кредитам под залог ДДУ и снизит продажи жилья на стадии строительства.
"Лучше воздержаться от мер, способных привести к увеличению ставки", — отмечает Цыганов.
Переходный период и эскроу-счета
Немало разговоров, домыслов и доводов ведется и вокруг темы перехода строительной отрасли на новую модель финансирования.
Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
При этом новые правила не должны "заморозить" ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Крайний срок оценки степени готовности таких объектов назначен на 1 октября этого года. Но, по мнению Глушкова из НОСТРОЯ, этого времени недостаточно, поскольку "по ощущениям переход на проектное финансирование идет медленнее, чем хотелось бы". А потому стоит дать застройщикам еще немного времени, перенеся дату оценки на 31 декабря. Эксперты, опрошенные "Интерфаксом" не видят в этом необходимости.
"Мы не считаем, что сроки должны быть перенесены. Работа уже ведётся. Проекты находятся в стадии рассмотрения", — говорит зампред правления Совкомбанка Алексей Панферов.
Эксперт из банка топ-10 добавляет, что ощущения представителя НОСТРОЯ подтвердить не может. "И банковская система, и застройщики успешно начали работать в формате проектного финансирования еще задолго до 1 июля. Большинство заранее перестроились, отладив бизнес-процессы, и сегодня не испытывают сложностей ни с получением финансирования в банках, ни с получением заключений о соответствии (ЗОСов) для достройки по старым правилам. Мы находимся на постоянной связи с застройщиками и оцениваем ситуацию на рынке жилья как стабильную и не требующую каких-либо отсрочек и пересмотров сроков по оценке готовности строительных объектов", — говорит он.
По словам генерального директора РАСК Николая Алексеенко, прежде всего, стоит понять, что процесс получения ЗОС не является моментальным, а предлагаемый перенос крайних сроков предоставления ЗОС может внести ещё большую путаницу в самой системе жилищного строительства.
"Уже давно был обозначен переход на новые правила привлечения денежных средства граждан, который начался с 1 июля. И уже видна высокая динамика – порядка 1 300 застройщиков (всего их около 4300) получило около 2,5 тысяч положительных заключений по проектам площадью 41,2 млн кв. метров, 325 застройщиков уже планируют использовать счета эскроу в 538 проектах, площадью 8,3 млн кв. метров. Таким образом, всего за 2 недели почти половина строящегося жилья перешла на целевую модель или получила заключение о соответствии", — говорит эксперт.
Он добавляет, что всего сейчас в стройке около 120-125 млн кв. метров, существуют разные оценки, сколько перейдет на проектное финансирование, по данным Минстроя России, около 70% строящегося жилья получит заключения о соответствии критериям и будет достроено по старым правилам.
"Уже по итогам июля будет ясна ситуация по соответствии новым правилам основной части строящегося портфеля", — поясняет Алексеенко.
Не поддержал рынок и историю с типовым проектированием, программой по реновации технологий домостроительных комбинатов (ДСК), поддержкой граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) домостроительным методом.
"В рамках нацпроекта по жилью сейчас появился Стандарт комплексного развития территорий, который включает в том числе и требования к жилью. Стандартизация рынка ИЖС не предусматривает ухода к ограниченному числу типовых серий домов. Для развития рынка нужно обеспечить возможность строительства индивидуальных домов с использованием ипотечного кредитования. Для этого дом, выступающий залогом по кредиту, должен быть ликвидным. То есть подходить под стандартные характеристики, позволяющие реализовать его рынке", — заключает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
Обитатели ЖК «Новое Горелово» в Ломоносовском районе Ленобласти вынуждены оплачивать «водные виды» коммунальных услуг по явно завышенным тарифам. Снизить их нужно и можно, но для этого должны приложить усилия и управляющая компания, и жильцы, и местная власть.
В последних числах июня на собрании жильцов ЖК застройщик «ЛенРусСтрой», ресурсоснабжающая организация «Ленинградские областные коммунальные системы» (ЛОКС) и МУП «УЖКХ МО Виллозское СП» обсуждали пути снижения тарифов на услуги водоснабжения и водоотведения. Частный бизнес предлагал всем миром добиться снижения тарифов, а муниципалы призывали отказаться от услуг частных компаний.
ЖК «Новое Горелово» – еще в процессе строительства, готовы и постепенно заселяются три дома. Пока был сдан только первый корпус, услуги ЖКХ оплачивал застройщик. После заселения трех домов жильцы получили квитанции на оплату ЖКУ – и неприятно изумились. Кубометр холодной воды стоит для них 71,24 рубля, горячей – 220,84 рубля, водоотведение – 76,19 рубля.
Несколько лет назад «ЛенРусСтрой» и ЛОКС пришли в «чистое поле», где построили недвижимость и инженерные сети. Они не искали друг друга специально – их свели муниципальные власти и действующее законодательство.
Размер платы за коммунальные услуги утвердил областной Комитет по тарифам до конца 2019 года. Он вряд ли изменится до 20 декабря, когда ведомству предстоит утверждать новые тарифы, уже на 2020 год.
Тариф посчитан как экономически обоснованный, к нему прибавлен НДС. По данным областного правительства, в него включены только эксплуатационные затраты. Но воду, пояснил начальник департамента по работе с абонентами ЛОКС Константин Костюченко, ЛОКС вынуждены покупать у ГУП «Водоканал СПб» по высокому тарифу, предназначенному для «прочих потребителей», не относящихся к категории «население», поскольку на момент заключения договора между организациями здесь никто не жил. В результате получили самый высокий тариф на отпуск воды в Петербурге.
В то же время экономическое обоснование, представленное в комитет ЛОКС, – не самое большое даже в Ломоносовском районе. Так, тариф на водоснабжение в Низинском поселении, где работает МУП «Низино», составляет 75,96 рубля за кубометр (у ЛОКС – 59,97 рублей). Однако конечная плата – 32,32 рубля. Причина не в низкой стоимости воды, но в предоставленных компании льготах, которых в Новом Горелово пока не добились.
Таким же тарифом хвастается МУП «Виллозское», которое, впрочем, не строит коммуникации, а поставляет дешевую воду. Директор предприятия Светлана Зелянина призвала жильцов расторгнуть существующие договоры на обслуживание и перейти под крыло МУП. Она пообещала пару месяцев вообще не выставлять жильцам счета за воду, а через два месяца выставить оплату по более низкому тарифу.
Услышав такое обещание, некоторые участники собрания стали ратовать за немедленный переход в ведение МУП, другие – бурчать «Сказки все это». Вот и в областной администрации также думают, что сказки.
Снизить тарифы действительно возможно. Для этого надо предпринять ряд совместных шагов. Собственно, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин и пытался это сделать, организовав собрание, которое, впрочем, в течение четырех часов ходило по кругу, задавая одни и те же вопросы, но так и не пришло к «единому знаменателю».
Во-первых, необходимо переходить на прямые договоры с поставщиками – это, по расчетам Максима Жабина, позволит снизить тариф на воду на 10-11 рублей, на водоотведение – примерно на 16 рублей. Во-вторых, есть надежда на льготы от региональных властей – заявка уже подана, ожидается ответ.
Однако областные чиновники сомневаются, что любые предпринятые шаги приведут к снижению тарифов – по крайней мере, до конца текущего года. Например, передача сетей на обслуживание МУП не позволит снизить тариф, поскольку затраты останутся прежними. Появления договоров между МУП и жильцами – мало, поскольку ЛОКС – собственники сетей, и МУП должен заключить договор еще и с ними, на аренду сетей. Ну, в крайнем случае, можно купить у ЛОКС сети. Представитель ЛОКС сказал, что компания готова продать, но по реальной цене. Вряд ли в МУП есть пара-тройка сотен миллионов рублей на эти цели.
Что действительно поможет снизить тарифы – так это увеличение численности населения в комплексе. Сети протяженные, людей пока мало, и они вынуждены нести все затраты на водоснабжение. Поэтому чем быстрее строятся и заселяются дома, тем быстрее снижается тариф.
Усилия Правительства Ленобласти по решению проблемы долгостроев получат поддержку федеральных властей. Власти региона надеются, что теперь решение вопроса получит дополнительное ускорение.
Федеральный центр продолжает реализацию комплекса мер по решению проблемы обманутых дольщиков. Изменение схемы привлечения средств в отрасль практически обеспечило невозможность появления новых долгостроев. Теперь предпринимаются меры по обеспечению достройки тех, которые уже имеются. Законодатели для этого создали правовую базу, предусмотрев возможность направления средств из госказны на эти цели и создание региональных фондов завершения строительства проблемных объектов.
Добро дано
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, по итогам разговора с вице-премьером РФ Виталием Мутко, сообщил, что Правительство России подтвердило выделение средств на совместное с регионом решение проблемы: «Виталий Леонтьевич сообщил, что область попала в программу госкомпании «ДОМ.РФ» по софинансированию завершения долгостроев. Это произошло, так как мы первые попросили о помощи и первые заявили о готовности выделить 2 млрд рублей собственных бюджетных средств».
Конкретные объекты и сумма, выделяемая на их достройку, будут определены в ближайшее время. Всего на 37 объектов в разных субъектах РФ Правительство России готово выделить около 16 млрд рублей. Ленобласть рассчитывает на получение не менее 2 млрд рублей из федерального бюджета.
Эта новость стала результатом проводившейся в последнее время по этому направлению активной работы властей региона с представителями федерального центра. Отметим, что на Петербургском международном экономическом форуме Александр Дрозденко обсудил эту проблематику с генеральным директором Фонда защиты прав дольщиков, генеральным директором АО «ДОМ.РФ» Александром Плутником.
Именно тогда была достигнута предварительная договоренность о взаимодействии в деле достройки проблемных объектов на территории региона. Ранее власти области представили в Минстрой РФ сводный список проблемных объектов, составленный Госстройнадзором Ленобласти по нескольким критериям (см. таблицу). В него включены комплексы из «дорожной карты», вошедшие в план-график завершения долгостроев (18 ЖК). Также сформирован перечень объектов, не охваченных «дорожной картой», но застройщики которых проходят процедуру банкротства (20 ЖК). В еще один реестр включены дома, где есть существенный срыв сроков ввода (26 ЖК). Всего по этим комплексам заключено около 10 тыс. договоров. По каждому ЖК даны основные характеристики объекта и текущее состояние.
Столь полная «каталогизация» долгостроев связана с тем, что список обманутых дольщиков, созданный по критериям Минстроя РФ, вскоре значительно изменится. Теперь пострадавшим участникам долевого строительства не нужно будет собирать документы и заявлять о своем статусе. Застройщик будет признаваться проблемным после просрочки передачи ключей или введения процедуры банкротства, а Росреестр будет автоматически передавать в Минстрой РФ сведения о дольщиках.
До 1 сентября Фонд защиты прав дольщиков намерен завершить ревизию всех проблемных строек региона. Согласно достигнутым договоренностям, в первую очередь работы начнутся на долгостроях с самым большим числом пострадавших дольщиков. В частности, речь шла о недостроенных объектах компании «Норманн».
Опыт есть
У Ленобласти есть опыт эффективного сотрудничества с федеральными властями в деле достройки проблемных объектов. Так, совсем недавно были введены в эксплуатацию четыре 14-этажных дома, расположенных в Восточном Янино, – их строительство начинала печально известная ГК «СУ-155». Общая жилая площадь домов — более 30 тыс. кв. м (свыше 500 квартир).
Напомним, ГК «СУ-155» вышла на рынок Ленобласти в 2014 году. В ее объектах было продано 160 квартир на сумму около 880 млн рублей. Согласно первоначальным планам, ввод домов в эксплуатацию должен был состояться в I квартале 2017 года. Строительство остановилось с банкротством компании в 2016 году. Всего ГК «СУ-155» не достроила около 150 домов в 17 регионах России. Правительство РФ назначило ответственным за достройку объектов компании банк «Российский капитал», затем контроль за завершением строительства перешел к государственной компании «ДОМ.РФ».
После того, как было принято решение о схеме достройки проблемных объектов ГК «СУ-155» силами федеральных структур, распоряжением губернатора Ленобласти Александра Дрозденко образована рабочая группа по вопросам завершения строительства проблемного объекта в Янино. В частности, были решены вопросы подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, построены подъездные пути.
«Ввод объектов «СУ-155» в Янино – хороший пример взаимодействия областных и федеральных структур при завершении проблемных объектов. При федеральном финансировании администрация области помогала с вопросами подключения к сетям и коммуникациями, решала проблемы с градостроительными документами. Это хороший опыт, который нам пригодится и в дальнейшем сотрудничестве», – сказал заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
На позитиве
Группа компаний «УНИСТО Петросталь», объекты которой находятся в третьей части списка, составленного Госстройнадзором Ленобласти (то есть являются «недодолгостроями» – их застройщики еще не обанкротились, но уже сорвали сроки ввода), предпринимает значительные усилия для выведения своих проектов из опасной зоны. В частности, она нашла инвестора для достройки двух домов в составе ЖК «Аннинский парк», расположенном в Ломоносовском районе.
Напомним, работы на объекте общей площадью 59 тыс. кв. м были приостановлены в начале 2018 года в связи с кризисом ликвидности, с которым столкнулась компания. Сейчас, при активном содействии Правительства Ленобласти, в качестве инвестора проекта удалось привлечь ООО «Монолит» – строительную компанию из Дагестана. Объем инвестиций составляет более 1,7 млрд рублей. По достигнутой договоренности, ООО «Монолит» заходит на объект в качестве подрядчика, а после исполнения своих обязательств по финансированию получит полный контроль над проектом. Работы на объекте уже возобновились. Передача ключей дольщикам запланирована в срок до конца 2020 года.
«Основным приоритетом в переговорах с инвесторами для нас являлось исполнение обязательств перед дольщиками ЖК «Аннинский парк», – заявил исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Владимир Андреев. – Фактически, закрыв сделку по ЖК «Аннинский парк», мы решаем проблему одного из наших трех крупных проектов. В ЖК «Чудеса света» в Колтушах мы рассчитываем ввести в эксплуатацию еще два дома до конца июля, практически полностью исполнив обязательства по заключенным договорам долевого участия, а с сентября планируем возобновить работы еще на двух ранее замороженных объектах. Мы также находимся в активном поиске решения по завершению строительства ЖК «Тридевяткино Царство» в Мурино».
Мнение
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин:
– Правительство РФ подтвердило выделение средств для завершения проблемных объектов при софинансировании со стороны Ленинградской области. Предполагается, что до конца лета будут утверждены список первых объектов, порядок выделения и использования средств и схема завершения проблемных домов. Изначально речь шла о том, что долгострои будут завершать по схеме достройки дома «СУ-155», то есть будет приходить федеральная структура, а региональные власти будут оказывать помощь в рамках своих полномочий. Мы сейчас очень плотно взаимодействуем со структурами «ДОМ.РФ» – передали всю имеющуюся информацию, специалисты госкомпании приезжали к нам несколько раз на различные объекты. Мы в ежедневном контакте, выстраиваем юридические механизмы, обсуждаем уже конкретные объекты. Каждый случай уникален, для каждого долгостроя мы придумываем свое решение.
