Рынок жилой недвижимости: полет нормальный
Эксперты не видят необходимости в дополнительных стимулах для сферы жилищного строительства и ипотеки
Покой рынку недвижимости только снится: власти внедряют инициативы для поддержки строительной отрасли, представители отрасли запрашивают все новые послабления. Так на последнем заседании под руководством премьер-министра РФ Дмитрия Медведева также был озвучен ряд инициатив для поддержки рынка, которые вызвали вопросы у экспертов.
Глава НОСТРОЯ Антон Глушков предложил еще расширить число граждан, которые могут рассчитывать на льготные ставки по ипотеке.
"Сегодня ставки по ипотеке достаточно высокие, в среднем по стране это 10,25%, а в некоторых регионах и выше при плане в 8,9%. Поэтому мы предлагаем ввести ряд мер, которые позволят большему количеству граждан рассчитывать на ставки, которые будут ниже среднерыночных".
Помогут ли подобные инициативы отрасли, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты рынка.
Ипотека всему голова
Ипотека традиционно была и остается основным драйвером развития рынка жилищного строительства, о чем неоднократно говорили и представители бизнеса, и представители власти. Сегодня ставки снова пошли на снижение.
"Ипотечные кредиты выступили драйвером роста розничного кредитования по итогам 2018 года. Этот тренд продолжается: ипотечный портфель российских банков растет, его качество относительно других категорий кредитных программ для физических лиц значительно выше. Ипотечные кредиты хорошо обслуживаются, это низкорисковая категория для кредитных организаций. В будущем привлекательность ипотеки будет расти", — считает руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.
При этом смысла в расширении льготных программ эксперт не видит.
"Уже существует много программ, поддерживающих кредитные ставки для нуждающихся категорий заемщиков, так что расширять подобные программы — не первостепенная задача. Стоит сосредоточиться на внедрении широких рыночных инструментов для роста ипотечного кредитования", — отмечает Артемьева.
Считает, что все идет своим чередом и заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
"Ставки по ипотеке перешли к устойчивому снижению в мае и на текущий момент уже снизились на 0,5 п.п. до уровня около 10%. 10 июля 2019 года ДОМ.РФ первым из крупных игроков установил базовые ставки на уровне ниже 10%. Выдача кредитов по этим ставкам будет происходить в августе – сентябре. Уже в третьем квартале 2019 года средняя ставка выдачи по ипотеке на рынке снизится до уровня менее 10%", — говорит он.
Подтверждает слова эксперта и статистика — по данным Банка России, за 5 месяцев 2019 г. выдано 478 тыс. кредитов на сумму 1,05 трлн рублей (на 12% меньше в количественном и на 1,9% в денежном выражении, чем за 5 месяцев 2018 г.). Выдача новых кредитов (за вычетом рефинансирования) соответствует уровню 5 месяцев 2018 г.: выдано 454 тыс. таких ипотечных кредитов (–2,7% к 5 месяцам 2018 г.) на сумму более 992 млрд рублей (+8%).
"Таким образом, объем спроса, сформированной с использованием ипотеки, соответствуют уровню прошлого года. Снижение произошло только в сегменте рефинансирования ранее взятых кредитов и не влияет на спрос на новое жилье с ипотекой", — считает Цыганов.
Он отмечает, что по поручению президента РФ Владимира Путина запущены программы поддержки многодетных семей (при рождении 3 ребенка) – льготная ставка в 6% (многие банки уже установили ставку на уровне от 5%), погашение ипотеки на сумму в 450 тыс. руб.
"Расширение категорий возможно, но потребует значительных долгосрочных финансовых обязательств бюджета. В то же время такая мера создаст риски втягивания в ипотеку граждан, которые не смогут исполнять взятые на себя обязательства даже по сниженным ставкам. При этом реализация масштабной программы субсидирования может привести к резкому росту цен на жилье и приведет к снижению доступности жилья при высоких бюджетных затратах", — объясняет Цыганов.
Не скажется позитивно на рынке ипотеки и предложение по введению ипотечных каникул для покупателей жилья в новостройках с использованием эскроу. По его мнению, это приведет к росту ставок по ипотеке и снижению доступности жилья. Банки будут недополучать средства, как следствие, вырастут ставки по кредитам под залог ДДУ и снизит продажи жилья на стадии строительства.
"Лучше воздержаться от мер, способных привести к увеличению ставки", — отмечает Цыганов.
Переходный период и эскроу-счета
Немало разговоров, домыслов и доводов ведется и вокруг темы перехода строительной отрасли на новую модель финансирования.
Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
При этом новые правила не должны "заморозить" ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Крайний срок оценки степени готовности таких объектов назначен на 1 октября этого года. Но, по мнению Глушкова из НОСТРОЯ, этого времени недостаточно, поскольку "по ощущениям переход на проектное финансирование идет медленнее, чем хотелось бы". А потому стоит дать застройщикам еще немного времени, перенеся дату оценки на 31 декабря. Эксперты, опрошенные "Интерфаксом" не видят в этом необходимости.
"Мы не считаем, что сроки должны быть перенесены. Работа уже ведётся. Проекты находятся в стадии рассмотрения", — говорит зампред правления Совкомбанка Алексей Панферов.
Эксперт из банка топ-10 добавляет, что ощущения представителя НОСТРОЯ подтвердить не может. "И банковская система, и застройщики успешно начали работать в формате проектного финансирования еще задолго до 1 июля. Большинство заранее перестроились, отладив бизнес-процессы, и сегодня не испытывают сложностей ни с получением финансирования в банках, ни с получением заключений о соответствии (ЗОСов) для достройки по старым правилам. Мы находимся на постоянной связи с застройщиками и оцениваем ситуацию на рынке жилья как стабильную и не требующую каких-либо отсрочек и пересмотров сроков по оценке готовности строительных объектов", — говорит он.
По словам генерального директора РАСК Николая Алексеенко, прежде всего, стоит понять, что процесс получения ЗОС не является моментальным, а предлагаемый перенос крайних сроков предоставления ЗОС может внести ещё большую путаницу в самой системе жилищного строительства.
"Уже давно был обозначен переход на новые правила привлечения денежных средства граждан, который начался с 1 июля. И уже видна высокая динамика – порядка 1 300 застройщиков (всего их около 4300) получило около 2,5 тысяч положительных заключений по проектам площадью 41,2 млн кв. метров, 325 застройщиков уже планируют использовать счета эскроу в 538 проектах, площадью 8,3 млн кв. метров. Таким образом, всего за 2 недели почти половина строящегося жилья перешла на целевую модель или получила заключение о соответствии", — говорит эксперт.
Он добавляет, что всего сейчас в стройке около 120-125 млн кв. метров, существуют разные оценки, сколько перейдет на проектное финансирование, по данным Минстроя России, около 70% строящегося жилья получит заключения о соответствии критериям и будет достроено по старым правилам.
"Уже по итогам июля будет ясна ситуация по соответствии новым правилам основной части строящегося портфеля", — поясняет Алексеенко.
Не поддержал рынок и историю с типовым проектированием, программой по реновации технологий домостроительных комбинатов (ДСК), поддержкой граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) домостроительным методом.
"В рамках нацпроекта по жилью сейчас появился Стандарт комплексного развития территорий, который включает в том числе и требования к жилью. Стандартизация рынка ИЖС не предусматривает ухода к ограниченному числу типовых серий домов. Для развития рынка нужно обеспечить возможность строительства индивидуальных домов с использованием ипотечного кредитования. Для этого дом, выступающий залогом по кредиту, должен быть ликвидным. То есть подходить под стандартные характеристики, позволяющие реализовать его рынке", — заключает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
Корпорация «Ростех» в конце мая текущего года продаст имущественный комплекс предприятия НПО «Импульс» у станции метро «Политехническая». Актив оценен к торгам в 333 млн рублей. По оценке экспертов, это предельная цена для участка, где строить жилье пока нельзя.
Компания «РТ-Стройтех», которая занимается продажей непрофильных активов корпорации «Ростех», 31 мая будет продавать имущество оборонного предприятия «Импульс» в Петербурге. Единым лотом пустят с молотка производственные, административные и хозяйственные постройки предприятия и земельные участки под ними. Всего в составе лота семь построек и земля площадью 0,93 га. Начальная стоимость актива — 332,94 млн рублей. Эксперты считают, что это предельная для этого участка цена. Дело в том, что только небольшая часть территории пригодна для строительства административных и общественных объектов, остальное – под промышленную застройку. Тем не менее, территория относится к зоне ТД-2-2. Это значит, что без изменений в ПЗЗ здесь можно строить апартаменты.
По мнению специалистов аналитического центра «Главстрой-СПб», следует ожидать довольно активных торгов. «Расположение объекта рядом со станцией метро и вблизи крупного ВУЗа повышает привлекательность жилья в этом месте под будущую сдачу в аренду. Еще одна категория возможных покупателей таких квартир – люди, приобретающие недвижимость для собственного проживания в проектах точечной застройки рядом с метро. Ближайший конкурент в данной локации – объект «Дом на Обручевых», вышедший на рынок осенью 2016 года. На старте продаж цена «квадрата» там составляла 98 тыс. рублей при темпе реализации около 15 квартир в месяц», - говорят эксперты «Главстроя-СПб».
«Кроме близости к метро и сложившейся инфраструктуры района, к плюсам проекта можно отнести и благоприятную экологическую обстановку вокруг - рядом зеленая зона и парк Сосновка. Уверена, у проекта хорошие перспективы. Не удивлюсь, если торги выиграет «Группа ЛСР», - рассуждает коммерческий директор Docklands Development Екатерина Запорожченко.
«Но, если инвестор все-таки решит строить жилье, он наткнется на риски, связанные с согласованием проекта», - предупреждает управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка Калининского района Петербурга оценивается в 487 тыс. кв. м. жилья (10,1 тыс. квартир). В свободной продаже в районе находится 173,5 тыс. кв. м. жилья (3,4 тыс. квартир). По итогам 2017 года в районе было реализовано 192,8 тыс. кв. м. жилья (4,2 тыс. квартир), что составляет 7% в общем объеме спроса по Петербургу. «Средняя цена предложения в классе масс-маркет составляет 95,9 тыс. рублей за 1 кв. м., что на 1,6% ниже среднего показателя цены по городу в классе» — сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева.
Напомним, что это не единственный актив «РТ-Стройтех» в Петербурге, который за последний год предлагают инвесторам. Полгода назад стало известно, что «Ростех» планирует привлечь инвесторов для строительства жилого микрорайона на территории бывшего завода «Краснознаменец» в Красногвардейском районе. Площадь земельного участка, расположенного на Капсюльном шоссе, составляет 34,8 га. Предполагается, что площадь комплекса составит около 600 тыс. кв. м., в том числе - 310 тыс. кв. м. — под жилье. Но о закрытии сделки пока не сообщалось.
24 апреля власти Ленобласти подписали с АО «Управляющая компания по обращению с отходами ЛО» соглашение, по которому на нее возложена организация деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходам (ТКО), в том числе их сбор, транспортирование, обработка, утилизация, обезвреживание и захоронение.
По результатам проведенного тендера, компания стала единым региональным оператором по обращению с ТКО в Ленобласти. Свои функции в этом качестве она начнет выполнять с 1 января 2019 года. Срок действия договора составляет 10 лет. Таким образом, крупномасштабная реформа в сфере обращения с отходами в регионе перешла в практическую фазу.
Как сообщил начальник Управления Ленобласти по организации и контролю деятельности по обращению с отходами Николай Борисов, АО «Управляющая компания по обращению с отходами ЛО» в ближайшее время предстоит заключить около 100 тыс. договоров на обслуживание. Соглашения должны быть подписаны с одной стороны, с организациями, образующими отходы, а с другой – с перевозчиками, и структурами по их переработке и захоронению. «Эта работа должна быть выполнена к сентябрю» - отметил Николай Борисов.
По словам генерального директора АО «Управляющая компания по обращению с отходами ЛО» Николая Хасиева, заключение договоров начнется в ближайшее время. «Отбор компаний, с которыми мы будем работать в части перевозки, переработки и утилизации мусора, будет производиться по понятной прозрачной схеме – через открытые конкурсные процедуры. Это прописано в подписанном нами соглашении с Ленобластью», - подчеркнул он.
Говоря о стратегии компании, Николай Хасиев отметил, что в ее основе лежит постепенное расширение мусоропереработки с целью вторичного использования материалов, что соответствует основным принципам государственной политики в этой сфере. По его словам, на территории Ленобласти АО «Управляющая компания по обращению с отходами ЛО» развернет работу на 5 мусорных полигонах, расположенных в Сланцевском, Волховском, Приозерском, Кингисеппском и Всеволожском районах. «Компанией принята крупная инвестиционная программа. Она направлена как на организацию приема мусора, так и на его переработку», - сообщил Николай Хасиев.
На всех пяти полигонах намечено создать мусоросортировочные предприятия, которые будут отбирать все «полезные фракции» (к ним относятся, в частности, пластик, бумага, цветной и черный металлы), которые затем будут направляться на вторичную переработку. Доля этих фракций составляет, по экспертным оценкам, 40-50% от общего объема мусора. Захоранивать же на полигонах предполагается только биологические отходы. «Первый мусоросортировочный комплекс - в Приозерском районе будет открыт уже в мае этого года. Остальные начнут свою работу до середины 2019 года», - рассказал Николай Хасиев.
Николай Борисов добавил, что принято решение о начале внедрения на территории Ленобласти практики раздельного сбора мусора. «На первом этапе предполагается запустить двухконтейнерную систему: для биологических отходов и для всех остальных», - рассказал он. По словам чиновника, если будет наблюдаться положительный эффект этого начинания, систему раздельного сбора можно будет расширить, путем разделения небиологического мусора на подвиды: стекло, пластик, металлы, бумага, которые затем будут использоваться в качестве вторичного сырья.
По словам Николая Борисова, это делается в рамках исполнения распоряжения федерального правительства, предусматривающего поэтапное запрещение захоронения небиологических отходов. Он отметил также, что, как и обещал губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, все мусорные полигоны в регионе в 3-летний срок будут «отодвинуты» на расстояние не менее 50 км от Санкт-Петербурга». «В соответствии с принятой в области концепцией по обращению с отходами, пригородные полигоны, заполнившие предоставленные карты, расширяться не будут», - подчеркнул чиновник
В частности, он отметил, что полигоны «Промотходы» и «Новый Свет – Эко» по предварительным расчетам исчерпают свой ресурс в 2019 году. «В администрацию Ленинградской области не поступало обращений от владельцев указанных полигонов о разработке новых карт для накопления отходов. В случае их появления будет дано отрицательное заключение», – подчеркнул Николай Борисов.
Кстати
Правительство Санкт-Петербурга отказалось согласовать заявку на корректировку Правил землепользования и застройки на участках в промзоне Каменка, где планировалось строительство двух мусороперерабатывающих заводов предприятиями АО «Автопарк №6 «Спецтранс» и ООО «Анабасис». Принятое решение делает строительство таких объектов в этой локации невозможным.