Рынок жилой недвижимости: полет нормальный
Эксперты не видят необходимости в дополнительных стимулах для сферы жилищного строительства и ипотеки
Покой рынку недвижимости только снится: власти внедряют инициативы для поддержки строительной отрасли, представители отрасли запрашивают все новые послабления. Так на последнем заседании под руководством премьер-министра РФ Дмитрия Медведева также был озвучен ряд инициатив для поддержки рынка, которые вызвали вопросы у экспертов.
Глава НОСТРОЯ Антон Глушков предложил еще расширить число граждан, которые могут рассчитывать на льготные ставки по ипотеке.
"Сегодня ставки по ипотеке достаточно высокие, в среднем по стране это 10,25%, а в некоторых регионах и выше при плане в 8,9%. Поэтому мы предлагаем ввести ряд мер, которые позволят большему количеству граждан рассчитывать на ставки, которые будут ниже среднерыночных".
Помогут ли подобные инициативы отрасли, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты рынка.
Ипотека всему голова
Ипотека традиционно была и остается основным драйвером развития рынка жилищного строительства, о чем неоднократно говорили и представители бизнеса, и представители власти. Сегодня ставки снова пошли на снижение.
"Ипотечные кредиты выступили драйвером роста розничного кредитования по итогам 2018 года. Этот тренд продолжается: ипотечный портфель российских банков растет, его качество относительно других категорий кредитных программ для физических лиц значительно выше. Ипотечные кредиты хорошо обслуживаются, это низкорисковая категория для кредитных организаций. В будущем привлекательность ипотеки будет расти", — считает руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.
При этом смысла в расширении льготных программ эксперт не видит.
"Уже существует много программ, поддерживающих кредитные ставки для нуждающихся категорий заемщиков, так что расширять подобные программы — не первостепенная задача. Стоит сосредоточиться на внедрении широких рыночных инструментов для роста ипотечного кредитования", — отмечает Артемьева.
Считает, что все идет своим чередом и заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
"Ставки по ипотеке перешли к устойчивому снижению в мае и на текущий момент уже снизились на 0,5 п.п. до уровня около 10%. 10 июля 2019 года ДОМ.РФ первым из крупных игроков установил базовые ставки на уровне ниже 10%. Выдача кредитов по этим ставкам будет происходить в августе – сентябре. Уже в третьем квартале 2019 года средняя ставка выдачи по ипотеке на рынке снизится до уровня менее 10%", — говорит он.
Подтверждает слова эксперта и статистика — по данным Банка России, за 5 месяцев 2019 г. выдано 478 тыс. кредитов на сумму 1,05 трлн рублей (на 12% меньше в количественном и на 1,9% в денежном выражении, чем за 5 месяцев 2018 г.). Выдача новых кредитов (за вычетом рефинансирования) соответствует уровню 5 месяцев 2018 г.: выдано 454 тыс. таких ипотечных кредитов (–2,7% к 5 месяцам 2018 г.) на сумму более 992 млрд рублей (+8%).
"Таким образом, объем спроса, сформированной с использованием ипотеки, соответствуют уровню прошлого года. Снижение произошло только в сегменте рефинансирования ранее взятых кредитов и не влияет на спрос на новое жилье с ипотекой", — считает Цыганов.
Он отмечает, что по поручению президента РФ Владимира Путина запущены программы поддержки многодетных семей (при рождении 3 ребенка) – льготная ставка в 6% (многие банки уже установили ставку на уровне от 5%), погашение ипотеки на сумму в 450 тыс. руб.
"Расширение категорий возможно, но потребует значительных долгосрочных финансовых обязательств бюджета. В то же время такая мера создаст риски втягивания в ипотеку граждан, которые не смогут исполнять взятые на себя обязательства даже по сниженным ставкам. При этом реализация масштабной программы субсидирования может привести к резкому росту цен на жилье и приведет к снижению доступности жилья при высоких бюджетных затратах", — объясняет Цыганов.
Не скажется позитивно на рынке ипотеки и предложение по введению ипотечных каникул для покупателей жилья в новостройках с использованием эскроу. По его мнению, это приведет к росту ставок по ипотеке и снижению доступности жилья. Банки будут недополучать средства, как следствие, вырастут ставки по кредитам под залог ДДУ и снизит продажи жилья на стадии строительства.
"Лучше воздержаться от мер, способных привести к увеличению ставки", — отмечает Цыганов.
Переходный период и эскроу-счета
Немало разговоров, домыслов и доводов ведется и вокруг темы перехода строительной отрасли на новую модель финансирования.
Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
При этом новые правила не должны "заморозить" ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Крайний срок оценки степени готовности таких объектов назначен на 1 октября этого года. Но, по мнению Глушкова из НОСТРОЯ, этого времени недостаточно, поскольку "по ощущениям переход на проектное финансирование идет медленнее, чем хотелось бы". А потому стоит дать застройщикам еще немного времени, перенеся дату оценки на 31 декабря. Эксперты, опрошенные "Интерфаксом" не видят в этом необходимости.
"Мы не считаем, что сроки должны быть перенесены. Работа уже ведётся. Проекты находятся в стадии рассмотрения", — говорит зампред правления Совкомбанка Алексей Панферов.
Эксперт из банка топ-10 добавляет, что ощущения представителя НОСТРОЯ подтвердить не может. "И банковская система, и застройщики успешно начали работать в формате проектного финансирования еще задолго до 1 июля. Большинство заранее перестроились, отладив бизнес-процессы, и сегодня не испытывают сложностей ни с получением финансирования в банках, ни с получением заключений о соответствии (ЗОСов) для достройки по старым правилам. Мы находимся на постоянной связи с застройщиками и оцениваем ситуацию на рынке жилья как стабильную и не требующую каких-либо отсрочек и пересмотров сроков по оценке готовности строительных объектов", — говорит он.
По словам генерального директора РАСК Николая Алексеенко, прежде всего, стоит понять, что процесс получения ЗОС не является моментальным, а предлагаемый перенос крайних сроков предоставления ЗОС может внести ещё большую путаницу в самой системе жилищного строительства.
"Уже давно был обозначен переход на новые правила привлечения денежных средства граждан, который начался с 1 июля. И уже видна высокая динамика – порядка 1 300 застройщиков (всего их около 4300) получило около 2,5 тысяч положительных заключений по проектам площадью 41,2 млн кв. метров, 325 застройщиков уже планируют использовать счета эскроу в 538 проектах, площадью 8,3 млн кв. метров. Таким образом, всего за 2 недели почти половина строящегося жилья перешла на целевую модель или получила заключение о соответствии", — говорит эксперт.
Он добавляет, что всего сейчас в стройке около 120-125 млн кв. метров, существуют разные оценки, сколько перейдет на проектное финансирование, по данным Минстроя России, около 70% строящегося жилья получит заключения о соответствии критериям и будет достроено по старым правилам.
"Уже по итогам июля будет ясна ситуация по соответствии новым правилам основной части строящегося портфеля", — поясняет Алексеенко.
Не поддержал рынок и историю с типовым проектированием, программой по реновации технологий домостроительных комбинатов (ДСК), поддержкой граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) домостроительным методом.
"В рамках нацпроекта по жилью сейчас появился Стандарт комплексного развития территорий, который включает в том числе и требования к жилью. Стандартизация рынка ИЖС не предусматривает ухода к ограниченному числу типовых серий домов. Для развития рынка нужно обеспечить возможность строительства индивидуальных домов с использованием ипотечного кредитования. Для этого дом, выступающий залогом по кредиту, должен быть ликвидным. То есть подходить под стандартные характеристики, позволяющие реализовать его рынке", — заключает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
Компания Tikkurila обещает в 2020 году запустить производственную площадку в Ленинградской области и перевести туда с Уткина проспекта лакокрасочный завод, с которым не хотят соседствовать владельцы квартир в ЖК «ЗимаЛето».
Точные даты производитель не озвучивает. Дольщики опасаются, что переезд затянется на годы, и обещают активизировать протестную деятельность.
«Невидимый» завод
Жилой комплекс комфорт-класса «ЗимаЛето» располагается на проспекте Энергетиков, 19, на берегу реки Большая Охта. Согласно проекту, группой компаний Setl City запланировано возведение пяти корпусов в 21-22 этажа, а также многочисленной инфраструктуры: парковок, школы на 450 учеников, детского сада на 190 мест, а также коммерческих помещений. Четыре корпуса уже сданы и почти полностью заселены, последний дом планируется завершить в III квартале этого года.
Казалось бы, все прекрасно, однако многие дольщики только после переезда обнаружили, что соседствуют с лакокрасочным заводом Tikkurila, который располагается в 50 м от жилого комплекса, на Уткином проспекте, 15. «Этот завод никак не увидеть ни с проспекта Косыгина из-за хитрого рельефа местности, ни с проспекта Энергетиков. На «Яндекс.Картах» он не обозначен. Всякие отчеты «тайных покупателей» и «экспертов по новостройкам» ни о каком заводе тоже не упоминали. Ну и плюс большая часть жильцов – "понаехавшие"», – констатировал один из владельцев квартиры в жилом комплексе «ЗимаЛето».
Местные жители рассылают обращения к властям города и руководству Setl City и Tikkurila, однако, если на проблему никто не обратит внимание, обещают начать активные действия уже в оффлайне.
В рамках закона
О проблеме знают и в Setl City, и в Tikkurila, и в Смольном. И во всех этих инстанциях подтверждают, что жилой комплекс возводится в рамках закона. Как пояснила юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Мария Оболенская, по нормативно-правовым актам, расстояние между заводом и жилой зоной должно составлять 300 м, однако законодательство позволяет уменьшить этот показатель: «При отсутствии превышения предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ и уровней физического воздействия на атмосферный воздух санитарные зоны могут быть сокращены». Так и произошло с данной локацией.
«Все производственные площадки Tikkurila в РФ прошли независимый аудит и сертифицированы по системам менеджмента в области качества, охраны окружающей среды и безопасности (ISO 9001, ISO 14001, OHSAS 18001). Сертификаты размещены на сайте нашей компании, – пояснили в Tikkurila. – В соответствии с данными системами менеджмента, программой корпоративной ответственности, политикой в области безопасности, охраны окружающей среды и труда, а также другими внутренними документами, мы уделяем особое внимание повышению качества стандартов в области охраны окружающей среды, а также их соблюдению на наших производственных площадках. В дополнение к внешним аудитам и инспекциям, проводимым уполномоченными авторизованными организациями, наша деятельность контролируется посредством внутренних аудитов».
«Строительство жилого комплекса «ЗимаЛето» ведется в соответствии с законодательством. У застройщика имеется вся необходимая разрешительная документация, позволяющая реализовывать проект на данном участке», – добавила пресс-служба Setl City.
Как объясняют юристы, сложившееся положение вещей может изменить только суд. «Данное решение может быть оспорено в порядке, установленном гл. 22 Кодекса административного судопроизводства РФ. В соответствии со ст. 227 КАС РФ, требования о признании оспариваемого решения незаконным могут быть удовлетворены, если суд признает такое решение не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца», – пояснила Мария Оболенская.
Экологический контроль
Впрочем, местные жители не отрицают, что с формальной точки зрения все законно, поэтому уповают на переезд завода, о котором Tikkurila объявила в июне 2017 года. Компания намерена запустить производство в индустриальном парке Greenstate. «Новый завод заменит два существующих в Петербурге предприятия по производству органоразбавляемой продукции, в том числе и завод на Уткином проспекте. Производство будет запущено в 2020 году, после начнется релокация», – сообщили в пресс-службе компании Tikkurila, однако точную дату закрытия завода не озвучили.
Владельцы квартир в жилом комплексе опасаются, что переезд может затянуться на годы, поэтому требуют ежемесячно проводить экологический и шумовой контроль. Впрочем, соответствующие исследования они намерены инициировать и сами.
Архитектурная фирма «Тикканен» приобрела российско-финскую компанию «Фикоте Инжиниринг». В течение двух лет объединенное бюро планирует увеличить выручку в 8 раз – до 800 млн рублей в год. Компания активно работает с европейскими инвесторами. Правда, они на фоне санкционной войны пока чувствуют себя в России неуверенно.
Бюро «Тикканен», которое контролируют финские бизнесмены Юкка Тапани Тикканен и Юсси Юрю Урпола, завершило сделку по приобретению ООО «Фикоте Инжиниринг» – российско-финской инженерной компании с офисами в Москве и Петербурге. Сумма сделки не раскрывается. «Этот шаг – продолжение активной экспансии нашей компании на рынок проектных услуг России. За последние полгода мы выиграли тендеры на работу в проектах на 500 тыс. кв. м жилья в Московской области и открыли офис в Москве, увеличив штат более чем в три раза. А теперь мы значительно расширим спектр услуг. Будем выполнять заказы не только на рынке жилья, но также на рынке коммерческого, социального и промышленного строительства. У «Фикоте» большой опыт в работе над проектами торговых, офисных центров, заводов, складских помещений, технически сложных сооружений. Теперь мы своими силами можем разрабатывать абсолютно все разделы любого проекта, без необходимости привлечения субподрядчиков», – сообщил гендиректор компании «Тикканен» Юсси Урпола. В ближайшее время он станет и гендиректором «Фикоте Инжиниринг». Пока же, до завершения слияния, и. о. главы компании назначен коммерческий директор ООО «Тикканен» Вячеслав Засухин.
Эксперты уверены, что интеграция двух бюро будет эффективной. «Обе компании имеют финские корни, а потому близки по менталитету, при этом исторически они практически не конкурировали между собой, поскольку вели деятельность на разных сегментах рынка недвижимости. Все это упрощает объединение. К тому же при правильном проведении подобное укрупнение способно как расширить спектр услуг и состав компетенций, так и снизить расходы, что, в свою очередь, должно дать положительный эффект с точки зрения конкурентоспособности компании», – говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. Эксперт отмечает, что общий уровень проектировщиков на рынке постоянно растет – компании осваивают современные методы проектирования, изучают и внедряют новые технологии и материалы.
По его словам, конкурентными преимуществами финских проектировщиков на нашем рынке можно назвать характерный стиль работ и знание новых технологий, которые нередко внедряются в Финляндии раньше, чем у нас. «А возможные минусы – стоимость услуг (которая, однако, по мере локализации работ приходит в соответствие с рынком), а также сложности применения интересных новых решений – отработанные и экономически оправданные в Финляндии, они могут оказаться чрезмерно дорогими и нарушающими действующие нормы и правила у нас», – заключил Игорь Кокорев.
«Объединившиеся компании – в прошлом партнеры. И основной пул их клиентов – западные компании, вышедшие на российский рынок. Сейчас иностранцы по-разному ощущают себя в России. Многие боятся инвестировать из-за санкционной войны. Общий уровень неопределенности высок. Но сейчас риторика стала потише. Есть и те, кто планирует развитие бизнеса в нашей стране», – говорит региональный директор EKE Group в России Андрей Хитров.
Справка
ООО «Тикканен» (прежнее название – ООО «Т-архитектс») основано в 2010 году в Петербурге и предоставляет услуги в области архитектурного и строительного проектирования на всей территории России.
У компании три офиса (Москва, Петербург, Ювяскюла) и более 70 сотрудников. Клиентами компании являются крупнейшие российские и западноевропейские девелоперы – такие как «ЮИТ», «Лемминкяйнен», ЕКЕ, «Бонава», «Инград», «МИЦ», «Полис Групп» и др. Выручка организации за 2017 год составила более 83 млн рублей.