Рынок жилой недвижимости: полет нормальный
Эксперты не видят необходимости в дополнительных стимулах для сферы жилищного строительства и ипотеки
Покой рынку недвижимости только снится: власти внедряют инициативы для поддержки строительной отрасли, представители отрасли запрашивают все новые послабления. Так на последнем заседании под руководством премьер-министра РФ Дмитрия Медведева также был озвучен ряд инициатив для поддержки рынка, которые вызвали вопросы у экспертов.
Глава НОСТРОЯ Антон Глушков предложил еще расширить число граждан, которые могут рассчитывать на льготные ставки по ипотеке.
"Сегодня ставки по ипотеке достаточно высокие, в среднем по стране это 10,25%, а в некоторых регионах и выше при плане в 8,9%. Поэтому мы предлагаем ввести ряд мер, которые позволят большему количеству граждан рассчитывать на ставки, которые будут ниже среднерыночных".
Помогут ли подобные инициативы отрасли, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты рынка.
Ипотека всему голова
Ипотека традиционно была и остается основным драйвером развития рынка жилищного строительства, о чем неоднократно говорили и представители бизнеса, и представители власти. Сегодня ставки снова пошли на снижение.
"Ипотечные кредиты выступили драйвером роста розничного кредитования по итогам 2018 года. Этот тренд продолжается: ипотечный портфель российских банков растет, его качество относительно других категорий кредитных программ для физических лиц значительно выше. Ипотечные кредиты хорошо обслуживаются, это низкорисковая категория для кредитных организаций. В будущем привлекательность ипотеки будет расти", — считает руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.
При этом смысла в расширении льготных программ эксперт не видит.
"Уже существует много программ, поддерживающих кредитные ставки для нуждающихся категорий заемщиков, так что расширять подобные программы — не первостепенная задача. Стоит сосредоточиться на внедрении широких рыночных инструментов для роста ипотечного кредитования", — отмечает Артемьева.
Считает, что все идет своим чередом и заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
"Ставки по ипотеке перешли к устойчивому снижению в мае и на текущий момент уже снизились на 0,5 п.п. до уровня около 10%. 10 июля 2019 года ДОМ.РФ первым из крупных игроков установил базовые ставки на уровне ниже 10%. Выдача кредитов по этим ставкам будет происходить в августе – сентябре. Уже в третьем квартале 2019 года средняя ставка выдачи по ипотеке на рынке снизится до уровня менее 10%", — говорит он.
Подтверждает слова эксперта и статистика — по данным Банка России, за 5 месяцев 2019 г. выдано 478 тыс. кредитов на сумму 1,05 трлн рублей (на 12% меньше в количественном и на 1,9% в денежном выражении, чем за 5 месяцев 2018 г.). Выдача новых кредитов (за вычетом рефинансирования) соответствует уровню 5 месяцев 2018 г.: выдано 454 тыс. таких ипотечных кредитов (–2,7% к 5 месяцам 2018 г.) на сумму более 992 млрд рублей (+8%).
"Таким образом, объем спроса, сформированной с использованием ипотеки, соответствуют уровню прошлого года. Снижение произошло только в сегменте рефинансирования ранее взятых кредитов и не влияет на спрос на новое жилье с ипотекой", — считает Цыганов.
Он отмечает, что по поручению президента РФ Владимира Путина запущены программы поддержки многодетных семей (при рождении 3 ребенка) – льготная ставка в 6% (многие банки уже установили ставку на уровне от 5%), погашение ипотеки на сумму в 450 тыс. руб.
"Расширение категорий возможно, но потребует значительных долгосрочных финансовых обязательств бюджета. В то же время такая мера создаст риски втягивания в ипотеку граждан, которые не смогут исполнять взятые на себя обязательства даже по сниженным ставкам. При этом реализация масштабной программы субсидирования может привести к резкому росту цен на жилье и приведет к снижению доступности жилья при высоких бюджетных затратах", — объясняет Цыганов.
Не скажется позитивно на рынке ипотеки и предложение по введению ипотечных каникул для покупателей жилья в новостройках с использованием эскроу. По его мнению, это приведет к росту ставок по ипотеке и снижению доступности жилья. Банки будут недополучать средства, как следствие, вырастут ставки по кредитам под залог ДДУ и снизит продажи жилья на стадии строительства.
"Лучше воздержаться от мер, способных привести к увеличению ставки", — отмечает Цыганов.
Переходный период и эскроу-счета
Немало разговоров, домыслов и доводов ведется и вокруг темы перехода строительной отрасли на новую модель финансирования.
Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
При этом новые правила не должны "заморозить" ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Крайний срок оценки степени готовности таких объектов назначен на 1 октября этого года. Но, по мнению Глушкова из НОСТРОЯ, этого времени недостаточно, поскольку "по ощущениям переход на проектное финансирование идет медленнее, чем хотелось бы". А потому стоит дать застройщикам еще немного времени, перенеся дату оценки на 31 декабря. Эксперты, опрошенные "Интерфаксом" не видят в этом необходимости.
"Мы не считаем, что сроки должны быть перенесены. Работа уже ведётся. Проекты находятся в стадии рассмотрения", — говорит зампред правления Совкомбанка Алексей Панферов.
Эксперт из банка топ-10 добавляет, что ощущения представителя НОСТРОЯ подтвердить не может. "И банковская система, и застройщики успешно начали работать в формате проектного финансирования еще задолго до 1 июля. Большинство заранее перестроились, отладив бизнес-процессы, и сегодня не испытывают сложностей ни с получением финансирования в банках, ни с получением заключений о соответствии (ЗОСов) для достройки по старым правилам. Мы находимся на постоянной связи с застройщиками и оцениваем ситуацию на рынке жилья как стабильную и не требующую каких-либо отсрочек и пересмотров сроков по оценке готовности строительных объектов", — говорит он.
По словам генерального директора РАСК Николая Алексеенко, прежде всего, стоит понять, что процесс получения ЗОС не является моментальным, а предлагаемый перенос крайних сроков предоставления ЗОС может внести ещё большую путаницу в самой системе жилищного строительства.
"Уже давно был обозначен переход на новые правила привлечения денежных средства граждан, который начался с 1 июля. И уже видна высокая динамика – порядка 1 300 застройщиков (всего их около 4300) получило около 2,5 тысяч положительных заключений по проектам площадью 41,2 млн кв. метров, 325 застройщиков уже планируют использовать счета эскроу в 538 проектах, площадью 8,3 млн кв. метров. Таким образом, всего за 2 недели почти половина строящегося жилья перешла на целевую модель или получила заключение о соответствии", — говорит эксперт.
Он добавляет, что всего сейчас в стройке около 120-125 млн кв. метров, существуют разные оценки, сколько перейдет на проектное финансирование, по данным Минстроя России, около 70% строящегося жилья получит заключения о соответствии критериям и будет достроено по старым правилам.
"Уже по итогам июля будет ясна ситуация по соответствии новым правилам основной части строящегося портфеля", — поясняет Алексеенко.
Не поддержал рынок и историю с типовым проектированием, программой по реновации технологий домостроительных комбинатов (ДСК), поддержкой граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) домостроительным методом.
"В рамках нацпроекта по жилью сейчас появился Стандарт комплексного развития территорий, который включает в том числе и требования к жилью. Стандартизация рынка ИЖС не предусматривает ухода к ограниченному числу типовых серий домов. Для развития рынка нужно обеспечить возможность строительства индивидуальных домов с использованием ипотечного кредитования. Для этого дом, выступающий залогом по кредиту, должен быть ликвидным. То есть подходить под стандартные характеристики, позволяющие реализовать его рынке", — заключает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
Госстройнадзор начал проявлять бґольшую строгость в отношении соблюдения требований при вводе в эксплуатацию жилых объектов. Это вызвало ряд алармических публикаций в СМИ, предрекавших в связи с этим чуть ли не появление новых обманутых дольщиков. В ситуации постарался разобраться «Строительный Еженедельник».
Проблемы ввода
По данным СМИ, за четыре месяца Госстройнадзор отказал в разрешении на ввод в эксплуатацию 35 объектам. В комментариях авторы высказывали мнение, что сделано это было «по надуманным предлогам», что это «спровоцировало задержку передачи жилья дольщикам» и «в итоге упали общие показатели ввода жилья по Петербургу».
С последним трудно не согласиться. По данным Комитета Смольного по строительству, за первое полугодие 2018 года в городе было введено чуть более 961,38 тыс. кв. м жилья. Это составляет лишь около 60% от показателя прошлого года за аналогичный период (1,64 млн кв. м). А вот с «надуманными предлогами» хотелось бы разобраться.
Позиция Службы госстройнадзора и экспертизы по этому вопросу проста: никаких новых требований к застройщикам не предъявляется. Специалисты надзорного ведомства просто стали требовать четкого исполнения существующих правил. Еще в начале июня новый начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Евгений Ким заявил о запуске Службой программы предотвращения возможных нарушений, получившей условное название «Госстройнадзор 2.0». Тогда он отмечал необходимость выполнения нормативных требований по проектной документации, вопросам благоустройства, срокам выполнения работ и пр. Многочисленные отказы во вводе в эксплуатацию последних месяцев, судя по всему, означают, что теперь «Госстройнадзор 2.0» стал реальностью.
Главной причиной для отказа в выдаче разрешений на ввод объектов стало невыполнение застройщиками требований по пусконаладке систем теплоснабжения и по проведению комплексного благоустройства территорий. Действительно, у этих работ есть определенная специфика, заключающаяся в их сезонном характере. Проведение испытаний систем теплоснабжения, без которых нельзя получить подтверждение соответствия объекта техническим условиям, возможно только в отопительный период (обычно это октябрь–апрель). А зеленые насаждения при благоустройстве должны производиться весной или осенью.
Проблема ранее решалась в рамках, условно говоря, «джентльменского соглашения» между сотрудниками Госстройнадзора и застройщиками. Строительные компании предоставляли гарантийные письма, в соответствии с которыми брали на себя обязательства оперативно выполнить эти работы сразу после наступления соответствующего сезона. А в обмен получали разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Теперь надзорное ведомство такой подход не устраивает, его сотрудники требуют выполнения всех работ, как и положено, до сдачи комплексов.
Глас вопиющих
Конечно, любое ужесточение «правил игры» (а именно так восприняли многие застройщики требования к скрупулезному соблюдению процедуры ввода) вызывает недовольство. «Новая позиция Госстройнадзора создает очень серьезные проблемы. Совершенно очевидно, что, например, в зимний период выполнять работы по благоустройству невозможно. Значит, их надо переносить на весну. А если срок сдачи, например, в феврале, значит, он будет сорван. А это, принимая во внимание новые требования закона 214-ФЗ, означает иски от дольщиков, не получивших вовремя свои квартиры, в результате чего застройщик попадает под очень большие штрафные санкции. Соответственно, получается, что строительную компанию ставят перед выбором: выполнить работы в срок под снегом, сдать объект и потом переделывать их в рамках гарантийных обязательств или платить штрафы. Первый вариант, видимо, будет дешевле, но это надо еще считать. В общем, застройщики получили еще одну головную боль», – говорит генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров.
По мнению генерального директора компании «Петрополь» Марка Лернера, как минимум, надо было предоставить застройщикам какой-то переходный период. «В сложившихся условиях жесткость позиции ведомства, на мой взгляд, необоснованна. Мне представляется, что даже если надзорным ведомством принято было такое решение, надо было известить застройщиков заранее, четко оговорить все требования, которые теперь будут обязательны к исполнению, обозначить какой-то переходный период, по истечении которого послабления станут невозможны. Неплохо было бы также получить обратную связь от девелоперов. Иногда, например, исполнение законных требований, связанных со сдачей в эксплуатацию, просто невозможно из-за невыполнения обязательств монополистами», – отмечает Марк Лернер.
Иную позицию занимает генеральный директор компании «Master девелопмент» Вячеслав Семененко. «Всегда было понятие перенесенных работ, переходящих в следующий сезон. Соответственно, строительные компании должны были это учитывать и лучше планировать свою работу. Ужесточение условий, возможно, связано с накопившейся в Госстройнадзоре негативной статистикой по выполнению застройщиками или генподрядчиками взятых на себя обязательств. В такой ситуации это может быть своего рода дисциплинирующей акцией, призванной обратить внимание компаний на необходимость исполнения существующих норм. В Госстройнадзоре работают профессионалы, к которым я отношусь с большим уважением, и думаю, у них были серьезные основания для того, чтобы предпринять эти меры», – заключает он.
Обжалованию не подлежит
Озабоченность застройщиков сложившейся ситуацией привела к тому, что вопрос о сроках проведения застройщиками пусконаладочных работ на системах теплоснабжения был вынесен на обсуждение Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства».
В ходе недавнего заседания группы и. о. первого заместителя начальника Службы госстройнадзора и экспертизы Петербурга Елена Чеготова четко обозначила позицию ведомства: «Ввод в эксплуатацию без справки о соответствии построенного объекта требованиям техусловий невозможен. В случае, если в документах появляются какие-либо дополнительные оговорки, разрешение на ввод в эксплуатацию выдаваться не будет. Рабочей группой под эгидой Комитета по энергетике и инженерному обеспечению разработан механизм, как обеспечить связку от техусловий до окончания строительства. Выполнение пусконаладочных работ должно быть предусмотрено обязательно».
Этот подход был безоговорочно поддержан Алексеем Золотовым, председателем Рабочей группы, начальником аппарата вице-губернатора Петербурга Игоря Албина. «Норма вполне однозначна: если документа о выполнении испытаний и соблюдении техусловий нет, значит, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано быть не может. В нашем распоряжении имеется список из примерно 400 объектов, по которым застройщики предоставляли гарантийные письма по выполнению соответствующих работ уже после получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию и свои обязательства не выполнили. По некоторым объектам задержка с пусконаладкой и комплексными испытаниями в сфере теплоснабжения достигает нескольких лет. И среди нарушителей – крупнейшие городские застройщики», – сообщил он, добавив, что такая ситуация – это прямые риски для граждан, участвующих в долевом строительстве. «И эти риски должны быть ликвидированы. Причем это задача не только власти, но и всего строительного комплекса города», – подчеркнул чиновник.
Он заявил также, что не принимает в качестве оправданий ссылок на плохую работу монополистов. «Была проведена тщательная проверка, которая показала, что срыв сроков проведения пусконаладки и комплексных испытаний по системам теплоснабжения по вине монополистов имел место лишь в четырех случаях из тех почти четырехсот прецедентов, когда застройщики не выполняли своих обязательств по гарантийным письмам. Это всего 1%! Поэтому ссылаться на монополистов, обосновывая свои промахи, не надо!» – резюмировал Алексей Золотов.
По словам чиновника, в проекте организации строительства (ПОС) должно быть четко указано, что монтаж системы теплоснабжения и ее пусконаладка должны выполняться в отопительный сезон, предшествующий периоду сдачи объекта в эксплуатацию. Это должно быть учтено всеми застройщиками. К контролю за этим с 1 сентября 2018 года подключатся Госстройнадзор и Комитет по строительству. «Если озвученный принцип не будет включен в ПОС, компании просто не получат разрешения на строительство», – заявил он.
Алексей Золотов сообщил также, что для тех компаний, у которых сейчас происходит процесс сдачи объектов, а пусконаладку прямо сейчас провести невозможно (поскольку отопительный сезон не наступил), будет сделан переходный период. «Специальная рабочая группа под руководством главы КЭиИО Андрея Бондарчука выработала исчерпывающие механизмы, дающие алгоритм работы при такой ситуации, что позволит учесть интересы застройщиков и дольщиков, которые приобрели жилье во вводимых комплексах. «"Ножом по живому" резать никто не будет», – заключил чиновник.
Мнение
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Если говорить абстрактно, то наведение порядка – это, безусловно, хорошо. Но если переходить к конкретике, то с учетом всех тех обстоятельств, с которыми сегодня приходится сталкиваться застройщикам, это стало еще одним моментом, серьезно усложняющим работу, даже если требуется, по сути, просто исполнить законодательство. Существующие сегодня требования к девелоперам настолько сложны, запутанны и противоречивы, что зачастую все их выполнить просто невозможно. В итоге ужесточение позиции Госстройнадзора приводит к очень большим сложностям при сдаче в эксплуатацию уже построенных домов и передаче квартир дольщикам. Следствием этого может стать обострение того, что принято называть «потребительский терроризм». Срыв сроков передачи дольщику жилья через суд карается штрафами, которые «убивают» и без того невысокую сегодня рентабельность строительных проектов.
УФАС по Архангельской области усмотрело элементы сексизма и дискриминации в наружной рекламе компании «Аквилон Инвест». Сам девелопер, которому грозит штраф, о претензиях узнал из СМИ. Это не первый случай, когда реклама застройщиков вызывает общественный резонанс.
Претензии Антимонопольной службы вызвала наружная реклама новых квартир от компании «Аквилон Инвест» в Архангельске, на которую пожаловались местные жители. «У нас маленькие цены и много комплексов», – гласит лозунг на плакате с изображением женщины, которая сама себе измеряет грудь сантиметровой лентой. А на втором рекламном щите изображена со спины дама, которая снимает рубашку. «Дешевле, чем снять!» – гласит надпись к изображению.
Эксперты УФАС согласились с тем, что данная реклама «оскорбляет и унижает женщин и основана на эксплуатации сексуальности женского тела». Ее заказчика, компанию «Аквилон Инвест», признали нарушителем закона «О рекламе». Девелоперу грозит штраф до 500 тыс. рублей.
Генеральный директор «Аквилон Инвест» Алексей Попков обвинения в сексизме отверг и заявил, что его фирма никаких уведомлений от УФАС по рекламе в Архангельске не получала. «Все, кто разрабатывает для нашего холдинга рекламные акции, проводят их предварительный анализ и правовую проверку. Мы ни в коем случае не допускаем нарушения закона «О рекламе» и, тем более, не используем оскорбительных образов. Это не в наших интересах», – заявил он.
«Причины претензий – не сексизм и дискриминация, а более широкое понятие – «неэтичная реклама». С учетом того, что главная цель рекламы состоит в привлечении внимания, то формулировки «на грани» – достаточно распространенный маркетинговый прием, и уже имеется большая практика ФАС по таким рекламным объявлениям», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
По его словам, если удастся доказать, что приписываемое толкование носит надуманный характер, то можно избежать ответственности. «Обычно проводят опросы или получают экспертное заключение от лингвистов. При этом даже при формальной защите от претензий использование рекламного слогана прекращается, так как цель рекламы в любом случае достигнута», – говорит он.
При этом юрист отметил, что в настоящее время маятник «общественного осуждения» из крайнего положения вседозволенности перешел в другое крайнее положение – «консервативности» общественной морали – и многие безобидные рекламные слоганы оцениваются излишне строго.
Но очевидно, что кризис обострил конкуренцию застройщиков. И эта конкуренция порой выплескивается в небанальные рекламные акции, которые эксплуатируют смелые образы и не совсем традиционные ценности.
В Петербурге многим запомнились яркие рекламные плакаты от УК «Теорема». На них две дамы с разным размером бюста сообщали покупателю, что у застройщика есть разные квартиры – «и большие, и маленькие». Плакат, где снялся сам глава компании в окружении двух красавиц, бил наповал заявлением о том, что «в больших однушках можно жить и втроем».
Сам Игорь Водопьянов от участия в рекламной акции не открещивался и даже подтвердил, что сам ее придумал. «Всё сам, в нынешней ситуации приходится экономить на всем», – заявлял он СМИ. А к общественному резонансу, который она вызвала, отнесся традиционно легко: «Реклама сработала – это главное».
Не все строители считают рекламу «на грани фола» эффективной. «Подобные рекламные кампании не вызывают интереса к объекту. Они скорее добавляют компании скандальной известности. Для нас это не интересно – мы работаем с инвесторами, для которых главными критериями являются надежность компании, будущая доходность апартментов», – говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.