Рынок жилой недвижимости: полет нормальный
Эксперты не видят необходимости в дополнительных стимулах для сферы жилищного строительства и ипотеки
Покой рынку недвижимости только снится: власти внедряют инициативы для поддержки строительной отрасли, представители отрасли запрашивают все новые послабления. Так на последнем заседании под руководством премьер-министра РФ Дмитрия Медведева также был озвучен ряд инициатив для поддержки рынка, которые вызвали вопросы у экспертов.
Глава НОСТРОЯ Антон Глушков предложил еще расширить число граждан, которые могут рассчитывать на льготные ставки по ипотеке.
"Сегодня ставки по ипотеке достаточно высокие, в среднем по стране это 10,25%, а в некоторых регионах и выше при плане в 8,9%. Поэтому мы предлагаем ввести ряд мер, которые позволят большему количеству граждан рассчитывать на ставки, которые будут ниже среднерыночных".
Помогут ли подобные инициативы отрасли, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты рынка.
Ипотека всему голова
Ипотека традиционно была и остается основным драйвером развития рынка жилищного строительства, о чем неоднократно говорили и представители бизнеса, и представители власти. Сегодня ставки снова пошли на снижение.
"Ипотечные кредиты выступили драйвером роста розничного кредитования по итогам 2018 года. Этот тренд продолжается: ипотечный портфель российских банков растет, его качество относительно других категорий кредитных программ для физических лиц значительно выше. Ипотечные кредиты хорошо обслуживаются, это низкорисковая категория для кредитных организаций. В будущем привлекательность ипотеки будет расти", — считает руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.
При этом смысла в расширении льготных программ эксперт не видит.
"Уже существует много программ, поддерживающих кредитные ставки для нуждающихся категорий заемщиков, так что расширять подобные программы — не первостепенная задача. Стоит сосредоточиться на внедрении широких рыночных инструментов для роста ипотечного кредитования", — отмечает Артемьева.
Считает, что все идет своим чередом и заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
"Ставки по ипотеке перешли к устойчивому снижению в мае и на текущий момент уже снизились на 0,5 п.п. до уровня около 10%. 10 июля 2019 года ДОМ.РФ первым из крупных игроков установил базовые ставки на уровне ниже 10%. Выдача кредитов по этим ставкам будет происходить в августе – сентябре. Уже в третьем квартале 2019 года средняя ставка выдачи по ипотеке на рынке снизится до уровня менее 10%", — говорит он.
Подтверждает слова эксперта и статистика — по данным Банка России, за 5 месяцев 2019 г. выдано 478 тыс. кредитов на сумму 1,05 трлн рублей (на 12% меньше в количественном и на 1,9% в денежном выражении, чем за 5 месяцев 2018 г.). Выдача новых кредитов (за вычетом рефинансирования) соответствует уровню 5 месяцев 2018 г.: выдано 454 тыс. таких ипотечных кредитов (–2,7% к 5 месяцам 2018 г.) на сумму более 992 млрд рублей (+8%).
"Таким образом, объем спроса, сформированной с использованием ипотеки, соответствуют уровню прошлого года. Снижение произошло только в сегменте рефинансирования ранее взятых кредитов и не влияет на спрос на новое жилье с ипотекой", — считает Цыганов.
Он отмечает, что по поручению президента РФ Владимира Путина запущены программы поддержки многодетных семей (при рождении 3 ребенка) – льготная ставка в 6% (многие банки уже установили ставку на уровне от 5%), погашение ипотеки на сумму в 450 тыс. руб.
"Расширение категорий возможно, но потребует значительных долгосрочных финансовых обязательств бюджета. В то же время такая мера создаст риски втягивания в ипотеку граждан, которые не смогут исполнять взятые на себя обязательства даже по сниженным ставкам. При этом реализация масштабной программы субсидирования может привести к резкому росту цен на жилье и приведет к снижению доступности жилья при высоких бюджетных затратах", — объясняет Цыганов.
Не скажется позитивно на рынке ипотеки и предложение по введению ипотечных каникул для покупателей жилья в новостройках с использованием эскроу. По его мнению, это приведет к росту ставок по ипотеке и снижению доступности жилья. Банки будут недополучать средства, как следствие, вырастут ставки по кредитам под залог ДДУ и снизит продажи жилья на стадии строительства.
"Лучше воздержаться от мер, способных привести к увеличению ставки", — отмечает Цыганов.
Переходный период и эскроу-счета
Немало разговоров, домыслов и доводов ведется и вокруг темы перехода строительной отрасли на новую модель финансирования.
Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
При этом новые правила не должны "заморозить" ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Крайний срок оценки степени готовности таких объектов назначен на 1 октября этого года. Но, по мнению Глушкова из НОСТРОЯ, этого времени недостаточно, поскольку "по ощущениям переход на проектное финансирование идет медленнее, чем хотелось бы". А потому стоит дать застройщикам еще немного времени, перенеся дату оценки на 31 декабря. Эксперты, опрошенные "Интерфаксом" не видят в этом необходимости.
"Мы не считаем, что сроки должны быть перенесены. Работа уже ведётся. Проекты находятся в стадии рассмотрения", — говорит зампред правления Совкомбанка Алексей Панферов.
Эксперт из банка топ-10 добавляет, что ощущения представителя НОСТРОЯ подтвердить не может. "И банковская система, и застройщики успешно начали работать в формате проектного финансирования еще задолго до 1 июля. Большинство заранее перестроились, отладив бизнес-процессы, и сегодня не испытывают сложностей ни с получением финансирования в банках, ни с получением заключений о соответствии (ЗОСов) для достройки по старым правилам. Мы находимся на постоянной связи с застройщиками и оцениваем ситуацию на рынке жилья как стабильную и не требующую каких-либо отсрочек и пересмотров сроков по оценке готовности строительных объектов", — говорит он.
По словам генерального директора РАСК Николая Алексеенко, прежде всего, стоит понять, что процесс получения ЗОС не является моментальным, а предлагаемый перенос крайних сроков предоставления ЗОС может внести ещё большую путаницу в самой системе жилищного строительства.
"Уже давно был обозначен переход на новые правила привлечения денежных средства граждан, который начался с 1 июля. И уже видна высокая динамика – порядка 1 300 застройщиков (всего их около 4300) получило около 2,5 тысяч положительных заключений по проектам площадью 41,2 млн кв. метров, 325 застройщиков уже планируют использовать счета эскроу в 538 проектах, площадью 8,3 млн кв. метров. Таким образом, всего за 2 недели почти половина строящегося жилья перешла на целевую модель или получила заключение о соответствии", — говорит эксперт.
Он добавляет, что всего сейчас в стройке около 120-125 млн кв. метров, существуют разные оценки, сколько перейдет на проектное финансирование, по данным Минстроя России, около 70% строящегося жилья получит заключения о соответствии критериям и будет достроено по старым правилам.
"Уже по итогам июля будет ясна ситуация по соответствии новым правилам основной части строящегося портфеля", — поясняет Алексеенко.
Не поддержал рынок и историю с типовым проектированием, программой по реновации технологий домостроительных комбинатов (ДСК), поддержкой граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) домостроительным методом.
"В рамках нацпроекта по жилью сейчас появился Стандарт комплексного развития территорий, который включает в том числе и требования к жилью. Стандартизация рынка ИЖС не предусматривает ухода к ограниченному числу типовых серий домов. Для развития рынка нужно обеспечить возможность строительства индивидуальных домов с использованием ипотечного кредитования. Для этого дом, выступающий залогом по кредиту, должен быть ликвидным. То есть подходить под стандартные характеристики, позволяющие реализовать его рынке", — заключает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
Синтез искусств, непрерывное архитектурное образование, потенциал петербургских набережных для градостроительного развития Северной столицы, подземная архитектура – лишь некоторые из ключевых тем открытой выставки «Архитектурный ресурс Петербурга».
Выставка, проходившая в Российском этнографическом музее в течение всей минувшей недели, стала площадкой для оживленной дискуссии с участием архитекторов, скульпторов, представителей профильных образовательных заведений и других заинтересованных в архитектурном будущем Петербурга лиц.
Новые акценты
В нынешнем году в привычный для архитектурного сообщества формат экспозиций были внесены существенные изменения. Прежде всего, организаторы уделили внимание ряду новых тем. Например, на выставке можно увидеть реализованные проекты церковного строительства, в котором, к слову, воплощается незаслуженно мало используемый сегодня принцип синтеза искусств: в работе над культовыми сооружениями участвуют и скульпторы, и художники. Представлены на выставке и образцы подземной урбанистики: ее значение усиливается вследствие высокой плотности застройки в центральных районах Петербурга. Здесь можно также увидеть работы-победители смотра-конкурса «Архитектон», проводимого Санкт-Петербургским союзом архитекторов.
В числе участников экспозиции в Этнографическом музее заметны новые имена. Поскольку выставка была заявлена как открытая, любой желающий из Петербурга либо другого города мог принять в ней участие и сказать свое слово о том, как он понимает архитектуру. И здесь, действительно, представлены работы не только петербуржцев, но и москвичей. Причем, по свидетельству организаторов, «костяк выставки собрался сразу».
В контексте привлечения новых участников логично внимание инициаторов экспозиции к непрерывному профессиональному образованию. «Это мероприятие с новым акцентом и новыми темами», – подчеркнул в приветственном слове Олег Романов, президент Санкт-Петербургского союза архитекторов, одного из организаторов выставки. «Это место «намоленное», и этот зал мог бы стать площадкой для полемики всех участников архитектурного и градостроительного процесса», – предложил профессор и первый заместитель декана факультета искусств СПбГУ Иван Уралов. Причем «застрельщиком» такого обсуждения могла бы стать, по его мнению, ассоциация архитекторов «Архсоюз Капитель», инициатор выставки. А объектами экспозиций, по мнению Ивана Уралова, могли бы стать и работы студентов профильных вузов, и яркие, но не реализованные проекты, и архитектурная графика, и арт-дизайн либо дизайн городской среды.
В свою очередь, Валентина Орлова, председатель правления Всемирного клуба петербуржцев, также принявшего участие в подготовке мероприятия, отметила, что сотрудничество общественных организаций и профессионалов – «замечательная примета времени». Она акцентировала внимание на важности непрерывного образования. «Нас очень волнует эта тема. А такие выставки формируют вкус», – сказала Валентина Орлова. Эта идея перекликается со словами председателя ассоциации «Архсоюз Капитель» Михаила Копкова. «Архитектурная традиция должна вдохновлять архитекторов, чтобы архитектура существовала не в отрыве, а была непрерывной», – заявил он, подчеркнув, что в современной жизни архитектура должна занимать место «по достоинству, а не после маркетинга и прочего».
Важность подобных мероприятий прежде всего для самих профессионалов, понимающих важность архитектуры в создании полноценной среды, подчеркнул Сергей Цыцин, руководитель «Архитектурной мастерской Цыцина». «Это делается, конечно же, для самих авторов: им, как воздух, нужен диалог, который начинается уже с того, что они смотрят на работы, общаются друг с другом, а также со студентами, горожанами, девелоперами и властями», – прокомментировал Сергей Цыцин. Как он полагает, городские власти недостаточно погружены в проблемы и градостроительства, и архитектуры. «Должно быть большее внимание к профессиональному экспертному мнению. Но и само экспертное мнение не должно быть односторонним. В этом смысле 17 авторов, которые представлены на выставке, – это 17 голосов», – заявил архитектор.
В русле темы синтеза искусств скульптор Дмитрий Каминкер акцентировал внимание на эстетике скульптурных форм, появляющихся в городе. «У нас массовая стилистика городской скульптуры – «работа неизвестного скульптора середины XIX века», – прокомментировал он. – Существует штамп: инструмент скульптора – это резец, зубило и молоток. Но я считаю, что это все-таки головной мозг. И если в скульптуре хоть какие-то следы обработки этим инструментом заметны, это уже большая победа». А главным девизом скульптора, по его мнению, должен быть «Не навреди»: неудачное, неуместное произведение может испортить облик целой улицы, а то и города.
Время сохранять набережные
Все громче звучат голоса профессионалов в поддержку тезиса о том, что Нева – главное архитектурное, градостроительное сокровище Санкт-Петербурга. Именно Неве обязан город своими наиболее блистательными видами, получившими известность во всем мире. И если в отношении набережных, застраивавшихся десятилетия (и даже столетия) назад, есть все основания говорить об архитектуре именно самих набережных, то новые набережные превращаются просто в «раму» для размещения зданий, преимущественно жилых. Речь не идет ни о соразмерности, ни о логике (вследствие реализации единой концепции) их застройки, ни о едином фасаде набережных.
«Идея вынести на обсуждение тему новых невских набережных как ресурса градостроительного развития Петербурга родилась у меня после того, как я дважды прошла на «Арт-теплоходе» вдоль петербургских набережных, в том числе вверх по Неве, и увидела, чем сменяется сейчас промышленная застройка. Там строится жилье, преимущественно коммерческое, совершенно беспорядочно, без какой бы то ни было градостроительной концепции, без системного подхода и цельного замысла. Если учесть, что Нева – это главная улица Петербурга, такое отношение вызывает очень горькие чувства», – рассказала главный редактор журнала «Капитель» Ирина Бембель, один из идеологов выставки.
«Мы испортили виды и перспективы петербургских набережных и водных просторов несоблюдением градостроительных принципов, заложенных ранее. Новые набережные ни во что не складываются. С ними дело обстоит гораздо хуже, чем с новыми кварталами нашего города», – отметил Иван Уралов.
«Петербург и начал застраиваться по берегам, а потом развитие оборвалось. Причем в советское время пытались что-то создать: достаточно вспомнить застройку Свердловской набережной. А сейчас никакой концепции развития набережных нет. Созданные предыдущими поколениями набережные Санкт-Петербурга, даже если не рассматривать каждое отдельно здание, – в целом вклад в мировую архитектуру. Мы должны напоминать об этом, говорить об этом и продолжить эту традицию», – прокомментировал, со своей стороны, Михаил Копков.
О ценности Петербурга как единого эстетического объекта напомнил член президиума Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры архитектор Павел Никонов. «Величие Невы – фундамент величия Санкт-Петербурга. Если мы нанесем ущерб величию Невы по причине пренебрежения к элементарным оптическим эффектам, это нанесет ущерб городу как единому архитектурному объекту», – заявил он.
Решение проблемы многие представители профессионального сообщества видят в придании прибрежным зонам особого статуса. «Хочется, чтобы мы смогли подготовить документ с таким предложением к властям», – подтвердил Иван Уралов.
«Мне представляется, что прибрежные территории требуют особого статуса: это должна быть отдельная зона, для которой должна быть разработана какая-то цельная концепция. Может быть, такая концепция должна стать предметом конкурса. Разумеется, все застраиваемые вдоль Невы территории частные. И на все наши тревоги мы получаем ответ: «Но это же частная собственность». Но в истории есть прецеденты, когда благодаря волевым усилиям государства, городских властей находится компромисс», – прокомментировала Ирина Бембель. Иначе, предупреждают архитекторы, набережные станут упущенным ресурсом Петербурга: время тает, а процессы хаотичной застройки продолжаются.
Подведены итоги конкурса «Парковая линия» – на лучшую концепцию благоустройства пешеходных зон и общественных пространств в южной части намыва на Васильевском острове.
Победителей оказалось четыре, а не три, как планировалось изначально, однако «Группа ЛСР» так и не получила архитектурный проект своей мечты.
«Группа ЛСР» намерена намыть 80 га земли в рамках проекта «Морской фасад». Полностью работы будут завершены в 2019 году. К 2028 году девелопер планирует возвести на новых землях 500 тыс. кв. м жилья с коммерческой недвижимостью, а также двухкилометровую зону отдыха вдоль набережной для привлечения жителей не только Васильевского острова, но и всего города. Именно для проектирования зоны отдыха компания и решила провести конкурс. Идею лично поддержал вице-губернатор Петербурга Игорь Албин.
Конкурс был объявлен в сентябре 2018 года. Перед архитекторами ставилась масштабная задача – подготовить проект благоустройства и ландшафтную организацию территории набережной с созданием общественного паркового пространства. Изначально предполагалось, что вдоль береговой линии будет проложена автомагистраль, но компания отказалась от этой идеи. Архитектурное решение должно было включать в себя пешеходные и велодорожки, рекреационные зоны, элементы тематического и паркового дизайна, наружное освещение, спортивные и детские площадки, а также продуманную стратегию озеленения. По замыслу «Группы ЛСР», в будущем локация должна оказаться в числе наиболее посещаемых рекреационных общественных пространств Петербурга, а также подарить городу еще одну набережную.
На конкурс было представлено девять проектов. «Группа ЛСР» рассчитывала, что победителей будет трое, однако жюри не смогло определить одного победителя, и третье место поделили между собой бюро «Б2» и архитектурная мастерская «Витрувий и сыновья». «Серебро» досталось бюро «А.Лен», первое же место занял проект «Студии 44».
Проект-победитель представляет собой, как выразился его архитектор Антон Яр-Скрябин, «ожерелье разных типов парков». Ожерелье составят цветочный лабиринт, шахматный дворик, площадки для разных видов спорта (баскетбол, волейбол, бадминтон, гимнастика, йога, зона с тренажерами для силовых и кардионагрузок), зона цветоводства и огородничества, детский городок, сады и колоннады-трельяжи, имеющие спуски к воде. В колоннады органично встроены модули различного функционального назначения: инфопойнты, стрит-фуд, пункты проката, туалеты и прочее. «Наполнение парков – вопрос обсуждаемый. Единственное, мы считаем, что локации с наиболее шумными видами активности должны быть сосредоточены в центре территории», – пояснил Антон Яр-Скрябин.
Реперными элементами всего пространства станут три площади: соборная с церковью, спортивно-зрелищная и ярмарочная для массовых праздников.
Тем не менее, жюри конкурса подчеркнуло, что проект-победитель не идеален. Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Лариса Канунникова отметила, что во всех представленных работах были интересные решения. «Мы надеемся, что заказчик синтезирует все эти четыре проекта, выберет лучшие решения и на их основе создаст свой проект», – добавил руководитель компании «Урбис-СПб» Олег Харченко.
«Группа ЛСР» намерена реализовать проект за свой счет, однако требуемый объем инвестиций пока не озвучен. На ПМЭФ-2018 при обсуждении проекта называлась цифра в 1,7 млрд рублей. Надо полагать, что стоимость финального проекта точно будет не меньше.
Генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич сообщил, что реализация проекта начнется в III квартале 2019 года, а завершится примерно к 2028 году. «Это масштабный проект, который мы будем реализовать в четыре этапа параллельно со строительством жилого комплекса и социальной инфраструктуры» – пояснил он.