Задача на два триллиона. Как будет происходить замена средств дольщиков на банковские кредиты
В ближайшее время на банковском рынке состоится первая сделка с гарантией «ДОМ.РФ». Поручительство госкомпании позволит банку-кредитору снизить нагрузку на капитал со 100% до 20%, а также существенно увеличить объем финансирования строительной отрасли, которая с 1 июля 2019 года перешла на новые правила игры.
Полезная новинка
На сегодня для строительства жилья в стране привлечено около 4,5 трлн руб., в основном это средства дольщиков, а объем кредитов, взятых застройщиками у банков, составляет всего около 800 млрд руб. С 1 июля все новые проекты будут запускаться с использованием счетов эскроу: средства дольщиков будут зачисляться на специальные счета и передаваться застройщику после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а финансирование строительства будет осуществляться за счет кредита, предоставленного банком. Это приведет к тому, что в течение 3–4 лет средства дольщиков в структуре финансирования жилищного строительства будут замещены банковскими кредитами. К концу 2024 года их объем возрастет до 6,5 трлн руб., а среднегодовые темпы роста кредитного портфеля составят около 50%.
Как сообщил директор по гарантийным продуктам «ДОМ.РФ» Антон Воронин, механизм поручительства «ДОМ.РФ» разработан в соответствии с дорожной картой по переходу строительной отрасли на проектное финансирование, утвержденной в декабре 2017 года председателем правительства РФ Дмитрием Медведевым. По кредитам с поручительством в случае банкротства застройщика «ДОМ.РФ» исполняет обязательства за заемщика по гарантированной части кредита (до 80% от суммы). Изменениями в Инструкцию Банка России 180-И, принятыми в октябре 2018 года, риск-вес по кредитам, гарантированным «ДОМ.РФ», был снижен со 100% до 20%. Это позволяет банкам кратно нарастить объем кредитования жилищного строительства в рамках имеющихся ограничений по капиталу, а банкам среднего размера — получить возможность кредитования крупных проектов комплексного развития, чего они раньше делать не могли по причине нехватки собственного капитала.
Новый продукт появился на рынке в декабре 2018 года. Сейчас готовятся пилотные сделки с рядом федеральных банков из первой десятки, в зоне интересов которых — стройки в Москве, Подмосковье, на Урале. Продукт также вызвал интерес банков, которые только планируют заняться проектным финансированием застройщиков. В середине мая были понижены требования по кредитному рейтингу к уполномоченным банкам. В результате их количество выросло с 63 до более чем 100. Конкуренция между банками за хорошие проекты от этого только вырастет. Как полагает Воронин, несмотря на то что новый продукт создавался специально для банков, в конечном счете выиграют все: и банки, и застройщики, и покупатели жилья.
Первые сделки поручительства «ДОМ.РФ» планирует закрыть уже этим летом. «Мы надеемся, что наши стандарты механизма гарантирования помогут застройщикам повысить прозрачность бизнеса, качественнее подходить к инвестиционному анализу проектов и приведут к стандартизации проектного финансирования. По экспертным оценкам, в течение двух-трех ближайших лет спрос на поручительство "ДОМ.РФ" может составить 2 трлн руб.»,— подчеркнул Антон Воронин.
Реакция рынка
Участники рынка по-разному приняли новый продукт. Как считает гендиректор РАСК (рейтинговое агентство строительного комплекса) Николай Алексеенко, наиболее актуальны поручительства «ДОМ.РФ» для средних и малых банков, для которых выполнение норматива по достаточности капитала является серьезным препятствием к росту портфеля в жилищном строительстве.
По мнению ведущего аналитика по корпоративным и суверенным рейтингам агентства «Эксперт РА» Николая Власова, гарантии помогут застройщикам получить проектное финансирование на рыночных условиях, поскольку для кредитора они являются «дополнительным щитом» при оценке рисков проекта. «Это особенно важно, когда экономические параметры проекта слабые и проект попадает во вторую-четвертую категории качества по 590-П, что требует от банка создания дополнительных резервов и, следовательно, приводит к повышенному предложению по процентной ставке»,— добавил эксперт.
На эти достоинства обратила внимание и пресс-служба ВТБ: «Гарантии "ДОМ.РФ" покрывают до 80% потерь и позволяют значительно снизить нагрузку на капитал — с 100% до 20%. Очевидно, что данный механизм будет давать банкам экономический стимул финансирования отрасли». Однако данный механизм мало востребован. Всему виной, как считают в госбанке, сложные механизмы получения и сопровождения гарантии, а также довольно высокая стоимость. Кроме того, «ДОМ.РФ» устанавливает свои подходы к экспертизе проектов и их мониторингу, не полагаясь на процедуры принятия и контроля рисков уполномоченными банками. По сути, для банков вводится дублирование внутренних процессов по технологиям «ДОМ.РФ», что при планируемых масштабах проектного финансирования трудноисполнимо и ресурсозатратно.
ВТБ предлагает для крупнейших уполномоченных банков упростить критерии и требования для привлечения гарантий. Еще одно пожелание — сделать поручительства солидарными и исключать условия отказа «ДОМ.РФ» в платеже по поручительству, которые не зависят от банка-кредитора.
Новинка заинтересовала и Россельхозбанк. Его пресс-служба выделила три ее достоинства: снижение кредитного риска, нагрузки на капитал банка и резервов на возможные потери по ссудам. Вместе с тем в Россельхозбанке надеются на дополнительную доработку условий, на которых предоставляется и раскрывается поручительство АО «ДОМ.РФ».
Есть и более критичные оценки. Вице-президент — начальник департамента проектного и структурного финансирования Газпромбанка Александр Ушков полагает, что для устойчивых проектов, которые финансирует его банк, гарантия «ДОМ.РФ» не нужна. «У нас есть свои внутренние методики, сложившиеся за долгие годы работы в проектном финансировании. Они адаптированы для жилищных проектов, и мы не всегда согласны с требованиями, которые предъявляет "ДОМ.РФ". Просто нам это неудобно,— говорит Александр Ушков.— Получив гарантию, мы должны готовить дополнительные отчеты, становиться под дополнительный мониторинг "ДОМ.РФ". Это новые затраты, для нас овчинка выделки не стоит. К тому же мы еще не знаем ценообразования нового продукта. Поэтому мы пока ориентированы на то, чтобы работать без гарантий».
Добавим, что стоимость поручительства рассчитывается индивидуально для каждого проекта. Для этого госкомпания разработала модель оценки рисков. В пилотных сделках комиссия составит 1–1,5% от размера выборки по кредиту. Но, по данным “Ъ”, рассматривался проект, где стоимость поручительства могла быть и менее 1%.
Планы на вырост
Большинство участников рынка благосклонно приняли новый гарантийный продукт. Как считает Николай Алексеенко, рост спроса на поручительство «ДОМ.РФ», безусловно, будет следовать за ростом банковского кредитования застройщиков. Критерии, утвержденные правительством РФ, предусматривают достаточно плавный переход к новой модели: большая часть уже запущенных проектов сможет остаться в «старой» схеме. Однако по мере увеличения доли новых проектов, реализуемых через механизм эскроу, спрос на банковское финансирование, а, следовательно, на поручительство «ДОМ.РФ», резко увеличится, полагает гендиректор РАСК.
По прогнозу Николая Алексеенко, скорее всего, это произойдет в начале 2020 года. Сейчас «ДОМ.РФ» тестирует другой новый инструмент, который будет всему этому способствовать — агрегатор проектного финансирования. Застройщики смогут подавать стандартизованные заявки на проектное финансирование на более раннем этапе и сразу в несколько банков, а банки без разветвленной филиальной сети получат доступ к перспективным проектам.
АО «ДОМ.РФ» (до марта 2018 года — Агентство ипотечного жилищного кредитования; АИЖК) основано в 1997 году, в 2015 году на базе акционерного общества создан единый институт развития в жилищной сфере. 100% акций компании принадлежит государству в лице Росимущества. «ДОМ.РФ» реализует государственные инициативы, направленные на повышение качества и доступности жилья, в том числе благодаря ипотеке, цивилизованной аренде и формированию комфортной городской среды. Чистая прибыль компании по МСФО за 2018 год составила 19,3 млрд руб. Ключевые задачи компании: совершенствование ипотечного рынка и рынка ипотечных ценных бумаг, содействие росту жилищного строительства, создание уполномоченного банка в сфере жилищного строительства на базе банка «ДОМ.РФ», развитие рынка цивилизованной аренды жилья, комфортной городской среды и содействие комплексному развитию территорий, мониторинг в сфере жилищного строительства.
Материал газеты "Коммерсантъ"
20 декабря 2018 года в Санкт-Петербургской торгово-промышленной палате прошла Окружная конференция членов Национального объединения строителей по Северо-Западному федеральному округу (кроме г. Санкт-Петербург) под председательством координатора НОСТРОЙ по СЗФО Никиты Загускина.
В конференции приняли участие представители 9 саморегулируемых организаций строительной отрасли из 13 СРО, зарегистрированных в округе. В состав президиума вошли Первый заместитель Исполнительного директора НОСТРОЙ Валентин Власов, начальник отдела национального реестра специалистов Департамента национального реестра специалистов и профессионального образования Элина Дадашева, а также член Совета НОСТРОЙ Антон Мороз.
В своем выступлении Валентин Власов подвел итоги работы СРО СЗФО.
«Из 13 саморегулируемых организаций средства компенсационных фондов на специальных счетах в полном объеме разместили 10 СРО. Прогресс виден, но еще есть над чем работать», – резюмировал Первый заместитель Исполнительного директора НОСТРОЙ.
Он также напомнил присутствующим, что НОСТРОЙ запустил в работу сервис, позволяющий каждой саморегулируемой организации осуществить проверку наличия специалистов НРС у своих членов и выявить дублирование представляемых сведений у членов всех СРО. В СЗФО на сегодняшний день к сервису подключились девять СРО.
По состоянию на 19 декабря 2018 года в Национальный реестр специалистов в области строительства внесена информация о 10 964 специалистах от СЗФО, при этом общее количество компаний в стройкомплексе округа составляет 3 957 строительных организаций.
По предварительным подсчетам бо́льшая часть строительных компаний подтвердила наличие как минимум двух специалистов по организации строительства (без учета строительных компаний с большим необходимым количеством специалистов). При этом процент наличия специалистов, внесенных в НРС, у членов СРО округа составляет от 48% до 100%. Среди лидеров Валентин Власов назвал Ассоциацию «СРО «Строительный Комплекс Вологодчины».
Координатор НОСТРОЙ по СЗФО Никита Загускин представил отчет о координационной работе за 2018 год, которая включала в себя, в том числе, проведение конкурсов профессионального мастерства на территории округа, образовательных мероприятий, информационное обеспечение деятельности координатора, а также работу по совершенствованию системы саморегулирования.
«Нами были проведены несколько семинаров, касающихся деятельности саморегулируемых организаций, перспектив решения споров в третейских судах, соблюдения требований охране труда в строительстве для представителей СРО и строительных компаний», – отметил Никита Загускин.
Кроме того, он рассказал о поездке представителей Комитета НОСТРОЙ по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка в Финляндию в Парк безопасности, где в виде инсталляций представлены ситуации нарушения техники безопасности и требований охраны труда. Ожидается, что в 2019 году будет положено начало работы по реализации данного проекта на территории СЗФО. Никита Загускин предложил представителям СРО принять участие в поиске площадки для Парка безопасности на территории СЗФО и софинансировании данного проекта.
Далее участники Окружной конференции утвердили план координационной деятельности НОСТРОЙ по СЗФО и смету на его реализацию на 2019 год. В рамках рассмотрения этого вопроса директор Ассоциации «СРО «Строительный Комплекс Вологодчины» Анна Леонова предложила на странице координатора на сайте НОСТРОЙ размещать новости, отражающие деятельность каждой саморегулируемой организации округа. Никита Загускин и участники Окружной конференции поддержали данное предложение.
Элина Дадашева в своем выступлении обратила внимание собравшихся на первоочередные вопросы по формированию и ведению Национального реестра специалистов и остановилась на спорных моментах, возникающих при взаимодействии сотрудников возглавляемого ею отдела и представителей саморегулируемых организаций при подаче документов. Она отметила, что специалисты отдела до сих пор принимают порядка 200 обращений в день.
В рамках рассмотрения заключительного вопроса повестки дня Анна Леонова предложила в следующем году провести окружной этап Национального конкурса профессионального мастерства «Строймастер» на территории Вологодской области.
Кроме того, участники Окружной конференции единогласно утвердили кандидатуры, представленные к наградам Национального объединения строителей.
По окончании конференции Валентин Власов, Никита Загускин и Антон Мороз поздравили всех участников от имени НОСТРОЙ с наступающим Новым годом и Рождеством. Антон Мороз дополнительно передал руководителям СРО СЗФО слова поздравлений от строительных и проектно-изыскательских саморегулируемых организаций Санкт-Петербурга, а также от имени СПб ТПП, которая принимала в своих стенах участников мероприятия.
Градостроительный совет Санкт-Петербурга рассмотрел архитектурный облик многофункционального спортивного комплекса, который предлагается возвести на проспекте Энгельса. Проект вызвал серьезную критику.
Заказчиком эскиза выступило ООО «МФК» (аффилировано с холдингом «Соломон»), исполнителем – ООО «Проектсервис – СПб ПТИ».
Как рассказала главный архитектор проекта Марина Казанцева, проект намечено реализовать на участке площадью 22,5 тыс. кв. м на пересечении проспектов Энгельса и Суздальского. По задумке разработчиков, объект будет состоять из трех основных частей: комплекса, включающего пять бассейнов (два 50-метровых, олимпийского формата; два – 25-метровых, тренировочный и детский; и один – небольшой, для мам с грудничками), 7-уровневого паркинга на 394 машино-места и 19-этажной многофункциональной башни. Общая площадь здания – более 64 тыс. кв. м, высота – 75 м (для обеспечения возможности появления в локации такой доминанты у Градсовета запрашивается разрешение на отклонение от стандартной высоты в 40 м). Площадь озеленения составит 4,4 тыс. кв. м, планируется создание велопарковки на 138 мест.
Бассейны расположатся на 1-м этаже. Их высота достигнет четырех этажей, над ними предлагается соорудить прозрачные куполообразные перекрытия. Стеновые конструкции (как внешние, так и внутренние) также намечено сделать прозрачными. «Это создаст ощущение открытости, даст объекту позитивное настроение», – пояснила Марина Казанцева. С той же целью фасады объекта намечено декорировать цветными стеклянными панелями.
2-й этаж отдан под объекты питания – кафе, рестораны, а также магазины спорттоваров. На 3-м намечено разместить фитнес-центр. 4-й этаж – технический, с выходом на эксплуатируемую кровлю, где намечено разместить теннисный корт. 5-й этаж займет медицинский центр (именуемый в проекте «центром диагностики функционального состояния спортсменов»). С 6-го по 9-й этаж расположится гостиница (на 6–7-м – двухзвездочная, с 4-местными номерами, в которых будут размещаться пловцы, приезжающие на сборы; на 8–9-м – трехзвездочная, с 2-местными номерами). На 10–19-м этажах намечено разместить офисы (по терминологии проекта – административные помещения), суммарной площадью более 10 тыс. кв. м.
Рецензент – генеральный директор архитектурной мастерской «Витрувий и сыновья» Сергей Падалко – отметил, что, по его мнению, локация очень хорошо подходит под реализацию спортивного проекта. Рядом находится ТРК «Гранд Каньон» (в собственности холдинга «Соломон»), составной частью которого является ледовая арена. «Таким образом, появление комплекса бассейнов станет логичным этапом формирования в этом месте торгово-развлекательного кластера со спортивным уклоном», – считает эксперт.
Он подчеркнул также, что считает появление высотной доминанты в локации актуальным, добавив, что в непосредственной близости к северу реализуется высотный проект «Северная долина» компании «Главстрой-СПб». Богатое остекление Сергей Падалко также считает вполне уместным, хоть и несколько диссонирующим со «слепым» паркингом.
Своеобразная функциональная «начинка» объекта заставила членов Градсовета усомниться в приоритетах проекта и предположить, что под видом спортивного комплекса намечается построить развлекательный и гостинично-офисный центр. Глава Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев ехидно поинтересовался, зачем пловцам на сборах двуспальные кровати и не слишком ли много 10 тыс. кв. м административных помещений для управления пятью бассейнами. Марина Казанцева пояснила, что проект реализуется под патронажем Всероссийской плавательной федерации и, возможно, когда-нибудь часть ее структур переедет в это здание, что, впрочем, не очень убедило членов Градсовета.
Возможность появления высотной доминанты в этой локации у большинства архитекторов сомнений не вызвала. «Сделать высотный акцент в этом месте, на мой взгляд, – совершенно правильное решение», – отметил Михаил Мамошин, руководитель «Архитектурной мастерской Мамошина». Такого же мнения придерживается и Анатолий Столярчук, генеральный директор «Архитектурной мастерской Столярчука». «В целом проект вполне укладывается в сложившуюся застройку, да и архитектурный облик, по моему мнению, вполне допустимый», – считает эксперт.
В то же время и он, и ряд других участников заседания отметили непродуманность тотального остекления бассейнов, и особенно создания прозрачных куполов. По мнению специалистов, это весьма сомнительное решение, поскольку при проведении тренировок и тем более соревнований прямые солнечные лучи, бьющие как на поверхность воды в бассейнах, так и на трибуны, неприемлемы.
Генеральный директор Архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин высказал критические замечания и относительно обеспечения транспортной доступности, и в адрес архитектурного решения проекта. «Нужен более выразительный облик фасадов», – считает он. «Хорошая локация, интересный функционал объекта, не хотелось бы наспех строить что-то непродуманное и малоинтересное с архитектурной точки зрения. Думается, что надо доработать проект, включая и фасадные решения, с учетом высказанных рекомендаций», – резюмировал профессор Академического института живописи, скульптуры и архитектуры им. И. Е. Репина Юрий Митюрев, выразив общую позицию Градсовета.