Задача на два триллиона. Как будет происходить замена средств дольщиков на банковские кредиты
В ближайшее время на банковском рынке состоится первая сделка с гарантией «ДОМ.РФ». Поручительство госкомпании позволит банку-кредитору снизить нагрузку на капитал со 100% до 20%, а также существенно увеличить объем финансирования строительной отрасли, которая с 1 июля 2019 года перешла на новые правила игры.
Полезная новинка
На сегодня для строительства жилья в стране привлечено около 4,5 трлн руб., в основном это средства дольщиков, а объем кредитов, взятых застройщиками у банков, составляет всего около 800 млрд руб. С 1 июля все новые проекты будут запускаться с использованием счетов эскроу: средства дольщиков будут зачисляться на специальные счета и передаваться застройщику после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а финансирование строительства будет осуществляться за счет кредита, предоставленного банком. Это приведет к тому, что в течение 3–4 лет средства дольщиков в структуре финансирования жилищного строительства будут замещены банковскими кредитами. К концу 2024 года их объем возрастет до 6,5 трлн руб., а среднегодовые темпы роста кредитного портфеля составят около 50%.
Как сообщил директор по гарантийным продуктам «ДОМ.РФ» Антон Воронин, механизм поручительства «ДОМ.РФ» разработан в соответствии с дорожной картой по переходу строительной отрасли на проектное финансирование, утвержденной в декабре 2017 года председателем правительства РФ Дмитрием Медведевым. По кредитам с поручительством в случае банкротства застройщика «ДОМ.РФ» исполняет обязательства за заемщика по гарантированной части кредита (до 80% от суммы). Изменениями в Инструкцию Банка России 180-И, принятыми в октябре 2018 года, риск-вес по кредитам, гарантированным «ДОМ.РФ», был снижен со 100% до 20%. Это позволяет банкам кратно нарастить объем кредитования жилищного строительства в рамках имеющихся ограничений по капиталу, а банкам среднего размера — получить возможность кредитования крупных проектов комплексного развития, чего они раньше делать не могли по причине нехватки собственного капитала.
Новый продукт появился на рынке в декабре 2018 года. Сейчас готовятся пилотные сделки с рядом федеральных банков из первой десятки, в зоне интересов которых — стройки в Москве, Подмосковье, на Урале. Продукт также вызвал интерес банков, которые только планируют заняться проектным финансированием застройщиков. В середине мая были понижены требования по кредитному рейтингу к уполномоченным банкам. В результате их количество выросло с 63 до более чем 100. Конкуренция между банками за хорошие проекты от этого только вырастет. Как полагает Воронин, несмотря на то что новый продукт создавался специально для банков, в конечном счете выиграют все: и банки, и застройщики, и покупатели жилья.
Первые сделки поручительства «ДОМ.РФ» планирует закрыть уже этим летом. «Мы надеемся, что наши стандарты механизма гарантирования помогут застройщикам повысить прозрачность бизнеса, качественнее подходить к инвестиционному анализу проектов и приведут к стандартизации проектного финансирования. По экспертным оценкам, в течение двух-трех ближайших лет спрос на поручительство "ДОМ.РФ" может составить 2 трлн руб.»,— подчеркнул Антон Воронин.
Реакция рынка
Участники рынка по-разному приняли новый продукт. Как считает гендиректор РАСК (рейтинговое агентство строительного комплекса) Николай Алексеенко, наиболее актуальны поручительства «ДОМ.РФ» для средних и малых банков, для которых выполнение норматива по достаточности капитала является серьезным препятствием к росту портфеля в жилищном строительстве.
По мнению ведущего аналитика по корпоративным и суверенным рейтингам агентства «Эксперт РА» Николая Власова, гарантии помогут застройщикам получить проектное финансирование на рыночных условиях, поскольку для кредитора они являются «дополнительным щитом» при оценке рисков проекта. «Это особенно важно, когда экономические параметры проекта слабые и проект попадает во вторую-четвертую категории качества по 590-П, что требует от банка создания дополнительных резервов и, следовательно, приводит к повышенному предложению по процентной ставке»,— добавил эксперт.
На эти достоинства обратила внимание и пресс-служба ВТБ: «Гарантии "ДОМ.РФ" покрывают до 80% потерь и позволяют значительно снизить нагрузку на капитал — с 100% до 20%. Очевидно, что данный механизм будет давать банкам экономический стимул финансирования отрасли». Однако данный механизм мало востребован. Всему виной, как считают в госбанке, сложные механизмы получения и сопровождения гарантии, а также довольно высокая стоимость. Кроме того, «ДОМ.РФ» устанавливает свои подходы к экспертизе проектов и их мониторингу, не полагаясь на процедуры принятия и контроля рисков уполномоченными банками. По сути, для банков вводится дублирование внутренних процессов по технологиям «ДОМ.РФ», что при планируемых масштабах проектного финансирования трудноисполнимо и ресурсозатратно.
ВТБ предлагает для крупнейших уполномоченных банков упростить критерии и требования для привлечения гарантий. Еще одно пожелание — сделать поручительства солидарными и исключать условия отказа «ДОМ.РФ» в платеже по поручительству, которые не зависят от банка-кредитора.
Новинка заинтересовала и Россельхозбанк. Его пресс-служба выделила три ее достоинства: снижение кредитного риска, нагрузки на капитал банка и резервов на возможные потери по ссудам. Вместе с тем в Россельхозбанке надеются на дополнительную доработку условий, на которых предоставляется и раскрывается поручительство АО «ДОМ.РФ».
Есть и более критичные оценки. Вице-президент — начальник департамента проектного и структурного финансирования Газпромбанка Александр Ушков полагает, что для устойчивых проектов, которые финансирует его банк, гарантия «ДОМ.РФ» не нужна. «У нас есть свои внутренние методики, сложившиеся за долгие годы работы в проектном финансировании. Они адаптированы для жилищных проектов, и мы не всегда согласны с требованиями, которые предъявляет "ДОМ.РФ". Просто нам это неудобно,— говорит Александр Ушков.— Получив гарантию, мы должны готовить дополнительные отчеты, становиться под дополнительный мониторинг "ДОМ.РФ". Это новые затраты, для нас овчинка выделки не стоит. К тому же мы еще не знаем ценообразования нового продукта. Поэтому мы пока ориентированы на то, чтобы работать без гарантий».
Добавим, что стоимость поручительства рассчитывается индивидуально для каждого проекта. Для этого госкомпания разработала модель оценки рисков. В пилотных сделках комиссия составит 1–1,5% от размера выборки по кредиту. Но, по данным “Ъ”, рассматривался проект, где стоимость поручительства могла быть и менее 1%.
Планы на вырост
Большинство участников рынка благосклонно приняли новый гарантийный продукт. Как считает Николай Алексеенко, рост спроса на поручительство «ДОМ.РФ», безусловно, будет следовать за ростом банковского кредитования застройщиков. Критерии, утвержденные правительством РФ, предусматривают достаточно плавный переход к новой модели: большая часть уже запущенных проектов сможет остаться в «старой» схеме. Однако по мере увеличения доли новых проектов, реализуемых через механизм эскроу, спрос на банковское финансирование, а, следовательно, на поручительство «ДОМ.РФ», резко увеличится, полагает гендиректор РАСК.
По прогнозу Николая Алексеенко, скорее всего, это произойдет в начале 2020 года. Сейчас «ДОМ.РФ» тестирует другой новый инструмент, который будет всему этому способствовать — агрегатор проектного финансирования. Застройщики смогут подавать стандартизованные заявки на проектное финансирование на более раннем этапе и сразу в несколько банков, а банки без разветвленной филиальной сети получат доступ к перспективным проектам.
АО «ДОМ.РФ» (до марта 2018 года — Агентство ипотечного жилищного кредитования; АИЖК) основано в 1997 году, в 2015 году на базе акционерного общества создан единый институт развития в жилищной сфере. 100% акций компании принадлежит государству в лице Росимущества. «ДОМ.РФ» реализует государственные инициативы, направленные на повышение качества и доступности жилья, в том числе благодаря ипотеке, цивилизованной аренде и формированию комфортной городской среды. Чистая прибыль компании по МСФО за 2018 год составила 19,3 млрд руб. Ключевые задачи компании: совершенствование ипотечного рынка и рынка ипотечных ценных бумаг, содействие росту жилищного строительства, создание уполномоченного банка в сфере жилищного строительства на базе банка «ДОМ.РФ», развитие рынка цивилизованной аренды жилья, комфортной городской среды и содействие комплексному развитию территорий, мониторинг в сфере жилищного строительства.
Материал газеты "Коммерсантъ"
Вопрос сохранения и использования объектов культурного наследия традиционно стал одним из наиболее обсуждаемых в ходе VII биеннале «Архитектура Петербурга – 2019», которая стартовала на прошлой неделе.
Каждые два года
«Это уже седьмое такое мероприятие, проходящее в Северной столице. За время, прошедшее с первой биеннале, наш форум стал ведущим городским событием в жизни современной архитектуры», – подчеркнул председатель НП «Объединение архитектурных мастерских», руководитель АМ «Б-2» Феликс Буянов.
Глава Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев и председатель КГИОП Сергей Макаров посетили открытие биеннале и осмотрели экспозицию, представленную как ведущими архитектурными мастерскими города, так и молодыми зодчими.
«Хотелось бы, чтобы больше внимания уделялось архитектуре не отдельных зданий, а архитектуре пространства. Именно она создает комфорт жизни, работы, отдыха. Главное, чтобы у людей было ощущение красоты пространства. Хотелось бы, чтобы следующая биеннале была посвящена этой теме», – заявил Владимир Григорьев. Он также зачитал приветствие от вице-губернатора города Николая Линченко.
Сергей Макаров отметил необходимость бережного увязывания новых проектов со сложившейся архитектурной тканью города. «Очень приятно, что вопрос баланса нового развития и сохранения наследия всегда является одним из важнейших в ходе мероприятий биеннале», – отметил он.
«Работы, представленные сегодня на выставке, наглядно демонстрируют, что наша архитектурная школа остается одной из сильнейших в стране», – подчеркнул президент Санкт-Петербургского Союза архитекторов, заслуженный архитектор РФ Олег Романов.
Конгломерат проблем
В ходе панельной дискуссии «Баланс между сохранением наследия и городским развитием: где место для новой архитектуры?» собравшиеся эксперты высказали мнение, что ситуация в сфере как сбережения исторической застройки, так и реставрации памятников сложилась крайне сложная. Причем проблемы касаются не отдельных объектов, а носят системный характер. И разрешение их в рамках действующего законодательства и сформировавшихся общественных настроений представляется крайне сомнительным.
Руководитель Северо-Западного филиала Агентства по управлению памятниками истории и культуры Владимир Филановский заявил, что на реставрацию объектов наследия, находящихся на территории России и пребывающих в неудовлетворительном состоянии, по экспертным оценкам, необходимо порядка 300 млрд долларов. «Совершенно очевидно, что такой фантастической суммы никакой бюджет не потянет. А значит, многие памятники, которые уже сейчас находятся в руинированном состоянии, просто погибнут», – отмечает эксперт, добавляя, что это только часть проблемы: есть еще вопросы наличия реставрационных мощностей, качества выполнения работ и др.
Не лучше обстоит ситуация и с фоновой застройкой центральной части Северной столицы, которая в число объектов наследия не входит. «В городе свыше 7 тыс. исторических зданий, которые сами по себе не являются памятниками, а имеют ценность именно как сохранившаяся архитектурная ткань города. Бюджетных средств на их поддержание в порядке – нет и не будет никогда», – констатирует Михаил Кондиайн, заместитель генерального директора архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».
По его оценке, около 50% рядовой исторической застройки в Санкт-Петербурге находится в катастрофическом состоянии. С этим согласен руководитель АБ «Литейная часть 91» Рафаэль Даянов. «Надо понимать, что здания состоят не из одних фасадов, которые могут выглядеть более-менее нормально. У домов есть «начинка» – инженерия, несущие конструкции, внутридворовые территории и др. – и именно она очень часто находится в ужасающем состоянии», – говорит он.
В результате значительной части фоновой исторической застройки грозит медленная, но неизбежная деградация с перспективой полной утраты. «Впереди нас ждет очень опасная ситуация – когда историческая городская застройка начнет массово разрушаться», – прогнозирует Михаил Кондиайн.
Маятник качнулся
Архитекторы видят единственный выход из создавшейся ситуации в привлечении частных инвесторов к решению проблемы. «Совершенно очевидно, что денег на реставрацию в необходимых объемах нет ни в федеральном, ни в местных бюджетах. Отсюда следует единственный вывод: необходимо создавать условия, чтобы инвесторы брали вопрос реставрации и дальнейшего содержания объектов наследия на себя. И не доли процента, как это происходит сейчас, а достаточно массово», – отмечает Владимир Филановский.
Михаил Кондиайн обращает внимание на корни проблемы: «В советское время архитектурой правили партийные деятели, в результате чего она сократилась до тонкой корочки фасадов. Тогда же были разрушены сотни шедевров зодчества. В 1990-е ситуация стала еще хуже: из-за отсутствия ограничений и наличия финансового интереса и в нашем городе, и в стране в целом появились десятки объектов, признанных затем градостроительными ошибками. Но затем маятник качнулся в обратную сторону – теперь в местах исторической застройки по закону нигде ничего нельзя».
Результатом крайне жестких требований в этой сфере, по оценке архитекторов, в значительной мере стал результат, по сути, обратный тому, к которому стремились законодатели. Да, объекты наследия никто не перестраивает, они вообще перестали вызывать интерес у потенциальных инвесторов – и теперь продолжают естественным образом разрушаться.
Дополнительным фактором стало градозащитное движение, крайне негативно реагирующее на любые работы на исторических зданиях. «Общественники принесли много пользы, когда противостояли тому варварству, которое царило в этой сфере в 1990-е годы. Но в какой-то момент была перейдена грань разумного, и сейчас их действия часто носят просто деструктивный характер», – считает Михаил Кондиайн.
В качестве примера архитекторы приводят Конюшенное ведомство. Проект реконструкции здания под современное использование был остановлен в результате градозащитной деятельности. Денег на реставрацию у города нет и не предвидится. На поддержание текущего аварийного состояния объекта из бюджета тратится около 300 млн рублей в год. Здание продолжает ветшать.
Надо что-то делать
Архитекторы убеждены, что охранное законодательство необходимо либерализировать. «Разумеется, речь не может идти о полном снятии ограничений и хищническом отношении к объектам наследия, какое было в 1990-е годы. Но установленные требования не должны практически полностью убивать интерес инвесторов к исторически объектам», – говорит Владимир Филановский.
«Ни в одной стране мира нет таких жестких ограничений, как в России. Это касается как предметов охраны (у нас иногда они носят очень странный характер), так и методов работы на объектах наследия», – отмечает Рафаэль Даянов. «Нигде государство не может содержать все исторические здания за свой счет. Их реконструкция – объективная необходимость. Это, кстати, то самое повышение качества среды, комфортности проживания, о котором сегодня много говорят», – добавляет Михаил Кондиайн.
С ними согласен и Феликс Буянов. «Историческая застройка – это серьезный актив Петербурга, вызывающий большой интерес к нашему городу. При этом актив практически не используемый и постепенно деградирующий. Чтобы сохранить эту застройку необходимо совершенствовать законодательство – как федеральное, так и городское. Уверен, что европейский принцип сохранения через развитие и использование вполне может быть реализован и в России», – говорит он.
Владимир Филановский считает также целесообразным создание концепции сохранения и использования исторических зданий. «Необходимо дать четкие принципы работы в этой сфере, которые позволяли бы развивать, но не давали разрушать», – отмечает он. Директор компании «Паллада» Константин Лихолат отмечает, что создание такой концепции (как и вообще единого закона для всех исторических объектов) – нереализуемо из-за высокой индивидуальности каждого из зданий. «Может быть, можно сформулировать какую-то базовую схему, определяющую общие подходы к вопросу», – полагает он.
Феликс Буянов выразил также мнение, что сохранение наследия Петербурга – достойный пункт для федерального бюджета. «Подобно тому, как Москва получает средства на выполнение столичной функции, признанная на мировом уровне историческая уникальность нашего города должна иметь поддержку из госказны», – полагает он.
Кстати
Организаторами мероприятия выступили НП «Объединение архитектурных мастерских», Санкт-Петербургский союз архитекторов и Российский этнографический музей, при поддержке КГА и КГИОП. Партнер деловой программы: Российская гильдия управляющих и девелоперов. Информационный партнер: «Строительный Еженедельник».
VII биеннале «Архитектура Петербурга – 2019» проходит с 12 по 18 февраля. Выставку сопровождает обильная программа мероприятий, посвященных самым различным вопросам городской «архитектурной повестки»: преображение деградировавших территорий, воссоздание разрушенных в советский период шедевров, реновация «серого пояса», развитие Петербургской агломерации, архитектура общественных пространств, подземная урбанистика и многое другое.
Госдума РФ весной может одобрить законопроект о запрете размещения гостиничных объектов в жилых домах. Если документ станет законом, то гостиничный рынок ждут большие перемены, однако эксперты их оценивают по-разному. Две противоположных точки зрения на вопрос – в нашей рубрике «Полемика».
Анастасия Заболотная, операционный директор департамента апарт-отелей Becar Asset Management Group:
– У Петербурга богатое «коммунальное» наследие, которое и трансформируется в полулегальные хостелы. Большинство подобных объектов – это проекты с минимальными вложениями, поэтому качественных проектов (с отдельным входом, хорошей шумоизоляцией и сервисной составляющей) среди них единицы. Причем само помещение может быть даже не в собственности, а в субаренде.
Выигрывают владельцы таких объектов размещения лишь за счет локации. Многие туристы плохо ориентируются в городе, поэтому их легко завлечь фразой: «Эрмитаж в пешеходной доступности». Очень немногие обратят внимание на то, что хостел расположен в жилом доме старого фонда, где практически картонные стены, запах канализации и другие «прелести».
Затраты на содержание хостелов в жилом фонде гораздо ниже, чем на отдельно стоящие здания, даже при большом номерном фонде. При этом стоят такие хостелы часто столько же, сколько и номера в полноценных отелях, пусть и не в самом центре города.
Запрет на подобные хостелы – шаг вперед для гостиничного рынка. У хостельеров будет выбор: либо приводить свои объекты в соответствие российскому законодательству, т. е. выкупать все помещения в доме, переводить его в нежилой фонд и оснащать необходимым оборудованием, либо уходить из отрасли. В результате на рынке останутся только качественные объекты, гарантирующие классифицируемый уровень гостиничных услуг. Первый путь – сложный, но правильный. И успешные примеры именно такого пути развития есть.
Разумеется, процесс «обеления» (выхода из «серой зоны» рынка – прим. ред.) будет идти не так гладко, как хотелось бы официальным отельерам. Поскольку запрета на посуточную аренду в квартирах пока нет, популярность ресурсов типа Airbnb (онлайн-платформа для аренды жилья по всему миру – прим. ред.) будет расти. Однако не думаю, что это плохо отразится на отелях уровня трех и более «звезд», так как часть туристов предпочитает все же классические средства размещения.
Яна Бабина, президент Гильдии малых средств размещения:
– 80% номерного фонда малых средств размещения (МСР) Петербурга приходится на проекты в жилых домах. Полный запрет таких объектов приведет к разрушению системы приема гостей, которая формировалась десятилетиями, а также сильно ударит по туристической отрасли и экономике страны.
Инициаторы запрета постоянно используют слово «хостел», но ведь именно они и мини-отели составляют легализованную часть рынка МСР. Владельцы таких объектов платят налоги и регистрируют граждан, а значит, делают вклад в экономику страны. Запрет ударит в первую очередь по ним. Добросовестным хостельерам придется выбирать – либо уходить в тень, либо покинуть рынок.
На деятельность некачественных средств размещения, которые не прошли обязательную классификацию, не соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям, не соблюдают нормы безопасности, новый закон не повлияет. Эти ночлежки продолжат работать нелегально. В связи с чем главная цель законопроекта – обезопасить права и жизнь граждан – достигнута не будет.
Основные клиенты псевдохостелов и псевдоотелей – асоциальные личности, а не туристы. Последних интересуют именно качественные хостелы как более дешевая альтернатива гостиницам. Специально именно для развития туризма в системе классификации гостиничных объектов для МСР была введена отдельная категория: «без звезд». Резкое сокращение доступных по цене МСР приведет к серьезным проблемам для туристического рынка и понизит рейтинг Петербурга на международной арене. На данный момент в городе работают около 2300 МСР, а звездных гостиниц – примерно 500.
Гильдия малых средств размещения выступает за грамотное законодательное регулирование деятельности МСР в жилом фонде. Мы уверены, что такие объекты должны появляться только после согласия не менее двух третей жителей многоквартирного дома. В обязательном порядке там должны устанавливаться приборы учета используемых коммунальных ресурсов. И, конечно, такая деятельность должна облагаться налогом.
Если все вышеперечисленные предложения будут учтены, то будет соблюден баланс интересов всех сторон.
Кстати
Первое чтение в Госдуме документ прошел еще в мае 2016 года. Там оговаривается, что хостелы и мини-отели могут располагаться только в нежилом фонде. Причем помещения должны быть оснащены системой звукоизоляции, сигнализацией, сейфами, а также средствами противопожарной безопасности, инвентарем для уборки и санитарной очистки номеров.