Задача на два триллиона. Как будет происходить замена средств дольщиков на банковские кредиты
В ближайшее время на банковском рынке состоится первая сделка с гарантией «ДОМ.РФ». Поручительство госкомпании позволит банку-кредитору снизить нагрузку на капитал со 100% до 20%, а также существенно увеличить объем финансирования строительной отрасли, которая с 1 июля 2019 года перешла на новые правила игры.
Полезная новинка
На сегодня для строительства жилья в стране привлечено около 4,5 трлн руб., в основном это средства дольщиков, а объем кредитов, взятых застройщиками у банков, составляет всего около 800 млрд руб. С 1 июля все новые проекты будут запускаться с использованием счетов эскроу: средства дольщиков будут зачисляться на специальные счета и передаваться застройщику после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а финансирование строительства будет осуществляться за счет кредита, предоставленного банком. Это приведет к тому, что в течение 3–4 лет средства дольщиков в структуре финансирования жилищного строительства будут замещены банковскими кредитами. К концу 2024 года их объем возрастет до 6,5 трлн руб., а среднегодовые темпы роста кредитного портфеля составят около 50%.
Как сообщил директор по гарантийным продуктам «ДОМ.РФ» Антон Воронин, механизм поручительства «ДОМ.РФ» разработан в соответствии с дорожной картой по переходу строительной отрасли на проектное финансирование, утвержденной в декабре 2017 года председателем правительства РФ Дмитрием Медведевым. По кредитам с поручительством в случае банкротства застройщика «ДОМ.РФ» исполняет обязательства за заемщика по гарантированной части кредита (до 80% от суммы). Изменениями в Инструкцию Банка России 180-И, принятыми в октябре 2018 года, риск-вес по кредитам, гарантированным «ДОМ.РФ», был снижен со 100% до 20%. Это позволяет банкам кратно нарастить объем кредитования жилищного строительства в рамках имеющихся ограничений по капиталу, а банкам среднего размера — получить возможность кредитования крупных проектов комплексного развития, чего они раньше делать не могли по причине нехватки собственного капитала.
Новый продукт появился на рынке в декабре 2018 года. Сейчас готовятся пилотные сделки с рядом федеральных банков из первой десятки, в зоне интересов которых — стройки в Москве, Подмосковье, на Урале. Продукт также вызвал интерес банков, которые только планируют заняться проектным финансированием застройщиков. В середине мая были понижены требования по кредитному рейтингу к уполномоченным банкам. В результате их количество выросло с 63 до более чем 100. Конкуренция между банками за хорошие проекты от этого только вырастет. Как полагает Воронин, несмотря на то что новый продукт создавался специально для банков, в конечном счете выиграют все: и банки, и застройщики, и покупатели жилья.
Первые сделки поручительства «ДОМ.РФ» планирует закрыть уже этим летом. «Мы надеемся, что наши стандарты механизма гарантирования помогут застройщикам повысить прозрачность бизнеса, качественнее подходить к инвестиционному анализу проектов и приведут к стандартизации проектного финансирования. По экспертным оценкам, в течение двух-трех ближайших лет спрос на поручительство "ДОМ.РФ" может составить 2 трлн руб.»,— подчеркнул Антон Воронин.
Реакция рынка
Участники рынка по-разному приняли новый продукт. Как считает гендиректор РАСК (рейтинговое агентство строительного комплекса) Николай Алексеенко, наиболее актуальны поручительства «ДОМ.РФ» для средних и малых банков, для которых выполнение норматива по достаточности капитала является серьезным препятствием к росту портфеля в жилищном строительстве.
По мнению ведущего аналитика по корпоративным и суверенным рейтингам агентства «Эксперт РА» Николая Власова, гарантии помогут застройщикам получить проектное финансирование на рыночных условиях, поскольку для кредитора они являются «дополнительным щитом» при оценке рисков проекта. «Это особенно важно, когда экономические параметры проекта слабые и проект попадает во вторую-четвертую категории качества по 590-П, что требует от банка создания дополнительных резервов и, следовательно, приводит к повышенному предложению по процентной ставке»,— добавил эксперт.
На эти достоинства обратила внимание и пресс-служба ВТБ: «Гарантии "ДОМ.РФ" покрывают до 80% потерь и позволяют значительно снизить нагрузку на капитал — с 100% до 20%. Очевидно, что данный механизм будет давать банкам экономический стимул финансирования отрасли». Однако данный механизм мало востребован. Всему виной, как считают в госбанке, сложные механизмы получения и сопровождения гарантии, а также довольно высокая стоимость. Кроме того, «ДОМ.РФ» устанавливает свои подходы к экспертизе проектов и их мониторингу, не полагаясь на процедуры принятия и контроля рисков уполномоченными банками. По сути, для банков вводится дублирование внутренних процессов по технологиям «ДОМ.РФ», что при планируемых масштабах проектного финансирования трудноисполнимо и ресурсозатратно.
ВТБ предлагает для крупнейших уполномоченных банков упростить критерии и требования для привлечения гарантий. Еще одно пожелание — сделать поручительства солидарными и исключать условия отказа «ДОМ.РФ» в платеже по поручительству, которые не зависят от банка-кредитора.
Новинка заинтересовала и Россельхозбанк. Его пресс-служба выделила три ее достоинства: снижение кредитного риска, нагрузки на капитал банка и резервов на возможные потери по ссудам. Вместе с тем в Россельхозбанке надеются на дополнительную доработку условий, на которых предоставляется и раскрывается поручительство АО «ДОМ.РФ».
Есть и более критичные оценки. Вице-президент — начальник департамента проектного и структурного финансирования Газпромбанка Александр Ушков полагает, что для устойчивых проектов, которые финансирует его банк, гарантия «ДОМ.РФ» не нужна. «У нас есть свои внутренние методики, сложившиеся за долгие годы работы в проектном финансировании. Они адаптированы для жилищных проектов, и мы не всегда согласны с требованиями, которые предъявляет "ДОМ.РФ". Просто нам это неудобно,— говорит Александр Ушков.— Получив гарантию, мы должны готовить дополнительные отчеты, становиться под дополнительный мониторинг "ДОМ.РФ". Это новые затраты, для нас овчинка выделки не стоит. К тому же мы еще не знаем ценообразования нового продукта. Поэтому мы пока ориентированы на то, чтобы работать без гарантий».
Добавим, что стоимость поручительства рассчитывается индивидуально для каждого проекта. Для этого госкомпания разработала модель оценки рисков. В пилотных сделках комиссия составит 1–1,5% от размера выборки по кредиту. Но, по данным “Ъ”, рассматривался проект, где стоимость поручительства могла быть и менее 1%.
Планы на вырост
Большинство участников рынка благосклонно приняли новый гарантийный продукт. Как считает Николай Алексеенко, рост спроса на поручительство «ДОМ.РФ», безусловно, будет следовать за ростом банковского кредитования застройщиков. Критерии, утвержденные правительством РФ, предусматривают достаточно плавный переход к новой модели: большая часть уже запущенных проектов сможет остаться в «старой» схеме. Однако по мере увеличения доли новых проектов, реализуемых через механизм эскроу, спрос на банковское финансирование, а, следовательно, на поручительство «ДОМ.РФ», резко увеличится, полагает гендиректор РАСК.
По прогнозу Николая Алексеенко, скорее всего, это произойдет в начале 2020 года. Сейчас «ДОМ.РФ» тестирует другой новый инструмент, который будет всему этому способствовать — агрегатор проектного финансирования. Застройщики смогут подавать стандартизованные заявки на проектное финансирование на более раннем этапе и сразу в несколько банков, а банки без разветвленной филиальной сети получат доступ к перспективным проектам.
АО «ДОМ.РФ» (до марта 2018 года — Агентство ипотечного жилищного кредитования; АИЖК) основано в 1997 году, в 2015 году на базе акционерного общества создан единый институт развития в жилищной сфере. 100% акций компании принадлежит государству в лице Росимущества. «ДОМ.РФ» реализует государственные инициативы, направленные на повышение качества и доступности жилья, в том числе благодаря ипотеке, цивилизованной аренде и формированию комфортной городской среды. Чистая прибыль компании по МСФО за 2018 год составила 19,3 млрд руб. Ключевые задачи компании: совершенствование ипотечного рынка и рынка ипотечных ценных бумаг, содействие росту жилищного строительства, создание уполномоченного банка в сфере жилищного строительства на базе банка «ДОМ.РФ», развитие рынка цивилизованной аренды жилья, комфортной городской среды и содействие комплексному развитию территорий, мониторинг в сфере жилищного строительства.
Материал газеты "Коммерсантъ"
Обвинения в произошедшем пока никому не предъявлены, однако судя по тому, что уголовное дело возбуждено по ст. 216 УК РФ («Нарушение правил безопасности при ведении строительных или иных работ»), виноватой может оказаться компания «ПетербургРеставрация», которая работала в здании.
16 февраля, около 17:00, в корпусе Санкт-Петербургского национального исследовательского университета информационных технологий, механики и оптики (ИТМО) на улице Ломоносова, 9, обрушилось пять этажей.
На данный момент известно, что обрушение началось со второго этажа, где со 2 февраля работала «ПетербургРеставрация».
Как рассказали в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга, проектная документация по реставрации объекта, подготовленная ООО «СПбПроектРеставрация», успешно прошла историко-культурную экспертизу. После в КГИОП обратилась подрядная организация «ПетербургРеставрация» с просьбой выдать разрешение на начало работ, и 31 января чиновники дали согласие.
Согласно договору, «ПетербургРеставрация» должна была провести работы по ремонту и приспособлению помещения к современному использованию. Подрядчик планировал заменить конструкции и покрытие пола, оштукатурить стены и отремонтировать потолок. Договор предусматривал сохранение всех несущих конструкций.
Причины обрушения пока не установлены, однако всерьез обсуждается версия о том, что всему виной тяжелые строительные материалы, которые «ПетербургРеставрация» хранила на втором этаже здания. «По свидетельству должностных лиц, осматривавших здание после обрушения, на втором этаже поперечного флигеля было складировано большое количество строительных материалов, в том числе керамзита. В соответствии с согласованным КГИОП проектом предполагалось складирование строительных материалов и мусора на территории заднего двора здания. Кроме того, в качестве утеплителя и звукоизолятора по согласованному проекту предполагалось использовать не керамзит, а минеральную вату», – говорится в заключении Комитета.
В СМИ курсировала информация о том, что перекрытия второго этажа были признаны аварийными, поэтому и рухнули под тяжестью стройматериалов, однако руководство ИТМО, а также КГИОП это опровергают. «Обследование, проведенное до начала работ, показало, что отдельные элементы здания находятся в аварийном состоянии, однако обрушившихся площадей это не касалось. Кстати, аварийные оси до сих пор стоят», – рассказал ректор ВУЗа Владимир Васильев. Что касается помещений второго этажа, то они были признаны «ограниченно-работоспособными». «Перед началом реставрации была проведена экспертиза помещений второго этажа – и она не показала, что ремонтные работы могут привести к обрушению здания», – добавил глава ИТМО.
Совладелец «ПетербургРеставрации» Никита Барабанщиков после ночи с 16 на 17 февраля, проведенной в СК РФ по Санкт-Петербургу, заявил, что действия его компании не могли привести к обрушению, так как рабочие даже не успели толком приступить к реставрации. Более того, руководство подрядчика уверяет, что ИТМО предоставило не все документы о состоянии здания.
В университете эту информацию опровергают, однако признают, что реставрация объекта началась еще в мае 2018 года, в корпусе работали разные подрядчики, а единую экспертизу состояния всего здания никто никогда не проводил, только отдельных элементов. «Мы действовали в рамках закона, КГИОП никогда не рекомендовал нам провести подобное масштабное обследование», – отметил Владимир Васильев.
Также ректор ИТМО уверяет, что действия предыдущих подрядчиков, работавших на объекте, не могли спровоцировать обрушение: «Там шли подготовительные работы, осуществлялся вынос мусора».
Эксперты, опрошенные «АСН», полагают, что тяжелые стройматериалы действительно могли обрушить пол второго этажа. «Работы предстояли с выходом большого количества строительного мусора, здание старое. Штукатурка и другие материалы весят много. В любом случае, если обрушение происходит до сдачи работ заказчику, то отвечать придется именно подрядчику. Возможно, не ему одному, но он точно в стороне не останется», – считает президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин.
«Стройматериалы действительно могли перегрузить старые перекрытия и спровоцировать обрушение, такое возможно», – добавил профессор Санкт-Петербургского политехнического университета (СПбПУ) Николай Ватин.
При этом, добавил Павел Горячкин, обрушение можно было бы предотвратить, остановившись на одном подрядчике: «Ситуацию усугубило то, что на проекте работали разные компании, потому что аукционы зачем-то разбили на части. По-хорошему, эксплуатацию здания стоило полностью прекратить, найти одну компанию и спокойно провести все работы».
Отметим, разбор завалов еще не завершен, поэтому оценить финансовый ущерб пока невозможно. Также неизвестна и судьба развалившегося объекта культурного наследия. «Все зависит от состояния капитальной стены здания, которая устояла. Там есть трещина, по итогам разбора специалисты ИТМО, Госстройнадзора и МЧС решат, укрепить ее или демонтировать», – сообщил ректор ВУЗа, добавив, что восстановление коробки здания займет около двух лет.
В свою очередь, КГИОП уже обратился в суд с требованием обязать ИТМО провести противоаварийные работы на объекте. Хотя чиновники признают, что после итоговой экспертизы состояния объекта их мнение может измениться.
Николай Ватин считает, что если разрушение действительно началось со второго этажа, то объект восстановлению подлежит: «Если несущие конструкции уцелевшей части здания хотя бы ограниченно работоспособны, то можно думать о его восстановлении».
Кстати
Во время обрушения в здании ИТМО находилось 86 человек, включая рабочих компании «ПетербургРеставрация», сотрудников университета, абитуриентов, студентов из России, Монголии, Китая и Вьетнама. Примерно за 15 мин. до обрушения один из рабочих услышал треск и обежал почти все здание, призывая к немедленной эвакуации. Группу одиннадцатиклассников, которые находились на пятом этаже корпуса с педагогом, спас опоздавший абитуриент. Зайдя в аудиторию, он сообщил, что слышал странные звуки, а в здании очень пыльно. Педагог сразу прекратила занятие и вывела учеников на улицу. Благодаря всему этому обошлось без жертв и пострадавших.
В здании оказались иностранцы, происшествие приобрело международный масштаб. Как рассказал Владимир Васильев, консулы Вьетнама, Китая и Монголии лично проведали студентов и убедились, что с ними все в порядке.
Сотрудники «Газпром нефти» не будут переезжать в небоскреб «Лахта Центр», который построили за счет их компании. Для них в Петербурге возведут отдельное здание. А высотку в Лахте выкупит «Газпром» за 120 млрд рублей.
«Газпром нефть» не будет переезжать в «Лахта центр», который находится на ее балансе. Небоскреб за 120 млрд рублей в ближайшее время выкупит «Газпром». А для «Газпром нефти» в Петербурге построят отдельное здание, но не такое большое и не настолько высокое. Участок под проект выберут в течение года. В настоящее время инвестор изучает четыре площадки в разных районах города.
Пока головной офис «Газпром нефти» размещается в деловом комплексе Quattro corti площадью 10 тыс. кв. м на Почтамтской улице. Там работают более 1,6 тыс. специалистов. Но несколько подразделений компании находятся в других местах города. Если вспомнить, что по нормативам офисов класса А на одного сотрудника бизнес-центра надо не менее 10 кв. м, то получается, что полезная площадь нового здания для «Газпром нефти» будет 16 тыс. кв. м, а общая – более 30 тыс. кв. м. Но поскольку в смежных подразделениях «Газпром нефти» работает гораздо больше народу, чем в головном офисе (примерно в 10-15 раз), речь может идти о строительстве до 200 тыс. кв. м.
«Полные инвестиции (с учетом стройки, отделки, оборудования) в такой проект можно оценить в 150–200 тыс. рублей на 1 кв. м. То есть, это будет до 40 млрд рублей. Проект хоть и масштабный, но не гигантский. Для его размещения хватит 6–8 га. Его можно уместить на территории одного старого завода, которых в центре города еще предостаточно», – говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника», пожелавший остаться неназванным.
А какие именно подразделения «Газпрома» займут «Лахта Центр», пока не известно. Напомним, что эту высотку компания строила с 2011 года и сдала в конце 2018-го. Общая площадь небоскреба – около 400 тыс. кв. м, из которых 180 тыс. кв. м приходится на башню-доминанту высотой 462 м. Это самое высокое здание Европы, в нем 86 надземных этажей и 3 подземных. Еще примерно год будут идти работы по отделке и благоустройству. Также предстоит завершить работы по обустройству набережных и подключению комплекса к улично-дорожной сети. После этого будет определена дата заселения небоскреба.
В нем около трети площадей отведено под концептуальные общественные пространства: открытый амфитеатр, пешеходную набережную, обзорную площадку, концертный зал-трансформер, детский научно-образовательный центр с планетарием, панорамные рестораны и галереи. Лишь около 40% комплекса отдадут под офисные помещения для структур самого «Газпрома», который переводит свои подразделения из Москвы в Петербург. Этих площадей для размещения всех структур «Газпрома» не хватит.
Переезд «Газпрома» в Петербург был локомотивом офисного рынка города последних лет. За последние 8 лет газовый монополист и его структуры арендовали и приобрели в собственность в Петербурге более 500 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости. «Фактор Газпрома» поддерживал рынок в кризис и задавал ему высокую планку всё это время, обеспечивая большой объем чистого поглощения.
Сейчас рынок замер: арендаторы ждут освобождения высококлассных офисных блоков, девелоперы – не начинают новых проектов, считая, что переезд «Газпрома» спровоцирует рост вакансий и ставок аренды.
Кстати
Рынок офисов в Петербурге переживает период дефицита свободных площадей. За 2018 год было введено в эксплуатацию всего 150 тыс. кв. м качественных офисных площадей – и лишь 10% попали на рынок (остальное компании строили для собственных нужд). По объему ввода год поставил антирекорд пятилетки.