Задача на два триллиона. Как будет происходить замена средств дольщиков на банковские кредиты
В ближайшее время на банковском рынке состоится первая сделка с гарантией «ДОМ.РФ». Поручительство госкомпании позволит банку-кредитору снизить нагрузку на капитал со 100% до 20%, а также существенно увеличить объем финансирования строительной отрасли, которая с 1 июля 2019 года перешла на новые правила игры.
Полезная новинка
На сегодня для строительства жилья в стране привлечено около 4,5 трлн руб., в основном это средства дольщиков, а объем кредитов, взятых застройщиками у банков, составляет всего около 800 млрд руб. С 1 июля все новые проекты будут запускаться с использованием счетов эскроу: средства дольщиков будут зачисляться на специальные счета и передаваться застройщику после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а финансирование строительства будет осуществляться за счет кредита, предоставленного банком. Это приведет к тому, что в течение 3–4 лет средства дольщиков в структуре финансирования жилищного строительства будут замещены банковскими кредитами. К концу 2024 года их объем возрастет до 6,5 трлн руб., а среднегодовые темпы роста кредитного портфеля составят около 50%.
Как сообщил директор по гарантийным продуктам «ДОМ.РФ» Антон Воронин, механизм поручительства «ДОМ.РФ» разработан в соответствии с дорожной картой по переходу строительной отрасли на проектное финансирование, утвержденной в декабре 2017 года председателем правительства РФ Дмитрием Медведевым. По кредитам с поручительством в случае банкротства застройщика «ДОМ.РФ» исполняет обязательства за заемщика по гарантированной части кредита (до 80% от суммы). Изменениями в Инструкцию Банка России 180-И, принятыми в октябре 2018 года, риск-вес по кредитам, гарантированным «ДОМ.РФ», был снижен со 100% до 20%. Это позволяет банкам кратно нарастить объем кредитования жилищного строительства в рамках имеющихся ограничений по капиталу, а банкам среднего размера — получить возможность кредитования крупных проектов комплексного развития, чего они раньше делать не могли по причине нехватки собственного капитала.
Новый продукт появился на рынке в декабре 2018 года. Сейчас готовятся пилотные сделки с рядом федеральных банков из первой десятки, в зоне интересов которых — стройки в Москве, Подмосковье, на Урале. Продукт также вызвал интерес банков, которые только планируют заняться проектным финансированием застройщиков. В середине мая были понижены требования по кредитному рейтингу к уполномоченным банкам. В результате их количество выросло с 63 до более чем 100. Конкуренция между банками за хорошие проекты от этого только вырастет. Как полагает Воронин, несмотря на то что новый продукт создавался специально для банков, в конечном счете выиграют все: и банки, и застройщики, и покупатели жилья.
Первые сделки поручительства «ДОМ.РФ» планирует закрыть уже этим летом. «Мы надеемся, что наши стандарты механизма гарантирования помогут застройщикам повысить прозрачность бизнеса, качественнее подходить к инвестиционному анализу проектов и приведут к стандартизации проектного финансирования. По экспертным оценкам, в течение двух-трех ближайших лет спрос на поручительство "ДОМ.РФ" может составить 2 трлн руб.»,— подчеркнул Антон Воронин.
Реакция рынка
Участники рынка по-разному приняли новый продукт. Как считает гендиректор РАСК (рейтинговое агентство строительного комплекса) Николай Алексеенко, наиболее актуальны поручительства «ДОМ.РФ» для средних и малых банков, для которых выполнение норматива по достаточности капитала является серьезным препятствием к росту портфеля в жилищном строительстве.
По мнению ведущего аналитика по корпоративным и суверенным рейтингам агентства «Эксперт РА» Николая Власова, гарантии помогут застройщикам получить проектное финансирование на рыночных условиях, поскольку для кредитора они являются «дополнительным щитом» при оценке рисков проекта. «Это особенно важно, когда экономические параметры проекта слабые и проект попадает во вторую-четвертую категории качества по 590-П, что требует от банка создания дополнительных резервов и, следовательно, приводит к повышенному предложению по процентной ставке»,— добавил эксперт.
На эти достоинства обратила внимание и пресс-служба ВТБ: «Гарантии "ДОМ.РФ" покрывают до 80% потерь и позволяют значительно снизить нагрузку на капитал — с 100% до 20%. Очевидно, что данный механизм будет давать банкам экономический стимул финансирования отрасли». Однако данный механизм мало востребован. Всему виной, как считают в госбанке, сложные механизмы получения и сопровождения гарантии, а также довольно высокая стоимость. Кроме того, «ДОМ.РФ» устанавливает свои подходы к экспертизе проектов и их мониторингу, не полагаясь на процедуры принятия и контроля рисков уполномоченными банками. По сути, для банков вводится дублирование внутренних процессов по технологиям «ДОМ.РФ», что при планируемых масштабах проектного финансирования трудноисполнимо и ресурсозатратно.
ВТБ предлагает для крупнейших уполномоченных банков упростить критерии и требования для привлечения гарантий. Еще одно пожелание — сделать поручительства солидарными и исключать условия отказа «ДОМ.РФ» в платеже по поручительству, которые не зависят от банка-кредитора.
Новинка заинтересовала и Россельхозбанк. Его пресс-служба выделила три ее достоинства: снижение кредитного риска, нагрузки на капитал банка и резервов на возможные потери по ссудам. Вместе с тем в Россельхозбанке надеются на дополнительную доработку условий, на которых предоставляется и раскрывается поручительство АО «ДОМ.РФ».
Есть и более критичные оценки. Вице-президент — начальник департамента проектного и структурного финансирования Газпромбанка Александр Ушков полагает, что для устойчивых проектов, которые финансирует его банк, гарантия «ДОМ.РФ» не нужна. «У нас есть свои внутренние методики, сложившиеся за долгие годы работы в проектном финансировании. Они адаптированы для жилищных проектов, и мы не всегда согласны с требованиями, которые предъявляет "ДОМ.РФ". Просто нам это неудобно,— говорит Александр Ушков.— Получив гарантию, мы должны готовить дополнительные отчеты, становиться под дополнительный мониторинг "ДОМ.РФ". Это новые затраты, для нас овчинка выделки не стоит. К тому же мы еще не знаем ценообразования нового продукта. Поэтому мы пока ориентированы на то, чтобы работать без гарантий».
Добавим, что стоимость поручительства рассчитывается индивидуально для каждого проекта. Для этого госкомпания разработала модель оценки рисков. В пилотных сделках комиссия составит 1–1,5% от размера выборки по кредиту. Но, по данным “Ъ”, рассматривался проект, где стоимость поручительства могла быть и менее 1%.
Планы на вырост
Большинство участников рынка благосклонно приняли новый гарантийный продукт. Как считает Николай Алексеенко, рост спроса на поручительство «ДОМ.РФ», безусловно, будет следовать за ростом банковского кредитования застройщиков. Критерии, утвержденные правительством РФ, предусматривают достаточно плавный переход к новой модели: большая часть уже запущенных проектов сможет остаться в «старой» схеме. Однако по мере увеличения доли новых проектов, реализуемых через механизм эскроу, спрос на банковское финансирование, а, следовательно, на поручительство «ДОМ.РФ», резко увеличится, полагает гендиректор РАСК.
По прогнозу Николая Алексеенко, скорее всего, это произойдет в начале 2020 года. Сейчас «ДОМ.РФ» тестирует другой новый инструмент, который будет всему этому способствовать — агрегатор проектного финансирования. Застройщики смогут подавать стандартизованные заявки на проектное финансирование на более раннем этапе и сразу в несколько банков, а банки без разветвленной филиальной сети получат доступ к перспективным проектам.
АО «ДОМ.РФ» (до марта 2018 года — Агентство ипотечного жилищного кредитования; АИЖК) основано в 1997 году, в 2015 году на базе акционерного общества создан единый институт развития в жилищной сфере. 100% акций компании принадлежит государству в лице Росимущества. «ДОМ.РФ» реализует государственные инициативы, направленные на повышение качества и доступности жилья, в том числе благодаря ипотеке, цивилизованной аренде и формированию комфортной городской среды. Чистая прибыль компании по МСФО за 2018 год составила 19,3 млрд руб. Ключевые задачи компании: совершенствование ипотечного рынка и рынка ипотечных ценных бумаг, содействие росту жилищного строительства, создание уполномоченного банка в сфере жилищного строительства на базе банка «ДОМ.РФ», развитие рынка цивилизованной аренды жилья, комфортной городской среды и содействие комплексному развитию территорий, мониторинг в сфере жилищного строительства.
Материал газеты "Коммерсантъ"
Проект строительства жилого комплекса бизнес-класса на месте общежитий на ул. Жака Дюкло, 7, был рассмотрен на заседании Градостроительного совета Санкт-Петербурга.
Владельцем участка и стоящих на нем зданий является ФГБУН «Физико-технический институт им. А. Ф. Иоффе». Это учреждение и выступило в качестве заказчика проекта. Общежития в настоящее время расселяются на средства неназванного инвестора. После этого здания предполагается снести. А на их месте возвести жилье – отчасти для института, отчасти – для инвестора.
Общая площадь участка под застройку – 4,5 тыс. кв. м. Он располагается в непосредственной близости от Ольгинского пруда и парка Сосновка, на которые будет открываться вид из окон. Участок находится в зоне Т3Ж2, предназначенной для застройки жильем средней и повышенной этажности.
По замыслу проектировщика (ООО «Лявданский и Герасимов. Архитектурная мастерская»), жилой комплекс будет состоять из двух корпусов – «точки» и двухсекционного. Общая площадь зданий составит 17,6 тыс. кв. м, жилья – 9,1 тыс. кв. м. На подземном и первом этажах разместится паркинг на 127 машино-мест. Помимо этого, 17 мест расположится на открытых парковках. Также на первом этаже запланированы коммерческие помещения.
По словам главного архитектора проекта Владлена Лявданского, предусматривается озеленение территории в соответствие с нормативами. Вопрос обеспечения местами в объектах социальной инфраструктуры решен путем передачи институтом двух ведомственных детсадов на баланс района.
Проект вызвал диаметрально противоположные отзывы членов Градсовета. По мнению одних, проект гармонично вписан ландшафт и окружающую застройку. «Двуцветное решение фасадов – тема, использовавшаяся архитекторами, работавшими над зданиями в этой локации начиная с середины XIX века и до позднесоветского периода. Представленный проект перекликается с этими традициями», – отметил Анатолий Столярчук, генеральный директор ООО «Архитектурная мастерская Столярчука». Само архитектурное решение называли интересным, динамичным и удачно «посаженным» на местность.
Другие подвергли проект серьезной критике – и за архитектурно-градостроительные решения, и за предложенную квартирографию. «Есть такое ощущение, что на создание проекта влияло слишком большое число случайных факторов, требований и пожеланий, и все их разработчики постарались учесть. В результате пришлось чуть-чуть «подвинуться» там, чуть-чуть – тут, и в итоге целостного гармоничного проекта не получилось», – говорит руководитель ООО «Студия 44» Никита Явейн.
Однако в итоге проект все-таки был в целом одобрен – с предписанием при доработке учесть сделанные замечания.
Строительным компаниям стоит активнее готовиться к полному переходу на электронную систему оформления подключения объектов к инженерным сетям, а также участвовать в изменении законодательства в этой сфере. К такому выводу пришли участники семинара «Повышение доступности инженерной и энергетической инфраструктуры Санкт-Петербурга», который состоялся в Союзе строительных объединений и организаций (ССОО).
Мероприятие проходило в рамках подготовки к ежегодной конференции «Развитие строительного комплекса Петербурга и Ленобласти». По ее итогам будет принята резолюция с предложениями бизнеса о поправках в законодательство. Документ направят в федеральные и региональные органы власти, а также в Комитет по взаимодействию застройщиков и органов власти Российского союза строителей (РСС).
С 1 января 2019 года в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти заявки на подключение объектов недвижимости к тепло-, водоснабжению и водоотведению будут приниматься только в электронном виде. Как напомнил глава Дирекции подключений и обработки данных об абонентах «Водоканала Санкт-Петербурга» Максим Карабенин, сейчас заявления еще принимаются в бумажной форме по двум адресам: в Центре приема абонентов и заказчиков на ул. Комсомола, 19, а также в Центре приема документов ГУП «ТЭК» на Белоостровской ул., 16. «В этих центрах можно подать все три заявления: на тепло- и водоснабжение, а также на канализование. Таким образом, достаточно прийти один раз», – отметил он. Договор заключается в среднем за 18 дней, хотя законодательство позволяет выполнять эту работу за 20 суток. У заказчика также пока есть право выбора, в какой форме получить заключенный договор – в электронном или бумажном виде.
Однако Максим Карабенин призвал изучать Единую систему строительного комплекса Петербурга (ЕССК), которая значительно упростит жизнь строительным компаниям. «Сроки заключения договоров сократятся, но самое главное – единая система обеспечивает межведомственное взаимодействие. Соответственно, документы, которые компании ранее приходилось собирать по ведомствам, теперь уже будут находиться в ЕССК. Это очень упрощает процедуру для инициатора заключения договора», – сказал он.
Исполнительный директор ССОО и вице-президент РСС Олег Бритов признал, что число электронных обращений растет очень скромными темпами, несмотря на множество плюсов: «Подача заявления в электронном виде занимает меньше времени; есть возможность отслеживать, как идет рассмотрение; но самое главное – полностью ликвидируется коррупционная составляющая».
Причины низкой пока популярности ЕССК банальны – большинство игроков рынка предпочитает идти знакомым путем, а не изучать новый формат. Максим Карабенин отметил, что «Водоканал» уже разрабатывает инструкции и регламенты для заполнения заявок в электронном виде. Олег Бритов отметил, что ССОО готов предоставить площадку для проведения семинара о правилах работы с ЕССК. «Переход на электронную систему кажется трудным, но поверьте – компании, которые отказались от бумажных заявлений, поняли, насколько такая система проще», – сказал он.
Помимо этого, участников семинара интересовали более практические вопросы. Так, исполнительный директор Союза строительных организаций Ленобласти Владимир Мозговой отметил, что все больше объектов строится в рамках редевелопмента, т. е. строительная компания приходит на участок, где есть какой-то объект, обеспеченный мощностями. «Например, у старого здания уже есть 300 кВА, а для нового проекта необходимо 350 кВА. Возможно ли зачесть имеющиеся мощности и просто докупить недостающие 50 кВА?» – поинтересовался он. Директор по технологическому присоединению ПАО «Ленэнерго» Виталий Стромаков напомнил, что действующее законодательство четко регламентирует этот вопрос: «Если у вас меняется назначение объекта, то и оплачивать надо всю необходимую мощность. Никакого зачета закон не предусматривает». Владимир Мозговой призвал инициировать соответствующую поправку в законодательство: «Ведь это логично». С этим согласились и Виталий Стромаков, и Олег Бритов, и другие участники семинара. «Данное предложение войдет в резолюцию круглого стола и будет вынесено на обсуждение на осенней конференции», – пообещал исполнительный директор ССОО.