День Х прошел без потрясений
Минуло 1 июля 2019 года. Реформа системы привлечения финансирования в отрасль жилищного строительства вступила в очередную стадию. Долевая схема для новых проектов прекратила свое существование.
При этом «день Х» стал скорее символом, чем настоящим «рубиконом». Переходный период, обеспеченный разрешением достраивать по «долевке» объекты, подпавшие под критерии «высокой степени строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ, позволит реформе пройти без потрясений для строительного рынка. В этом едины и власти, и застройщики.
Подготовились
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», отмечают, что участники строительного рынка предприняли все необходимые меры, чтобы во всеоружии подойти ко «дню Х». И в общем и целом им это удалось. С этим согласны и петербургские власти. «Реформа не стала новостью для строительной отрасли. Застройщики активно готовились к переходу на новые рельсы. Аналогичную работу со своей стороны проводил Комитет по строительству. Поэтому есть все основания быть уверенными, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства пройдет спокойно», – отметил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко.
«Весь прошлый год мы работали не только над реализацией всего задуманного, но и готовились к новым реалиям рынка: сверяли свои планы, текущие и будущие проекты с нюансами нового законодательства», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.
Как говорит Николай Линченко, сейчас активно идет выдача девелоперам заключений о соответствии их объектов критериям высокой строительной готовности, что позволит осуществлять продажи в этих жилых комплексах по долевой схеме. «В Комитет по строительству подано 238 заявлений на получение заключений, из них по 186 объектам соответствующий документ уже выдан», – сообщает он.
По словам игроков рынка, особых проблем с получением заключений о соответствии не возникало. Единственная сложность – жесткий цейтнот. «Форма заявления была официально утверждена лишь в начале июня – то есть на заполнение, подачу и проверку данных контролирующим органом застройщикам оставили меньше месяца», – отмечает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
Поскольку нехватка времени была фактором ожидаемым, крупные застройщики загодя готовили пакеты документов по тем проектам, которые точно подпадали под критерии готовности. «Постановление Правительства № 480 вышло 22 апреля. Работа по подготовке документов началась 29 апреля, а первый пакет был подан в Комитет по строительству уже в конце мая», – рассказывает Дмитрий Ходкевич.
Определились
В результате практически все застройщики к 1 июля уже определились, по какой схеме будут достраивать свои проекты.
«Эталон ЛенСпецСМУ» одним из первых среди застройщиков региона подготовил и подал необходимые документы в Комитет по строительству. Это позволило до 1 июля получить заключения ведомства о соответствии девяти строящихся объектов критериям Минстроя. «Наша компания является одним из наиболее подготовленных к работе игроков рынка. Девять наших строящихся проектов в Петербурге мы продолжим реализовывать по старым правилам», – сообщил генеральный директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин.
По словам руководителя направления «Девелопмент» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Владимира Шабанова, все объекты компании, в которых уже открыты продажи, будут продаваться «в долевку». В то же время компания начала подготовку к работе по новой схеме. На Петербургском международном экономическом форуме «ЮИТ» и Сбербанк заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве.
В большинство же компаний отмечают, что произошла дифференциация проектов по степени готовности и, соответственно, перспективам продаж. По примерной оценке Дмитрия Ходкевича, около половины от всего объема строящегося жилья «Группы ЛСР» в Петербурге компания продолжит строить и продавать по старым правилам.
«C 1 июля на работу через эскроу-счета перешли три проекта RBI – жилые комплексы «Болконский» и Futurist, а также апарт-отель Studio Moskovsky. Заключения о возможности продавать квартиры по старой схеме получены по объектам «Северного города» (EcoCity и второму этапу первой очереди Ultra City), а также по проектам RBI («Русские сезоны» и «Биография»)», – рассказывает Эдуард Тиктинский.
Аналогичная ситуация в компании «РСТИ» (ранее – «РосСтройИнвест»). «Портфель наших проектов диверсифицирован по стадиям строительства, поэтому часть объектов мы продолжим продавать по ДДУ, а стартовавшие недавно жилые комплексы – уже через эскроу-счета», – сообщил председатель правления «РСТИ» Игорь Креславский. По его словам, по старой схеме продолжатся продажи жилых комплексов New Time, «Пётр Великий», «Два ангела», «Суворов» и первой очереди ЖК Terra. «Недавно мы заключили договор со Сбербанком на проектное финансирование жилого комплекса премиум-класса Familia на Петровском острове, который уже продаем через эскроу-счета. Также мы получили одобрение банка ВТБ на ведение продаж через эскроу-счета в нашем элитном проекте «11» на Красной Пресне в Москве», – добавляет он.
«Вторая очередь ЖК «Огни залива» будет достраиваться по долевой схеме. А вот с третьей по пятую очереди проекта получат проектное финансирование – и граждане будут покупать жилье через эскроу-счета», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
Активно переключается на новую схему ГК «КВС». 1 июля банк ВТБ предоставил проектное финансирование по пяти строящимся объектам холдинга. Это новые очереди городских проектов ЖК «Континенты» и клубный дом бизнес-класса «Наутилус», областные проекты ЖК «Ясно.Янино» и микрогород «Новое Сертолово». Также проектное финансирование получил новый проект «Клубный дом Б57». Добавим, что соглашение о стратегическом сотрудничестве ГК «КВС» и банка ВТБ также было заключено на ПМЭФ-2019.
«Многие компании в Петербурге уже переходят на новую схему. Как говорится, процесс пошел», – резюмирует Николай Линченко.
Приценились
Единственное, в чем оценки игроков рынка и представителей власти расходятся, – это в прогнозе движения цен.
По данным экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в «предвкушении» реформы цены на жилье пошли вверх. «С начала года средние цены в Петербурге в сегменте «масс-маркет» выросли на 4%, до 108,8 тыс. рублей за 1 кв. м. В пригородах цена также поднялась на 4% – до 72,8 тыс. рублей. С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу-счета, ожидается дальнейший рост цен во втором полугодии. Показатель будет зависеть от стратегии застройщиков», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«Цены начали расти в прошлом году, и в этом тренд продолжился. Причем рост этот не связан с повышением строительной готовности объектов, а имеет чисто рыночное происхождение и подогревается, в частности, реформой», – соглашается Людмила Коган.
Того же мнения придерживаются все опрошенные игроки рынка. Различия в прогнозах – в размере роста. Называются цифры в диапазоне от 10% до 25%. Впрочем, по признанию экспертов, разрешение значительной части проектов достраиваться по долевой схеме «размажет» этот рост примерно на два – два с половиной года.
А вот в городском правительстве считают, что оснований для существенного роста цен нет. «Аппетиты девелоперов будут сдерживаться существующим платежеспособным спросом. А значит, возможность поднимать стоимость квадратного метра у застройщиков очень ограничена», – считает Николай Линченко.
Кстати, того же мнения придерживается глава Минстроя РФ Владимир Якушев. По его словам, рост цен на квартиры в новостройках является маркетинговым ходом застройщиков.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– В Петербурге действует 431 разрешение на строительство, в рамках которых можно возвести почти 15 млн кв. м жилья. Значительная часть из них будет строиться по старым правилам, что позволит избежать потрясений для рынка. Тот незначительный рост цен, который наблюдался в первой половине года, больше связан с ажиотажем вокруг реформы, чем с реальным удорожанием себестоимости строительства. Просто потому, что пока большая часть объектов реализуется по старой схеме.
20 декабря 2018 года в Санкт-Петербургской торгово-промышленной палате прошла Окружная конференция членов Национального объединения строителей по Северо-Западному федеральному округу (кроме г. Санкт-Петербург) под председательством координатора НОСТРОЙ по СЗФО Никиты Загускина.
В конференции приняли участие представители 9 саморегулируемых организаций строительной отрасли из 13 СРО, зарегистрированных в округе. В состав президиума вошли Первый заместитель Исполнительного директора НОСТРОЙ Валентин Власов, начальник отдела национального реестра специалистов Департамента национального реестра специалистов и профессионального образования Элина Дадашева, а также член Совета НОСТРОЙ Антон Мороз.
В своем выступлении Валентин Власов подвел итоги работы СРО СЗФО.
«Из 13 саморегулируемых организаций средства компенсационных фондов на специальных счетах в полном объеме разместили 10 СРО. Прогресс виден, но еще есть над чем работать», – резюмировал Первый заместитель Исполнительного директора НОСТРОЙ.
Он также напомнил присутствующим, что НОСТРОЙ запустил в работу сервис, позволяющий каждой саморегулируемой организации осуществить проверку наличия специалистов НРС у своих членов и выявить дублирование представляемых сведений у членов всех СРО. В СЗФО на сегодняшний день к сервису подключились девять СРО.
По состоянию на 19 декабря 2018 года в Национальный реестр специалистов в области строительства внесена информация о 10 964 специалистах от СЗФО, при этом общее количество компаний в стройкомплексе округа составляет 3 957 строительных организаций.
По предварительным подсчетам бо́льшая часть строительных компаний подтвердила наличие как минимум двух специалистов по организации строительства (без учета строительных компаний с большим необходимым количеством специалистов). При этом процент наличия специалистов, внесенных в НРС, у членов СРО округа составляет от 48% до 100%. Среди лидеров Валентин Власов назвал Ассоциацию «СРО «Строительный Комплекс Вологодчины».
Координатор НОСТРОЙ по СЗФО Никита Загускин представил отчет о координационной работе за 2018 год, которая включала в себя, в том числе, проведение конкурсов профессионального мастерства на территории округа, образовательных мероприятий, информационное обеспечение деятельности координатора, а также работу по совершенствованию системы саморегулирования.
«Нами были проведены несколько семинаров, касающихся деятельности саморегулируемых организаций, перспектив решения споров в третейских судах, соблюдения требований охране труда в строительстве для представителей СРО и строительных компаний», – отметил Никита Загускин.
Кроме того, он рассказал о поездке представителей Комитета НОСТРОЙ по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка в Финляндию в Парк безопасности, где в виде инсталляций представлены ситуации нарушения техники безопасности и требований охраны труда. Ожидается, что в 2019 году будет положено начало работы по реализации данного проекта на территории СЗФО. Никита Загускин предложил представителям СРО принять участие в поиске площадки для Парка безопасности на территории СЗФО и софинансировании данного проекта.
Далее участники Окружной конференции утвердили план координационной деятельности НОСТРОЙ по СЗФО и смету на его реализацию на 2019 год. В рамках рассмотрения этого вопроса директор Ассоциации «СРО «Строительный Комплекс Вологодчины» Анна Леонова предложила на странице координатора на сайте НОСТРОЙ размещать новости, отражающие деятельность каждой саморегулируемой организации округа. Никита Загускин и участники Окружной конференции поддержали данное предложение.
Элина Дадашева в своем выступлении обратила внимание собравшихся на первоочередные вопросы по формированию и ведению Национального реестра специалистов и остановилась на спорных моментах, возникающих при взаимодействии сотрудников возглавляемого ею отдела и представителей саморегулируемых организаций при подаче документов. Она отметила, что специалисты отдела до сих пор принимают порядка 200 обращений в день.
В рамках рассмотрения заключительного вопроса повестки дня Анна Леонова предложила в следующем году провести окружной этап Национального конкурса профессионального мастерства «Строймастер» на территории Вологодской области.
Кроме того, участники Окружной конференции единогласно утвердили кандидатуры, представленные к наградам Национального объединения строителей.
По окончании конференции Валентин Власов, Никита Загускин и Антон Мороз поздравили всех участников от имени НОСТРОЙ с наступающим Новым годом и Рождеством. Антон Мороз дополнительно передал руководителям СРО СЗФО слова поздравлений от строительных и проектно-изыскательских саморегулируемых организаций Санкт-Петербурга, а также от имени СПб ТПП, которая принимала в своих стенах участников мероприятия.
Градостроительный совет Санкт-Петербурга рассмотрел архитектурный облик многофункционального спортивного комплекса, который предлагается возвести на проспекте Энгельса. Проект вызвал серьезную критику.
Заказчиком эскиза выступило ООО «МФК» (аффилировано с холдингом «Соломон»), исполнителем – ООО «Проектсервис – СПб ПТИ».
Как рассказала главный архитектор проекта Марина Казанцева, проект намечено реализовать на участке площадью 22,5 тыс. кв. м на пересечении проспектов Энгельса и Суздальского. По задумке разработчиков, объект будет состоять из трех основных частей: комплекса, включающего пять бассейнов (два 50-метровых, олимпийского формата; два – 25-метровых, тренировочный и детский; и один – небольшой, для мам с грудничками), 7-уровневого паркинга на 394 машино-места и 19-этажной многофункциональной башни. Общая площадь здания – более 64 тыс. кв. м, высота – 75 м (для обеспечения возможности появления в локации такой доминанты у Градсовета запрашивается разрешение на отклонение от стандартной высоты в 40 м). Площадь озеленения составит 4,4 тыс. кв. м, планируется создание велопарковки на 138 мест.
Бассейны расположатся на 1-м этаже. Их высота достигнет четырех этажей, над ними предлагается соорудить прозрачные куполообразные перекрытия. Стеновые конструкции (как внешние, так и внутренние) также намечено сделать прозрачными. «Это создаст ощущение открытости, даст объекту позитивное настроение», – пояснила Марина Казанцева. С той же целью фасады объекта намечено декорировать цветными стеклянными панелями.
2-й этаж отдан под объекты питания – кафе, рестораны, а также магазины спорттоваров. На 3-м намечено разместить фитнес-центр. 4-й этаж – технический, с выходом на эксплуатируемую кровлю, где намечено разместить теннисный корт. 5-й этаж займет медицинский центр (именуемый в проекте «центром диагностики функционального состояния спортсменов»). С 6-го по 9-й этаж расположится гостиница (на 6–7-м – двухзвездочная, с 4-местными номерами, в которых будут размещаться пловцы, приезжающие на сборы; на 8–9-м – трехзвездочная, с 2-местными номерами). На 10–19-м этажах намечено разместить офисы (по терминологии проекта – административные помещения), суммарной площадью более 10 тыс. кв. м.
Рецензент – генеральный директор архитектурной мастерской «Витрувий и сыновья» Сергей Падалко – отметил, что, по его мнению, локация очень хорошо подходит под реализацию спортивного проекта. Рядом находится ТРК «Гранд Каньон» (в собственности холдинга «Соломон»), составной частью которого является ледовая арена. «Таким образом, появление комплекса бассейнов станет логичным этапом формирования в этом месте торгово-развлекательного кластера со спортивным уклоном», – считает эксперт.
Он подчеркнул также, что считает появление высотной доминанты в локации актуальным, добавив, что в непосредственной близости к северу реализуется высотный проект «Северная долина» компании «Главстрой-СПб». Богатое остекление Сергей Падалко также считает вполне уместным, хоть и несколько диссонирующим со «слепым» паркингом.
Своеобразная функциональная «начинка» объекта заставила членов Градсовета усомниться в приоритетах проекта и предположить, что под видом спортивного комплекса намечается построить развлекательный и гостинично-офисный центр. Глава Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев ехидно поинтересовался, зачем пловцам на сборах двуспальные кровати и не слишком ли много 10 тыс. кв. м административных помещений для управления пятью бассейнами. Марина Казанцева пояснила, что проект реализуется под патронажем Всероссийской плавательной федерации и, возможно, когда-нибудь часть ее структур переедет в это здание, что, впрочем, не очень убедило членов Градсовета.
Возможность появления высотной доминанты в этой локации у большинства архитекторов сомнений не вызвала. «Сделать высотный акцент в этом месте, на мой взгляд, – совершенно правильное решение», – отметил Михаил Мамошин, руководитель «Архитектурной мастерской Мамошина». Такого же мнения придерживается и Анатолий Столярчук, генеральный директор «Архитектурной мастерской Столярчука». «В целом проект вполне укладывается в сложившуюся застройку, да и архитектурный облик, по моему мнению, вполне допустимый», – считает эксперт.
В то же время и он, и ряд других участников заседания отметили непродуманность тотального остекления бассейнов, и особенно создания прозрачных куполов. По мнению специалистов, это весьма сомнительное решение, поскольку при проведении тренировок и тем более соревнований прямые солнечные лучи, бьющие как на поверхность воды в бассейнах, так и на трибуны, неприемлемы.
Генеральный директор Архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин высказал критические замечания и относительно обеспечения транспортной доступности, и в адрес архитектурного решения проекта. «Нужен более выразительный облик фасадов», – считает он. «Хорошая локация, интересный функционал объекта, не хотелось бы наспех строить что-то непродуманное и малоинтересное с архитектурной точки зрения. Думается, что надо доработать проект, включая и фасадные решения, с учетом высказанных рекомендаций», – резюмировал профессор Академического института живописи, скульптуры и архитектуры им. И. Е. Репина Юрий Митюрев, выразив общую позицию Градсовета.