День Х прошел без потрясений
Минуло 1 июля 2019 года. Реформа системы привлечения финансирования в отрасль жилищного строительства вступила в очередную стадию. Долевая схема для новых проектов прекратила свое существование.
При этом «день Х» стал скорее символом, чем настоящим «рубиконом». Переходный период, обеспеченный разрешением достраивать по «долевке» объекты, подпавшие под критерии «высокой степени строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ, позволит реформе пройти без потрясений для строительного рынка. В этом едины и власти, и застройщики.
Подготовились
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», отмечают, что участники строительного рынка предприняли все необходимые меры, чтобы во всеоружии подойти ко «дню Х». И в общем и целом им это удалось. С этим согласны и петербургские власти. «Реформа не стала новостью для строительной отрасли. Застройщики активно готовились к переходу на новые рельсы. Аналогичную работу со своей стороны проводил Комитет по строительству. Поэтому есть все основания быть уверенными, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства пройдет спокойно», – отметил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко.
«Весь прошлый год мы работали не только над реализацией всего задуманного, но и готовились к новым реалиям рынка: сверяли свои планы, текущие и будущие проекты с нюансами нового законодательства», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.
Как говорит Николай Линченко, сейчас активно идет выдача девелоперам заключений о соответствии их объектов критериям высокой строительной готовности, что позволит осуществлять продажи в этих жилых комплексах по долевой схеме. «В Комитет по строительству подано 238 заявлений на получение заключений, из них по 186 объектам соответствующий документ уже выдан», – сообщает он.
По словам игроков рынка, особых проблем с получением заключений о соответствии не возникало. Единственная сложность – жесткий цейтнот. «Форма заявления была официально утверждена лишь в начале июня – то есть на заполнение, подачу и проверку данных контролирующим органом застройщикам оставили меньше месяца», – отмечает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
Поскольку нехватка времени была фактором ожидаемым, крупные застройщики загодя готовили пакеты документов по тем проектам, которые точно подпадали под критерии готовности. «Постановление Правительства № 480 вышло 22 апреля. Работа по подготовке документов началась 29 апреля, а первый пакет был подан в Комитет по строительству уже в конце мая», – рассказывает Дмитрий Ходкевич.
Определились
В результате практически все застройщики к 1 июля уже определились, по какой схеме будут достраивать свои проекты.
«Эталон ЛенСпецСМУ» одним из первых среди застройщиков региона подготовил и подал необходимые документы в Комитет по строительству. Это позволило до 1 июля получить заключения ведомства о соответствии девяти строящихся объектов критериям Минстроя. «Наша компания является одним из наиболее подготовленных к работе игроков рынка. Девять наших строящихся проектов в Петербурге мы продолжим реализовывать по старым правилам», – сообщил генеральный директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин.
По словам руководителя направления «Девелопмент» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Владимира Шабанова, все объекты компании, в которых уже открыты продажи, будут продаваться «в долевку». В то же время компания начала подготовку к работе по новой схеме. На Петербургском международном экономическом форуме «ЮИТ» и Сбербанк заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве.
В большинство же компаний отмечают, что произошла дифференциация проектов по степени готовности и, соответственно, перспективам продаж. По примерной оценке Дмитрия Ходкевича, около половины от всего объема строящегося жилья «Группы ЛСР» в Петербурге компания продолжит строить и продавать по старым правилам.
«C 1 июля на работу через эскроу-счета перешли три проекта RBI – жилые комплексы «Болконский» и Futurist, а также апарт-отель Studio Moskovsky. Заключения о возможности продавать квартиры по старой схеме получены по объектам «Северного города» (EcoCity и второму этапу первой очереди Ultra City), а также по проектам RBI («Русские сезоны» и «Биография»)», – рассказывает Эдуард Тиктинский.
Аналогичная ситуация в компании «РСТИ» (ранее – «РосСтройИнвест»). «Портфель наших проектов диверсифицирован по стадиям строительства, поэтому часть объектов мы продолжим продавать по ДДУ, а стартовавшие недавно жилые комплексы – уже через эскроу-счета», – сообщил председатель правления «РСТИ» Игорь Креславский. По его словам, по старой схеме продолжатся продажи жилых комплексов New Time, «Пётр Великий», «Два ангела», «Суворов» и первой очереди ЖК Terra. «Недавно мы заключили договор со Сбербанком на проектное финансирование жилого комплекса премиум-класса Familia на Петровском острове, который уже продаем через эскроу-счета. Также мы получили одобрение банка ВТБ на ведение продаж через эскроу-счета в нашем элитном проекте «11» на Красной Пресне в Москве», – добавляет он.
«Вторая очередь ЖК «Огни залива» будет достраиваться по долевой схеме. А вот с третьей по пятую очереди проекта получат проектное финансирование – и граждане будут покупать жилье через эскроу-счета», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
Активно переключается на новую схему ГК «КВС». 1 июля банк ВТБ предоставил проектное финансирование по пяти строящимся объектам холдинга. Это новые очереди городских проектов ЖК «Континенты» и клубный дом бизнес-класса «Наутилус», областные проекты ЖК «Ясно.Янино» и микрогород «Новое Сертолово». Также проектное финансирование получил новый проект «Клубный дом Б57». Добавим, что соглашение о стратегическом сотрудничестве ГК «КВС» и банка ВТБ также было заключено на ПМЭФ-2019.
«Многие компании в Петербурге уже переходят на новую схему. Как говорится, процесс пошел», – резюмирует Николай Линченко.
Приценились
Единственное, в чем оценки игроков рынка и представителей власти расходятся, – это в прогнозе движения цен.
По данным экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в «предвкушении» реформы цены на жилье пошли вверх. «С начала года средние цены в Петербурге в сегменте «масс-маркет» выросли на 4%, до 108,8 тыс. рублей за 1 кв. м. В пригородах цена также поднялась на 4% – до 72,8 тыс. рублей. С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу-счета, ожидается дальнейший рост цен во втором полугодии. Показатель будет зависеть от стратегии застройщиков», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«Цены начали расти в прошлом году, и в этом тренд продолжился. Причем рост этот не связан с повышением строительной готовности объектов, а имеет чисто рыночное происхождение и подогревается, в частности, реформой», – соглашается Людмила Коган.
Того же мнения придерживаются все опрошенные игроки рынка. Различия в прогнозах – в размере роста. Называются цифры в диапазоне от 10% до 25%. Впрочем, по признанию экспертов, разрешение значительной части проектов достраиваться по долевой схеме «размажет» этот рост примерно на два – два с половиной года.
А вот в городском правительстве считают, что оснований для существенного роста цен нет. «Аппетиты девелоперов будут сдерживаться существующим платежеспособным спросом. А значит, возможность поднимать стоимость квадратного метра у застройщиков очень ограничена», – считает Николай Линченко.
Кстати, того же мнения придерживается глава Минстроя РФ Владимир Якушев. По его словам, рост цен на квартиры в новостройках является маркетинговым ходом застройщиков.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– В Петербурге действует 431 разрешение на строительство, в рамках которых можно возвести почти 15 млн кв. м жилья. Значительная часть из них будет строиться по старым правилам, что позволит избежать потрясений для рынка. Тот незначительный рост цен, который наблюдался в первой половине года, больше связан с ажиотажем вокруг реформы, чем с реальным удорожанием себестоимости строительства. Просто потому, что пока большая часть объектов реализуется по старой схеме.
Через 20 лет российская энергетика сохранит сложившуюся схему, но в более гибкой модификации, адаптируется к давно ожидаемому технологическому прорыву и будет функционировать при «диктатуре потребителя». Такой концепт будущего отрасли описали на Российском международном энергетическом форуме участники пленарного заседания по вопросам цифровизации энергетики.
Этапы большого пути
За последние два десятка лет российская энергетика пережила ключевые изменения, которые, по общему мнению ведущих представителей отрасли, казались абсолютно нереальными на старте.
«Начавшийся у нас 19 лет назад период структурных преобразований в энергетике – разделение сфер деятельности, функций – имел место и в других странах. Последние годы были потрачены на то, чтобы структурно преобразовывать управление и устройство энергосистемы. Процесс не везде закончен: в мире еще происходит «догоняющая волна». И наша задача сейчас – найти свой ответ на вызовы, которые нам ставят появившиеся технологии: это и возобновляемая энергетика, и цифровизация, и большие распределенные источники производства, и т. д.», – заявил заместитель председателя правления АО «СО ЕЭС» Фёдор Опадчий.
Со своей стороны, председатель наблюдательного совета Ассоциации «Совет производителей энергии» Александра Панина отметила, что происходящие изменения все-таки имеют эволюционный, а не революционный характер.
Сходную позицию обозначила директор департамента развития ЖКХ Минстроя РФ Светлана Никонова. «Осталось ощущение, что единая энергосистема – грандиозное завоевание нашей страны. И, безусловно, с учетом развития ВИЭ-генерации, распределенных источников, эта надежная система, надеюсь, будет сохранена и всем в ней будет комфортно: и потребителям, и производителям, и сфере ЖКХ», – отметила она.
Президент холдинга АО «РЭП Холдинг» Тагир Нигматулин акцентировал внимание на утрате ряда позиций российского машиностроения. «Если ранее отечественного оборудования было 90%, то сегодня мы «упали» до 33-34%. Сейчас есть программа импортозамещения, и меня это вдохновляет и радует. Но для меня энергетика – не только машиностроение. Все-таки базис идет от науки, от идеи. В последнее время наука у нас, я бы сказал, "загнана"», – сказал он, добавив, что очень важно, чтобы «деньги, которые будут платиться за оборудование, остались в стране».
Кроме того, эксперт напомнил о невозможности обеспечения абсолютной кибербезопасности – вследствие применения на объектах энергетики импортного оборудования. «По моим наблюдениям, у нас нет элементной базы, которая полностью позволяла бы обеспечить электроэнергетику, в том числе объекты генерации. С моей точки зрения, это несет большой риск. Есть прецеденты: определенные элементные базы закладываются для контроля над нашей страной. Не случайно ключевым требованием «Газпрома» является применение только отечественной элементной базы на основных процессорах», – подчеркнул Тагир Нигматулин.
Важность владения технологиями отметила и заместитель директора департамента оперативного контроля и управления в электроэнергетике Министерства энергетики РФ Елена Медведева. Она также признала, что в период реформирования РАО акцент был сделан на развитии экономических взаимоотношений, а технологии – оставлены «на откуп поставщикам, которые, к сожалению, были в основном иностранными».
Первый заместитель генерального директора ООО «Газпром энергохолдинг» Павел Шацкий в качестве наиболее существенных перемен, произошедших в энергетической системе РФ с начала века, назвал разделение монопольных компаний и программы ДПМ (договоров о предоставлении мощности) и выразил надежду, что вместе с коллегами они и впредь будут «указывать правильное направление для развития отрасли».
Настоящее: поиск ответов
На пленарном заседании прозвучали принципиально разные мнения по таким вопросам, как целесообразность сохранения более или менее централизованной энергетической системы, необходимость «настойчивого внедрения» цифровых технологий, суть самого понятия цифровизации, сосредоточение в ведении Минэнерго как регулятора таких же «денег и власти», какими располагает Минпромторг, и др. В частности, Александра Панина высказалась за постепенное, эволюционное внедрение цифровых практик в энергетике. А Тагир Нигматулин выразил убежденность в том, что «демонополизация должна быть консолидированной».
Информацию о деятельности Минэнерго в плане разработки и выпуска документов технологического характера, о внедряемых цифровых технологиях представила Елена Медведева. Она рассказала, в частности, о мероприятиях по технологическому обновлению основных фондов, уточнив, что и оборудование, и технологии, внедряемые сегодня, должны быть способны интегрироваться не только с уже существующими, но и со вновь появляющимися. Чиновница упомянула также о возможности создания производственных кластеров. «Они формируются на базе цифровых платформ под наиболее оптимальное решение для всех участников процесса. И это обеспечивается внедрением цифровых технологий и созданием добавленной стоимости», – рассказала она. Ключевой технологией при этом является «цифровой двойник» – виртуальная копия изделия, в которой фиксируются все данные о материалах и особенности конструкции. Однако «цифровой двойник» будет работать в комбинации с другими цифровыми технологиями, объявленными в «дорожной карте» Правительства РФ, – такими как роботизация, «цифровые тени» с элементами искусственного интеллекта, 3D-печать.
Со своей стороны, Фёдор Опадчий представил информацию о проектах модернизации, которые уже осуществляются в энергетике, при этом большая часть их подкреплена программными документами и имеет сквозной характер. В частности, он привел пример внедрения дистанционного управления оборудованием на энергообъектах. «Понятно, что это выглядит как автоматизация деловых процессов. Но переключение подстанции в ручном режиме производится два часа, а по программе с использованием дистанционного управления может быть осуществлено за три минуты», – подчеркнул спикер, указав, что колоссальный рост скорости переключений снимает необходимость специального режима на это время, а также существенно снижает вероятность ошибки и трудозатраты обслуживающего персонала.
Он также отметил важность добровольного участия потребителей (благодаря современным технологиям) в регулировании баланса энергосистемы.
Технологичное будущее
В завершение пленарного заседания спикеры представили свое видение развития энергетики РФ в 20-летней перспективе. По мнению заместителя председателя Комитета по энергетической политике и энергоэффективности Российского союза промышленников и предпринимателей Юрия Станкевича, энергетику ожидают децентрализация, «диктатура потребителя» и снижение стоимости энергии за счет межтопливной конкуренции.
Прогноз Александры Паниной – более гибкое функционирование системы, технологический прорыв в области накопителей электроэнергии и сохранение ведущей роли человеческого интеллекта в дальнейшем развитии отрасли. Светлана Никонова выразила надежду на то, что через 20 лет электроэнергетика для конечных потребителей – населения – будет комфортной, доступной и надежной.
Павел Шацкий сделал акцент на доступе к мировому рынку парогазовых технологий и «умных» возобновляемых источников энергии (ВИЭ), «которые будут располагаться не там, где хочется, а там, где надо, где есть ветровые нагрузки и хороший коэффициент инсоляции».
По мнению Тагира Нигматулина, основным топливом на ближайшие 20 лет (а может, и дольше) останется природный газ. Важным направлением для отрасли он обозначил также развитие распределенной энергетики внутри крупных генерирующих компаний. Кроме того, эксперт отметил важность выбора на «развилке»: продолжать ли деградацию в области машиностроения (и энергетики в том числе) – или же возвращаться в статус сильной державы с развитой энергетикой.
Мнение
Сергей Есяков, первый заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по энергетике:
- У меня такое ощущение, что те 20 лет, которые я провел в энергетике, все-таки были разминкой. Достаточно насыщенная, достаточно активная, но все-таки разминка. И сегодня есть понимание: если мы хотим оставаться энергетической державой, то должны идти в русле мировых, в том числе «цифровых» тенденций.
На прошлой неделе федеральные власти реанимировали идею строительства высокоскоростной магистрали (ВСМ) «Москва – Санкт-Петербург». У проекта есть и сторонники, и противники. Последние, кстати, вообще не верят, что он будет реализован.
Вице-премьер РФ Максим Акимов заявил, что проект обойдется примерно в 1,5 трлн рублей. По его словам, пока есть лишь предварительная оценка стоимости, нет ни финансовой модели, ни технико-экономического обоснования. Пока предполагается, что трасса может стоить примерно столько же, что и проект ВСМ «Москва – Казань», т. е. около 33 млн долларов за километр пути.
Со стоимостью проекта Минтранс РФ определится в августе, после чего начнется проектирование – эта функция передана ОАО «РЖД». «Представляется все это очень перспективно. Мы сейчас, например, прорабатываем такую интересную идею, чтобы трассировку сделать с заходом (там получается небольшая петля) через Великий Новгород», – сообщил также Максим Акимов.
Напомним, в декабре 2018 года Правительство РФ по поручению Президента Владимира Путина приступило к изучению вопроса: можно ли реанимировать проект ВСМ «Москва – Петербург», «притормозив» ВСМ «Москва – Казань»? Глава Минэкономразвития РФ Максим Орешкин называл петербургское направление более перспективным. Он отмечал, что казанский проект не был до конца просчитан – только сейчас производится его комплексный анализ. По словам министра, подобные проекты очень затратны – и если их нельзя окупить только за счет продажи билетов, должен быть высокий социально-экономический эффект.
В апреле нынешнего года Владимир Путин одобрил предложение вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова и главы «РЖД» Олега Белозёрова начать проектирование ВСМ «Москва – Петербург» и объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта в Петербургском транспортном узле.
По самым оптимистическим оценкам, трасса может быть введена в эксплуатацию не раньше 2026 года. Проект фигурировал в программе создания скоростных магистралей, которую правление «РЖД» утвердило в 2016 году. За реализацию отвечает дочерняя структура «РЖД» «Скоростные магистрали».
Между тем реанимация проекта выявила ряд вопросов, ответы на которые до сих пор не ясны. По словам экспертов, ясного расчета трассировки линии ВСМ по Петербургу не существует. Ни в Генплане, ни в ПЗЗ скоростная дорога не предусматривалась. Стоимость этого проекта невозможно вычислять даже приблизительно. Как полагают эксперты, нужно менять нормативные документы, при необходимости – выкупать земельные участки. Но в первую очередь нужно определиться с границами трассировки. Тогда станут очевидными прочие внутригородские проблемы, которые предстоит решить.
Также совершенно не проработан вопрос финансирования и окупаемости проекта. В бюджетных планах он не значится – то есть предстоит поиск серьезных инвесторов, готовых вложить крупные суммы. Скорее всего, для них придется разрабатывать отдельную финансовую схему.
Как ранее отмечал генеральный директор компании «Infoline-Аналитика» Михаил Бурмистров, окупаемость проекта в сжатые сроки сможет обеспечить только высокая цена на билет – в 2,5–3 раза выше, чем на скоростные поезда «Сапсан». Однако это может серьезно снизить спрос на билеты. В то же время грузоперевозки по ВСМ вряд ли будут пользоваться спросом: очевидно, что они будут дорогими, поскольку перевозчикам придется менять парк грузовых вагонов. Таким образом, экономическая эффективность проекта петербургской ВСМ столь же неочевидна, как и казанской.
Добавим также, что ВСМ призвана стать заменой «Сапсанов», количество рейсов которых ОАО «РЖД» было вынуждено увеличивать в связи с высоким спросом (в прошлом году они перевезли почти 5,5 млн человек). Но их скорость признана недостаточной. Для ускорения необходимо или модернизировать существующую железнодорожную инфраструктуру между столицами, или запускать скоростную ветку. При этом многие эксперты полагают, что модернизация существующих путей обойдется дешевле, а скорость в итоге можно получить искомую – 400 км в час. С другой стороны, помимо пассажирских, между Москвой и Петербургом курсируют грузовые и пригородные поезда, которым «Сапсаны» заметно мешают.
Ну и, наконец, неясной остается и судьба ВСМ «Москва – Казань». Максим Акимов заявил, что проект не закрыт – обсуждается, какой из проектов, петербургский или казанский, станет первым. По сочетанию факторов становится очевидно, что радость оптимистов, надеющихся в 2026 году «с ветерком» за два часа проехаться из Петербурга в Москву, может быть несколько преждевременной.
Кстати
По расчетам «РЖД», протяженность ВСМ «Москва – Санкт-Петербург» составит 659 км. Но пока не будет определена трассировка, вопрос остается открытым. Пассажиропоток может достигнуть 27 млн человек в год, из которых 12 млн – индуцированный спрос.