День Х прошел без потрясений
Минуло 1 июля 2019 года. Реформа системы привлечения финансирования в отрасль жилищного строительства вступила в очередную стадию. Долевая схема для новых проектов прекратила свое существование.
При этом «день Х» стал скорее символом, чем настоящим «рубиконом». Переходный период, обеспеченный разрешением достраивать по «долевке» объекты, подпавшие под критерии «высокой степени строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ, позволит реформе пройти без потрясений для строительного рынка. В этом едины и власти, и застройщики.
Подготовились
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», отмечают, что участники строительного рынка предприняли все необходимые меры, чтобы во всеоружии подойти ко «дню Х». И в общем и целом им это удалось. С этим согласны и петербургские власти. «Реформа не стала новостью для строительной отрасли. Застройщики активно готовились к переходу на новые рельсы. Аналогичную работу со своей стороны проводил Комитет по строительству. Поэтому есть все основания быть уверенными, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства пройдет спокойно», – отметил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко.
«Весь прошлый год мы работали не только над реализацией всего задуманного, но и готовились к новым реалиям рынка: сверяли свои планы, текущие и будущие проекты с нюансами нового законодательства», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.
Как говорит Николай Линченко, сейчас активно идет выдача девелоперам заключений о соответствии их объектов критериям высокой строительной готовности, что позволит осуществлять продажи в этих жилых комплексах по долевой схеме. «В Комитет по строительству подано 238 заявлений на получение заключений, из них по 186 объектам соответствующий документ уже выдан», – сообщает он.
По словам игроков рынка, особых проблем с получением заключений о соответствии не возникало. Единственная сложность – жесткий цейтнот. «Форма заявления была официально утверждена лишь в начале июня – то есть на заполнение, подачу и проверку данных контролирующим органом застройщикам оставили меньше месяца», – отмечает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
Поскольку нехватка времени была фактором ожидаемым, крупные застройщики загодя готовили пакеты документов по тем проектам, которые точно подпадали под критерии готовности. «Постановление Правительства № 480 вышло 22 апреля. Работа по подготовке документов началась 29 апреля, а первый пакет был подан в Комитет по строительству уже в конце мая», – рассказывает Дмитрий Ходкевич.
Определились
В результате практически все застройщики к 1 июля уже определились, по какой схеме будут достраивать свои проекты.
«Эталон ЛенСпецСМУ» одним из первых среди застройщиков региона подготовил и подал необходимые документы в Комитет по строительству. Это позволило до 1 июля получить заключения ведомства о соответствии девяти строящихся объектов критериям Минстроя. «Наша компания является одним из наиболее подготовленных к работе игроков рынка. Девять наших строящихся проектов в Петербурге мы продолжим реализовывать по старым правилам», – сообщил генеральный директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин.
По словам руководителя направления «Девелопмент» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Владимира Шабанова, все объекты компании, в которых уже открыты продажи, будут продаваться «в долевку». В то же время компания начала подготовку к работе по новой схеме. На Петербургском международном экономическом форуме «ЮИТ» и Сбербанк заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве.
В большинство же компаний отмечают, что произошла дифференциация проектов по степени готовности и, соответственно, перспективам продаж. По примерной оценке Дмитрия Ходкевича, около половины от всего объема строящегося жилья «Группы ЛСР» в Петербурге компания продолжит строить и продавать по старым правилам.
«C 1 июля на работу через эскроу-счета перешли три проекта RBI – жилые комплексы «Болконский» и Futurist, а также апарт-отель Studio Moskovsky. Заключения о возможности продавать квартиры по старой схеме получены по объектам «Северного города» (EcoCity и второму этапу первой очереди Ultra City), а также по проектам RBI («Русские сезоны» и «Биография»)», – рассказывает Эдуард Тиктинский.
Аналогичная ситуация в компании «РСТИ» (ранее – «РосСтройИнвест»). «Портфель наших проектов диверсифицирован по стадиям строительства, поэтому часть объектов мы продолжим продавать по ДДУ, а стартовавшие недавно жилые комплексы – уже через эскроу-счета», – сообщил председатель правления «РСТИ» Игорь Креславский. По его словам, по старой схеме продолжатся продажи жилых комплексов New Time, «Пётр Великий», «Два ангела», «Суворов» и первой очереди ЖК Terra. «Недавно мы заключили договор со Сбербанком на проектное финансирование жилого комплекса премиум-класса Familia на Петровском острове, который уже продаем через эскроу-счета. Также мы получили одобрение банка ВТБ на ведение продаж через эскроу-счета в нашем элитном проекте «11» на Красной Пресне в Москве», – добавляет он.
«Вторая очередь ЖК «Огни залива» будет достраиваться по долевой схеме. А вот с третьей по пятую очереди проекта получат проектное финансирование – и граждане будут покупать жилье через эскроу-счета», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
Активно переключается на новую схему ГК «КВС». 1 июля банк ВТБ предоставил проектное финансирование по пяти строящимся объектам холдинга. Это новые очереди городских проектов ЖК «Континенты» и клубный дом бизнес-класса «Наутилус», областные проекты ЖК «Ясно.Янино» и микрогород «Новое Сертолово». Также проектное финансирование получил новый проект «Клубный дом Б57». Добавим, что соглашение о стратегическом сотрудничестве ГК «КВС» и банка ВТБ также было заключено на ПМЭФ-2019.
«Многие компании в Петербурге уже переходят на новую схему. Как говорится, процесс пошел», – резюмирует Николай Линченко.
Приценились
Единственное, в чем оценки игроков рынка и представителей власти расходятся, – это в прогнозе движения цен.
По данным экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в «предвкушении» реформы цены на жилье пошли вверх. «С начала года средние цены в Петербурге в сегменте «масс-маркет» выросли на 4%, до 108,8 тыс. рублей за 1 кв. м. В пригородах цена также поднялась на 4% – до 72,8 тыс. рублей. С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу-счета, ожидается дальнейший рост цен во втором полугодии. Показатель будет зависеть от стратегии застройщиков», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«Цены начали расти в прошлом году, и в этом тренд продолжился. Причем рост этот не связан с повышением строительной готовности объектов, а имеет чисто рыночное происхождение и подогревается, в частности, реформой», – соглашается Людмила Коган.
Того же мнения придерживаются все опрошенные игроки рынка. Различия в прогнозах – в размере роста. Называются цифры в диапазоне от 10% до 25%. Впрочем, по признанию экспертов, разрешение значительной части проектов достраиваться по долевой схеме «размажет» этот рост примерно на два – два с половиной года.
А вот в городском правительстве считают, что оснований для существенного роста цен нет. «Аппетиты девелоперов будут сдерживаться существующим платежеспособным спросом. А значит, возможность поднимать стоимость квадратного метра у застройщиков очень ограничена», – считает Николай Линченко.
Кстати, того же мнения придерживается глава Минстроя РФ Владимир Якушев. По его словам, рост цен на квартиры в новостройках является маркетинговым ходом застройщиков.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– В Петербурге действует 431 разрешение на строительство, в рамках которых можно возвести почти 15 млн кв. м жилья. Значительная часть из них будет строиться по старым правилам, что позволит избежать потрясений для рынка. Тот незначительный рост цен, который наблюдался в первой половине года, больше связан с ажиотажем вокруг реформы, чем с реальным удорожанием себестоимости строительства. Просто потому, что пока большая часть объектов реализуется по старой схеме.
«Группа ЛСР» взялась выступить генподрядчиком на достройке одного из самых старых и известных петербургских долгостроев – ЖК «На Охте» (ранее - «Охта-модерн»). Репутация компании позволяет говорить, что проблемный объект будет, наконец, введен в эксплуатацию, а обманутые дольщики – получат квартиры.
27 февраля был подписан Меморандум о взаимодействии по достройке объекта между ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР»), выступающим в роли генерального подрядчика, ООО «Питер-Констракшн» – застройщиком, с декабря 2017 года находящимся в процедуре банкротства, и временным управляющим Владимиром Полуяновым.
Напомним, строительство ЖК «Охта-модерн» еще в 2004 году начала печально известная компания «ИВИ-93». Ввод в эксплуатацию планировался в 2006-м. С тех пор на объекте не раз менялись застройщики, проект получил новое название, а сроки сдачи неоднократно переносились. Обманутые дольщики предпринимали самые отчаянные меры, чтобы привлечь внимание властей к своей проблеме – включая митинги, голодовки и обращения к президенту. И вот, наконец, ситуация реально сдвигается с места.
Уже 2 марта состоялось выездное совещание на строительной площадке комплекса, участники которого рассказали о мерах, которые будут предприняты в самое ближайшее время, что завершить возведение долгостроя.
Первый шаг – за ГБУ «Центр экспертно-технического сопровождения» (ГБУ «ЦЭТС»). «В течение 40 рабочих дней, начиная с сегодняшнего дня, ГБУ обследует конструктив долгостроя и предоставит проектировщикам материалы, необходимые для допроектирования объекта. После проведения этих работ будет подписано соглашение между «Питер-Констракшн» и «Группой ЛСР». Затем холдинг приступят к строительно-монтажным работам», - сообщил Алексей Золотов, руководитель аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина.
По словам директора ГБУ «ЦЭТС» Вячеслава Метелкина, обследование будет проходить в несколько этапов. Сначала – визуальное обследование объекта для определения возможных дефектов строительных конструкций, включающее и геометрические замеры. Затем будут выполнены лабораторные испытания бетонных элементов с целью определения их текущего состояния, параметров армирования и марки бетона. Затем специалисты приступят к геодезическим измерениям конструкций на предмет проверки их планового высотного положения, кренов и возможного отклонения от вертикалей. Заключительным этапом будет определение параметров тона собственных колебаний конструкций, которые позволяют определить возможные дефекты монтажных сооружений. «После завершения работ по обследованию технического состояния объекта мы выдадим итоговое заключение, включающее в себя результаты и рекомендации с выводами по дальнейшим действиям по завершению строительства», - сообщил Вячеслав Метелкин.
«Планируем в мае 2018 года получить заключение экспертов. Это позволит определить фактический объем строительных работ, которые необходимо выполнить на объекте, и заключить с застройщиком договор генерального подряда в рамках процедуры банкротства», - отметил заместитель директора по строительству «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Алексей Пятненков.
По предварительной оценке, строительная готовность долгостроя на данный момент составляет 75-80%. Выполнен весь конструктив, большая часть фасадов и перегородок. Как сообщил Алексей Пятненков, предстоит обеспечить объект инженерными системами, доделать паркинг, выполнить кровлю, окна, балконы. «Полностью объем необходимых работ станет ясен по результатам исследования. Если не прояснится чего-то совершенно непредвиденного, мы рассчитываем закончить все строительно-монтажные работы и подготовить объект к вводу в эксплуатацию к концу этого года», - заявил он.
На достройку объекта, по примерным подсчетам, необходимо еще около 300 млн рублей. Работы «Группа ЛСР» выполнит за свой счет. Каким образом холдинг сможет скомпенсировать затраты, учитывая, что все квартиры в комплексе проданы, не оговаривается. Предположение, что компания сможет претендовать участок на ул. Беринга в Василеостровском районе, который ООО «Питер-Констракшн» получило у города аренду в целях строительства апарт-отеля, когда взялось достраивать ЖК «Охта-модерн», участники совещания не прокомментировали.
«Сейчас главное – сдать объект, чтобы 326 пострадавших дольщиков получили, наконец, свои квартиры. Я убежден, что «Группа ЛСР» это сделает. Я также обращаюсь и к компании, и к ГБУ «ЦЭТС» с призывом обязательно учесть все замечания, которые будут поступать от дольщиков», - резюмировал Алексей Золотов.
Реализация уникального не только для Петербурга, но и для всей России и даже для Европы проекта – общественно-делового комплекса «Лахта Центр», в котором расположится штаб-квартира «Газпрома», – вышла на финишную прямую. Объект достиг заданной высоты – 462 м.
Об особенностях проекта «Строительному Еженедельнику» рассказал главный инженер «Лахта Центра» Сергей Никифоров.
– Сергей Владимирович, что делает реализуемый Вами проект уникальным?
– Проще всего ответить на этот вопрос, перечислив ряд технических параметров объекта.
Свайное поле «Лахта Центра» состоит из 2080 буронабивных свай. Из них 264 (диаметром в 2 м и глубиной 82 м) – непосредственно под башней. Их общая длина – 15,8 тыс. м, а суммарная нагрузка на них составляет 670 тыс. т. Высота стены в грунте (защитной подземной конструкции, ограждающей фундамент башни) – 30 м.
Бетонирование нижней плиты фундамента башни «Лахта Центра» внесено в Книгу рекордов Гиннесса как самая большая непрерывная заливка бетона в мире. За 49 часов без остановки было залито более 19,62 тыс. куб. м бетона.
Перекрытия и колонны башни – композитные, выполнены из металла и бетона в соотношении 60 к 40. Основная конструкция устойчивости небоскреба – железобетонное ядро, внутри которого располагаются коммуникации, лифтовое оборудование, технические помещения и пр., – имеет высшую степень огнезащиты — REI240 (способность выдержать огонь в течение 4 часов без изменения свойств бетона и стали).
Думаю, этих нескольких фактов достаточно, чтобы понять, что проект действительно уникален.
– С какими проблемами пришлось столкнуться при строительстве небоскреба?
– Сложности, безусловно, всегда присутствуют. Без них, наверное, не обходится ни один проект, тем более, если речь идет о таком масштабном сооружении, как «Лахта Центр». В процессе проектирования и строительства мы сталкивались со сложностями самого разного рода. Во-первых, это природные проблемы. В нашем случае это и близость к Финскому заливу, и грунтовые воды, и ветровые нагрузки. Перед тем, как начать строительство, мы проводили всевозможные испытания (в том числе и аэродинамические) для того, чтобы учесть влияние этих факторов на объект.
Были также и технические сложности, связанные с применением современных технологий и материалов, а также с воплощением сложной геометрии, обусловленной архитектурной концепцией зданий. Работа проводилась в несколько этапов. Сначала осуществлялся тщательный просчет всех узлов и конструкций с помощью специальных компьютерных программ. Затем, чтобы убедиться в точности расчетов, создавались макеты элементов, которые подвергались соответствующим нагрузкам. И только потом сложные конструкции шли в работу. Причем, перед тем, как осуществлять их монтаж на высоте, проводилась предварительная, «тренировочная» сборка на земле.
Третий комплекс сложностей был связан с координацией строительства. Башня «Лахта Центра» – самая высокая в Европе, масштабы работ колоссальные, очень многое зависит от четкости и слаженности действий различных структур и компаний. Крайне сложная логистика, учитывая то, что одновременно на строительной площадке происходит множество процессов – обустройство временных сетей, доставка конструкций и материалов, их складирование, перемещение техники, непосредственно строительные работы и пр.
– Какие работы при возведении башни «Лахта Центра» Вы отнесли бы к уникальным?
– Масштаб проекта, сложная архитектурная форма, особенности географического положения объекта обусловили необходимость использования уникальных материалов и технических решений. Они применялись буквально на каждом этапе строительства.
Если идти снизу вверх, то начинать надо с технологии бурения, которую мы использовали для устройства свай глубиной 82 м. Сложность процессу придавала близость моря и обилие грунтовых вод. Было принято решение производить работы без применения бентонитового раствора и воспользоваться системой обсадных труб. При этом удалось избежать попадания грунтовых вод в скважины. Думаю, в такой технологии в мире никто не работал. Качество работ проверялось с помощью специальных щупов и видеокамер для визуального контроля, которые опускались в скважины. Только убедившись, что они чистые и абсолютно сухие, мы начинали погружать металлические каркасы и заливать бетон.
Для конструкций ядра и колонн нами использовался высокопрочный бетон. В фундаментах, учитывая сложность и насыщенность армирования и скорость заливки нижней плиты толщиной 3,6 м, применялся самоуплотняющийся бетон. После проведения многих испытаний нам удалось найти рецепт, оптимальный именно для нашего объекта.
Также нами использовалась технология сталежелезобетонных конструкций, которая, надеюсь, теперь будет шире применяться в России. В качестве сердечников мы использовали профили из высокопрочной стали, вокруг которых заливался бетон. Таким образом, у нас получалась единая композитная конструкция. Эта технология позволила нам существенно нарастить скорость строительства башни.
Учитывая габариты и геометрию ядра, мы применили для его возведения очень интересную технологию самоподъемной опалубки, которая дала возможность практически без остановок, очень аккуратно и технически грамотно выполнить эти работы.
При реализации проекта используется очень много стекла – причем как холодно-, так и горячегнутого. Только благодаря его применению удалось и реализовать архитектурные задумки разработчиков проекта башни, и эффективно организовать внутреннее пространство объекта.
Здание высотное, и для того, чтобы строительные конструкции занимали как можно меньше места, нами использовались высокопрочные стали и высокопрочные бетоны и на офисных этажах. Много интересных технологий использовалось для организации инженерных систем комплекса. Разумеется, строительство небоскреба невозможно без использования современного высокоскоростного лифтового оборудования.
То есть, как видите, уникальные технические решения задействованы в строительстве «Лахта Центра» от свай до вершины шпиля. Можно смело сказать, что это объект, возведенный с применением самых современных технологий.
– Это российские технологии или зарубежные?
– «Лахта Центр» – проект мирового уровня, и в нем использован самый современный международный опыт. Однако нужно учитывать, что прямое перенесение примененных где-то решений на нашу почву – просто невозможно. Каждый проект такого масштаба уникален, и технологии должны быть адаптированы под совершенно конкретные условия и задачи. То есть уже существующие в мире наработки было необходимо актуализировать.
При этом могу сказать, что в ходе решения этих задач использовались российские наработки и отечественные материалы. Например, рецептура бетонных смесей, которые мы применяли, совершенно уникальна, оптимизирована именно под наши условия.
– Когда мы увидим «Лахта Центр» во всей красе?
– Ввод в эксплуатацию объекта намечен на осень 2018 года. При этом надо понимать, что речь идет именно о завершении строительно-монтажных работ и вводе в эксплуатацию. То есть здание будет построено и обретет свой завершенный облик, но обустройство внутренних пространств еще будет продолжаться. Переезд же в «Лахта Центр» будущих жителей произойдет не ранее 2019 года.
Справка
«Лахта Центр» – общественно-деловой комплекс, строящийся в Приморском районе Санкт-Петербурга для размещения штаб-квартиры «Газпрома» и открытых общественных пространств. Включает в себя небоскреб и многофункциональное здание. Общая площадь объекта — 400 тыс. кв. м. Офисные пространства займут порядка двух третей площади комплекса. Небоскреб стал самым северным в мире и самым высоким зданием в России и в Европе, на 88 м превосходя московскую высотку «Башня Федерация» и уступая лишь 540-метровой Останкинской телебашне, которая считается не зданием, а инженерным сооружением.
Мнение
Алексей Сынчиков, руководитель проекта, компания АЕСОМ (выполняет функции строительного контроля со стороны заказчика при возведении многофункционального комплекса «Лахта Центр»):
– Компания АЕСОМ начала совместную работу с заказчиком еще в 2007 году, когда проект планировалось реализовать на Свердловской набережной. В 2011 году было принято решение о переносе проекта на Лахту – и нас пригласили для осуществления строительного контроля за инженерно-геологическими изысканиями, а также для консультаций по проектированию подземной части комплекса уже на новой площадке.
К сложностям работы на этом объекте в первую очередь следует отнести недостаточность российской нормативной базы по высотному строительству и уникальность самого объекта. Поэтому для решения возникающих технических задач заказчику пришлось привлечь ведущие научно-исследовательские институты, такие как: НИИ оснований и подземных сооружений им. Н. М. Герсеванова, НИИ бетона и железобетона им. А. А. Гвоздева, ЦНИИ строительных конструкций им. В. А. Кучеренко и другие. В обсуждении этих задач участвовала также и компания АЕСОМ, так как впоследствии нам приходилось контролировать соответствие фактически выполняемых работ тем требованиям, которые были установлены в технологических регламентах и рекомендациях.
С самой ранней стадии проводилась очень большая исследовательская работа. Сначала, как говорится, «на бумаге» осуществлялось обоснование принимаемых технических и технологических решений. Затем проводились лабораторные исследования, которые должны были подтвердить теорию. Для особо уникальных и сложных конструкций (таких как, например, бетонирование массивных конструкций) проводились опытные работы уже на строительной площадке, поскольку лабораторные условия всегда хоть немного, но отличаются от реальных. По результатам специальных исследований (включающих в себя отбор образцов и проведение необходимых лабораторных исследований) принималось окончательное решение или вносились изменения в технические решения при необходимости.
Дополнительные сложности придавал сам масштаб проекта. Например, на заливке фундамента одновременно работало сразу 13 бетонных заводов, бетонирование велось 17 насосами непрерывно в течение 49 часов. Каждый завод перед бетонированием необходимо было освидетельствовать и отобрать – по обеспеченности современным оборудованием, по наличию системы контроля качества и еще по ряду критериев (в частности, определить, где и как хранятся инертные материалы). И это только один из примеров. Уникальность технических решений по металлическим конструкциям, фасадам, обеспечению безопасности и надежности объекта требовала от всех участников проекта повышенного внимания и ответственности, и я рад, что компания АЕСОМ внесла свой скромный вклад в то, что сейчас уже стало видно всему миру.
Харийс Чика, генеральный директор PERI Россия:
– Компания PERI участвовала в строительстве «Лахта Центра» – самого высокого здания России и Европы. Мы предоставили комплексное инженерное решение для проведения монолитных работ от фундамента до верхних этажей башни. Также системы опалубки и лесов немецкого производителя использовалось при возведении многофункционального здания. Всего на объект отгружено 7,2 тыс. т оборудования.
В строительстве небоскребов важнейшее значение имеет вопрос обеспечения безопасности и комфортных условий труда работников объекта. Представьте, какой эмоциональный стресс испытывают строители, которые находятся на высоте хотя бы 20 м, где нет стен и каких-либо ограждений по краю. Что же говорить о высоте «Лахта Центра»? Открытый горизонт – это большая опасность. Возможность несчастного случая в таких условиях очень высока. Причем пострадать могут не только работники площадки, но и автомобили, и пешеходы, которые передвигаются в непосредственной близости от строящегося здания. Это особенно актуально в условиях плотной городской застройки. Ограждение периметра – это также и защита от непогоды: ветра, дождя, снега. Тем более, если строительство ведется в северных регионах или на берегу залива, как это было с «Лахта Центром».
Для ядра башни «Лахта Центр» инженеры PERI спроектировали эффективное решение по опалубке на основе самоподъемной системы. В итоге опалубливание без крана и вне зависимости от погодных условий ускорило темп строительства.
