День Х прошел без потрясений
Минуло 1 июля 2019 года. Реформа системы привлечения финансирования в отрасль жилищного строительства вступила в очередную стадию. Долевая схема для новых проектов прекратила свое существование.
При этом «день Х» стал скорее символом, чем настоящим «рубиконом». Переходный период, обеспеченный разрешением достраивать по «долевке» объекты, подпавшие под критерии «высокой степени строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ, позволит реформе пройти без потрясений для строительного рынка. В этом едины и власти, и застройщики.
Подготовились
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», отмечают, что участники строительного рынка предприняли все необходимые меры, чтобы во всеоружии подойти ко «дню Х». И в общем и целом им это удалось. С этим согласны и петербургские власти. «Реформа не стала новостью для строительной отрасли. Застройщики активно готовились к переходу на новые рельсы. Аналогичную работу со своей стороны проводил Комитет по строительству. Поэтому есть все основания быть уверенными, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства пройдет спокойно», – отметил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко.
«Весь прошлый год мы работали не только над реализацией всего задуманного, но и готовились к новым реалиям рынка: сверяли свои планы, текущие и будущие проекты с нюансами нового законодательства», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.
Как говорит Николай Линченко, сейчас активно идет выдача девелоперам заключений о соответствии их объектов критериям высокой строительной готовности, что позволит осуществлять продажи в этих жилых комплексах по долевой схеме. «В Комитет по строительству подано 238 заявлений на получение заключений, из них по 186 объектам соответствующий документ уже выдан», – сообщает он.
По словам игроков рынка, особых проблем с получением заключений о соответствии не возникало. Единственная сложность – жесткий цейтнот. «Форма заявления была официально утверждена лишь в начале июня – то есть на заполнение, подачу и проверку данных контролирующим органом застройщикам оставили меньше месяца», – отмечает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
Поскольку нехватка времени была фактором ожидаемым, крупные застройщики загодя готовили пакеты документов по тем проектам, которые точно подпадали под критерии готовности. «Постановление Правительства № 480 вышло 22 апреля. Работа по подготовке документов началась 29 апреля, а первый пакет был подан в Комитет по строительству уже в конце мая», – рассказывает Дмитрий Ходкевич.
Определились
В результате практически все застройщики к 1 июля уже определились, по какой схеме будут достраивать свои проекты.
«Эталон ЛенСпецСМУ» одним из первых среди застройщиков региона подготовил и подал необходимые документы в Комитет по строительству. Это позволило до 1 июля получить заключения ведомства о соответствии девяти строящихся объектов критериям Минстроя. «Наша компания является одним из наиболее подготовленных к работе игроков рынка. Девять наших строящихся проектов в Петербурге мы продолжим реализовывать по старым правилам», – сообщил генеральный директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин.
По словам руководителя направления «Девелопмент» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Владимира Шабанова, все объекты компании, в которых уже открыты продажи, будут продаваться «в долевку». В то же время компания начала подготовку к работе по новой схеме. На Петербургском международном экономическом форуме «ЮИТ» и Сбербанк заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве.
В большинство же компаний отмечают, что произошла дифференциация проектов по степени готовности и, соответственно, перспективам продаж. По примерной оценке Дмитрия Ходкевича, около половины от всего объема строящегося жилья «Группы ЛСР» в Петербурге компания продолжит строить и продавать по старым правилам.
«C 1 июля на работу через эскроу-счета перешли три проекта RBI – жилые комплексы «Болконский» и Futurist, а также апарт-отель Studio Moskovsky. Заключения о возможности продавать квартиры по старой схеме получены по объектам «Северного города» (EcoCity и второму этапу первой очереди Ultra City), а также по проектам RBI («Русские сезоны» и «Биография»)», – рассказывает Эдуард Тиктинский.
Аналогичная ситуация в компании «РСТИ» (ранее – «РосСтройИнвест»). «Портфель наших проектов диверсифицирован по стадиям строительства, поэтому часть объектов мы продолжим продавать по ДДУ, а стартовавшие недавно жилые комплексы – уже через эскроу-счета», – сообщил председатель правления «РСТИ» Игорь Креславский. По его словам, по старой схеме продолжатся продажи жилых комплексов New Time, «Пётр Великий», «Два ангела», «Суворов» и первой очереди ЖК Terra. «Недавно мы заключили договор со Сбербанком на проектное финансирование жилого комплекса премиум-класса Familia на Петровском острове, который уже продаем через эскроу-счета. Также мы получили одобрение банка ВТБ на ведение продаж через эскроу-счета в нашем элитном проекте «11» на Красной Пресне в Москве», – добавляет он.
«Вторая очередь ЖК «Огни залива» будет достраиваться по долевой схеме. А вот с третьей по пятую очереди проекта получат проектное финансирование – и граждане будут покупать жилье через эскроу-счета», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
Активно переключается на новую схему ГК «КВС». 1 июля банк ВТБ предоставил проектное финансирование по пяти строящимся объектам холдинга. Это новые очереди городских проектов ЖК «Континенты» и клубный дом бизнес-класса «Наутилус», областные проекты ЖК «Ясно.Янино» и микрогород «Новое Сертолово». Также проектное финансирование получил новый проект «Клубный дом Б57». Добавим, что соглашение о стратегическом сотрудничестве ГК «КВС» и банка ВТБ также было заключено на ПМЭФ-2019.
«Многие компании в Петербурге уже переходят на новую схему. Как говорится, процесс пошел», – резюмирует Николай Линченко.
Приценились
Единственное, в чем оценки игроков рынка и представителей власти расходятся, – это в прогнозе движения цен.
По данным экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в «предвкушении» реформы цены на жилье пошли вверх. «С начала года средние цены в Петербурге в сегменте «масс-маркет» выросли на 4%, до 108,8 тыс. рублей за 1 кв. м. В пригородах цена также поднялась на 4% – до 72,8 тыс. рублей. С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу-счета, ожидается дальнейший рост цен во втором полугодии. Показатель будет зависеть от стратегии застройщиков», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«Цены начали расти в прошлом году, и в этом тренд продолжился. Причем рост этот не связан с повышением строительной готовности объектов, а имеет чисто рыночное происхождение и подогревается, в частности, реформой», – соглашается Людмила Коган.
Того же мнения придерживаются все опрошенные игроки рынка. Различия в прогнозах – в размере роста. Называются цифры в диапазоне от 10% до 25%. Впрочем, по признанию экспертов, разрешение значительной части проектов достраиваться по долевой схеме «размажет» этот рост примерно на два – два с половиной года.
А вот в городском правительстве считают, что оснований для существенного роста цен нет. «Аппетиты девелоперов будут сдерживаться существующим платежеспособным спросом. А значит, возможность поднимать стоимость квадратного метра у застройщиков очень ограничена», – считает Николай Линченко.
Кстати, того же мнения придерживается глава Минстроя РФ Владимир Якушев. По его словам, рост цен на квартиры в новостройках является маркетинговым ходом застройщиков.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– В Петербурге действует 431 разрешение на строительство, в рамках которых можно возвести почти 15 млн кв. м жилья. Значительная часть из них будет строиться по старым правилам, что позволит избежать потрясений для рынка. Тот незначительный рост цен, который наблюдался в первой половине года, больше связан с ажиотажем вокруг реформы, чем с реальным удорожанием себестоимости строительства. Просто потому, что пока большая часть объектов реализуется по старой схеме.
Девелопер проблемного жилого комплекса «Силы Природы», который до сих пор предпочитает оставаться неизвестным, заручился поддержкой Правительства Ленинградской области и соседа по площадке. Воодушевились даже ожидающие своих квартир по шесть лет дольщики.
Компания О2 Group начала реализацию проекта эконом-класса «Силы Природы» еще в 2013 году. На территории в 32 га между рекой Охта, шоссе в Лаврики и железной дорогой должны были появиться девять домов суммарной жилой площадью в 342 тыс. кв. м, три детских сада, школа, четыре паркинга. Однако в апреле 2016 года стройка встала. О2 потеряла право аренды на 24 га. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир первой и второй очередей проекта, каждая из которых состоит из двух домов.
В отношении застройщика первой очереди «Сил Природы» – ЖСК «Муринское-1» – началась процедура наблюдения, однако в О2 уверяют, что завершению проекта это не мешает, более того – компания надеется вообще избежать банкротства.
Реализация проекта возобновилась только в мае 2018 года, когда О2 нашла нового инвестора, однако его имя до сих пор держится в секрете. Аноним провел ребрендинг второй очереди проекта, сделав ее самостоятельным проектом – ЖК «Ромашки». Его застройщиком выступает ООО «Романтика». По планам компании, к 30 июня 2020 года будут построены два каскадных корпуса переменной этажности (15-18 этажей) на 2470 квартир.
О2 Group долго ждала приезда губернатора на стройплощадку, так как у дольщиков не было уверенности в том, что правительство поддерживает такой путь завершения проекта. Новый инвестор не признается, однако такие сомнения, скорее всего, были и у него. Визит Александра Дрозденко воодушевил всех. Кроме того, можно предположить, что, по крайней мере, правительству имя нового инвестора все-таки известно.
«Мы предлагали О2 свой вариант завершения проекта, но они решили достроить его сами. Ну так стройте, никто не мешает. Главное, не молчите. Если у вас есть проблемы, приходите в правительство, и мы вместе все решим», – сказал Александра Дрозденко, обращаясь к представителям инвестора и О2 Group.
О возможных проблемах тут же рассказали дольщики проекта, которые также были приглашены на стройплощадку. На данный момент наиболее остро стоит вопрос подключения двух домов к инженерным сетям. Девелопер обещает, что строительство первого корпуса завершится уже в декабре этого года, а второго – в июле 2019-го, а значит, вопрос с водоснабжением и водоотведением необходимо решать срочно.
Представитель анонимного инвестора Анатолий Соболев отметил, что решить проблему могут уже проложенные инженерные сети ЖК «Тридевятое царство», который группа компаний «УНИСТО Петросталь» возводит неподалеку. «Если компания пойдет нам навстречу, то дома будут подключены к сетям примерно на четыре месяца раньше, чем планировалось. Кроме того, это обойдется значительно дешевле, а сэкономленные средства мы направим на строительство второго корпуса», – сообщил он.
У Александра Дрозденко возражений по данному вопросу не было: «Если договоритесь со всеми сторонами процесса, то замечательно», – отметил он, сразу поручив замглавы Правительства Ленобласти Михаилу Москвину включиться в переговоры.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев рассказал, что подобные разговоры идут уже около года, однако окончательное решение пока не принято. «На наш взгляд, технологическая возможность существует, но для реализации проекта нашего согласия мало. Требуется участие поставщиков, которые там работают, а также УК «Мурино» и местной администрации, ведь необходимы перепроектирование и пересогласование проекта. Это очень серьезный план мероприятий, который надо разработать и утвердить», – подчеркнул он.
Что касается непосредственно строительства ЖК «Силы Природы», то Анатолий Соболев утверждает, что работы идут строго по графику, поэтому озвученные ранее сроки ввода домов в эксплуатацию остаются актуальными: январь-февраль 2019 года – первый корпус; и август – второй.
Александра Дрозденко, однако, смутило малое количество рабочих и техники на стройплощадке. Кроме того, компания до сих пор не представила дорожную карту проекта, поэтому проследить график выполнения работ на объекте невозможно. «Мы подготовим дорожную карту к 3 сентября», – пообещал губернатору Анатолий Соболев.
В завершение визита глава региона отметил, что пока причин не доверять новому анонимному девелоперу проекта у Правительства Ленобласти нет.
Американский фонд Morgan Stanley отказался покупать универмаг «Невский центр» в Петербурге. Одна из причин - новые американские санкции против России. Так что, вопрос о новом собственнике ТЦ оценочной стоимостью 10-12 млрд рублей остается открытым.
Американский фонд Morgan Stanley не будет покупать у финской Stockmann Group торговый комплекс «Невский центр» на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания в Петербурге. Об этом сообщили «Ведомости» со ссылкой на источники, знакомые с ходом переговоров. Один из них назвал и причину отказа от актива. Оказывается, это решение связано с новыми экономическими санкциями, которые США вводят против России. В Morgan Stanley и Stockmann Group ситуацию не комментируют. Брокеры, которые продают торговый центр, а также консультанты, которые проводили его оценку, от комментариев воздержались.
«Невский центр» - последний актив российской недвижимости в портфеле финской Stockmann Group. Комплекс был открыт в 2010 году. Общая площадь 9-этажного здания составляет 91 тыс. кв.м. (арендопригодная - 45 тыс. кв.м.). Два верхних этажа занимают офисы класса А (их площадь – около 5 тыс. кв.м.), а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Якорным арендатором является универмаг Stockmann.
Впервые о намерениях продать "Невский центр" его собственник объявил в ноябре 2012 года. Тогда стоимость актива эксперты оценивали в $500 млн. Но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась. А с ноября 2016 года комплекс снова оказался в активной продаже. На него претендовали несколько покупателей, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines и PPF Real Estate. Но, в итоге, Morgan Stanley остался единственным претендентом. О том, что сделка по «Невскому центру» находится в финальной стадии «Строительному Еженедельнику» еще в марте этого года сообщали несколько источников на рынке. Называли даже предполагаемую сумму сделки – 10-12 млрд рублей. Теперь понятно, что ее не будет.
Между тем, сам Morgan Stanley ищет покупателя на ТРК «Галерея» в Петербурге. Но о потенциальных интересантах на этот актив и о каких-либо серьезных переговорах пока не сообщалось.
Эксперты отмечают, что, несмотря на кризис, рынок Петербурга до последнего времени был очень интересен инвесторам, как локальным, так и крупным западным инвестфондам, так как предлагал активы с хорошей доходностью. «Если до последнего кризиса инвесторы прежде всего фокусировались на активах в Москве как наиболее доходных, то сегодня по этому параметру они нередко проигрывают на 1-2% объектам в Петербурге. Если в столице в экспозиции находятся объекты со ставками капитализации менее 10%, то на петербургском рынке встречаются предложения с двузначной доходностью при сопоставимом качестве», - говорят в Colliers International.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
«Рынок ТРК в Петербурге вернулся к докризисным показателям: ставки подросли, вакансия вернулась к уровню 5%, посещаемость растет. При этом новых объектов в прошлом году не появилось и в ближайшее время не предвидится, если только не появятся проекты на намывных территориях», - говорит директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Всего, по данным Colliers International, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центра. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет. «В текущем году прирост торговых площадей возможен за счет увеличения специализированных торговых комплексов. Ввод классических торговых центров остается на минимальном уровне 2017 года, вакансия в них к концу второго полугодия не превысит 3%. К концу 2018 года вакансия в классических торговых центрах не превысит 3%, что станет самым низким показателем за последние десять лет», - говорят аналитики.
По данным руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, ставки аренды в торговых комплексах города колеблются в зависимости от сегмента и занимаемой площади. «Так, например, для гипермаркетов площадью свыше 5 тыс. кв.м. они могут составлять от 4 тыс. до 8 тыс. рублей за 1 кв.м. в год (здесь и далее указаны ставки без НДС и Opex). Для тех же развлекательных операторов от 5 до 15 тыс. рублей за 1 кв.м. в год, если говорить о сегменте fashion, то этот разбег ещё больше: от 8 тыс. до 60 тыс. рублей за 1 кв.м. в год», - заключил Владислав Фадеев.