День Х прошел без потрясений
Минуло 1 июля 2019 года. Реформа системы привлечения финансирования в отрасль жилищного строительства вступила в очередную стадию. Долевая схема для новых проектов прекратила свое существование.
При этом «день Х» стал скорее символом, чем настоящим «рубиконом». Переходный период, обеспеченный разрешением достраивать по «долевке» объекты, подпавшие под критерии «высокой степени строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ, позволит реформе пройти без потрясений для строительного рынка. В этом едины и власти, и застройщики.
Подготовились
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», отмечают, что участники строительного рынка предприняли все необходимые меры, чтобы во всеоружии подойти ко «дню Х». И в общем и целом им это удалось. С этим согласны и петербургские власти. «Реформа не стала новостью для строительной отрасли. Застройщики активно готовились к переходу на новые рельсы. Аналогичную работу со своей стороны проводил Комитет по строительству. Поэтому есть все основания быть уверенными, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства пройдет спокойно», – отметил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко.
«Весь прошлый год мы работали не только над реализацией всего задуманного, но и готовились к новым реалиям рынка: сверяли свои планы, текущие и будущие проекты с нюансами нового законодательства», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.
Как говорит Николай Линченко, сейчас активно идет выдача девелоперам заключений о соответствии их объектов критериям высокой строительной готовности, что позволит осуществлять продажи в этих жилых комплексах по долевой схеме. «В Комитет по строительству подано 238 заявлений на получение заключений, из них по 186 объектам соответствующий документ уже выдан», – сообщает он.
По словам игроков рынка, особых проблем с получением заключений о соответствии не возникало. Единственная сложность – жесткий цейтнот. «Форма заявления была официально утверждена лишь в начале июня – то есть на заполнение, подачу и проверку данных контролирующим органом застройщикам оставили меньше месяца», – отмечает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
Поскольку нехватка времени была фактором ожидаемым, крупные застройщики загодя готовили пакеты документов по тем проектам, которые точно подпадали под критерии готовности. «Постановление Правительства № 480 вышло 22 апреля. Работа по подготовке документов началась 29 апреля, а первый пакет был подан в Комитет по строительству уже в конце мая», – рассказывает Дмитрий Ходкевич.
Определились
В результате практически все застройщики к 1 июля уже определились, по какой схеме будут достраивать свои проекты.
«Эталон ЛенСпецСМУ» одним из первых среди застройщиков региона подготовил и подал необходимые документы в Комитет по строительству. Это позволило до 1 июля получить заключения ведомства о соответствии девяти строящихся объектов критериям Минстроя. «Наша компания является одним из наиболее подготовленных к работе игроков рынка. Девять наших строящихся проектов в Петербурге мы продолжим реализовывать по старым правилам», – сообщил генеральный директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин.
По словам руководителя направления «Девелопмент» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Владимира Шабанова, все объекты компании, в которых уже открыты продажи, будут продаваться «в долевку». В то же время компания начала подготовку к работе по новой схеме. На Петербургском международном экономическом форуме «ЮИТ» и Сбербанк заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве.
В большинство же компаний отмечают, что произошла дифференциация проектов по степени готовности и, соответственно, перспективам продаж. По примерной оценке Дмитрия Ходкевича, около половины от всего объема строящегося жилья «Группы ЛСР» в Петербурге компания продолжит строить и продавать по старым правилам.
«C 1 июля на работу через эскроу-счета перешли три проекта RBI – жилые комплексы «Болконский» и Futurist, а также апарт-отель Studio Moskovsky. Заключения о возможности продавать квартиры по старой схеме получены по объектам «Северного города» (EcoCity и второму этапу первой очереди Ultra City), а также по проектам RBI («Русские сезоны» и «Биография»)», – рассказывает Эдуард Тиктинский.
Аналогичная ситуация в компании «РСТИ» (ранее – «РосСтройИнвест»). «Портфель наших проектов диверсифицирован по стадиям строительства, поэтому часть объектов мы продолжим продавать по ДДУ, а стартовавшие недавно жилые комплексы – уже через эскроу-счета», – сообщил председатель правления «РСТИ» Игорь Креславский. По его словам, по старой схеме продолжатся продажи жилых комплексов New Time, «Пётр Великий», «Два ангела», «Суворов» и первой очереди ЖК Terra. «Недавно мы заключили договор со Сбербанком на проектное финансирование жилого комплекса премиум-класса Familia на Петровском острове, который уже продаем через эскроу-счета. Также мы получили одобрение банка ВТБ на ведение продаж через эскроу-счета в нашем элитном проекте «11» на Красной Пресне в Москве», – добавляет он.
«Вторая очередь ЖК «Огни залива» будет достраиваться по долевой схеме. А вот с третьей по пятую очереди проекта получат проектное финансирование – и граждане будут покупать жилье через эскроу-счета», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
Активно переключается на новую схему ГК «КВС». 1 июля банк ВТБ предоставил проектное финансирование по пяти строящимся объектам холдинга. Это новые очереди городских проектов ЖК «Континенты» и клубный дом бизнес-класса «Наутилус», областные проекты ЖК «Ясно.Янино» и микрогород «Новое Сертолово». Также проектное финансирование получил новый проект «Клубный дом Б57». Добавим, что соглашение о стратегическом сотрудничестве ГК «КВС» и банка ВТБ также было заключено на ПМЭФ-2019.
«Многие компании в Петербурге уже переходят на новую схему. Как говорится, процесс пошел», – резюмирует Николай Линченко.
Приценились
Единственное, в чем оценки игроков рынка и представителей власти расходятся, – это в прогнозе движения цен.
По данным экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в «предвкушении» реформы цены на жилье пошли вверх. «С начала года средние цены в Петербурге в сегменте «масс-маркет» выросли на 4%, до 108,8 тыс. рублей за 1 кв. м. В пригородах цена также поднялась на 4% – до 72,8 тыс. рублей. С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу-счета, ожидается дальнейший рост цен во втором полугодии. Показатель будет зависеть от стратегии застройщиков», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«Цены начали расти в прошлом году, и в этом тренд продолжился. Причем рост этот не связан с повышением строительной готовности объектов, а имеет чисто рыночное происхождение и подогревается, в частности, реформой», – соглашается Людмила Коган.
Того же мнения придерживаются все опрошенные игроки рынка. Различия в прогнозах – в размере роста. Называются цифры в диапазоне от 10% до 25%. Впрочем, по признанию экспертов, разрешение значительной части проектов достраиваться по долевой схеме «размажет» этот рост примерно на два – два с половиной года.
А вот в городском правительстве считают, что оснований для существенного роста цен нет. «Аппетиты девелоперов будут сдерживаться существующим платежеспособным спросом. А значит, возможность поднимать стоимость квадратного метра у застройщиков очень ограничена», – считает Николай Линченко.
Кстати, того же мнения придерживается глава Минстроя РФ Владимир Якушев. По его словам, рост цен на квартиры в новостройках является маркетинговым ходом застройщиков.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– В Петербурге действует 431 разрешение на строительство, в рамках которых можно возвести почти 15 млн кв. м жилья. Значительная часть из них будет строиться по старым правилам, что позволит избежать потрясений для рынка. Тот незначительный рост цен, который наблюдался в первой половине года, больше связан с ажиотажем вокруг реформы, чем с реальным удорожанием себестоимости строительства. Просто потому, что пока большая часть объектов реализуется по старой схеме.
Представители строительных СРО Северо-Запада на Окружной конференции обсудили подготовку к XVI Всероссийскому съезду саморегулируемых организаций и предложения по внесению изменений в Градостроительный кодекс РФ.
18 сентября 2018 года в Санкт-Петербурге состоялась Окружная конференция членов Ассоциации «Национальное объединение строителей» по Северо-Западному федеральному округу (кроме Санкт-Петербурга). В ней приняли участие представители 11 из 13 саморегулируемых организаций в сфере строительства в СЗФО.
На конференции также присутствовали Первый Заместитель Исполнительного директора НОСТРОЙ Герман Хасханов, финансовый директор НОСТРОЙ Светлана Кузнецова, директор Правового департамента НОСТРОЙ Виктория Панарина и директор Административно-организационного департамента НОСТРОЙ Валерий Ревинский. Вел мероприятие координатор НОСТРОЙ по СЗФО Никита Загускин.
Основная часть обсуждаемых вопросов на Окружной конференции была посвящена подготовке к XVI Всероссийскому съезду саморегулируемых организаций. Он состоится 26 ноября 2018 года в Москве. Герман Хасханов отметил, что СРО Северо-Запада всегда принимают активное участие в подготовке к съезду и в его работе, и поблагодарил СРО округа за инициативы, направленные на дальнейшее развитие саморегулирования в сфере строительства.
Работая по приоритетам
О Приоритетных направлениях деятельности Ассоциации «Национальное объединение строителей» на 2019 год, которые будут утверждаться на XVI Всероссийском съезде СРО, подробно рассказала Виктория Панарина. Она сообщила, что приоритетные направления следующего года будут разделены на четыре целевых блока. Первый из них предполагает защиту интересов СРО и их членов, а также потребителей строительной продукции. Второе направление – представление интересов СРО, профессионального строительного сообщества в органах государственной власти, органах местного самоуправления. Третье нацелено на содействие повышению безопасности и качества строительства. Четвертое направление касается повышения эффективности саморегулирования в отрасли. В частности, одна из его позиций предполагает формирование единого информационного пространства «НОСТРОЙ – СРО – члены СРО – органы государственной власти».
Представители СРО СЗФО положительно оценили Приоритетные направления деятельности НОСТРОЙ на 2019 год. Также ими было решено направить в Аппарат НОСТРОЙ предложения директора Ассоциации «СРО СКВ» Анны Леоновой по данному вопросу.
Светлана Кузнецова представила на Окружной конференции промежуточный финансовый отчет о деятельности Национального объединения строителей в 2018 году. В соответствии с ним, по итогам года по доходной части дополнительно предполагается получить на 115 млн рублей больше, чем изначально планировалось (619,1 млн рублей). Это связано с тем, что растет количество компаний – членов СРО.
Светлана Кузнецова также рассказала о предварительной смете расходов НОСТРОЙ на 2019 год. По ее словам, они не будут включать в себя дополнительный целевой сбор на развитие Национального реестра специалистов (НРС). Предполагается, что доходы НОСТРОЙ в 2019 году составят 677,2 млн рублей, расходы 576,9 млн рублей. В том числе, сметой будет увеличено финансирование судебно-претензионной работы, заложены денежные средства на организацию хранения архивных дел членов СРО, лишившихся статуса саморегуляторов. Также федеральные округа получат дополнительно по 1 млн рублей на проведение конкурса профессионального мастерства «Строймастер» по двум новым номинациям. «Смета соответствует Приоритетным направлениям НОСТРОЙ на 2019 год. Она составлена с учетом имевшегося дефицита примерно в 140 млн рублей. В то же время переходящий остаток составил 240 млн рублей. Образовавшиеся свободные средства мы планируем потратить в 2019 году», – отметила Светлана Кузнецова.
Соответствуя стандартам
На конференции представители Аппарата НОСТРОЙ рассказали о вносимых поправках в Положение о формах, размерах и порядке уплаты отчислений СРО. Как пояснила Виктория Панарина, в большей степени они носят пояснительный характер к действующему Положению. Из нового – порядок оплаты взносов новыми саморегулируемыми организациями. Так, согласно представленной поправке, если сведения о новой СРО были внесены в государственный реестр до 15 числа второго месяца квартала, то размер ежегодного членского взноса за квартал исчисляется в полном объеме, если после – берется половина.
Также членам СРО Северо-Запада был представлен проект изменений в Устав Ассоциации «Национальное объединение строителей» и Регламент Всероссийского съезда СРО. Эти изменения направлены на исполнение предписания Минстроя России и требования Градостроительного кодекса РФ. Представители СРО приняли к сведению информацию о планируемых корректировках и частично их утвердили. По отдельным новым поправкам было решено от исполнительной дирекции получить дополнительные разъяснения и направить в НОСТРОЙ свои предложения по данному вопросу.
Активно на Окружной конференции обсуждались предложения по внесению изменений в Градостроительный кодекс РФ. Виктория Панарина сообщила, что на данный момент подготовлен проект поправок от НОСТРОЙ. Он сейчас проходит согласование в Минюсте. Представленные в проекте корректировки направлены на совершенствование ведения НРС, в том числе оптимизацию квалификационных требований к специалистам в области строительства. Также поправки касаются налогообложения саморегулируемых организаций, размещения средств компенсационных фондов, механизма перехода из одной СРО в другую и т. д. Представители СРО Северо-Запада приняли решение свои дополнительные предложения по изменениям Градкодекса направить в Национальное объединение строителей.
В рамках ротации
На прошедшем мероприятии были также утверждены в рамках ротации кадров новые представители в органах НОСТРОЙ от СЗФО. В состав Совета Ассоциации «Национальное объединение строителей» от Северо-Запада вошли координатор НОСТРОЙ по СЗФО и член совета Ассоциации «Строительный комплекс Ленинградской области» Никита Загускин и директор Ассоциации «Псковский строительный комплекс» Виктор Суворов. В состав Ревизионной комиссии НОСТРОЙ вошел Исполнительный директор Ассоциации СРО «ОСК» Евгений Конкка, в Экспертный Совет НОСТРОЙ – представитель Ассоциации «Псковский строительный комплекс» Павел Макаров.
Также был определен состав представителей СЗФО в рабочие органы XVI Всероссийского съезда СРО. В Мандатную комиссию вошел заместитель генерального директора Ассоциации строителей «Строители железнодорожных комплексов» Сергей Афанасьев, в Счетную – директор ассоциации «СРО «ДОС» Владимир Груздев, в Редакционную – директор Ассоциации «Псковский строительный комплекс» Виктор Суворов.
Мнение
Никита Загускин, координатор НОСТРОЙ по СЗФО:
– В результате проведенной реформы в большинстве субъектов СЗФО сегодня функционирует от одной до трех СРО, в которых состоят все строительные компании, действующие на территории региона. Это позволяет саморегулируемым организациям более эффективно и плотно взаимодействовать со строителями. В частности, в настоящий момент планируется усилить совместную работу СРО и их членов по вопросам обеспечения требований безопасности охраны труда на строительных объектах.
Ключевым этапом освоения BIM-технологии является обучение специалистов.
По оценке экспертов, BIM-технологии становятся все востребованнее на проектном и строительном рынке. Однако далеко не все отраслевые организации готовы сейчас использовать их полностью. Для перехода на «цифру» требуется время и желание специалистов учиться новому.
По словам заместителя генерального директора ООО «ПСС ГРАЙТЕК» Бориса Воробьева, сегодня все больше проектных и строительных компаний внедряют технологию информационного моделирования в строительстве. Растет и уровень зрелости технологии BIM: от простых процессов 3D-координации проекта и извлечения объемов фирмы переходят к более сложным формам использования BIM, которых всего насчитывается около 15. «Однако сегодня обучение основам BIM – удел самих инженеров и проектировщиков или их компаний, так как в курсах обучения строительных вузов тема информационного моделирования пока не является ведущей. Поэтому на рынке труда есть заметный дефицит кадров, имеющих навыки работы с применением технологии BIM», – считает он.
Заместитель генерального директора по проектированию ООО «СИЛКО» Елена Силантьева отмечает, что на этапе внедрения технологии информационного моделирования компаниям понадобится больше сотрудников. В том числе при переходе на BIM, возможно, придется привлекать и специалистов со стороны. «Проектировщиков, которые уже на практике применяют BIM-технологии, мало, поэтому еще один немаловажный ресурс, которым придется запастись, – время. Оно понадобится на обучение сотрудников, на поиск готовых специалистов и на оптимизацию программного обеспечения. К примеру, программа Autodesk Revit содержит очень много надстроек для архитекторов и очень мало инструментов для проектировщиков. Приходится самим додумывать, прописывать плагины, привлекать для этих целей программистов», – рассказывает специалист.
Руководитель BIM-Мастерской «Проектный институт No. 1» Александр Никитин считает, что пока драйверами внедрения BIM являются проектировщики. Однако далеко не все из них имеют глубокие знания в этой сфере. «Многие замещают понятие информационного моделирования 3D-проектированием. Культура обмена и управления информацией почти нулевая. Заказчики и вовсе пока не понимают, что новые технологии им дают. Тем не менее, интерес у девелоперов к ним растет. Застройщики считают свои деньги и осознают все преимущества, что может дать BIM», – полагает эксперт.
Александр Никитин добавляет, что внедрение BIM окажет влияние на внутренние бизнес-процессы компаний, а персоналу придется перестроиться под них. С этой позицией согласны и другие игроки рынка. Причем, считают они, в связи с оптимизацией работы сотрудников проектных организаций не обязательно ждет сокращение.
Борис Воробьев считает, что внедрение технологии BIM действительно может способствовать оптимизации численности персонала, но это не такой простой процесс, который можно описать прямой зависимостью. Также, по его словам, надо учесть такой фактор, как зрелость технологии BIM в организации: чем ниже этот уровень, тем меньше шансов изменить численность штатных работников.
Елена Силантьева полагает, что в перспективе, благодаря технологиям BIM, над проектом сможет трудиться меньшее число конструкторов. «Но важно понимать, что информационное моделирование открывает возможности для проектов более масштабного строительства. Прогресс идет во все стороны: не только в том, что мы сможем быстрее проектировать, но и в том, что проектировать приходится больше, лучше, сложнее. Поскольку проекты достаточно крупные и мы все больше проектируем не отдельные дома, а кварталы, и даже несколько кварталов одномоментно, то рассчитывать на уменьшение кадров в конструкторских отделах не приходится. А вот уровень профессионализма кадров должен пойти в рост», – уверена она.
Кстати
Autodesk предложила строительной отрасли первую версию шаблона BIM-стандарта для проектирования промышленных объектов. Сегодня он не имеет аналогов в России. Разработчики отмечают, что промышленные объекты являются более сложными по сравнению с гражданскими и имеют ряд специфических отличий. Это, в свою очередь, ведет к использованию многоплатформенных решений и в результате – отсутствию интероперабельности внутри организации между различными решениями, используемыми при проектировании и строительстве таких объектов. Наличие нового шаблона BIM-стандарта призвано решить эту проблему.
Мнение:
Александр Лапыгин, заместитель генерального директора по проектированию ГИП «РОСЭКО-Стройпроект»:
– Сегодня новые технологии, в том числе и BIM, внедряются очень неравномерно. Разумеется, в центральных регионах России процент их проникновения в отрасль гораздо выше, чем на периферии: например, крупные девелоперские компании Москвы и Петербурга уже все знают о том, что это такое, некоторые используют эти технологии уже несколько лет, а те, кто узнал о них недавно, – по крайней мере, уже планируют их применение в ближайших проектах. При этом позволить себе использование информационного моделирования сейчас могут только те проектные и строительные компании, которые «крепко стоят на ногах» и имеют достаточно средств на обновление техники, покупку лицензионного ПО и оплату труда высококвалифицированных специалистов, работающих в BIM. Рынок труда в этой сфере пока далеко не так широк, как в сфере проектирования вообще, поэтому и оплата труда таких специалистов оказывается выше среднерыночной. К тому же это, как правило, молодые люди, которые уже имеют отличные от более старшего поколения проектировщиков ценности. Они выбирают свою работу осознанно, знают себе цену и могут не согласиться работать на тех условиях, которые им «по умолчанию» предлагает работодатель. Так, среди проектировщиков становятся всё более популярны «свободный график» и удаленная работа. Современные технологии проектирования позволяют работать совместно из любой точки мира, используя вместе с BIM облачные технологии хранения данных, – и интересующиеся современными технологиями специалисты, конечно, стремятся использовать эти преимущества.
Андрей Михайлов, управляющий партнер архитектурного бюро «Крупный план»:
– Пять лет назад, когда мы начали внедрять BIM у себя в бюро, эта технология была уникальной. Тогда лишь единицы видели за этим будущее. Сегодня BIM-проектирование находится на острие развития. Ситуация среди застройщиков – существенно хуже. Активное внедрение началось, по моему мнению, всего год-полтора назад, большинство девелоперов сейчас только в начале пути: реализуют первые проекты с использованием единой цифровой информационной модели здания. Что касается строительства и подрядных организаций, то тут ситуация, на мой взгляд, самая сложная: таких специалистов и компетенций сейчас у них практически нет. Мы постоянно сталкиваемся с тем, что комплексная модель здания теряется на стройке, не используется весь потенциал, работа происходит по старинке, «с листа».
На начальном этапе перехода от плоского черчения к новым средствам единой информационной модели здания скорость проектирования существенно замедляется: люди осваивают новое, учатся, ошибаются. Эффективность проектирования падает. Далее, когда процессы налажены, технологии отработаны, проектирование выполняется с близкой к исходной эффективностью. Очевидны преимущества BIM в автоматизации рутинных процессов, уменьшении количества ошибок за счет этого, возможности проанализировать большое количество вариантов, ускорении корректировок и изменений.