День Х прошел без потрясений
Минуло 1 июля 2019 года. Реформа системы привлечения финансирования в отрасль жилищного строительства вступила в очередную стадию. Долевая схема для новых проектов прекратила свое существование.
При этом «день Х» стал скорее символом, чем настоящим «рубиконом». Переходный период, обеспеченный разрешением достраивать по «долевке» объекты, подпавшие под критерии «высокой степени строительной готовности», утвержденные Минстроем РФ, позволит реформе пройти без потрясений для строительного рынка. В этом едины и власти, и застройщики.
Подготовились
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», отмечают, что участники строительного рынка предприняли все необходимые меры, чтобы во всеоружии подойти ко «дню Х». И в общем и целом им это удалось. С этим согласны и петербургские власти. «Реформа не стала новостью для строительной отрасли. Застройщики активно готовились к переходу на новые рельсы. Аналогичную работу со своей стороны проводил Комитет по строительству. Поэтому есть все основания быть уверенными, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства пройдет спокойно», – отметил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко.
«Весь прошлый год мы работали не только над реализацией всего задуманного, но и готовились к новым реалиям рынка: сверяли свои планы, текущие и будущие проекты с нюансами нового законодательства», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.
Как говорит Николай Линченко, сейчас активно идет выдача девелоперам заключений о соответствии их объектов критериям высокой строительной готовности, что позволит осуществлять продажи в этих жилых комплексах по долевой схеме. «В Комитет по строительству подано 238 заявлений на получение заключений, из них по 186 объектам соответствующий документ уже выдан», – сообщает он.
По словам игроков рынка, особых проблем с получением заключений о соответствии не возникало. Единственная сложность – жесткий цейтнот. «Форма заявления была официально утверждена лишь в начале июня – то есть на заполнение, подачу и проверку данных контролирующим органом застройщикам оставили меньше месяца», – отмечает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
Поскольку нехватка времени была фактором ожидаемым, крупные застройщики загодя готовили пакеты документов по тем проектам, которые точно подпадали под критерии готовности. «Постановление Правительства № 480 вышло 22 апреля. Работа по подготовке документов началась 29 апреля, а первый пакет был подан в Комитет по строительству уже в конце мая», – рассказывает Дмитрий Ходкевич.
Определились
В результате практически все застройщики к 1 июля уже определились, по какой схеме будут достраивать свои проекты.
«Эталон ЛенСпецСМУ» одним из первых среди застройщиков региона подготовил и подал необходимые документы в Комитет по строительству. Это позволило до 1 июля получить заключения ведомства о соответствии девяти строящихся объектов критериям Минстроя. «Наша компания является одним из наиболее подготовленных к работе игроков рынка. Девять наших строящихся проектов в Петербурге мы продолжим реализовывать по старым правилам», – сообщил генеральный директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин.
По словам руководителя направления «Девелопмент» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Владимира Шабанова, все объекты компании, в которых уже открыты продажи, будут продаваться «в долевку». В то же время компания начала подготовку к работе по новой схеме. На Петербургском международном экономическом форуме «ЮИТ» и Сбербанк заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве.
В большинство же компаний отмечают, что произошла дифференциация проектов по степени готовности и, соответственно, перспективам продаж. По примерной оценке Дмитрия Ходкевича, около половины от всего объема строящегося жилья «Группы ЛСР» в Петербурге компания продолжит строить и продавать по старым правилам.
«C 1 июля на работу через эскроу-счета перешли три проекта RBI – жилые комплексы «Болконский» и Futurist, а также апарт-отель Studio Moskovsky. Заключения о возможности продавать квартиры по старой схеме получены по объектам «Северного города» (EcoCity и второму этапу первой очереди Ultra City), а также по проектам RBI («Русские сезоны» и «Биография»)», – рассказывает Эдуард Тиктинский.
Аналогичная ситуация в компании «РСТИ» (ранее – «РосСтройИнвест»). «Портфель наших проектов диверсифицирован по стадиям строительства, поэтому часть объектов мы продолжим продавать по ДДУ, а стартовавшие недавно жилые комплексы – уже через эскроу-счета», – сообщил председатель правления «РСТИ» Игорь Креславский. По его словам, по старой схеме продолжатся продажи жилых комплексов New Time, «Пётр Великий», «Два ангела», «Суворов» и первой очереди ЖК Terra. «Недавно мы заключили договор со Сбербанком на проектное финансирование жилого комплекса премиум-класса Familia на Петровском острове, который уже продаем через эскроу-счета. Также мы получили одобрение банка ВТБ на ведение продаж через эскроу-счета в нашем элитном проекте «11» на Красной Пресне в Москве», – добавляет он.
«Вторая очередь ЖК «Огни залива» будет достраиваться по долевой схеме. А вот с третьей по пятую очереди проекта получат проектное финансирование – и граждане будут покупать жилье через эскроу-счета», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
Активно переключается на новую схему ГК «КВС». 1 июля банк ВТБ предоставил проектное финансирование по пяти строящимся объектам холдинга. Это новые очереди городских проектов ЖК «Континенты» и клубный дом бизнес-класса «Наутилус», областные проекты ЖК «Ясно.Янино» и микрогород «Новое Сертолово». Также проектное финансирование получил новый проект «Клубный дом Б57». Добавим, что соглашение о стратегическом сотрудничестве ГК «КВС» и банка ВТБ также было заключено на ПМЭФ-2019.
«Многие компании в Петербурге уже переходят на новую схему. Как говорится, процесс пошел», – резюмирует Николай Линченко.
Приценились
Единственное, в чем оценки игроков рынка и представителей власти расходятся, – это в прогнозе движения цен.
По данным экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в «предвкушении» реформы цены на жилье пошли вверх. «С начала года средние цены в Петербурге в сегменте «масс-маркет» выросли на 4%, до 108,8 тыс. рублей за 1 кв. м. В пригородах цена также поднялась на 4% – до 72,8 тыс. рублей. С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу-счета, ожидается дальнейший рост цен во втором полугодии. Показатель будет зависеть от стратегии застройщиков», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«Цены начали расти в прошлом году, и в этом тренд продолжился. Причем рост этот не связан с повышением строительной готовности объектов, а имеет чисто рыночное происхождение и подогревается, в частности, реформой», – соглашается Людмила Коган.
Того же мнения придерживаются все опрошенные игроки рынка. Различия в прогнозах – в размере роста. Называются цифры в диапазоне от 10% до 25%. Впрочем, по признанию экспертов, разрешение значительной части проектов достраиваться по долевой схеме «размажет» этот рост примерно на два – два с половиной года.
А вот в городском правительстве считают, что оснований для существенного роста цен нет. «Аппетиты девелоперов будут сдерживаться существующим платежеспособным спросом. А значит, возможность поднимать стоимость квадратного метра у застройщиков очень ограничена», – считает Николай Линченко.
Кстати, того же мнения придерживается глава Минстроя РФ Владимир Якушев. По его словам, рост цен на квартиры в новостройках является маркетинговым ходом застройщиков.
Мнение
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– В Петербурге действует 431 разрешение на строительство, в рамках которых можно возвести почти 15 млн кв. м жилья. Значительная часть из них будет строиться по старым правилам, что позволит избежать потрясений для рынка. Тот незначительный рост цен, который наблюдался в первой половине года, больше связан с ажиотажем вокруг реформы, чем с реальным удорожанием себестоимости строительства. Просто потому, что пока большая часть объектов реализуется по старой схеме.
В преддверии Съезда Национального объединения строителей, как и любого масштабного отраслевого мероприятия, принято подводить итоги, анализировать текущую ситуацию и строить планы на будущее, а также исправлять ошибки и перенимать положительный опыт у коллег. Строительным СРО Северо-Запада есть что рассказать.
Регионализация
Одной из обсуждаемых тем в сообществе является регионализация, в условиях которой строительные СРО работают уже второй год. Мнения разные. Кто-то вообще не заметил перехода, так как изначально являлся региональной СРО. Кому-то новый принцип пошел на пользу, освободив малый бизнес, выполняющий реконструкцию и ремонт (на сумму до 3 млн рублей), от членства в СРО, очистив рынок от фирм-однодневок и упорядочив систему взаимодействия саморегулируемых организаций со своими членами.
«Благодаря тому, что компании – члены СРО находятся в одном регионе, все они имеют возможность приехать в СРО на совещание, лично обсудить вопросы, возникающие в ходе плановых проверок, – разъясняет свою позицию директор Ассоциации «Строительный комплекс Ленинградской области» Владимир Чмырёв. – Да и представители саморегулируемой организации в любое время могут выехать на строительную площадку».
Градкодекс и другие
Другая важная тема – изменения законодательства, и в частности, корректировки 214-ФЗ, который косвенно затрагивает интересы и саморегулируемых организаций.
«Введение новой редакции закона, на мой взгляд, в ближайшей перспективе повлечет рост себестоимости жилищного строительства, – выражает опасения исполнительный директор СРО «Стройбизнесинвест» Александр Шилов. – Большинство застройщиков, реализующих проекты в настоящее время, уже ведут строительство с привлечением дольщиков и, соответственно, не могут заключить ни одного договора без взносов в компфонд. В свою очередь, увеличение взносов в компенсационный фонд до 6% приведет к дополнительным издержкам, а следовательно, к увеличению стоимости строительства, цены квадратного метра».
Также строительное сообщество сохраняет надежду на то, что через Минстрой голос профессионалов будет услышан в Правительстве – и действующие нормативы будут скорректированы.
«Новеллы в законодательстве назрели давно, – говорит директор АС «СРО «СКВ» Анна Леонова. – Но страна у нас большая, и судить об объемах строительства и количестве недостроев по более благоприятным и финансово обеспеченным районам, а точнее, городам, нельзя. Требования закона мы выполнили, а как работать дальше с банками и эскроу-счетами, пока не ясно. Надеемся, что Минстрой при разработке этого механизма учтет мнения профессионального сообщества».
Власть и строители
Для донесения своей позиции до вышестоящих инстанций члены и руководители саморегулируемых организаций выстраивают отношения с региональными административными и властными структурами.
«Наша СРО была учреждена Управлением капитального строительства Новгородской области и региональным оператором фонда Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, – рассказывает Александр Шилов. – Поэтому с момента создания мы участвуем, в том числе, в комплексном решении задач строительной отрасли области, работаем над созданием механизма консультаций с организованными представителями интересов профессионального сообщества для повышения прозрачности отношений государства и бизнеса, сокращения бюрократических барьеров».
Хорошие рабочие отношения с местными СРО и у Правительства Ленинградской области. Как отмечают руководители саморегулируемых организаций, в этом большая заслуга губернатора области Александра Дрозденко и заместителя председателя областного Правительства Михаила Москвина.
«Руководство области уделяет должное внимание взаимодействию с профессиональным сообществом, активно содействует в решении возникающих проблем, – отмечает Владимир Чмырёв. – Помимо деловых мероприятий, мы встречаемся на совещаниях по вопросам строительства при Правительстве Ленинградской области, на конкурсах профмастерства».
Постоянно поддерживают взаимосвязь с региональными и муниципальными властями и в Вологодском районе.
«Руководители нашей СРО – руководитель Совета Петр Кудрявцев, заместитель председателя Совета СРО Владимир Корытин – входят в составы экспертных советов при Правительстве области, рабочей группы по решению проблемных вопросов стройкомплекса при первом заместителе губернатора, а также рабочих групп областной Администрации, – перечисляет Анна Леонова. – Я, как директор СРО, вхожу в состав Координационного совета по охране труда при Правительстве Вологодской области, в состав Череповецкого Градостроительного и Архитектурного советов, возглавляю Комиссию по развитию города и муниципальной собственности при Череповецкой городской Думе».
Достижения
Строительным СРО Северо-Запада есть чем гордиться – своими кадрами, участием в реализации масштабных федеральных и региональных проектов.
«Сейчас члены нашей СРО ведут строительство детских садов, в общем на 1 тыс. мест, – рассказывает Анна Леонова. – Также они принимают участие в реализации проекта автодороги «Вожега – Ерцево» на участке «Вожега – Михеевская» в Вожегодском районе Вологодской области, выполняют работы по капитальному ремонту тракта водоподачи из Кубенского водохранилища в целях увеличения водности водохранилища на реке Вологда и возводят ряд других значимых для региона объектов различного функционального назначения».
«Мы активно вовлечены в строительство крупных, значимых объектов, – с гордостью говорит Владимир Чмырёв. – Например, участвуем в крупных проектах для нефтегазовой и энергетической отраслей, таких, как строительство магистрального газопровода «Сила Сибири». В поселке Горелово был возведен комплекс мирового уровня, на основе которого планируется создать крупнейший энергетический центр НИОКР. Также члены Ассоциации занимаются строительством портовых сооружений в Усть-Луге, Выборге, арктическом порту Сабетта, принимали участие в возведении ЛАЭС-2. Ряд крупных застройщиков Ленобласти возводит масштабные комплексные объекты жилищного строительства в нашем и соседних регионах».
Мнение
Никита Загускин, координатор НОСТРОЙ по СЗФО:
– Сегодня одним из основных вопросов, волнующих строителей, являются объемы заказов. Это связано с тем, что объем инвестиций, которые хозяйствующие субъекты направляют на развитие производственных баз и строительство, уже многие годы остается на одном и том же уровне, а в каких-то отдельных отраслях снижается. То же самое можно сказать о региональных бюджетах. В связи с этим работы для строителей зачастую не хватает.
Беспокойство строительных организаций также вызвано изменениями законодательства в сфере жилищного строительства. В результате перехода на банковское сопровождение, а затем на финансирование строительных проектов путем банковского кредитования банки должны будут выдавать в год порядка 1–2 трлн рублей кредитов. При этом банки по своим внутренним инструкциям относят строительство, как правило, к максимальной степени риска. Это, на мой взгляд, может вызвать определенные трудности.
Фонд социальных обязательств застройщиков в Петербурге должен заработать с 1 января 2019 года. Однако пока нет четких правил, как он должен функционировать. В частности, не определена сумма отчислений в фонд для застройщиков.
На прошлой неделе в Смольном прошло совещание по вопросу участия застройщиков в создании объектов городской социальной инфраструктуры. На совещании вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин сообщил, что Фонд социальных обязательств (он же Фонд социального участия), вероятнее всего, заработает с 1 января 2019 года.
Напомним, о создании Фонда социальных обязательств для застройщиков начали говорить в конце прошлого года. Хотя эта инициатива звучала и ранее. Этот фонд должен аккумулировать и расходовать средства девелоперов для строительства объектов социальной инфраструктуры в Петербурге. Сумма взносов в него стала предметом споров. Изначально в общую «кубышку» чиновники хотели брать с застройщиков по 11 тыс. рублей с каждого квадратного метра возводимого жилья. Позже городские власти понизили планку до 6 тыс. рублей, но окончательно сумму взноса так и не утвердили.
Каковым будет «налог на соцобъекты», Смольный не смог сказать и на последнем заседании. Игорь Албин отметил, что за последние годы в городе существенно выросли объемы ввода жилья, чего не сказать об объемах ввода социальных объектов. «Чтобы эту ситуацию изменить, мы пошли по пути консультаций и предложили создать Фонд социальных обязательств. Понимаем, что в полном объеме переложить на вас ответственность по созданию «социалки» нельзя – это обрушит рынок. С другой стороны, хотели бы видеть ваше полноценное участие в формировании комфортной городской среды», – обратился к строителям вице-губернатор.
Директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Арам Гукасян сообщил, что в настоящее время в действующий Реестр инвестиционных обязательств застройщиков включена 61 строительная компания, с общим объемом заявленного строительства жилья – 23,1 млн кв. м. В денежном выражении нормативная потребность в соцобъектах для такого объема жилищного фонда составляет 252 млрд рублей. Фактически за девелоперами зафиксировано обязательств на 123 млрд рублей, или 49% от нормативной потребности, в том числе на безвозмездной основе – 67 млрд рублей.
Представители профессионального сообщества, присутствовавшие на совещании, отметили, что схему деятельности фонда необходимо сделать более понятной и прозрачной. Было предложено более четко зафиксировать обязательства, которые возлагаются на застройщиков, и дифференцировать их в зависимости от территории ведения строительства.
Предполагается, что все точки над i будут расставлены уже в ближайшие дни на совещании с участием вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова. Вероятнее всего, тогда и будет определена сумма отчислений в Фонд социальных обязательств. Также власти Петербурга готовы выслушать другие предложения бизнеса о том, как быстро увеличить объемы социнфраструктуры.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– На эту ситуацию нужно обязательно смотреть с точки зрения потребителя, для которого любые выплаты непременно будут заложены в цену квадратного метра. Как говорится, мы бы рады отчислять в городской бюджет и бОльшие суммы, если бы это позволяла платежеспособность населения. Но она на сегодняшний день такова, что даже планомерное снижение ставок по кредитам не приводит к взрывному росту продаж. Я бы предложила администрации обязательно принять во внимание эти важнейшие соображения и действовать чрезвычайно аккуратно. Можно заложить механизм пересмотра ставки отчислений в Фонд социальных обязательств, если это позволит рыночная ситуация. Законопослушное строительное сообщество Петербурга работает прозрачно и ответственно, оно обязательно будет делать шаги в сторону улучшения социального вопроса.