«Новое Горелово» в тарифной западне
Обитатели ЖК «Новое Горелово» в Ломоносовском районе Ленобласти вынуждены оплачивать «водные виды» коммунальных услуг по явно завышенным тарифам. Снизить их нужно и можно, но для этого должны приложить усилия и управляющая компания, и жильцы, и местная власть.
В последних числах июня на собрании жильцов ЖК застройщик «ЛенРусСтрой», ресурсоснабжающая организация «Ленинградские областные коммунальные системы» (ЛОКС) и МУП «УЖКХ МО Виллозское СП» обсуждали пути снижения тарифов на услуги водоснабжения и водоотведения. Частный бизнес предлагал всем миром добиться снижения тарифов, а муниципалы призывали отказаться от услуг частных компаний.
ЖК «Новое Горелово» – еще в процессе строительства, готовы и постепенно заселяются три дома. Пока был сдан только первый корпус, услуги ЖКХ оплачивал застройщик. После заселения трех домов жильцы получили квитанции на оплату ЖКУ – и неприятно изумились. Кубометр холодной воды стоит для них 71,24 рубля, горячей – 220,84 рубля, водоотведение – 76,19 рубля.
Несколько лет назад «ЛенРусСтрой» и ЛОКС пришли в «чистое поле», где построили недвижимость и инженерные сети. Они не искали друг друга специально – их свели муниципальные власти и действующее законодательство.
Размер платы за коммунальные услуги утвердил областной Комитет по тарифам до конца 2019 года. Он вряд ли изменится до 20 декабря, когда ведомству предстоит утверждать новые тарифы, уже на 2020 год.
Тариф посчитан как экономически обоснованный, к нему прибавлен НДС. По данным областного правительства, в него включены только эксплуатационные затраты. Но воду, пояснил начальник департамента по работе с абонентами ЛОКС Константин Костюченко, ЛОКС вынуждены покупать у ГУП «Водоканал СПб» по высокому тарифу, предназначенному для «прочих потребителей», не относящихся к категории «население», поскольку на момент заключения договора между организациями здесь никто не жил. В результате получили самый высокий тариф на отпуск воды в Петербурге.
В то же время экономическое обоснование, представленное в комитет ЛОКС, – не самое большое даже в Ломоносовском районе. Так, тариф на водоснабжение в Низинском поселении, где работает МУП «Низино», составляет 75,96 рубля за кубометр (у ЛОКС – 59,97 рублей). Однако конечная плата – 32,32 рубля. Причина не в низкой стоимости воды, но в предоставленных компании льготах, которых в Новом Горелово пока не добились.
Таким же тарифом хвастается МУП «Виллозское», которое, впрочем, не строит коммуникации, а поставляет дешевую воду. Директор предприятия Светлана Зелянина призвала жильцов расторгнуть существующие договоры на обслуживание и перейти под крыло МУП. Она пообещала пару месяцев вообще не выставлять жильцам счета за воду, а через два месяца выставить оплату по более низкому тарифу.
Услышав такое обещание, некоторые участники собрания стали ратовать за немедленный переход в ведение МУП, другие – бурчать «Сказки все это». Вот и в областной администрации также думают, что сказки.
Снизить тарифы действительно возможно. Для этого надо предпринять ряд совместных шагов. Собственно, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин и пытался это сделать, организовав собрание, которое, впрочем, в течение четырех часов ходило по кругу, задавая одни и те же вопросы, но так и не пришло к «единому знаменателю».
Во-первых, необходимо переходить на прямые договоры с поставщиками – это, по расчетам Максима Жабина, позволит снизить тариф на воду на 10-11 рублей, на водоотведение – примерно на 16 рублей. Во-вторых, есть надежда на льготы от региональных властей – заявка уже подана, ожидается ответ.
Однако областные чиновники сомневаются, что любые предпринятые шаги приведут к снижению тарифов – по крайней мере, до конца текущего года. Например, передача сетей на обслуживание МУП не позволит снизить тариф, поскольку затраты останутся прежними. Появления договоров между МУП и жильцами – мало, поскольку ЛОКС – собственники сетей, и МУП должен заключить договор еще и с ними, на аренду сетей. Ну, в крайнем случае, можно купить у ЛОКС сети. Представитель ЛОКС сказал, что компания готова продать, но по реальной цене. Вряд ли в МУП есть пара-тройка сотен миллионов рублей на эти цели.
Что действительно поможет снизить тарифы – так это увеличение численности населения в комплексе. Сети протяженные, людей пока мало, и они вынуждены нести все затраты на водоснабжение. Поэтому чем быстрее строятся и заселяются дома, тем быстрее снижается тариф.
Помещения исторического здания Ушаковских бань выставлены на аукцион с начальной ценой за два лота в 70 млн рублей.
Фонд имущества Петербурга выставил на торги здание Ушаковских бань, расположенное в Кировском районе города по адресу: улица Зои Космодемьянской, 7. Объект продажи разбит на два лота. Начальная цена первого лота составляет 16,2 млн рублей. В него вошли помещения общей площадью 420 кв. м с отдельным входом. В рамках второго лота реализуется комплекс помещений площадью 5,8 тыс. кв. м со стартовой ценой в 53,8 млн рублей. Аукцион назначен на 8 августа текущего года.
Здание Ушаковских бань, также известных как бани «Гигант», было построено в 1930 году в стиле ленинградского конструктивизма. В 2001 году оно было признано объектом культурного наследия регионального значения. Несмотря на историческую ценность, в настоящее время здание находится в крайне неудовлетворительном состоянии, его облюбовали любители квестов и бездомные.
Покупатель объекта недвижимости, сообщают в Фонде имущества, должен будет провести его реконструкцию, согласовав рабаты с КГИОП. Само здание должно использоваться как физкультурно-оздоровительный комплекс с сохранением исторической функции бани. Это вторая попытка реализации с аукциона недействующего комплекса. Весной этого года его пытались продать за аналогичную цену, но аукцион не состоялся.
Эксперты рынка недвижимости сомневаются, что Ушаковские бани быстро найдут своего владельца. Как отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев, сам объект и предлагаемые помещения очень специфичны по объемно-планировочным решениям. При этом охранные ограничения существенно уменьшают разнообразие вариантов редевелопмента здания, а состояние объекта требует значительных инвестиций. «Расположение в целом неплохое, но потенциально наиболее интересные функции реализовать невозможно из-за отмеченных ограничений. Даже невысокая стоимость метра помещений не является гарантией высокого интереса к объекту, – отмечает он.
Руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев также считает, что Ушаковские бани, как объект наследия, будет непросто адаптировать под современное использование. «Полагаем, что стоимость сооружения на торгах будет минимальна: всё-таки его текущее состояние потребует значительных вложений в реставрацию», – делает выводы эксперт.
Стоит отметить, что также с молотка, правда уже конкурсного управляющего, 20 августа в Петербурге планируется реализовать здание Сызранских бань. Расположено оно в Московском районе у станции метро «Электросила». Банный комплекс продается за долги бывшего собственника - компании «Санкорд», которая в 2011 году обанкротилась. Выставленный на торги актив оценен в 104 млн рублей.
Кстати
Длительное время Ушаковские бани были самым крупным в городе банным комплексом. Ежедневно он мог принимать до 4 тыс. посетителей. Баня закрылась в 2006 году.
Лидеры строительного рынка Петербурга на прошлой неделе отчитались об итогах работы за первое полугодие 2018 года.
Число заключенных контрактов у всех застройщиков выросло. И в среднем по петербургской агломерации за отчетный период оказалось на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Эксперты объясняют всплеск активности покупателей испугом из-за изменений в законодательстве о «долевке».
На прошлой неделе об итогах работы в I полугодии 2018 года отчитались сразу несколько крупных застройщиков Петербурга. Самые впечатляющие успехи у «Группы ЛСР» Андрея Молчанова. Согласно отчетности, она продала за первые 6 месяцев 2018 года 206 тыс. кв. м чистой площади жилья, что на 36% больше аналогичного периода прошлого года. Стоимость заключенных контрактов выросла на 33% (до 19 млрд рублей).
Но в зависимости от сегмента результаты оказались разными. В элитном сегменте «Группа ЛСР» заключила новые контракты с покупателями на продажу 5 тыс. кв. м на сумму 1,4 млрд рублей. В «квадратах» показатель оказался на 19% меньше аналогичного периода прошлого года, а в деньгах – на 20%. В бизнес-классе было законтрактовано 11 тыс. кв. м жилья на 1,7 млрд рублей. Падение в натуральном выражении составило 30%, а в деньгах – 17%. Зато успехи компании в сегменте жилья массового спроса оказались впечатляющими: сделки охватили 189 тыс. кв. м на 16 млрд рублей. В «квадратах» результат оказался на 47% лучше, чем за 6 месяцев 2017 года, а в деньгах – на 50%.
В целом в первом полугодии 2018 года совокупно во всех регионах присутствия «Группа ЛСР» заключила новые контракты на продажу 358 тыс. кв. м недвижимости (рост составил 39%) на сумму 34 млрд рублей (рост – 34%).
Хорошие результаты по итогам полугодия показала и ГК «Эталон» Вячеслава Заренкова. По данным отчетности, девелопер заключил с января по июнь сделки по продаже 262,5 тыс. кв. м в новостройках на сумму 27,48 млрд рублей. Количество контрактов увеличилось на 16% по сравнению с тем же периодом 2017 года, а выручка – на 27%. В компании пояснили, что за отчетный период цены на жилье в ее проектах в среднем выросли на 17%, а доля ипотечных сделок увеличилась с 33% до 40-42%. «Мы успешно завершили первое полугодие. Количество заключенных контрактов оказалось рекордным за всю историю компании. Этот результат обеспечил 48% от нашего плана на 2018 год. Хотя обычно первые шесть месяцев приносят немногим более 40% от годового результата. Такая динамика уже позволила обеспечить 52% денежных поступлений, запланированных за год», – заявил председатель совета директоров «Эталона» Вячеслав Заренков.
Непубличные застройщики также рапортуют о хороших результатах первого полугодия. Setl City по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличила выручку от продажи жилья на 12,1%, она составила 32,26 млрд рублей.
АО «Строительный трест» за январь-июнь 2018 года продало 56,6 тыс. кв. м жилья (без учета продажи недвижимости в коттеджных поселках) на 5,6 млрд рублей, что в натуральном выражении на 25% превышает показатель аналогичного периода прошлого года, а в деньгах – на 26%.
ООО «Главстрой-СПб» за тот же период продал 78,4 тыс. кв. м жилья, увеличив продажи на 38%. Общая сумма вырученных средств не раскрывается. Но средняя цена продажи квадратного метра, по данным компании, выросла за полугодие на 1,3%.
Один из собеседников «Строительного Еженедельника» прямо (но, правда, неавторизованно) заявил, что считает хорошие результаты продаж жилья в первом полугодии следствием «большого потребительского испуга». «С конца прошлого года было много информации о том, что изменения в законе 214-ФЗ, которые грянули 1 июля 2018 года, быстро изменят расстановку сил на рынке и приведут к росту цен. Обыватель многие прогнозы воспринимал буквально и торопился закрыть сделки «пока не началось». Такое же потребительское поведение мы видели и раньше. Страх и неопределенность часто оказываются помощниками застройщиков. Но «эффект испуга» не длится долго. Удержать высокую планку продаж удается только сильным игрокам. А кто из них силен – станет понятно очень скоро, когда рынок начнет сбавлять обороты», – говорит собеседник «Строительного Еженедельника».
Кстати
В целом, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов превысил показатель аналогичного периода прошлого года на 25%. Было продано 2,2-2,3 млн кв. м против 1,8 млн кв. м в первом полугодии 2017 года. Цены также подросли. Квадратный метр в строящихся домах класса «масс маркет» в Петербурге с начала года подорожал в среднем на 3,1% – его цена составила 99,8 тыс. руб. В пригородной зоне средняя цена «квадрата» в классе «масс маркет» достигла 64,9 тыс. рубля, что на 4,6% больше, чем в начале года.