«Новое Горелово» в тарифной западне
Обитатели ЖК «Новое Горелово» в Ломоносовском районе Ленобласти вынуждены оплачивать «водные виды» коммунальных услуг по явно завышенным тарифам. Снизить их нужно и можно, но для этого должны приложить усилия и управляющая компания, и жильцы, и местная власть.
В последних числах июня на собрании жильцов ЖК застройщик «ЛенРусСтрой», ресурсоснабжающая организация «Ленинградские областные коммунальные системы» (ЛОКС) и МУП «УЖКХ МО Виллозское СП» обсуждали пути снижения тарифов на услуги водоснабжения и водоотведения. Частный бизнес предлагал всем миром добиться снижения тарифов, а муниципалы призывали отказаться от услуг частных компаний.
ЖК «Новое Горелово» – еще в процессе строительства, готовы и постепенно заселяются три дома. Пока был сдан только первый корпус, услуги ЖКХ оплачивал застройщик. После заселения трех домов жильцы получили квитанции на оплату ЖКУ – и неприятно изумились. Кубометр холодной воды стоит для них 71,24 рубля, горячей – 220,84 рубля, водоотведение – 76,19 рубля.
Несколько лет назад «ЛенРусСтрой» и ЛОКС пришли в «чистое поле», где построили недвижимость и инженерные сети. Они не искали друг друга специально – их свели муниципальные власти и действующее законодательство.
Размер платы за коммунальные услуги утвердил областной Комитет по тарифам до конца 2019 года. Он вряд ли изменится до 20 декабря, когда ведомству предстоит утверждать новые тарифы, уже на 2020 год.
Тариф посчитан как экономически обоснованный, к нему прибавлен НДС. По данным областного правительства, в него включены только эксплуатационные затраты. Но воду, пояснил начальник департамента по работе с абонентами ЛОКС Константин Костюченко, ЛОКС вынуждены покупать у ГУП «Водоканал СПб» по высокому тарифу, предназначенному для «прочих потребителей», не относящихся к категории «население», поскольку на момент заключения договора между организациями здесь никто не жил. В результате получили самый высокий тариф на отпуск воды в Петербурге.
В то же время экономическое обоснование, представленное в комитет ЛОКС, – не самое большое даже в Ломоносовском районе. Так, тариф на водоснабжение в Низинском поселении, где работает МУП «Низино», составляет 75,96 рубля за кубометр (у ЛОКС – 59,97 рублей). Однако конечная плата – 32,32 рубля. Причина не в низкой стоимости воды, но в предоставленных компании льготах, которых в Новом Горелово пока не добились.
Таким же тарифом хвастается МУП «Виллозское», которое, впрочем, не строит коммуникации, а поставляет дешевую воду. Директор предприятия Светлана Зелянина призвала жильцов расторгнуть существующие договоры на обслуживание и перейти под крыло МУП. Она пообещала пару месяцев вообще не выставлять жильцам счета за воду, а через два месяца выставить оплату по более низкому тарифу.
Услышав такое обещание, некоторые участники собрания стали ратовать за немедленный переход в ведение МУП, другие – бурчать «Сказки все это». Вот и в областной администрации также думают, что сказки.
Снизить тарифы действительно возможно. Для этого надо предпринять ряд совместных шагов. Собственно, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин и пытался это сделать, организовав собрание, которое, впрочем, в течение четырех часов ходило по кругу, задавая одни и те же вопросы, но так и не пришло к «единому знаменателю».
Во-первых, необходимо переходить на прямые договоры с поставщиками – это, по расчетам Максима Жабина, позволит снизить тариф на воду на 10-11 рублей, на водоотведение – примерно на 16 рублей. Во-вторых, есть надежда на льготы от региональных властей – заявка уже подана, ожидается ответ.
Однако областные чиновники сомневаются, что любые предпринятые шаги приведут к снижению тарифов – по крайней мере, до конца текущего года. Например, передача сетей на обслуживание МУП не позволит снизить тариф, поскольку затраты останутся прежними. Появления договоров между МУП и жильцами – мало, поскольку ЛОКС – собственники сетей, и МУП должен заключить договор еще и с ними, на аренду сетей. Ну, в крайнем случае, можно купить у ЛОКС сети. Представитель ЛОКС сказал, что компания готова продать, но по реальной цене. Вряд ли в МУП есть пара-тройка сотен миллионов рублей на эти цели.
Что действительно поможет снизить тарифы – так это увеличение численности населения в комплексе. Сети протяженные, людей пока мало, и они вынуждены нести все затраты на водоснабжение. Поэтому чем быстрее строятся и заселяются дома, тем быстрее снижается тариф.
Точная дата заселения небоскреба еще не названа. Эксперты говорят, что на доводку уйдет около года. За 6 лет строительства высотка значительно изменила расстановку сил на офисном рынке Петербурга.
Служба госстройнадзора и экспертизы выдала АО «МФК «Лахта Центр» разрешение на ввод в эксплуатацию небоскреба в Лахте. «Примерно год после этого будут идти работы по отделке и благоустройству, и только после их завершения будет определена дата открытия», - говорится на сайте проекта. Также предстоит завершить работы по обустройству набережных и подключению комплекса к улично-дорожной сети.
Участок в Приморском районе Петербурга "Газпром" осваивает с 2011 года. Общая площадь небоскреба около 400 тыс. кв.м., из которых 180 тыс. кв.м. приходится на башню - доминанту высотой 462 м. Это самое высокое здание Европы. В ней 86 надземных и три подземных этажа. Порядка трети площадей отведено под концептуальные общественные пространства: открытый амфитеатр, пешеходную набережную, обзорную площадку, концертный зал-трансформер, детский научно-образовательный центр с планетарием, панорамные рестораны и галереи. Общие инвестиции в "Лахта Центр", по экспертным оценкам, достигнут $1,5 млрд. Около 40% комплекса уйдет под офисные помещения для структур самого "Газпрома", который переводит свои подразделения из Москвы в Петербург.
Этот переезд был локомотивом офисного рынка Петербурга последних лет. За последние 8 лет газовый монополист и его структуры арендовали и приобрели в собственность в Петербурге более 500 тыс. кв.м. высококлассной офисной недвижимости. «Фактор Газпрома» поддерживал рынок и задавал ему высокую планку всё это время, обеспечивая большой объём чистого поглощения. Рынок замер в ожидании: арендаторы ждут освобождения высококлассных офисных блоков, девелоперы - не начинают новых проектов, считая, что переезд «Газпрома» спровоцирует рост вакансий и ставок аренды.
«После сдачи в 2018 году «Лахта Центра" рынок ждет очередная пертурбация. Сейчас оценить ее масштабы невозможно. Но очевидно, что всем структурам газового гиганта места в штаб–квартире не хватит. Многие из них останутся на занятых площадях на долгие годы», - говорит директор сети «Сенатор» Дмитрий Золин.
Повлиял небоскреб и окружающую территорию. Район Лахты, который традиционно не имел делового статуса, постепенно набирает популярность у бизнеса и обрастает офисными проектами. Жилье в этом районе тоже активно строится, хотя и не прямо рядом с «Лахта Центром», но в непосредственной близости от него. В Приморском районе, где находится небоскреб, по данным «Петербургской Недвижимости», в прошлом году было реализовано 482 тыс. кв.м. жилья (11,7 тыс. сделок). Район оказался лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж. В этом году ситуация похожая. По итогам первого полугодия в Приморском районе было продано 277,2 тыс. кв.м. жилья (6,8 тыс. квартир). Это 13% от общих продаж первичного жилья в городе.
Похожая ситуация и на рынке дорогого жилья Петербурга, который ощутил на себе влияние «фактора «Газпрома». По данным гендиректора компании "Элитные квартиры" Леонида Рысева, доля связанных с "Газпромом" покупателей в 2017 году удвоилась и сейчас оценивается в 30–40% от общего числа. "Для рынка элитного жилья все только начинается. В полной мере влияние фактора "Газпрома" он ощутит через год-другой", — уверен Леонид Рысев.
«Лахта-центр» – не просто небоскреб, но крупнейший деловой центр страны, который стал точкой притяжения высокопрофессиональных специалистов, а в перспективе способен трансформировать прилегающие территории Приморского и Курортного районов - за счёт создания значительного спроса на качественные офисы, жильё разных форматов и объекты инфраструктуры", - говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Сделка будет закрыта до конца года. Ее сумма составит 171 млн евро. Это на 10 млн евро ниже стоимости объекта, озвученной в начале этого года.
О том, что финский концерн Stockmann и чешский холдинг PPF Real Estate договорились о сделке по ТК «Невский центр» в Петербурге финская сторона сообщила в официальном релизе. Объявленная сумма сделки – 171 млн евро. После уплаты налогов у продавца останется 139 млн евро. Для сравнения, строительство торгового центра стоило 185 млн евро. На 1 января 2018 года он оценивался в 181 млн евро.
В ближайшее время сделку должна одобрить Федеральная антимонопольная служба. Если решение будет положительным, завершить ее стороны планируют к концу года.
ТК «Невский центр» - последний актив Stockmann Group в России. Другие универмаги (всего их было 6 - 5 в Москве и 1 в Екатеринбурге) ретейлер продал в 2016 году компании Reviva Holdings Ltd. «Невский центр» тоже был в продаже. Сначала в 2012 году (но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась), а потом в ноябре 2016 года. Но покупателя найти не удавалось. На него претендовали несколько компаний, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines. Ближе всех к заключению договора подошел Morgan Stanley. Но минувшим летом он отказался от сделки из-за нового витка санкций в отношении России.
Об интересе чешского PPF Real Estate к «Невскому центру» тоже было известно на рынке. Но переговоры с ним не афишировались. PPF Real Estate - это часть чешской инвестиционной компании PPF Group, созданной в 1991 году. Бизнес подконтролен чешскому предпринимателю Петру Келлнеру. Стоимость всех активов PPF в Европе превышает 38 млрд евро. В числе проектов группы в России – московские бизнес-центр «Метрополис», бизнес-парк Comcity и складской комплекс «Южные врата». У неё также есть активы в Московской области, Рязани и Астрахани. В этом году холдинг заявил, что продолжит развитие на российском рынке. В частности, на одной из панелей форума PROEstate директор PPF Real Estate Russia Никола Обайдин заявил, что компания ищет новые объекты для вложений в России и сейчас находится в переговорах по нескольким активам. При этом он посетовал, что качественного продукта на рынке мало, а цена на него не так интересна, как несколько лет назад.
Эксперты говорят, что итоговая цена, за которую куплен «Невский центр», находится в рамках рынка. «В ней нет ни дисконта, ни премии за локацию», - уверен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров. По его словам, объект находится в отличном состоянии.
«PPF является профильным инвестором, поэтому вряд ли его подход будет сильно отличаться от предыдущего владельца. Возможна замена некоторых арендаторов, в том числе, очевидно, якорного - супермаркета «Стокманн». Но в целом существующая концепция является оптимальной и не нуждается в серьёзных изменениях», - говорит Алексей Федоров.
Станислав Бибик, партнер Colliers International (эксклюзивный консультант сделки) заявил, что сделка между PPF Real Estate и Stockmann станет одной из крупнейших и знаковых в новейшей истории рынка коммерческой недвижимости России. «Подписание соглашения о продаже – это результат длительного и конкурентного процесса, в котором принимали участие как российские, так и иностранные компании, поэтому итоговая цена продажи является рыночной. Что касается самого актива, то это один из лучших объектов торговой недвижимости в стране с отличной локацией и набором арендаторов с высоким трафиком, а многолетний опыт нового владельца позволит улучшить операционные показатели объекта», - уверен Станислав Бибик.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
Всего, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центров. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет, подсчитали в Colliers International.
Справка
«Невский Центр» открылся Петербурге в 2010 году. Его общая площадь – 91 тыс. кв.м. (а арендная – около 45 тыс. кв.м). В здании – 9 этажей. Два верхних этажа занимают офисы класса «А» площадью около 5 тыс. кв.м., а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Всего в ТЦ более 80 магазинов, фуд-корт, видовой ресторан холдинга Ginza и фитнес-центр. Якорный арендатор - универмаг «Стокманн» (принадлежит Reviva Holdings Limited). Целевая аудитория ТЦ – покупатели в возрасте 25-55 лет с уровнем дохода выше среднего. Универмаг охватывает примерно 80% населения Петербурга (более 4 млн человек).