Областные долгострои: «ДОМ.РФ» спешит на помощь
Усилия Правительства Ленобласти по решению проблемы долгостроев получат поддержку федеральных властей. Власти региона надеются, что теперь решение вопроса получит дополнительное ускорение.
Федеральный центр продолжает реализацию комплекса мер по решению проблемы обманутых дольщиков. Изменение схемы привлечения средств в отрасль практически обеспечило невозможность появления новых долгостроев. Теперь предпринимаются меры по обеспечению достройки тех, которые уже имеются. Законодатели для этого создали правовую базу, предусмотрев возможность направления средств из госказны на эти цели и создание региональных фондов завершения строительства проблемных объектов.
Добро дано
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, по итогам разговора с вице-премьером РФ Виталием Мутко, сообщил, что Правительство России подтвердило выделение средств на совместное с регионом решение проблемы: «Виталий Леонтьевич сообщил, что область попала в программу госкомпании «ДОМ.РФ» по софинансированию завершения долгостроев. Это произошло, так как мы первые попросили о помощи и первые заявили о готовности выделить 2 млрд рублей собственных бюджетных средств».
Конкретные объекты и сумма, выделяемая на их достройку, будут определены в ближайшее время. Всего на 37 объектов в разных субъектах РФ Правительство России готово выделить около 16 млрд рублей. Ленобласть рассчитывает на получение не менее 2 млрд рублей из федерального бюджета.
Эта новость стала результатом проводившейся в последнее время по этому направлению активной работы властей региона с представителями федерального центра. Отметим, что на Петербургском международном экономическом форуме Александр Дрозденко обсудил эту проблематику с генеральным директором Фонда защиты прав дольщиков, генеральным директором АО «ДОМ.РФ» Александром Плутником.
Именно тогда была достигнута предварительная договоренность о взаимодействии в деле достройки проблемных объектов на территории региона. Ранее власти области представили в Минстрой РФ сводный список проблемных объектов, составленный Госстройнадзором Ленобласти по нескольким критериям (см. таблицу). В него включены комплексы из «дорожной карты», вошедшие в план-график завершения долгостроев (18 ЖК). Также сформирован перечень объектов, не охваченных «дорожной картой», но застройщики которых проходят процедуру банкротства (20 ЖК). В еще один реестр включены дома, где есть существенный срыв сроков ввода (26 ЖК). Всего по этим комплексам заключено около 10 тыс. договоров. По каждому ЖК даны основные характеристики объекта и текущее состояние.
Столь полная «каталогизация» долгостроев связана с тем, что список обманутых дольщиков, созданный по критериям Минстроя РФ, вскоре значительно изменится. Теперь пострадавшим участникам долевого строительства не нужно будет собирать документы и заявлять о своем статусе. Застройщик будет признаваться проблемным после просрочки передачи ключей или введения процедуры банкротства, а Росреестр будет автоматически передавать в Минстрой РФ сведения о дольщиках.
До 1 сентября Фонд защиты прав дольщиков намерен завершить ревизию всех проблемных строек региона. Согласно достигнутым договоренностям, в первую очередь работы начнутся на долгостроях с самым большим числом пострадавших дольщиков. В частности, речь шла о недостроенных объектах компании «Норманн».
Опыт есть
У Ленобласти есть опыт эффективного сотрудничества с федеральными властями в деле достройки проблемных объектов. Так, совсем недавно были введены в эксплуатацию четыре 14-этажных дома, расположенных в Восточном Янино, – их строительство начинала печально известная ГК «СУ-155». Общая жилая площадь домов — более 30 тыс. кв. м (свыше 500 квартир).
Напомним, ГК «СУ-155» вышла на рынок Ленобласти в 2014 году. В ее объектах было продано 160 квартир на сумму около 880 млн рублей. Согласно первоначальным планам, ввод домов в эксплуатацию должен был состояться в I квартале 2017 года. Строительство остановилось с банкротством компании в 2016 году. Всего ГК «СУ-155» не достроила около 150 домов в 17 регионах России. Правительство РФ назначило ответственным за достройку объектов компании банк «Российский капитал», затем контроль за завершением строительства перешел к государственной компании «ДОМ.РФ».
После того, как было принято решение о схеме достройки проблемных объектов ГК «СУ-155» силами федеральных структур, распоряжением губернатора Ленобласти Александра Дрозденко образована рабочая группа по вопросам завершения строительства проблемного объекта в Янино. В частности, были решены вопросы подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, построены подъездные пути.
«Ввод объектов «СУ-155» в Янино – хороший пример взаимодействия областных и федеральных структур при завершении проблемных объектов. При федеральном финансировании администрация области помогала с вопросами подключения к сетям и коммуникациями, решала проблемы с градостроительными документами. Это хороший опыт, который нам пригодится и в дальнейшем сотрудничестве», – сказал заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
На позитиве
Группа компаний «УНИСТО Петросталь», объекты которой находятся в третьей части списка, составленного Госстройнадзором Ленобласти (то есть являются «недодолгостроями» – их застройщики еще не обанкротились, но уже сорвали сроки ввода), предпринимает значительные усилия для выведения своих проектов из опасной зоны. В частности, она нашла инвестора для достройки двух домов в составе ЖК «Аннинский парк», расположенном в Ломоносовском районе.
Напомним, работы на объекте общей площадью 59 тыс. кв. м были приостановлены в начале 2018 года в связи с кризисом ликвидности, с которым столкнулась компания. Сейчас, при активном содействии Правительства Ленобласти, в качестве инвестора проекта удалось привлечь ООО «Монолит» – строительную компанию из Дагестана. Объем инвестиций составляет более 1,7 млрд рублей. По достигнутой договоренности, ООО «Монолит» заходит на объект в качестве подрядчика, а после исполнения своих обязательств по финансированию получит полный контроль над проектом. Работы на объекте уже возобновились. Передача ключей дольщикам запланирована в срок до конца 2020 года.
«Основным приоритетом в переговорах с инвесторами для нас являлось исполнение обязательств перед дольщиками ЖК «Аннинский парк», – заявил исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Владимир Андреев. – Фактически, закрыв сделку по ЖК «Аннинский парк», мы решаем проблему одного из наших трех крупных проектов. В ЖК «Чудеса света» в Колтушах мы рассчитываем ввести в эксплуатацию еще два дома до конца июля, практически полностью исполнив обязательства по заключенным договорам долевого участия, а с сентября планируем возобновить работы еще на двух ранее замороженных объектах. Мы также находимся в активном поиске решения по завершению строительства ЖК «Тридевяткино Царство» в Мурино».
Мнение
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин:
– Правительство РФ подтвердило выделение средств для завершения проблемных объектов при софинансировании со стороны Ленинградской области. Предполагается, что до конца лета будут утверждены список первых объектов, порядок выделения и использования средств и схема завершения проблемных домов. Изначально речь шла о том, что долгострои будут завершать по схеме достройки дома «СУ-155», то есть будет приходить федеральная структура, а региональные власти будут оказывать помощь в рамках своих полномочий. Мы сейчас очень плотно взаимодействуем со структурами «ДОМ.РФ» – передали всю имеющуюся информацию, специалисты госкомпании приезжали к нам несколько раз на различные объекты. Мы в ежедневном контакте, выстраиваем юридические механизмы, обсуждаем уже конкретные объекты. Каждый случай уникален, для каждого долгостроя мы придумываем свое решение.
Акционерное общество «Морской вокзал», которое почти 20 лет занимало здание на площади Морской Славы, признано банкротом по собственному иску. Здание передали «Морскому фасаду». Инвестиции его в реконструкцию, по оценке экспертов, превысят 1 млрд рублей.
Иск о признании АО «Морской вокзал» банкротом был подан самой компанией минувшей весной. Причина – накопившийся долг по аренде в размере 528 млн рублей. На днях Арбитраж открыл процедуру банкротства в отношении фирмы. Она продлится до конца июля 2019 года.
«Морской вокзал» занимал здание на пл. Морской Славы на Васильевском острове с 1998 года. Договор был заключен на 49 лет и включал в себя аренду здания межрейсовой базы площадью 27 тыс. кв.м., трех причалов и пирса (общая площадь, которую занимает комплекс – 6,7 га). Но с ноября 2016 года по февраль 2017 года «Морской вокзал» накопил долги перед городом. Только в прошлом году Комитет имущественных отношений взыскал с компании долги по аренде и пени на общую сумму более 50 млн рублей. А имущество, которым пользовался «Морской вокзал», передали (пока на год) в доверительное управление АО «Пассажирский порт Санкт-Петербург «Морской фасад». В будущем Смольный собирается передать вокзал инвесторам по долгосрочному договору. Одним из его условий будет реконструкция комплекса. Возможно, имущество в итоге получит «Морской фасад». Он уже вынашивает совместно с городом планы по созданию на этом месте Свободного порта в составе которого будут и пассажирский порт, и морской вокзал, и терминалы на набережных Петербурга.
«Зданием Морского вокзала уже интересовался ряд инвесторов. Локация, а также видовые характеристики объекта делают его привлекательным для реконцепции под гостиницу, бизнес-центр и даже апартаменты. Окончательное решение о будущем проекта, скорее всего, будет принято после того, как прояснится судьба действующего порта для круизных лайнеров. Объем инвестиций в реконструкцию, модернизацию только здания вокзала превысит 1 млрд рублей», - комментирует директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге Анна Сигалова.
«Ранее этот комплекс составлял конкуренцию, пусть и не очень значительную, пассажирскому порту «Морской фасад» на намывных территориях. Если сейчас оба этих объекта будут управляться одной структурой, то перераспределение потоков может пойти как в сторону увеличения загрузки Морского вокзала, так и наоборот», - говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. По его мнению, в долгосрочной перспективе этот объект, скорее всего, будет реконструирован под другие функции, не связанные с портовой деятельностью. Этому будет способствовать и редевелопмент расположенного рядом «Ленэкспо». «Морской вокзал могут переформатировать в офисный центр или общественное пространство или снести для дальнейшего строительства жилой недвижимости. А сохранение существующей функции возможно только при одном условии – если у УК есть цель сохранить комплекс и сбалансировать с его помощью прием судов, разгрузив «Морской фасад», - считает он.
Кстати:
Реконструкция здания Морского вокзала планируется с 2004 года. Акционеры и чиновники также много говорили о строительстве второй очереди вокзала, которое оценивалось в $100 млн. Планировалось и строительство и третьей очереди за $200 млн. Но дальше переговоров и проектирования дело не двинулось.
Дмитрий Астафьев, совладелец компании «ЛенСпецСтрой», вышел из СИЗО под подписку о невыезде. Но строителей, допустивших ошибки в бизнесе, все чаще призывают к ответственности. Задержание совладельца «Норманна» Владимира Смирнова – самый свежий пример.
Петербургский городской суд на днях изменил миру пресечения по делу совладельца «ЛенСпецСтроя» Дмитрия Астафьева. Бизнесмена под подписку о невыезде отпустили из СИЗО, где он провел последние полгода. В окружении Дмитрия Астафьева информацию подтвердили, но сообщили, что по настоянию адвокатов бизнесмен никаких комментариев давать не будет.
Дмитрия Астафьева задержали 9 августа прошлого года. Его подозревают в мошенничестве в особо крупном размере с деньгами дольщиков. Речь идет о проекте жилого комплекса «Ленинградская перспектива» в Мурино, который под руководством Астафьева с 2013 года строили его же компании. В этом проекте дольщикам продали 779 квартир на сумму 2,4 млрд рублей. Сдать объект обещали еще осенью 2017 года. Но воз и ныне там. Следствие полагает, что часть собранных денег – минимум 200 млн рублей – девелопер израсходовал нецелевым образом. Но адвокат бизнесмена обвинения отрицал, подчеркивая, что дело сфабриковано, и речь идет о рейдерском захвате активов компании. Как освобождение Дмитрия Астафьева скажется на судьбе «Ленинградской перспективы», пока можно лишь гадать. Сроки сдачи дома уже продлевали: первую очередь должны были завершить до конца 2018 года (пока не закончили), срок окончания второй - декабрь 2019 года.
Глава «ЛенОблСтройСоюза» Руслан Юсупов считает, что сам девелопер проект вряд ли закончит. «Мне кажется это дело бесперспективное. Скорее всего, стройку передадут для завершения какой-нибудь областной структуре. Бизнесу она не будет интересна, поскольку у проекта слабая готовность, но большой объем распроданного жилья. Для достройщика там практически нет экономики», - говорит он. По мнению Руслана Юсупова, ситуация с «ЛенСпецСтроем» развивалась логично. «Финал ожидаем. Еще в начале «нулевых» компания «Маяк-ЛенСпецСтрой», к которой Астафьев имел отношение, чуть не засыпалась. Их проект в Приморском районе был напротив нашего, и я видел, с каким скрипом его завершали. Были просрочки, недоделки, низкое качество, из-за которых и Госстройнадзор получал выговоры - мол, зачем приняли. А если бы не приняли, уже тогда получили бы множество обманутых дольщиков…Но в тот раз Бог миловал. А второй раз – не обошлось», - вспоминает Руслан Юсупов.
«Уголовное преследование (или его угроза) никогда не улучшало финансовые показатели застройщика и не помогало ему достроить дом. Обычно оно больше демотивирует строителей, чем стимулирует. Но все зависит от добросовестности конкретного застройщика», - добавляет партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. По его словам, законодательство создает предпосылки для увеличения рисков для дольщиков, так как многие поправки в 214-ФЗ, продиктованные лучшими побуждениями, на практике оказались крайне губительными для рынка и поставили под угрозу даже вполне добропорядочных застройщиков.
«Ограничения по размеру займов от материнских компаний при очевидной невозможности получения банковского кредита, правило об автоматической остановке продаж на всех объектах при просрочке по одному и другие нормы - это избыточные или вообще неправильные методы помощи дольщикам. Удивляет то, что при наличии специальных составов преступлений в УК РФ по нарушению прав дольщиков в данном деле разбирательство шло по "резиновой" статье о мошенничестве. Не знаю, как обстоят финансовые и прочие дела у девелопера, но уверен, что на свободе у него точно больше возможностей и стимулов довести начатую работу до конца», - говорит Дмитрий Некрестьянов.
Кстати:
На днях был задержан по делу о мошенничестве в особо крупном размере и совладелец ГК «Норманн» Владимир Смирнов (правда, уже на следующий день бизнесмена отпустили под обязательство о явке по требованию следователя). У компании возникли серьезные просрочки в сдаче объектов в Петербурге и Ленобласти. Девелопер объяснял их тем, что продавал жилье по низким ценам, делая бизнес на объемах продаж. Но в кризис число сделок сократилось, и экономическая модель рассыпалась – начались сбои в графике. «Норманн» начал продавать активы и искать партнеров. Процесс затянулся. Недавно власти Ленобласти заявили, что ведут переговоры о передаче строек «Норманна» другой компании. В январе текущего года сам девелопер сообщил, что нашёл финансирование для достройки комплексов «Ижора Парк» (в Металлострое») и «Десяткино» (в Мурино). Но имя инвестора до сих пор не раскрыто.