Областные долгострои: «ДОМ.РФ» спешит на помощь
Усилия Правительства Ленобласти по решению проблемы долгостроев получат поддержку федеральных властей. Власти региона надеются, что теперь решение вопроса получит дополнительное ускорение.
Федеральный центр продолжает реализацию комплекса мер по решению проблемы обманутых дольщиков. Изменение схемы привлечения средств в отрасль практически обеспечило невозможность появления новых долгостроев. Теперь предпринимаются меры по обеспечению достройки тех, которые уже имеются. Законодатели для этого создали правовую базу, предусмотрев возможность направления средств из госказны на эти цели и создание региональных фондов завершения строительства проблемных объектов.
Добро дано
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, по итогам разговора с вице-премьером РФ Виталием Мутко, сообщил, что Правительство России подтвердило выделение средств на совместное с регионом решение проблемы: «Виталий Леонтьевич сообщил, что область попала в программу госкомпании «ДОМ.РФ» по софинансированию завершения долгостроев. Это произошло, так как мы первые попросили о помощи и первые заявили о готовности выделить 2 млрд рублей собственных бюджетных средств».
Конкретные объекты и сумма, выделяемая на их достройку, будут определены в ближайшее время. Всего на 37 объектов в разных субъектах РФ Правительство России готово выделить около 16 млрд рублей. Ленобласть рассчитывает на получение не менее 2 млрд рублей из федерального бюджета.
Эта новость стала результатом проводившейся в последнее время по этому направлению активной работы властей региона с представителями федерального центра. Отметим, что на Петербургском международном экономическом форуме Александр Дрозденко обсудил эту проблематику с генеральным директором Фонда защиты прав дольщиков, генеральным директором АО «ДОМ.РФ» Александром Плутником.
Именно тогда была достигнута предварительная договоренность о взаимодействии в деле достройки проблемных объектов на территории региона. Ранее власти области представили в Минстрой РФ сводный список проблемных объектов, составленный Госстройнадзором Ленобласти по нескольким критериям (см. таблицу). В него включены комплексы из «дорожной карты», вошедшие в план-график завершения долгостроев (18 ЖК). Также сформирован перечень объектов, не охваченных «дорожной картой», но застройщики которых проходят процедуру банкротства (20 ЖК). В еще один реестр включены дома, где есть существенный срыв сроков ввода (26 ЖК). Всего по этим комплексам заключено около 10 тыс. договоров. По каждому ЖК даны основные характеристики объекта и текущее состояние.
Столь полная «каталогизация» долгостроев связана с тем, что список обманутых дольщиков, созданный по критериям Минстроя РФ, вскоре значительно изменится. Теперь пострадавшим участникам долевого строительства не нужно будет собирать документы и заявлять о своем статусе. Застройщик будет признаваться проблемным после просрочки передачи ключей или введения процедуры банкротства, а Росреестр будет автоматически передавать в Минстрой РФ сведения о дольщиках.
До 1 сентября Фонд защиты прав дольщиков намерен завершить ревизию всех проблемных строек региона. Согласно достигнутым договоренностям, в первую очередь работы начнутся на долгостроях с самым большим числом пострадавших дольщиков. В частности, речь шла о недостроенных объектах компании «Норманн».
Опыт есть
У Ленобласти есть опыт эффективного сотрудничества с федеральными властями в деле достройки проблемных объектов. Так, совсем недавно были введены в эксплуатацию четыре 14-этажных дома, расположенных в Восточном Янино, – их строительство начинала печально известная ГК «СУ-155». Общая жилая площадь домов — более 30 тыс. кв. м (свыше 500 квартир).
Напомним, ГК «СУ-155» вышла на рынок Ленобласти в 2014 году. В ее объектах было продано 160 квартир на сумму около 880 млн рублей. Согласно первоначальным планам, ввод домов в эксплуатацию должен был состояться в I квартале 2017 года. Строительство остановилось с банкротством компании в 2016 году. Всего ГК «СУ-155» не достроила около 150 домов в 17 регионах России. Правительство РФ назначило ответственным за достройку объектов компании банк «Российский капитал», затем контроль за завершением строительства перешел к государственной компании «ДОМ.РФ».
После того, как было принято решение о схеме достройки проблемных объектов ГК «СУ-155» силами федеральных структур, распоряжением губернатора Ленобласти Александра Дрозденко образована рабочая группа по вопросам завершения строительства проблемного объекта в Янино. В частности, были решены вопросы подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, построены подъездные пути.
«Ввод объектов «СУ-155» в Янино – хороший пример взаимодействия областных и федеральных структур при завершении проблемных объектов. При федеральном финансировании администрация области помогала с вопросами подключения к сетям и коммуникациями, решала проблемы с градостроительными документами. Это хороший опыт, который нам пригодится и в дальнейшем сотрудничестве», – сказал заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
На позитиве
Группа компаний «УНИСТО Петросталь», объекты которой находятся в третьей части списка, составленного Госстройнадзором Ленобласти (то есть являются «недодолгостроями» – их застройщики еще не обанкротились, но уже сорвали сроки ввода), предпринимает значительные усилия для выведения своих проектов из опасной зоны. В частности, она нашла инвестора для достройки двух домов в составе ЖК «Аннинский парк», расположенном в Ломоносовском районе.
Напомним, работы на объекте общей площадью 59 тыс. кв. м были приостановлены в начале 2018 года в связи с кризисом ликвидности, с которым столкнулась компания. Сейчас, при активном содействии Правительства Ленобласти, в качестве инвестора проекта удалось привлечь ООО «Монолит» – строительную компанию из Дагестана. Объем инвестиций составляет более 1,7 млрд рублей. По достигнутой договоренности, ООО «Монолит» заходит на объект в качестве подрядчика, а после исполнения своих обязательств по финансированию получит полный контроль над проектом. Работы на объекте уже возобновились. Передача ключей дольщикам запланирована в срок до конца 2020 года.
«Основным приоритетом в переговорах с инвесторами для нас являлось исполнение обязательств перед дольщиками ЖК «Аннинский парк», – заявил исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Владимир Андреев. – Фактически, закрыв сделку по ЖК «Аннинский парк», мы решаем проблему одного из наших трех крупных проектов. В ЖК «Чудеса света» в Колтушах мы рассчитываем ввести в эксплуатацию еще два дома до конца июля, практически полностью исполнив обязательства по заключенным договорам долевого участия, а с сентября планируем возобновить работы еще на двух ранее замороженных объектах. Мы также находимся в активном поиске решения по завершению строительства ЖК «Тридевяткино Царство» в Мурино».
Мнение
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин:
– Правительство РФ подтвердило выделение средств для завершения проблемных объектов при софинансировании со стороны Ленинградской области. Предполагается, что до конца лета будут утверждены список первых объектов, порядок выделения и использования средств и схема завершения проблемных домов. Изначально речь шла о том, что долгострои будут завершать по схеме достройки дома «СУ-155», то есть будет приходить федеральная структура, а региональные власти будут оказывать помощь в рамках своих полномочий. Мы сейчас очень плотно взаимодействуем со структурами «ДОМ.РФ» – передали всю имеющуюся информацию, специалисты госкомпании приезжали к нам несколько раз на различные объекты. Мы в ежедневном контакте, выстраиваем юридические механизмы, обсуждаем уже конкретные объекты. Каждый случай уникален, для каждого долгостроя мы придумываем свое решение.
В Петербургском ЗакСе заканчивается рассмотрение проекта поправок в законы о налоге на имущество и земельном налоге. Принимая во внимание нарастающую в стране тенденцию увеличения разнообразной налоговой нагрузки, стоит ли ждать усиления давления и с этой стороны?
На заседании Правительства 30 октября 2018 года вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов раскритиковал из-за дефицита в 9% подготовленный проект бюджета на 2019 год. Градоначальник поручил до 21 ноября текущего года пересмотреть ведомственные бюджеты и дать предложения по сокращению расходной и увеличению доходной частей городского бюджета.
Заявленный Александром Бегловым в ноябре, на Ежегодном Инвестиционном форуме, курс на привлечение инвесторов будет способствовать поступлению новых средств в казну города. Однако очевидно, что городская администрация задумается и об увеличении дохода из традиционных базовых источников, которыми являются имущественные налоги, в том числе земельный налог.
А как у них?
Если обратиться к опыту развитых стран, можно увидеть, что во многих из них до 75% доходов в местные бюджеты поступает за счет земельного налога (Германия и Франция – около 75%; в Канаде – 81%; во многих штатах в США доходит до 95%). При этом в Петербурге сумма такого сбора составляет всего лишь около 1% от доходной части городского бюджета, хотя сегодня в частной собственности находится более 37 тыс. га из 140 тыс. га общей площади всех земель Санкт-Петербурга. Из них около 20 тыс. га – собственность юридических лиц. Очевидно, что городские власти не могут не работать над механизмами, позволяющими увеличить объем таких поступлений в петербургскую казну. Но возможных способов достижения этой цели в их распоряжении не так и много.
Какая база?
В 2018 году ГБУ «Кадастровая оценка» провело новую оценку более 3 млн объектов недвижимости и земельных участков. Напомним, что предыдущая массовая оценка состоялась в 2013 году. Тем не менее, в городе остается много объектов недвижимости и земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет неверно, или вообще на него не поставлены, или поставлены, но с характеристиками, которые не позволяют установить истинную кадастровую стоимость объектов.
Кроме этого, многие объекты являются самовольно построенными, есть массовые случаи самозахвата территории и земельных участков, использование которых не соответствует установленному виду разрешенного использования.
«Только путем проведения тотального анализа и всестороннего исследования существующих в Петербург объектов недвижимости и земельных участков возможно увеличение доходности бюджета за счет земельного налога. Также в спектр мероприятий должны войти мониторинг и фиксация всех выявленных нарушений, построение двустороннего диалога с налоговыми и правоохранительными органами, с Росреестром», – считает управляющий партнер MITSUN Consulting Дмитрий Желнин.
Надо отметить, что массовая оценка 2018 года повлекла увеличение кадастровой стоимости для многих объектов. В качестве причин удорожания эксперты называют изменение самой методики проведения подобной работы, значительно усовершенствованной за истекший период. Еще одна причина – инфляция, рост которой за 5 лет, по данным Росстата, составил 30%. Однако сопоставимого увеличения доходности бюджета Петербурга не планируется. В отчете городского правительства о реализации бюджета за 2017 год сумма сбора земельного налога составила чуть больше 5,6 млрд рублей, а в проекте бюджета на 2019 год ее размер указан в пределах 5,8 млрд рублей.
То есть при оценке с помощью современных кадастровых методик стоимость объектов возросла, а ожидания по увеличению их доходности – нет.
Повысить ставки - не наш метод
Ставка земельного налога в России сейчас составляет 0,3–1,5%. Но сравнение все с той же зарубежной практикой показывает, что подобный размер ставки является достаточно распространенным. Например, в Испании – 0,3–1,2%, в Германии – 1,2%. Хотя нельзя не заметить, что, к примеру, в США цифры доходят до 3%, а в Латвии – до 4%.
«Действительно, ставки земельного налога у нас по сравнению с некоторыми европейскими странами низкие, – комментирует заместитель председателя Бюджетно-финансового комитета Санкт-Петербургского ЗакС и член постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам Александр Тетердинко. – И увеличивать их не стоит. В условиях увеличения фискальной нагрузки на бизнес в результате повышения НДС, имея проблемы с ростом экономики в целом, регионы не должны скатываться к политике повышения ставок местных налогов. Повышение налогов означает охлаждение экономики и создание дополнительных препон для возобновления экономического роста. Сейчас ЗакС рассматривает поправки в закон о земельном налоге, ориентируясь именно на абсолютный приоритет – не увеличивать фискальную нагрузку на бизнес. Более того, мы пытаемся эту нагрузку, наоборот, уменьшить и каким-то сферам бизнеса предоставить налоговые льготы. В частности, недавно ЗакС принял закон об освобождении от уплаты земельного налога и налога на имущество предпринимателей, занимающихся переработкой мусора».
Кто виноват?
Сбор налогов всех уровней – от федеральных до местных – осуществляется ФНС. Налоговые службы в первую очередь ориентированы на правильность исчислений и сборов федеральных налогов, функции же по сбору налогов в бюджеты нижних уровней получены, можно сказать, в нагрузку. В собираемости же местных налогов (в частности – земельного) заинтересованы больше всего региональные власти, в ведении которых находятся вопросы владения и распоряжения имуществом. Но возможности повлиять каким-то образом на администрирование этого процесса они лишены, и для изменения ситуации нужно существенно корректировать нормативно-правовую базу, и тут перспективы сомнительны.
Очевидно, что каждый из рассмотренных вариантов, а именно повышение ставки налогообложения, более тщательное взимание налогов и уточнение кадастровой стоимости, имеет свои pro и contra. «Самое главное – выявить нарушителей, уклоняющихся от уплаты налогов. Любые манипуляции со ставками земельного налога в части их повышения, с завышением кадастровой стоимости, приведут лишь к дополнительным налоговым сборам с добросовестных плательщиков. При этом никакого влияния на недобросовестных (а именно – тех, кто не предоставляет в Росреестр достоверную информацию) они не повлекут», – уверен Дмитрий Желнин.
Президент России Владимир Путин в ходе заседания президиума Госсовета потребовал «конкретных результатов» реализации нацпроектов, а не «гладких формулировок» и «усредненных данных».
В минувшую пятницу в Ялте состоялось расширенное заседание президиума Государственного совета. Рассматривались задачи, стоящие перед страной и определенные в «майском указе» в качестве стратегических на период до 2024 года.
Глава государства подчеркнул, что его не интересуют «средняя температура по больнице», «гладкие формулировки на бумажке», «усредненные данные». «Дело не в указе и даже не в нацпроектах, в которые «упакована» наша совместная работа по достижению необходимых для страны показателей, дело в результатах этой работы в будущем. Нам нужны конкретные результаты. Нужно добиться прорыва – именно прорыва – по таким важнейшим направлениям, как здравоохранение, образование, инфраструктура и еще многое другое, но именно для того, чтобы ситуация менялась к лучшему, чтобы люди стали жить лучше», – заявил Владимир Путин.
Отметим, в составе нацпроектов планируется утвердить более 70 федеральных проектов, на которые, помимо ранее предусмотренных бюджетных ассигнований, предполагается в 2019–2024 годах направить дополнительно порядка 8 трлн рублей.
По проекту федерального бюджета, который на этой неделе одобрен Госдумой в третьем чтении, на нацпроекты предлагается выделить в 2019 году 1,68 трлн рублей, в 2020-м – 1,86 трлн, в 2021-м – 2,08 трлн. Общий объем вложений за три года – более 5,63 трлн рублей.
На нацпроект «Жилье и городская среда» в 2019 году намечено выделить 105,3 млрд рублей, в 2020 году – 105,3 млрд, в 2021 году – 108,4 млрд. В частности, предполагается стимулирование программ развития жилищного строительства в субъектах РФ в 2019 году на сумму 22,5 млрд рублей, в 2020-м – 25,2 млрд, в 2021-м – 28,3 млрд.
Между тем, еще до заседания СМИ распространили информацию о том, что рабочая группа Госсовета признала неисполнимым приоритетный нацпроект «Жилье» при выделяемых на него объемах финансирования. Расхождение суммы, выделяемой на нацпроекты в 2019–2021 годах бюджетом, и суммы, ранее предусматривавшейся в их паспортах, вызывает опасения, что в дальнейшем будут увеличены требования по софинансированию к региональным бюджетам.
Представители строительной отрасли убеждены, что реализовать нацпроект в строительной сфере будет невозможно без серьезных мер господдержки, особенно в условиях, когда изменения, внесенные в Закон № 214-ФЗ, привели к серьезному усложнению работы и заметно снизили рентабельность девелоперской деятельности.
«Прежде всего, есть меры, которые целесообразно распространять на всю страну. В первую очередь, это касается мер господдержки (субсидий) для отдельных категорий граждан, проектного финансирования для девелоперов. Во время острой фазы последнего кризиса властями страны накоплен очень важный и нужный опыт субсидирования части процентной ставки по жилищным кредитам. Им и нужно воспользоваться сейчас. Также, на наш взгляд, целесообразно подобным образом поддержать и проектное финансирование. Если удастся снизить процентную ставку до уровня порядка 5% годовых – это будет огромная помощь отрасли», – считает Дмитрий Панов, председатель петербургского отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие».
Также, по его словам, необходимо учитывать специфику регионов. «В разных субъектах РФ очень разные условия жизни, ведения бизнеса и его рентабельности. Где-то она выше 10%, а где-то, оказывается, и ниже. Поэтому для некоторых субъектов РФ нужны и различные адресные меры поддержки – в зависимости от условий конкретного региона», – говорит эксперт.
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер более радикален. «На мой взгляд, самой серьезной мерой поддержки строительной отрасти была бы отмена всех новаций в 214-ФЗ, принятых начиная с середины прошлого года. Утвержденные корректировки серьезно осложняют жизнь отрасли и ведут к уменьшению объемов ввода нового жилья. Вообще, надо перестать постоянно менять «правила игры» в строительстве; отрасль устала постоянно жить в "зоне турбулентности"», – считает он.