Высокоскоростная неопределенность
На прошлой неделе федеральные власти реанимировали идею строительства высокоскоростной магистрали (ВСМ) «Москва – Санкт-Петербург». У проекта есть и сторонники, и противники. Последние, кстати, вообще не верят, что он будет реализован.
Вице-премьер РФ Максим Акимов заявил, что проект обойдется примерно в 1,5 трлн рублей. По его словам, пока есть лишь предварительная оценка стоимости, нет ни финансовой модели, ни технико-экономического обоснования. Пока предполагается, что трасса может стоить примерно столько же, что и проект ВСМ «Москва – Казань», т. е. около 33 млн долларов за километр пути.
Со стоимостью проекта Минтранс РФ определится в августе, после чего начнется проектирование – эта функция передана ОАО «РЖД». «Представляется все это очень перспективно. Мы сейчас, например, прорабатываем такую интересную идею, чтобы трассировку сделать с заходом (там получается небольшая петля) через Великий Новгород», – сообщил также Максим Акимов.
Напомним, в декабре 2018 года Правительство РФ по поручению Президента Владимира Путина приступило к изучению вопроса: можно ли реанимировать проект ВСМ «Москва – Петербург», «притормозив» ВСМ «Москва – Казань»? Глава Минэкономразвития РФ Максим Орешкин называл петербургское направление более перспективным. Он отмечал, что казанский проект не был до конца просчитан – только сейчас производится его комплексный анализ. По словам министра, подобные проекты очень затратны – и если их нельзя окупить только за счет продажи билетов, должен быть высокий социально-экономический эффект.
В апреле нынешнего года Владимир Путин одобрил предложение вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова и главы «РЖД» Олега Белозёрова начать проектирование ВСМ «Москва – Петербург» и объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта в Петербургском транспортном узле.
По самым оптимистическим оценкам, трасса может быть введена в эксплуатацию не раньше 2026 года. Проект фигурировал в программе создания скоростных магистралей, которую правление «РЖД» утвердило в 2016 году. За реализацию отвечает дочерняя структура «РЖД» «Скоростные магистрали».
Между тем реанимация проекта выявила ряд вопросов, ответы на которые до сих пор не ясны. По словам экспертов, ясного расчета трассировки линии ВСМ по Петербургу не существует. Ни в Генплане, ни в ПЗЗ скоростная дорога не предусматривалась. Стоимость этого проекта невозможно вычислять даже приблизительно. Как полагают эксперты, нужно менять нормативные документы, при необходимости – выкупать земельные участки. Но в первую очередь нужно определиться с границами трассировки. Тогда станут очевидными прочие внутригородские проблемы, которые предстоит решить.
Также совершенно не проработан вопрос финансирования и окупаемости проекта. В бюджетных планах он не значится – то есть предстоит поиск серьезных инвесторов, готовых вложить крупные суммы. Скорее всего, для них придется разрабатывать отдельную финансовую схему.
Как ранее отмечал генеральный директор компании «Infoline-Аналитика» Михаил Бурмистров, окупаемость проекта в сжатые сроки сможет обеспечить только высокая цена на билет – в 2,5–3 раза выше, чем на скоростные поезда «Сапсан». Однако это может серьезно снизить спрос на билеты. В то же время грузоперевозки по ВСМ вряд ли будут пользоваться спросом: очевидно, что они будут дорогими, поскольку перевозчикам придется менять парк грузовых вагонов. Таким образом, экономическая эффективность проекта петербургской ВСМ столь же неочевидна, как и казанской.
Добавим также, что ВСМ призвана стать заменой «Сапсанов», количество рейсов которых ОАО «РЖД» было вынуждено увеличивать в связи с высоким спросом (в прошлом году они перевезли почти 5,5 млн человек). Но их скорость признана недостаточной. Для ускорения необходимо или модернизировать существующую железнодорожную инфраструктуру между столицами, или запускать скоростную ветку. При этом многие эксперты полагают, что модернизация существующих путей обойдется дешевле, а скорость в итоге можно получить искомую – 400 км в час. С другой стороны, помимо пассажирских, между Москвой и Петербургом курсируют грузовые и пригородные поезда, которым «Сапсаны» заметно мешают.
Ну и, наконец, неясной остается и судьба ВСМ «Москва – Казань». Максим Акимов заявил, что проект не закрыт – обсуждается, какой из проектов, петербургский или казанский, станет первым. По сочетанию факторов становится очевидно, что радость оптимистов, надеющихся в 2026 году «с ветерком» за два часа проехаться из Петербурга в Москву, может быть несколько преждевременной.
Кстати
По расчетам «РЖД», протяженность ВСМ «Москва – Санкт-Петербург» составит 659 км. Но пока не будет определена трассировка, вопрос остается открытым. Пассажиропоток может достигнуть 27 млн человек в год, из которых 12 млн – индуцированный спрос.
Помещения исторического здания Ушаковских бань выставлены на аукцион с начальной ценой за два лота в 70 млн рублей.
Фонд имущества Петербурга выставил на торги здание Ушаковских бань, расположенное в Кировском районе города по адресу: улица Зои Космодемьянской, 7. Объект продажи разбит на два лота. Начальная цена первого лота составляет 16,2 млн рублей. В него вошли помещения общей площадью 420 кв. м с отдельным входом. В рамках второго лота реализуется комплекс помещений площадью 5,8 тыс. кв. м со стартовой ценой в 53,8 млн рублей. Аукцион назначен на 8 августа текущего года.
Здание Ушаковских бань, также известных как бани «Гигант», было построено в 1930 году в стиле ленинградского конструктивизма. В 2001 году оно было признано объектом культурного наследия регионального значения. Несмотря на историческую ценность, в настоящее время здание находится в крайне неудовлетворительном состоянии, его облюбовали любители квестов и бездомные.
Покупатель объекта недвижимости, сообщают в Фонде имущества, должен будет провести его реконструкцию, согласовав рабаты с КГИОП. Само здание должно использоваться как физкультурно-оздоровительный комплекс с сохранением исторической функции бани. Это вторая попытка реализации с аукциона недействующего комплекса. Весной этого года его пытались продать за аналогичную цену, но аукцион не состоялся.
Эксперты рынка недвижимости сомневаются, что Ушаковские бани быстро найдут своего владельца. Как отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев, сам объект и предлагаемые помещения очень специфичны по объемно-планировочным решениям. При этом охранные ограничения существенно уменьшают разнообразие вариантов редевелопмента здания, а состояние объекта требует значительных инвестиций. «Расположение в целом неплохое, но потенциально наиболее интересные функции реализовать невозможно из-за отмеченных ограничений. Даже невысокая стоимость метра помещений не является гарантией высокого интереса к объекту, – отмечает он.
Руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев также считает, что Ушаковские бани, как объект наследия, будет непросто адаптировать под современное использование. «Полагаем, что стоимость сооружения на торгах будет минимальна: всё-таки его текущее состояние потребует значительных вложений в реставрацию», – делает выводы эксперт.
Стоит отметить, что также с молотка, правда уже конкурсного управляющего, 20 августа в Петербурге планируется реализовать здание Сызранских бань. Расположено оно в Московском районе у станции метро «Электросила». Банный комплекс продается за долги бывшего собственника - компании «Санкорд», которая в 2011 году обанкротилась. Выставленный на торги актив оценен в 104 млн рублей.
Кстати
Длительное время Ушаковские бани были самым крупным в городе банным комплексом. Ежедневно он мог принимать до 4 тыс. посетителей. Баня закрылась в 2006 году.
Лидеры строительного рынка Петербурга на прошлой неделе отчитались об итогах работы за первое полугодие 2018 года.
Число заключенных контрактов у всех застройщиков выросло. И в среднем по петербургской агломерации за отчетный период оказалось на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Эксперты объясняют всплеск активности покупателей испугом из-за изменений в законодательстве о «долевке».
На прошлой неделе об итогах работы в I полугодии 2018 года отчитались сразу несколько крупных застройщиков Петербурга. Самые впечатляющие успехи у «Группы ЛСР» Андрея Молчанова. Согласно отчетности, она продала за первые 6 месяцев 2018 года 206 тыс. кв. м чистой площади жилья, что на 36% больше аналогичного периода прошлого года. Стоимость заключенных контрактов выросла на 33% (до 19 млрд рублей).
Но в зависимости от сегмента результаты оказались разными. В элитном сегменте «Группа ЛСР» заключила новые контракты с покупателями на продажу 5 тыс. кв. м на сумму 1,4 млрд рублей. В «квадратах» показатель оказался на 19% меньше аналогичного периода прошлого года, а в деньгах – на 20%. В бизнес-классе было законтрактовано 11 тыс. кв. м жилья на 1,7 млрд рублей. Падение в натуральном выражении составило 30%, а в деньгах – 17%. Зато успехи компании в сегменте жилья массового спроса оказались впечатляющими: сделки охватили 189 тыс. кв. м на 16 млрд рублей. В «квадратах» результат оказался на 47% лучше, чем за 6 месяцев 2017 года, а в деньгах – на 50%.
В целом в первом полугодии 2018 года совокупно во всех регионах присутствия «Группа ЛСР» заключила новые контракты на продажу 358 тыс. кв. м недвижимости (рост составил 39%) на сумму 34 млрд рублей (рост – 34%).
Хорошие результаты по итогам полугодия показала и ГК «Эталон» Вячеслава Заренкова. По данным отчетности, девелопер заключил с января по июнь сделки по продаже 262,5 тыс. кв. м в новостройках на сумму 27,48 млрд рублей. Количество контрактов увеличилось на 16% по сравнению с тем же периодом 2017 года, а выручка – на 27%. В компании пояснили, что за отчетный период цены на жилье в ее проектах в среднем выросли на 17%, а доля ипотечных сделок увеличилась с 33% до 40-42%. «Мы успешно завершили первое полугодие. Количество заключенных контрактов оказалось рекордным за всю историю компании. Этот результат обеспечил 48% от нашего плана на 2018 год. Хотя обычно первые шесть месяцев приносят немногим более 40% от годового результата. Такая динамика уже позволила обеспечить 52% денежных поступлений, запланированных за год», – заявил председатель совета директоров «Эталона» Вячеслав Заренков.
Непубличные застройщики также рапортуют о хороших результатах первого полугодия. Setl City по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличила выручку от продажи жилья на 12,1%, она составила 32,26 млрд рублей.
АО «Строительный трест» за январь-июнь 2018 года продало 56,6 тыс. кв. м жилья (без учета продажи недвижимости в коттеджных поселках) на 5,6 млрд рублей, что в натуральном выражении на 25% превышает показатель аналогичного периода прошлого года, а в деньгах – на 26%.
ООО «Главстрой-СПб» за тот же период продал 78,4 тыс. кв. м жилья, увеличив продажи на 38%. Общая сумма вырученных средств не раскрывается. Но средняя цена продажи квадратного метра, по данным компании, выросла за полугодие на 1,3%.
Один из собеседников «Строительного Еженедельника» прямо (но, правда, неавторизованно) заявил, что считает хорошие результаты продаж жилья в первом полугодии следствием «большого потребительского испуга». «С конца прошлого года было много информации о том, что изменения в законе 214-ФЗ, которые грянули 1 июля 2018 года, быстро изменят расстановку сил на рынке и приведут к росту цен. Обыватель многие прогнозы воспринимал буквально и торопился закрыть сделки «пока не началось». Такое же потребительское поведение мы видели и раньше. Страх и неопределенность часто оказываются помощниками застройщиков. Но «эффект испуга» не длится долго. Удержать высокую планку продаж удается только сильным игрокам. А кто из них силен – станет понятно очень скоро, когда рынок начнет сбавлять обороты», – говорит собеседник «Строительного Еженедельника».
Кстати
В целом, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов превысил показатель аналогичного периода прошлого года на 25%. Было продано 2,2-2,3 млн кв. м против 1,8 млн кв. м в первом полугодии 2017 года. Цены также подросли. Квадратный метр в строящихся домах класса «масс маркет» в Петербурге с начала года подорожал в среднем на 3,1% – его цена составила 99,8 тыс. руб. В пригородной зоне средняя цена «квадрата» в классе «масс маркет» достигла 64,9 тыс. рубля, что на 4,6% больше, чем в начале года.