Высокие отношения
Тема высотного строительства в Северной столице – пожалуй, самая острая сегодня для тех, кто считает себя петербуржцем – этой осенью обрела новое звучание. Экономический и технологический аспекты проблемы оказались не менее интересными, чем градостроительно-архитектурный, подогреваемый остротой социального недовольства по поводу возможности высотного строительства в Петербурге. Разговор о высотках, в том числе о небоскребах, явно приобретает все более конкретное содержание. И хотя экономический кризис внесет свои коррективы в планы застройщиков по высотному строительству, ожидать полной отмены этих планов не приходится. Со временем они так или иначе будут воплощаться в жизнь – даже «Охта-Центр», вероятнее всего, будет строиться, надежды противников проекта на влияние кризиса пока не получают подтверждения. Вопрос в том, какие ограничения высоткам будут поставлены властью – через Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – и какие ограничения выстроит сам рынок, экономика таких проектов. При этом, и после принятия ПЗЗ, согласно Градкодексу, у застройщков останется возможность согласовывать высоту, не вписывающуюся в регламент. Это будет более сложно, чем сейчас, но вполне реально. И вряд ли стоить ожидать, что наступление высоток будет жестко ограничено законодательными и административными мерами. Более весомыми для застройщиков будут экономические и технические «за» и «против» высотного строительства.
Ввысь без страха и упрека
В Петербурге, как это ни странно, достаточно сторонников высотного строительства. Причем не только среди застройщиков, чей интерес к высоткам обоснован экономически, но и в научной общественности. Самый яркий представитель этой точки зрения в ученой среде – председатель комиссии по фундаментам и подземным сооружениям при правительстве города Владимир Улицкий.
По его словам, в мире проблему размещения небоскребов решают по-разному. В Хельсинки здания выше 25 м строят в только в особой зоне. В Вашингтоне, где высотный регламент соблюдается уже 200 лет, и есть лишь 5 зданий-доминант, больше не допускается. А есть такие центры строительства небоскребов, как Сидней, Мельбурн, Куала-Лумпур и др.
Что касается Петербурга, то, по мнению ученого, «все, что создано интересного в городе, появилось в результате чьих-то амбиций». И неважно, чьих – Петра I, Церкви или Газпрома, уверен В.Улицкий.
«Во всем мире нигде нет такого активного населения, как у нас. Обсуждают все – ПЗЗ, высотный регламент, «Охта-Центр». Нигде такого нет, - заявляет он. – Эти проблемы решаются не всенародно, их решают специалисты, в частности, специалисты по фундаментам. Вот говорят – якобы, на месте «Охта-Центра» плохие грунты, здание упадет. Ничего подобного – просто должны быть серьезные фундаменты. Небоскреб можно везде построить. Так, например, в Куала-Лумпуре под одним из небоскребов – 120-метровые сваи вбиты. А в Австралии хотят построить здание выше километра. И ничего, жители окрестных сел и деревень его не обсуждают. На это есть профессионалы. А в Шанхае все гордятся своими 500-метровыми небоскребами, и тем, что их видно отовсюду». По данным Улицкого, даже такие проекты, как дома высотой в километр, несмотря на повышенные риски, окупают себя.
Не хватает потенциала
Петербургские архитекторы склонны более осторожно относиться к теме. Так, Святослав Гайкович считает, что, конечно, небоскреб – это шедевр технологических и информационных достижений, такая застройка позволяет экономить на транспорте и дает больший выход площадей. Кроме того, небесная линия Петербурга без доминант не может существовать, уверен эксперт. Но ни сейчас, ни в ближайшем будущем нашествие небоскребов (кроме «Охта-Центра») Петербургу не грозит, так как 100-150-метровые здания, в мире, где идет речь уже о 600-800-метровой высоте, небоскребами никто не назовет.
Пока что городу не хватает экономического потенциала для их появления. «Чтобы были небоскребы, нужно здесь создать крупный экономический и финансовый центр с очень высокими ценами на землю, - говорит С.Гайкович. – Возможно, город получит полицентрическое, кластерное развитие высотного строительства – одним из таких кластеров может стать запад Васильевского острова».
Архитектор также замечает, что с ростом высоты формы небоскребов изменились: 500-метровой призме не будет хватать устойчивости, поэтому появляются пирамидальные и конусообразные небоскребы, еще более радикально вмешивающиеся в силуэт традиционных городов.
Между тем, для Петербурга были бы более характерны здания, увенчанные шпилем. На последнем форуме ProEstate в качестве иллюстрации такого подхода к высотному строительству в Северной столице архитектор показал собственный проект «Охта-Центра» - рисунок здания, высотой чуть больше Смольного собора, в форме разорванного кольца, раскрывающегося на Неву, в сторону собора, с тонким 300-метровым шпилем посредине и с основанием, напоминающим пятиугольник крепости Ниеншанц.
39-й этаж
Но небоскребы – небоскребами, а застройщики, занимающиеся не только строительством деловых центров, но и жильем, тоже не прочь получить большой выход полезных площадей на небольшом участке, и тоже задумываются о высотном строительстве. Однако мнения их по этому поводу расходятся.
Так, гендиректор «М-Индустрии» Матвей Закашанский, отмечая, что его холдинг первым в Петербурге построил 25-этажный дом, в то же время подчеркивает, что строительство каждого этажа после 20-го обходится дороже, чем возведение предыдущих этажей. Кроме того, помимо более сложных инженерных систем, сложных подъемных строительных механизмов (например, бетононасосов с размахом выше 28 м) в домах выше 20 этажей нужно ставить 4 и более дорогостоящих лифта. «Хотя, конечно, при отсутствии земли те, у кого она есть, строят столько, сколько возможно. Отсутствие инженерно подготовленной земли – главная причина стремления вверх», - замечает строитель.
Тем не менее, «М-Индустрия» отказалась от идеи строить 40-этажный жилой дом на Суздальском шоссе. «Мы провели опрос, и оказалось, что не более 20% потенциальных покупателей хотят жить выше 30 этажа. Если на 40-м этаже некоторые наиболее амбициозные клиенты и купят апартаменты, то что делать с 39-м этажом? Кто там купит квартиры?» - задается вопросом эксперт.
Гендиректор компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин соглашается с этим мнением. А вот по данным руководителя отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости Зоси Захаровой, 60% клиентов на первичном рынке готовы купить квартиры в высотках. Исследования «М-Индустрии» она считает нерепрезентативными. По мнению З.Захаровой, поблизости от центра города, но не в самом центре, а в районах с хорошей транспортной доступностью, жилье бизнес-класса в высотках вполне может и даже должно быть. При этом, как замечает директор направления Петербург ГК «Пионер» Юрий Грудин, Северная столица, как и вся Россия, только движется к высотному строительству, а реальные примеры имеются пока только в Москве.
На окраине – бессмысленно, в центре – нельзя
По мнению Алексея Федорова, директора отдела офисных помещений Maris Properties, небоскребы в Петербурге могли бы быть, но не там, где их разрешают построить. «Существует спрос на офисные небоскребы. Они – основная часть мировых высоток. Но в Петербурге и во всех мировых столицах основной спрос на офисы сосредоточен в центре города. Поэтому офисная высотка, построенная на окраине, потеряет половину своих арендаторов, - заявляет эксперт. – Кроме того, строительство небоскребов ведут самые сильные, самые статусные компании, которые не будут строить вдалеке от центра – это не престижно. Москва, Франкфурт, Лондон – везде высотный «сити» находится если не в центре, то совсем недалеко от него. В Париже Дефанс находится в 8 км от Елисейских полей (это расстояние равно пути от пл. Восстания до Московских Ворот)».
Таким образом, подводит черту эксперт, в Петербурге высотное строительство запрещено везде, где оно имеет смысл, и «условно запрещено» вблизи от центра (в кольце промзон). Именно в промзонах, по мнению специалиста, высотки имеют шанс появиться и стать экономически выгодными: этого территориального ресурса хватит на 10 лет, а с учетом кризиса – и более. Может быть, экономика заставить инвесторов строить именно там и окружить город высотным «поясом» из бывших промзон, ставших деловыми центрами.
А может быть и по-другому – в городе образуется 3 центра высотного строительства – вокруг «Охта-Центра», на Морском фасаде и вокруг пл. Конституции в Московском районе. Будет ли это 3 разных «сити», или развитие получат не все 3 кластера, предсказать нельзя, тем более в условиях экономического кризиса. Но все же «групповая» локация небоскребов лучше с социальной точки зрения, чем высотный «пояс», считает эксперт. Кроме того, под каждую отдельно стоящую высотку потребуется создавать отдельную инфраструктуру, что менее выгодно, чем строить небоскребы в группе.
А смысл?
Другой эксперт – старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Игорь Кокорев – считает, что пояс промзон действительно можно выгодно использовать под строительство деловых центров. Но строить там высотки нет никакой необходимости и смысла – зданий средней этажности вполне хватит для насыщения рынка офисных площадей.
Комментируя проблему, эксперт перечисляет несколько особенностей высотного строительства – с одной стороны, высокий «выход» полезной площади на дорогом участке земли, возможность создания многофункциональных вертикально интегрированных объектов, но с другой стороны – меньшая эффективность использования площадей, высокие затраты на эксплуатацию, на создание и содержание инженерной инфраструктуры.
По данным эксперта, «выход» полезной площади с этажа в зданиях средней этажности составляет 85-90%, а в высотках – 75%, в небоскребах еще меньше (по данным «ВМБ-Траст» - менее 50%). Кроме того, так как в Петербурге нет опыта эксплуатации высотных зданий, застройщик не может учесть все затраты на эксплуатацию.
«С одной стороны, высотки позволяют уменьшить плотность застройки и даже сохранить зеленые насаждения. С другой стороны, в Петербурге ни у кого нет аналитики, показывающей экономику таких проектов. Я бы заплатил большие деньги за такой анализ. Мы хотели построить здание выстой более 100 м, но отказались от этой идеи из-за неясности экономических обоснований», - замечает директор компании «ВМБ-Траст» А.Гришин. То же самое говорит и Ю.Грудин – экономических исследований высотного строительства в Петербурге на рынке нет. А по словам представителя Jones Lang La Salle Андрея Косарева, его компания однажды делала концепцию проекта здания высотой 150 м на Васильевском острове. С тем, как «продавить» высоту, у весьма влиятельного клиента проблем не было, но доходность такого проекта оказалась весьма невелика.
Так же считает и президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин. По его мнению, кроме того, что многие люди просто боятся высоты и не захотят работать в высотном бизнес-центре, отчего наполнение небоскреба будет весьма проблематично, инвестор, вкладывающий в строительство таких зданий, несет и массу других рисков. У него существенно выше затраты на строительство, так как в высотных зданиях больше требований к прочности каркаса, огромные системы инженерии, меньше коэффициент полезной площади, жестче требования пожарной и иной безопасности, и наконец, сложная система очистки фасадов в агрессивной городской воздушной среде (в Москве стеклянные фасады здания ЮКОСа из-за этого растрескались).
А региональный директор Savant на Северо-Западе Сергей Свешков, работавший, в том числе, с Газпромом, приводит и конкретные цифры. По его мнению, проект высотой до 50 этажей еще можно сделать окупаемым. «А выше – это уже монументы, чисто имиджевые проекты. В арабских странах и на юго-востоке Азии эти небоскребы строят и забывают – стоят они, пылятся, арендаторов там нет. Окупаемость таких проектов – несколько десятков лет», - говорит эксперт.
По его словам, стоимость инженерных систем и доставки стройматериалов в зданиях высотой 200-300 м на порядок больше, чем в обычном строительстве. Так, в стандартном здании стоимость инженерии составляет около 300 долларов на 1 кв. м, а в предполагаемом «Охта-Центре» она составит 3000 долларов на 1 кв. м. Дополнительную сложность представляет и отсутствие в России техрегламентов по высотному строительству.
Кроме того, сам процесс утреннего заполнения высотных бизнес-центров также весьма труден – 20-30 минут занимает только подъем на лифте, которого еще надо дождаться, не говоря уже о транспортных проблемах, которые создает каждый небоскреб. «Даже в 25-этажных комплексах уже сейчас возникают пробки на въезд и выезд. А как добраться до офиса в высотке к 9-10 часам? Невозможно», - говорит А.Гришин.
Качество решает все
«Тенденция строить небоскребы во многих странах сходит на нет. Больше всего их строят в странах третьего мира», - говорит замглавы КГА Виктор Полищук. По его мнению, власть может либо директивно «назначить» в городе места для высотного строительства, либо сделать отдельную процедуру утверждения высоток, что может для некоторых стать поводом для спекуляций. А по мнению директора ГУ НИПЦ Генплана Петербурга Сергея Митягина, недавняя история с Товарно-фондовой биржей показала, в частности, что важна не столько высота, сколько качество архитектуры высотных зданий.
Елена Зеликова
Очередной конфликт в рамках так называемой «уплотнительной застройки» зафиксирован АСН-Инфо в одном из кварталов Малой Охты. Дело дошло суда.Санкт-Петербург постепенно становится ареной для баталий между «широким кругом общественности», строительными компаниями и представителями власти. Яблоком раздора стала уплотнительная застройка, которая, по мнению многих петербуржцев, способна нанести значительный урон и внешнему облику города и самим горожанам.
«Наш город – не музей, он должен расти и развиваться», – говорят застройщики. «Но какой ценой?!» – восклицает общественность.
В этой ситуации правительственные чиновники, несущие ответственность за облик Северной Пальмиры, оказываются практически между молотом и наковальней. С одной стороны, нужно выполнять наказ Президента РФ о строительстве доступного (или не очень доступного) жилья и пополнять городской бюджет. С другой – Санкт-Петербург, чьи памятники охраняются ЮНЕСКО, а виды привлекают туристов со всего мира, нельзя застраивать, руководствуясь только соображениями сиюминутной выгоды. Развивать, сохраняя, получается далеко не всегда. Даже председатель КГИОП Вера Дементьева неоднократно говорила о том, что многие недавно построенные объекты не вписываются в стиль города.
Существует высотный регламент, обсуждается новый проект охранных зон, принят закон «Об охране зеленых насаждений», вступил в силу новый Градостроительный Кодекс. Казалось бы, делается все возможное, чтобы избежать конфликтов. Между тем, митинги в защиту Петербурга от застройщиков проходят регулярно, и скоро станут еще одной достопримечательностью города. А некоторые особо активные граждане, не удовлетворяясь сотрясанием воздуха на улицах, идут в суд, чтобы там отстаивать свою точку зрения.
Именно так решили поступить жители 26 квартала Малой Охты, когда узнали, что на территории сквера, находящегося рядом с их домами будет построен 13-этажный дом. Ответчиком по этому делу выступает Правительство Санкт-Петербурга. Еще одна заинтересованная сторона – ЗАО «Петербургстрой-Skanska», выступающее в качестве застройщика спорной территории.
22 сентября 2004 года было опубликовано постановление №1152 Правительства Санкт-Петербурга, разрешающее проектирование и строительство высотного жилого дома на участке между «ГМА им. Адмирала С.О. Макарова» и домами 9б по ул. Стахановцев и 84б по Малоохтинскому проспекту.
Жители высказались против этого проекта на том основании, что новое здание нарушит ансамбль пятиэтажек в стиле «сталинский ампир» и будет претендовать на роль архитектурной доминанты в панораме, открывающейся от Александро-Невской Лавры. Но, как известно, трактовать имеющие место факты можно диаметрально противоположно.
Инициативная группа жильцов свои протесты основывает на том, что согласно приказу №15 от 20.02.2001 года председатели КГИОП, ансамбль домов 82-96 по Малоохтинскому проспекту и набережной Большой Невы был внесен в «Список вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную ценность». Проектируемая новостройка не вписывается в высотный регламент территории 3.5 (42,6 метров вместо максимально допустимых 32) и по стилю не соответствует окружающим постройкам. Жители считают, основываясь на данных, полученных от специалистов Бюро генплана КГА, что высотное здание должно определяться не как «внутриквартальная застройка», а как «здание по уличному фронту».
Со своей стороны, ЗАО «Петербургстрой-Skanska» называет свой проект именно «внутриквартальной застройкой», соответствующей высотному регламенту на данной территории, и ни о каких нарушениях речи идти не может. «Наша позиция изначально строилась на полном соблюдении законодательных норм, всех правил подготовки инвестиционно-тендерной и разрешительной документации, которая существует в Российской Федерации и Санкт-Петербурге», – считает директор по развитию компании Олег Барков.
Еще одним камнем преткновения явился сквер, часть которого должна превратиться в стройплощадку. Жители утверждают, что этот сквер еще по генеральному плану 1937 года планировался как рекреационная зона, застройщик же, основываясь на том же генплане, говорит о том, что на этом месте планировалась застройка, осуществление которой было не выполнено.
«Наш квартал находится на пересечение напряженнейших магистралей города. Малоохтинский проспект, где собственно и находятся эти здания, – это магистраль федерального значения, по которой в Россию въезжает весь скандинавский транзит. Вторая магистраль – Заневский проспект, по которому идет грузовой транспорт через Неву. И вот в этом экологически напряженном районе собираются снести около 200 деревьев, – говорит Татьяна Красавина, представляющая в суде жителей 26 квартала. – Мы считаем, что это преступление, потому что зелень в нашем квартале является не декором, а эколого-акустической защитой жителей. И это преступно в контексте тех демократичных законов, которые приняты в последнее время, в частности, закона «Об охране зеленых насаждений». Поскольку помощи от муниципалитета добиться было невозможно, мы затратили на благоустройство сквера 300 тысяч рублей».
Руководством к действию для людей, населяющих близлежащие дома, послужило распоряжение правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2003 года № 23-рп «О сохранении и развитии объектов благоустройства в Санкт-Петербурге». Предполагалось, что участку будет придан статус рекреационной зоны общего пользования с запретом на капительное строительство. Однако данный сквер так и не получил подобного статуса, т.к. все благоустройство было проведено без соответствующего разрешения КГА, а администрация Красногвардейского района отказала в согласовании произведенных работ.
Таким образом, на участке, занимаемом сейчас сквером, можно начинать капитальное строительство на абсолютно законных основаниях. При возведении нового дома не нарушаются даже строительные нормы по озеленению. В законе Санкт-Петербурга от 21 мая 2004 года №254-38 «Об охране зеленых насаждений» говорится: «Если обеспеченность муниципального округа зелеными насаждениями составляет меньше 6 кв. м на одного жителя или доступность зеленых насаждений для жителей ближайших к месту уничтожения зеленых насаждений жилых домов превышает 300 метров, то компенсационное озеленение проводится в двукратном объеме теми же или более ценными породами на территории данного муниципального округа» (ст.7, п.2). Из этого следует заключить, что, несмотря на загазованность района, о которой говорят жители, нормы не нарушаются. По данным «Петербургстрой-Skanska» площадь зеленых насаждений на участке составляет 8,5 кв. метров на человека.
Есть только одно «но». Дело в том, что между городским законом и гигиеническими нормами существует значительное противоречие. Шесть кв. метров, прописанные в законе, – это более чем в три раза меньше той цифры, которую называет Управление садово-парковым хозяйством Санкт-Петербурга, – 21 кв. метр. Но в этом несоответствии, опять же, нет вины застройщика.
К сожалению, не удалось выслушать позицию третьей стороны – ответчика. Представители правительства Санкт-Петербурга в резкой форме отказались от любых комментариев по данному вопросу, более того, они посчитали, что сами их имена являются судебной тайной. Это достаточно странно, ведь Смольным неоднократно декларировалась максимальная открытость в делах, касающихся вопросов строительства.
Перед началом судебного заседания мы попросили Олега Баркова сделать прогноз относительно решения, которое вынесет суд по этому вопросу. «Мы убеждены на сто процентов, что решение будет принято в нашу пользу», – ответил он. И оказался прав. Иск жителей 26 квартала Малой Охты был отклонен. Однако жители не собираются примиряться с поражением и будут обжаловать решение Красногвардейского районного суда в городском суде.
Вероника ШЕМЕНЕВА, АСН-Инфо
Города часто сравнивают с живыми организмами: деловой центр – это мозг, административные учреждения – сердце, дороги и улицы – артерии. Парки и скверы традиционно считаются легкими мегаполисов. И в каком же они состоянии?Сейчас зеленые зоны Санкт-Петербурга подобны легким курильщика с многолетним стажем. Но если в человеческом случае восстановить утерянное здоровье практически невозможно, то город можно сделать более экологичным и приятным для проживания местом. Нельзя забывать о том, что озеленение и благоустройство влияют не только на внешний облик города, его эстетические достоинства, условия массового отдыха, но и определяют санитарно-гигиенические условия проживания в нем.
Вероника ШЕМЕНЕВА, АСН-Инфо