Оценить по кадастру
В Ленинградской области завершается переоценка кадастровой стоимости земельных участков. Новые расчеты будут применяться с 2020 года. Предпринимателей региона беспокоит, как проведенная кадастровая оценка отразится на налоговой нагрузке.
Аппарат Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ленобласти, при поддержке регионального отделения организации «Деловая Россия», провел для представителей бизнес-сообщества семинар, на котором обсуждались вопросы проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.
В настоящее время в Ленобласти полномочия по определению кадастровой оценки недвижимости перешли от регионального филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» к ГБУ ЛО «ЛенКадОценка». Учреждение в этом году начало проводить кадастровую оценку земель населенных пунктов, сельхозназначения, водного фонда. В соответствии с полученными результатами, в 2020 году для собственников будет скорректирован земельный налог. Заплатить его необходимо будет физическим лицам в 2021 году, юридическим – в 2020-м.
Отметим, что периодический пересмотр кадастровой стоимости недвижимости – требование закона. При этом сама методика за последние годы существенно изменилась. На кадастровую стоимость объекта недвижимости влияет большое количество факторов. Основные – наличие инженерной инфраструктуры, территориальное расположение, статус земли.
Заместитель директора ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», начальник Управления государственной кадастровой оценки Андрей Бойко сообщил, что основную часть работ по подготовке к определению стоимости земельных участков учреждение уже завершило. Уже в августе–сентябре этого года предварительные результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков указанных категорий земель будут размешены на сайте организации и на сайте федерального Росреестра.
Представитель Аппарата Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ленобласти Софья Бизюкова рассказала, что собственники земель обеспокоены тем, как проведенная кадастровая оценка отразится на их налоговой нагрузке. «У предпринимателей скопилось множество вопросов, связанных с определением кадастровой стоимости, расчетом налогов. Нужны определенные разъяснения со стороны уполномоченных органов, чтобы минимизировать или предупредить возможные негативные последствия для бизнеса. Потом все будет тяжелее исправить», – отметила она.
С ее доводами согласился и председатель областного Совета отделения «Деловой России» Михаил Косарев. «Предпринимателей в первую очередь волнует налоговая база. От нее будут зависеть объемы резервирования дополнительных средств на земельный налог или на налог на имущество. По нашим данным, налоговые выплаты по некоторым объектам могут возрасти в десятки раз», – сообщил он.
Андрей Бойко отметил, что значительного увеличения кадастровой стоимости земельных участков, объектов недвижимости произойти не должно, если она изначально не была существенно занижена. По его словам, в соответствии с требованиями законодательства в течение 50 дней после размещения информации о предварительных результатах расчета кадастровой стоимости земельных участков в «ЛенКадОценке» будут принимать замечания от собственников объектов, если проведенную оценку они посчитают некорректной и захотят ее оспорить
Кстати
На прошедшей неделе стало известно, что в 2020 году Комитет имущественных отношений Петербурга проведет кадастровую оценку недвижимости. В последний раз в городе ее проводили в 2018 году. Она коснулась более 3 млн объектов.
Сотрудники «Газпром нефти» не будут переезжать в небоскреб «Лахта Центр», который построили за счет их компании. Для них в Петербурге возведут отдельное здание. А высотку в Лахте выкупит «Газпром» за 120 млрд рублей.
«Газпром нефть» не будет переезжать в «Лахта центр», который находится на ее балансе. Небоскреб за 120 млрд рублей в ближайшее время выкупит «Газпром». А для «Газпром нефти» в Петербурге построят отдельное здание, но не такое большое и не настолько высокое. Участок под проект выберут в течение года. В настоящее время инвестор изучает четыре площадки в разных районах города.
Пока головной офис «Газпром нефти» размещается в деловом комплексе Quattro corti площадью 10 тыс. кв. м на Почтамтской улице. Там работают более 1,6 тыс. специалистов. Но несколько подразделений компании находятся в других местах города. Если вспомнить, что по нормативам офисов класса А на одного сотрудника бизнес-центра надо не менее 10 кв. м, то получается, что полезная площадь нового здания для «Газпром нефти» будет 16 тыс. кв. м, а общая – более 30 тыс. кв. м. Но поскольку в смежных подразделениях «Газпром нефти» работает гораздо больше народу, чем в головном офисе (примерно в 10-15 раз), речь может идти о строительстве до 200 тыс. кв. м.
«Полные инвестиции (с учетом стройки, отделки, оборудования) в такой проект можно оценить в 150–200 тыс. рублей на 1 кв. м. То есть, это будет до 40 млрд рублей. Проект хоть и масштабный, но не гигантский. Для его размещения хватит 6–8 га. Его можно уместить на территории одного старого завода, которых в центре города еще предостаточно», – говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника», пожелавший остаться неназванным.
А какие именно подразделения «Газпрома» займут «Лахта Центр», пока не известно. Напомним, что эту высотку компания строила с 2011 года и сдала в конце 2018-го. Общая площадь небоскреба – около 400 тыс. кв. м, из которых 180 тыс. кв. м приходится на башню-доминанту высотой 462 м. Это самое высокое здание Европы, в нем 86 надземных этажей и 3 подземных. Еще примерно год будут идти работы по отделке и благоустройству. Также предстоит завершить работы по обустройству набережных и подключению комплекса к улично-дорожной сети. После этого будет определена дата заселения небоскреба.
В нем около трети площадей отведено под концептуальные общественные пространства: открытый амфитеатр, пешеходную набережную, обзорную площадку, концертный зал-трансформер, детский научно-образовательный центр с планетарием, панорамные рестораны и галереи. Лишь около 40% комплекса отдадут под офисные помещения для структур самого «Газпрома», который переводит свои подразделения из Москвы в Петербург. Этих площадей для размещения всех структур «Газпрома» не хватит.
Переезд «Газпрома» в Петербург был локомотивом офисного рынка города последних лет. За последние 8 лет газовый монополист и его структуры арендовали и приобрели в собственность в Петербурге более 500 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости. «Фактор Газпрома» поддерживал рынок в кризис и задавал ему высокую планку всё это время, обеспечивая большой объем чистого поглощения.
Сейчас рынок замер: арендаторы ждут освобождения высококлассных офисных блоков, девелоперы – не начинают новых проектов, считая, что переезд «Газпрома» спровоцирует рост вакансий и ставок аренды.
Кстати
Рынок офисов в Петербурге переживает период дефицита свободных площадей. За 2018 год было введено в эксплуатацию всего 150 тыс. кв. м качественных офисных площадей – и лишь 10% попали на рынок (остальное компании строили для собственных нужд). По объему ввода год поставил антирекорд пятилетки.
Группа «Трактородеталь» из Архангельска купила бывший гипермаркет сети «Метрика» на Пулковском шоссе. Она заплатила за актив 346,6 млн рублей. Цена оказалась в 2,3 раза меньше, чем два года назад, когда гипермаркет выставляли на продажу впервые.
Компания «Трактородеталь Групп» оказалась единственным участником аукциона по продаже здания бывшего гипермаркета сети «Метрика» с земельным участком по адресу Пулковское шоссе, 53. Здание площадью 14,4 тыс. кв. м и участок в 4,7 га (годится под общественно-деловую застройку, в том числе жилье) она купила по стартовой цене 346,6 млн рублей. Гипермаркет «Метрика» в этом здании закрылся больше года назад. Он принадлежал обанкротившемуся в 2017 году ЗАО «Мегалит». До последнего времени помещения в этом здании сдавали в аренду по краткосрочным договорам.
Теперь на этом месте будет создан логистический центр для хранения и поставок спецтехники и запасных частей в филиалы компании. Размер инвестиций в перепрофилирование площадки и сроки открытия центра не раскрываются.
По оценке управляющего директора FM Becar Asset Management Дениса Цытрина, цена сделки вполне рыночная. «Для переоборудования объекта под логистический центр потребуются минимальные инвестиции – около 100 млн рублей. По сути, необходимо лишь обеспечить нужный объем стеллажного оборудования и наладить внутреннюю логистику. Разумной идеей будет контейнерное хранение на участке – создание такого формата будет стоить еще около 40 млн рублей», – полагает Денис Цытрин.
Активы на Пулковском шоссе пытались продать три года. Сначала их готовили к торгам по инициативе собственника (ЗАО «Мегалит»), и начальная цена гипермаркета составляла 800 млн рублей. Но интересанты не успели подать заявки на аукцион, поскольку основной владелец «Метрики» Евгений Лебедев продал компанию бизнесменам Денису Избрехту и Алексею Каверину. Они же стали контролировать ООО «Корпорация СБР», которая управляла сетью «Метрика». Новые владельцы отменили торги. А несколько месяцев спустя у «Корпорации СБР» снова сменились владельцы. Единственным собственником стал неизвестный на рынке бизнесмен Максим Семёнов. Он снова попытался продать «Метрику» с землей в рамках судебного разбирательства. Вырученные средства должен был получить Сбербанк, по кредитам которого «Метрика» была залогом. Стартовую цену снизили до 650 млн рублей и назначили «голландский» аукцион – на понижение цены до 463 млн рублей. Но желающих купить актив не нашлось. Видимо, претендентов отпугнул «судебный шлейф». В итоге в 2017 году владелец «Метрики» обанкротился. И его активы стали распродавать за долги.
Справка
Группа «Трактородеталь» поставляет лесозаготовительную, строительную технику и запчасти для бизнеса и коммунальных организаций. Головной офис компании расположен в Архангельске. Дилерская сеть включает 40 точек в Центральном федеральном округе, на Северо-Западе, Урале и в Поволжье. «Трактородеталь» выступает дилером техники компаний John Deere, Heizomat, Heizohack, Bandit, Lamtrac, Manitou.