Итоги ПМЭФ-2019. Инвестиции в среду
В конце 2018 года утвержден национальный проект «Жилье и городская среда», призванный синхронизировать усилия Правительства России, региональных и муниципальных органов власти по повышению качества жизни населения. Сформирована и принята Методика определения индекса качества городской среды (ИКГС).
По всему миру эффективно организованные города, занимающиеся развитием своего будущего и ориентированные на формирование среды, демонстрируют долгосрочные и устойчивые темпы экономического роста. Поэтому инвестиции в городскую среду и в развитие городов – процесс для бизнеса перспективный. Об этом на ПМЭФ-2019 рассуждали участники дискуссии «Инвестиции в развитие городской среды».
Финансирование
Индекс качества городской среды – совокупность установок и ориентиров развития города, является инструментом коммуникаций между властью и населением.
О финансовой составляющей реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», открывая дискуссию, рассказал заместитель Председателя Правительства России Виталий Мутко. «При создании индекса мы учитывали международный опыт, практику крупных российских мегаполисов, разработки институтов урбанистики, архитекторов. В результате индекс включил 36 показателей. На реализацию проекта выделено более 300 млрд рублей. Отдельно были выделены малые города и поселения. На развитие комфортной среды в них направляется 30 млрд рублей. Главное, на данный момент, – определить, как грамотно инвестировать эти средства», – отметил он.
Экология, благоустройство общественных пространств, безопасность, идентичность городов, комфорт среды, социальная составляющая – это основные направления, где будут использоваться государственные деньги.
Планируется, что в результате реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» к 2024 году доля городов, в которых ИКГС увеличится на 30%, вырастет в 2 раза.
Способы
Во-первых, нацпроект призван улучшить общественные пространства городов, парки, набережные, площади. Эти изменения повысят комфорт проживания горожан.
Мэры и главы городов и поселений могут направить государственные средства на реализацию программ по реконструкции и благоустройству дворов, улиц, строительству детских площадок. Но главным условием нацпроекта является комплексное улучшение.
Поэтому при разработке городских программ будут учитываться как мнения профессионалов, так и предложения жителей населенных пунктов по расселению аварийного фонда, обеспечению доступности социальной инфраструктуры, улучшению работы городского транспорта, охране окружающей среды.
А поскольку при реализации нацпроекта планируется использовать и частные инвестиции, то во внимание будут приниматься и пожелания коммерсантов. К примеру, грамотное и просчитанное использование первых этажей жилых зданий для размещения предприятий малого и среднего бизнеса социальной направленности.
Во-вторых, при улучшении имеющейся городской среды будет создаваться новая. Напомним, что к 2024 году в стране должно быть построено 120 млн кв. м жилья. Новые районы будут проектироваться и возводиться с учетом требования нацпроекта, стандартов комплексного освоения и реновации территорий.
Столичный опыт
Опыт создания условий для построения города будущего, города постиндустриальной эпохи, в России уже есть. В стране уже на протяжении 10 лет активно обсуждаются вопросы улучшения городской среды. О методах реализации этого направления рассказал мэр Москвы Сергей Собянин.
«Мы подошли к решению задачи кардинально – и не всем наши действия пришлись по вкусу. Сначала это был снос ларьков у метро, железнодорожных вокзалов и станций, на центральных улицах. Затем мы уменьшили рекламные площади в Москве и убрали по максимуму вышки и провода сотовых операторов с домов и улиц. Улучшению эстетического облика столицы способствовало требование к владельцам магазинов и кафе открыть витрины и убрать вывески, а в центре города была организована платная парковка», – рассказал он.
Методы действительно были жесткими, но результаты оказались диаметрально противоположными опасениям общественности. Количество кафе (в том числе летних) и ресторанов выросло в 1,5 раза, на 50% увеличилось число торговых мест. А за счет увеличения туристического потока и развития бизнеса затраты на модернизацию объектов не только окупились, но и начали генерировать дополнительные доходы.
Отметим, что впервые за историю советского и постсоветского периодов в Москве были созданы тренды реально работающего преобразования города.
Синергия преобразований привела к получению в короткий срок качественно нового, комфортного пространства, которое уже по достоинству оценили и москвичи, и гости столицы.
А как за МКАДом?
Из 1114 городов России – 319 моногородов, около 100 из которых в красной зоне. То есть в них нет средств, ограничен рынок труда из-за закрытых или закрывающихся градообразующих предприятий, низкий уровень комфорта проживания, но есть желание людей изменить жизнь к лучшему.
А как было отмечено в ходе дискуссии, одним из важных условий для того, чтобы бизнес и инвестиции пришли в населенный пункт, является любовь жителей к своему городу. Поэтому важными этапами реализации нацпроекта являются социально ориентированные программы, такие как «Активный гражданин», «Мой район», «Моя улица», «Пять шагов» и др.
Они помогают изменить существующую с 1960-х годов инфраструктуру застройки «спальников», чтобы она свободно конкурировала с возможностями центра города, а в центральных районах была бы возможность почувствовать близость природы.
Примером такого подхода к решению реновации стал анонсированный в Северной столице «Арт-парк».
«Изначально на Тучковом буяне планировалось создать Судебный квартал, – прокомментировал вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов. – По распоряжению Президента России Владимира Путина и по многочисленным просьбам горожан целевое назначение земельного участка бывшего дворца Бирона на проспекте Добролюбова было переориентировано».
Напомним, что в Петербурге на данный момент есть только один крупный концертный зад – это БКЗ «Октябрьский», и вектор использования подземного пространства парка под театр и концертный зал очень перспективен.
Но прежде чем утвердить это решение, также необходимо будет учесть мнения жителей района. Об этом напомнил заведующий учебно-научной лабораторией на экономическом факультете МГУ им. М. В. Ломоносова Сергей Капков.
О реализации мастер-плана по комплексному освоению Октябрьского квартала Калининграда рассказал губернатор Калининградской области Антон Алиханов. «У нас будут и своя Третьяковка, и Большой театр, и фонтаны. Все это возводится на месте бывшего пустыря рядом с Кёнигсбергской биржей. Также в рамках проекта до конца нынешнего года будет произведена полная реновация фасадов существующих зданий», – отметил он.
По словам главы региона, бизнес тут же почувствовал инвестиционные возможности проекта. Участки, приобретенные за 800 евро, после введения в строй первых объектов продавались за 2,5 тыс. евро.
Цифровизация
Немаловажную роль в повышении привлекательности инвестиционного климата городов играет и цифровизация. Системы распознавания лиц, «умного города» уже зарекомендовали себя с лучшей стороны у представителей бизнеса.
Но, как было отмечено, необходимо развивать и сервисы, предоставляющие населению информацию о городских программах, событиях, скидках, бонусах. Это будет способствовать привлечению потенциальных покупателей в торговые центры и общественные пространства. В этом все участники дискуссии были уверены.
Кстати
Индекс качества городской среды – универсальный способ получать полные данные о безопасности, экологической обстановке, сохранении исторического наследия во всех городах Российской Федерации.
Первые индексы на основе полученных данных будут присвоены в октябре 2019 года.
Фото: Никита Крючков
На месте бывшей подстанции на Белоостровской улице планируют строительство жилого комплекса. Вопрос о смене назначения промышленного участка обсудят на публичных слушаниях 14 декабря этого года.
Публичные слушания по смене функции использования участка площадью 2,9 га на ул. Белоостровской (участок 10) в Приморском районе Петербурга состоятся 14 декабря. Пока участок имеет промышленный статус: там расположена электроподстанция № 15 завода «Ильич», склады и офисы. Но собственник территории, АО «Главинвестпроект Санкт-Петербург», планирует построить там жилой комплекс. Это московская компания, которую ранее связывали с ФСК ЕЭС. В 2008 году она заявляла о планах застройки жильем 14 участков под ЛЭП в Петербурге, предварительно каблировав сети. Но план этот не был воплощен в жизнь.
Проект на Белоостровской улице будет реализован в партнерстве с девелопером AAG, который прошлой весной вышел с инициативой соответствующей корректировки ПЗЗ. В AAGсообщили, что в ближайшей перспективе планируют приступить к строительству на этом участке жилого комплекса комфорт-класса, общей площадью 50 тыс. кв. м, с детским садом.
Инвестиции в проект, по оценке коммерческого директора ГК Docklands Development Екатерины Запорожченко, могут составить 4–4,5 млрд рублей. «А стоимость жилья здесь может составить 120–140 тыс. рублей за 1 кв. м, в зависимости от стадии строительства. Сейчас здесь в рамках редевелопмента возводится несколько жилых проектов, что в перспективе улучшит общее состояние локации», – добавляет директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка Приморского района оценивается в 1,48 млн кв. м жилья (35,8 тыс. квартир). В свободной продаже в районе находится 645,1 тыс. кв. м жилья (15,6 тыс. квартир).
«По итогам 2017 года, в районе было реализовано 482,3 тыс. кв. м (11,7 тыс. сделок). Район стал лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж в городе. В этом году ситуация аналогичная. По итогам первого полугодия 2018 года на Приморский район пришлось также 17% городских продаж жилья», – говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.
Средняя цена предложения по району в классе «масс-маркет», по ее данным, составляет 101,5 тыс. рублей за 1 кв. м при стопроцентной оплате, что сопоставимо со средним показателем цены по городу в классе. В классе «бизнес» показатель средней цены составляет 177,1 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 5% выше среднего городского уровня, говорит она.
Российский аукционный дом (РАД) готовится к продаже участков Сбербанка на намывных территориях Васильевского острова. Продают 6 га под жилье и социальные объекты. Актив оценен в 1,5 млрд рублей.
РАД выставил на продажу четыре земельных участка на намыве Васильевского острова. Участки общей площадью 6 га (4 га – под жилье, 2 га – под объект образования) находятся на намыве рядом с проектами «Лидер групп» и «Группы ЛСР». Пока они в собственности девелопера территории, компании «Терра Нова», и заложены по кредиту Сбербанка. Актив оценен в 1,5 млрд рублей (из них 440 млн рублей нужно внести в виде задатка, но собственник готов предоставить рассрочку на выплату остальной суммы на 2 года). Аукционная площадка до 9 декабря текущего года собирает предложения с потенциальных покупателей в виде заявок. Победителя определят 19 декабря.
По оценке директора департамента инвестиционных услуг Colliers International Анны Сигаловой, на участках можно построить около 90 тыс. кв. м жилых и около 10 тыс. кв. м коммерческих площадей. «Принимая во внимание то, что это южная часть намыва, которая застраивается преимущественно в сегментах «эконом» и «комфорт», где сейчас довольно высока конкуренция, можно сказать, что стоимость актива в 1,5 млрд рублей выглядит рыночной и вряд ли изменится», – считает она.
«Намыв – пока спорная локация. Поэтому приобретать участки можно под будущие проекты, которые выйдут на рынок через 3–5 лет, когда район будет активно развиваться и уже будут построены инженерия, социальная инфраструктура, дороги, появятся магазины. Пока же тема не очень интересна. Сомневаюсь, что будет высокий спрос», – говорит исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
Напомним, что «Терра Нова» до последнего времени была подконтрольна структурам, связанным с депутатом Госдумы РФ Виталием Южилиным. С 2006 года компания занималась намывом на Васильевском острове. Но минувшей весной вынужденно перешла под контроль Сбербанка, который ее активно кредитовал.
Кстати
На данный момент образовано только 170 га из 365 га. Около 33 га занял пассажирский порт «Морской фасад». В перспективе на намыве будет построено 2 млн кв. м жилья и 1,8 млн кв. м коммерческой недвижимости. Здесь будут жить 60 тыс. человек. Сама «Терра Нова» объекты на намыве не строит. Но она продала участки крупным компаниям –GloraxDevelopment, Seven Suns Development, «Лидер Групп», «Группе ЛСР». Пока, по данным «Петербургской Недвижимости», на намыве построено 47,8 тыс. кв. м жилья (13% от объема первичного рынка Василеостровского района). Но действуют разрешения на строительство более 400 тыс. кв. м жилых домов на намыве. В собственности самой «Терра Новы» оставалось около 20 га (в том числе 6 га, которые сейчас продает РАД).