Итоги ПМЭФ-2019. Инвестиции в среду
В конце 2018 года утвержден национальный проект «Жилье и городская среда», призванный синхронизировать усилия Правительства России, региональных и муниципальных органов власти по повышению качества жизни населения. Сформирована и принята Методика определения индекса качества городской среды (ИКГС).
По всему миру эффективно организованные города, занимающиеся развитием своего будущего и ориентированные на формирование среды, демонстрируют долгосрочные и устойчивые темпы экономического роста. Поэтому инвестиции в городскую среду и в развитие городов – процесс для бизнеса перспективный. Об этом на ПМЭФ-2019 рассуждали участники дискуссии «Инвестиции в развитие городской среды».
Финансирование
Индекс качества городской среды – совокупность установок и ориентиров развития города, является инструментом коммуникаций между властью и населением.
О финансовой составляющей реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», открывая дискуссию, рассказал заместитель Председателя Правительства России Виталий Мутко. «При создании индекса мы учитывали международный опыт, практику крупных российских мегаполисов, разработки институтов урбанистики, архитекторов. В результате индекс включил 36 показателей. На реализацию проекта выделено более 300 млрд рублей. Отдельно были выделены малые города и поселения. На развитие комфортной среды в них направляется 30 млрд рублей. Главное, на данный момент, – определить, как грамотно инвестировать эти средства», – отметил он.
Экология, благоустройство общественных пространств, безопасность, идентичность городов, комфорт среды, социальная составляющая – это основные направления, где будут использоваться государственные деньги.
Планируется, что в результате реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» к 2024 году доля городов, в которых ИКГС увеличится на 30%, вырастет в 2 раза.
Способы
Во-первых, нацпроект призван улучшить общественные пространства городов, парки, набережные, площади. Эти изменения повысят комфорт проживания горожан.
Мэры и главы городов и поселений могут направить государственные средства на реализацию программ по реконструкции и благоустройству дворов, улиц, строительству детских площадок. Но главным условием нацпроекта является комплексное улучшение.
Поэтому при разработке городских программ будут учитываться как мнения профессионалов, так и предложения жителей населенных пунктов по расселению аварийного фонда, обеспечению доступности социальной инфраструктуры, улучшению работы городского транспорта, охране окружающей среды.
А поскольку при реализации нацпроекта планируется использовать и частные инвестиции, то во внимание будут приниматься и пожелания коммерсантов. К примеру, грамотное и просчитанное использование первых этажей жилых зданий для размещения предприятий малого и среднего бизнеса социальной направленности.
Во-вторых, при улучшении имеющейся городской среды будет создаваться новая. Напомним, что к 2024 году в стране должно быть построено 120 млн кв. м жилья. Новые районы будут проектироваться и возводиться с учетом требования нацпроекта, стандартов комплексного освоения и реновации территорий.
Столичный опыт
Опыт создания условий для построения города будущего, города постиндустриальной эпохи, в России уже есть. В стране уже на протяжении 10 лет активно обсуждаются вопросы улучшения городской среды. О методах реализации этого направления рассказал мэр Москвы Сергей Собянин.
«Мы подошли к решению задачи кардинально – и не всем наши действия пришлись по вкусу. Сначала это был снос ларьков у метро, железнодорожных вокзалов и станций, на центральных улицах. Затем мы уменьшили рекламные площади в Москве и убрали по максимуму вышки и провода сотовых операторов с домов и улиц. Улучшению эстетического облика столицы способствовало требование к владельцам магазинов и кафе открыть витрины и убрать вывески, а в центре города была организована платная парковка», – рассказал он.
Методы действительно были жесткими, но результаты оказались диаметрально противоположными опасениям общественности. Количество кафе (в том числе летних) и ресторанов выросло в 1,5 раза, на 50% увеличилось число торговых мест. А за счет увеличения туристического потока и развития бизнеса затраты на модернизацию объектов не только окупились, но и начали генерировать дополнительные доходы.
Отметим, что впервые за историю советского и постсоветского периодов в Москве были созданы тренды реально работающего преобразования города.
Синергия преобразований привела к получению в короткий срок качественно нового, комфортного пространства, которое уже по достоинству оценили и москвичи, и гости столицы.
А как за МКАДом?
Из 1114 городов России – 319 моногородов, около 100 из которых в красной зоне. То есть в них нет средств, ограничен рынок труда из-за закрытых или закрывающихся градообразующих предприятий, низкий уровень комфорта проживания, но есть желание людей изменить жизнь к лучшему.
А как было отмечено в ходе дискуссии, одним из важных условий для того, чтобы бизнес и инвестиции пришли в населенный пункт, является любовь жителей к своему городу. Поэтому важными этапами реализации нацпроекта являются социально ориентированные программы, такие как «Активный гражданин», «Мой район», «Моя улица», «Пять шагов» и др.
Они помогают изменить существующую с 1960-х годов инфраструктуру застройки «спальников», чтобы она свободно конкурировала с возможностями центра города, а в центральных районах была бы возможность почувствовать близость природы.
Примером такого подхода к решению реновации стал анонсированный в Северной столице «Арт-парк».
«Изначально на Тучковом буяне планировалось создать Судебный квартал, – прокомментировал вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов. – По распоряжению Президента России Владимира Путина и по многочисленным просьбам горожан целевое назначение земельного участка бывшего дворца Бирона на проспекте Добролюбова было переориентировано».
Напомним, что в Петербурге на данный момент есть только один крупный концертный зад – это БКЗ «Октябрьский», и вектор использования подземного пространства парка под театр и концертный зал очень перспективен.
Но прежде чем утвердить это решение, также необходимо будет учесть мнения жителей района. Об этом напомнил заведующий учебно-научной лабораторией на экономическом факультете МГУ им. М. В. Ломоносова Сергей Капков.
О реализации мастер-плана по комплексному освоению Октябрьского квартала Калининграда рассказал губернатор Калининградской области Антон Алиханов. «У нас будут и своя Третьяковка, и Большой театр, и фонтаны. Все это возводится на месте бывшего пустыря рядом с Кёнигсбергской биржей. Также в рамках проекта до конца нынешнего года будет произведена полная реновация фасадов существующих зданий», – отметил он.
По словам главы региона, бизнес тут же почувствовал инвестиционные возможности проекта. Участки, приобретенные за 800 евро, после введения в строй первых объектов продавались за 2,5 тыс. евро.
Цифровизация
Немаловажную роль в повышении привлекательности инвестиционного климата городов играет и цифровизация. Системы распознавания лиц, «умного города» уже зарекомендовали себя с лучшей стороны у представителей бизнеса.
Но, как было отмечено, необходимо развивать и сервисы, предоставляющие населению информацию о городских программах, событиях, скидках, бонусах. Это будет способствовать привлечению потенциальных покупателей в торговые центры и общественные пространства. В этом все участники дискуссии были уверены.
Кстати
Индекс качества городской среды – универсальный способ получать полные данные о безопасности, экологической обстановке, сохранении исторического наследия во всех городах Российской Федерации.
Первые индексы на основе полученных данных будут присвоены в октябре 2019 года.
Фото: Никита Крючков
Но готовность их проектов должна быть не менее 6%.
Минстрой продолжает работу над критериями, которым застройщикам придется соответствовать, чтобы не переходить на новые правила работы через эскроу-счета. Очередной такой критерий на днях сформулировал министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.
По его словам, работать по-старому разрешат тем компаниям, которые возьмутся завершать недострои. Но готовность таких проектов должна быть не менее 6%.
«Я имею в виду тех «крепких девелоперов», которым региональные власти поручают достраивать «незавершенку». До сих пор в качестве компенсации им давали участки под развитие. Это была самая распространенная схема. Чтобы эти застройщики не пострадали (так как, по большому счету, они выполняют государственную задачу), и принято решение о готовности таких объектов на уровне 6%. Это справедливо», – заявил министр.
Он также сообщил еще об одном исключении из общего правила. Оно будет распространяться на тех застройщиков, которые занимаются комплексным освоением территорий (КОТ) и строительством социальной инфраструктуры. «Готовность таких проектов может быть на уровне 15%», – сообщил глава Минстроя.
Всем остальным компаниям, по словам министра, придется перейти на эскроу-счета и проектное финансирование, если готовность возводимых ими домов меньше 30% и при этом заключено менее 10% ДДУ (от общей площади жилых и нежилых помещений).
Постановление должно быть подписано Председателем Правительства РФ со дня на день.
По предварительным данным, сейчас в России строится 132,3 млн кв. м. жилья. Более чем на 30% построено почти 72 млн кв. м. Таким образом, средний процент жилья по стране, которое можно будет достроить по старым правилам, составляет около 55%.
Как сообщили в пресс-службе Комитета по строительству Санкт-Петербурга, сейчас на стадии строительства в городе находится 24,3 млн кв. м жилья, из которых быть достроенными по старым правилам смогут лишь 65,5%. «По нашим данным, 153 проекта общей площадью 9,3 млн кв. м, где заключены 4.3 тыс. ДДУ, с 1 июля этого года перейдут на работу через эскроу-счета», – сообщили в комитете.
А в Правительстве Ленобласти сообщили следующее: «По предварительным оценкам Комитета по строительству, из 142 застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков для строительства 7,17 млн кв. м жилья на территории региона (в совокупности они заключили 46 тыс. ДДУ), на проектное финансирование летом перейдут 79 компаний (в их проектах уже заключено 40,5 тыс. ДДУ, а общий объем жилья в их проектах составляет 4,05 млн кв. м)». То есть, в Ленобласти по старым правилам, без перехода на эскроу-счета, смогут продолжить работу только 56% строителей.
Сами застройщики говорят, что предложенная Минстроем схема адекватна. «Переход на новые правила – это испытание для бизнеса. Хорошо, что значительная часть рынка все-таки получит возможность не менять коня на переправе и не изобретать велосипед посреди шоссе. Это позволит реформе пройти максимально безболезненно и снимет основной риск – возможность банкротства застройщиков, которые не потянут работу по новой схеме, и появление новых дольщиков», – говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника».
Директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, считает, раз министр решил дать преференции тем, кто достраивает за другими, он формально признал всех, кто вынужден работать по новым правилам, «страдальцами». «Такая вот «оговорочка по Фрейду». Разумеется, у достройщиков должны быть какие-то бонусы. И вполне разумно позволить им работать по старым правилам даже при низкой готовности объекта. Но будет ли эта разумность достаточной – большой вопрос», – заключила Надежда Калашникова.
Кстати
Владимир Якушев также заявил, что вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов для текущей работы (на этом настаивают строители) может быть решен положительно. «Для этого нужно, чтобы банковское сообщество наработало определенные компетенции. Думаю, что его необходимо решить цивилизованно», – подчеркнул министр, но признал, что пока банковское сообщество к этому не готово.
Услуги по проектному финансированию могут предоставлять строителям уже 32 из 63 уполномоченных банков. 28 из них уже открыли более 11,2 тыс. счетов застройщикам, одобрены кредиты на 54 млрд рублей (потенциал роста кредитования – до 16 трлн. рублей). В пяти банках открыто более 1 тыс. эскроу-счетов, и уже есть около 500 заявок от бизнеса о кредитовании с использованием эскроу-счетов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
На завершение проблемных объектов в регионах могут выделить 9 млрд рублей
Регионы сами определят объем поддержки местных застройщиков
Минстрой намерен скорректировать реестр обманутых дольщиков
Итоговая стоимость активов превысила 53 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) провел торги по поручению ПАО «Сбербанк». На продажу единым лотом было выставлено имущество кредитной организации в двух российских регионах. В Петербурге продали помещение стрит-ретейла площадью 217 кв. м на первом этаже жилого дома возле станции метро «Чернышевская» (в Басковом переулке, 13–15, лит. А). А в городе Советск Калининградской области – 6-этажное офисное здание площадью 4 тыс. кв. м (на улице Гончарова, 12). В этом бизнес-центре около 500 кв. м на первом этаже арендует сам Сбербанк (договор заключен на 10 лет).
В торгах приняли участие три претендента. Цена продажи в результате аукциона выросла на 30% и составила 53,3 млн рублей против стартовой на уровне 41,1 млн рублей. Имя победителя не раскрывается. Известно лишь, что это физическое лицо. Его связь с крупным бизнесом не прослеживается.
По оценке руководителя отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анны Лапченко, минимальная стоимость объекта в Басковом переулке (если бы он продавался отдельно) могла составить 25-30 млн рублей.
«В настоящий момент встроенные торговые помещения пользуются большим спросом, особенно это касается основных торговых коридоров и тех локаций, которые активно развиваются. Например, сейчас в зоне, ограниченной Литейным проспектом, Кирочной улицей и улицей Восстания, формируется новый ресторанный кластер. По итогам 2018 года, и улица Восстания, наряду с самой ресторанной улицей города – ул. Рубинштейна, лидировала по количеству открывшихся новых заведений общепита. Там срок окупаемости вложений в стрит-ретейл в среднем составляет 8–10 лет. Но таких предложений на рынке немного», – говорит она.
Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE, напротив, считает, что время для инвестиций в стрит-ретейл (особенно если помещение покупается без арендатора) не самое лучшее.
«Законы, по которым стрит-ретейл жил много лет, сегодня меняются, вслед за поведением потребителей. На улицах сильно сократилось количество банковских отделений. Почти полностью исчезли с первых этажей магазины одежды и обуви. Умерли несетевые киоски электроники и сотовой связи, а сетевые сократили количество торговых точек. Даже магазины у дома чувствуют себя не очень стабильно, поскольку многие люди предпочитают делать покупки в супермаркетах, где цены ниже, или вообще в Интернете. Это отражается на ставках – в стрит-ретейле они снижаются. И если у инвестора сегодня есть лишние 10 млн рублей, лучше купить готовый арендный бизнес (там доходность на уровне 6–8%) или положить деньги на депозит. Там он их хотя бы сохранит», – говорит Алексей Фёдоров.
Кстати
В целом ротация на рынке стрит-ретейла на основных торговых улицах Петербурга 2018 году составила 6,3%, подсчитали в JLL. Доля свободных помещений за тот же период уменьшилась на 0,4%, до 7,2%. Самое значительное сокращение было зафиксировано на Большом проспекте Петроградской стороны (на 2%, до 4,3%). На Старо-Невском проспекте доля свободных площадей тоже достигла минимального уровня – 3,3%. В результате доля пустующих площадей на всем Невском проспекте оказалась самой низкой с 2014 года – на уровне 3,3%.
Весь год арендные ставки на основных торговых магистралях Петербурга, по данным JLL, были стабильны. Небольшой их рост эксперты зафиксировали лишь на улице Рубинштейна и на Каменноостровском проспекте.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Доля свободных площадей стрит-ритейла на Невском проспекте достигла минимума
Смольный решил не запрещать субаренду городских помещений
В Петербурге за год открылось 838 новых торговых точек