Итоги ПМЭФ-2019. Вторичный триггер
Экологическая повестка на данный момент впервые вышла на передовую в российской политике. Национальный проект «Экология», в частности, призван перевести сбор, хранение, утилизацию и переработку ТБО и ТКО с линейной системы в экономику замкнутого цикла.
Как это сделать и что для этого необходимо, обсуждали участники панельной дискуссии «Победить мусор: российская реформа и международные практики», прошедшей в рамках ПМЭФ-2019.
Регуляторная среда
«Майский указ» Президента, по сути, предписывает создать новую отрасль, которая 60% образующегося мусора будет перерабатывать, а 36% – уничтожать. Для практического выхода на эти цифры необходим комплексный подход к решению поставленной главой государства задачи.
«Действительно, реализация национального проекта «Экология» и входящего в него федерального проекта «Система обращения с твердыми бытовыми отходами» подразумевает строительство мощностей по переработке и утилизации. Но не только, – отметил первый заместитель министра природных ресурсов и экологии РФ Денис Храмов. – Государство еще до появления Указа № 207 начало работу в регулировании экологического направления».
С 2016 года в России внедряется механизм расширенной ответственности производителей по утилизации отходов, взимается экологический сбор, строятся очистные сооружения, в законодательную базу вводятся нормативы по сохранению окружающей среды и улучшению экологической обстановки. Создана и начала активно работать публично-правовая компания «Российский экологический оператор» (РЭО).
«По созданию рабочей регуляторной базы мы сотрудничаем с Комитетом Государственной Думы по экологии и охране окружающей среды, – заявил генеральный директор РЭО Денис Буцаев. – Уже в конце 2018 года были утверждены совместно разработанные депутатами и нами территориальные схемы (ТС), 80% которых направлены на актуализацию существующих требований законодательства.
Отметим, что ТС – это основа инвестиционной и технологической модели, поэтому для привлечения бизнес-сообщества в финансирование проектов территориальные схемы и регуляторная среда должны быть достаточно стабильны.
Информация и «зеленая» экономика
Также для реализации нацпроекта должна быть сформирована так называемая социальная ментальность, или культура обращения с отходами. И если у западных стран этот процесс занял не одно десятилетие, то в России решить эту задачу нужно в кратчайшие сроки, обозначенные «майским указом».
Поэтому, как было отмечено в дискуссии, необходимо обеспечить информированность населения, которое должно быть в курсе всех преобразований, понимать, на что идут деньги налогов, какие вводятся нововведения и т. д., а также распространить среди жителей страны идею формирования «зеленой», или обращаемой экономики.
Важно, что современные технологии переработки отходов, в том числе и отечественные, позволяют создавать продукцию, по своим качественным характеристикам не уступающую товарам, произведенным с использованием первичных природных ресурсов. Примеры тому – проекты, реализуемые ПАО «Сибур Холдинг», компанией TetroPak, и другие.
Создание инфраструктуры
В решении этой задачи, и с этим были согласны все участники дискуссии, необходима активность всех участников процесса: от владельцев и разработчиков технологий до банков и кадровых агентств.
Строительство инфраструктуры может стать триггером (спусковым крючком) для интенсификации смежных отраслей, а также будет способствовать переводу бизнес-модели ТКО из «серой» и «черной» зоны в «белую» – и простимулировать, таким образом, экономику России.
Фото: Никита Крючков
Многострадальный Закон № 214-ФЗ претерпел очередное преобразование. Поправки были внесены законодателями в спринтерском темпе: первое чтение – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го.
Депутаты полагают, что новации не приведут к заметным изменениям на рынке, девелоперы уверены в обратном.
Двухходовочка
Оценивая принятие законопроекта в первом чтении, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов выражал мнение, что корректировки всего из трех пунктов были внесены в Госдуму исключительно с целью инициировать законодательный процесс. «Самое интересное будет в тех правках, которые предлагается вносить в него ко второму чтению», – отмечал эксперт.
И действительно, предложения о внесении различных изменений в 214-ФЗ посыпались со всех сторон: от самого Минстроя РФ (собственно, и инициировавшего законодательный процесс, но ко второму чтению внесшего дополнительные пункты изменений); от «Деловой России», от Клуба инвесторов Москвы, от отдельных депутатов; и т. д. Вносимые поправки носили разнонаправленный, в том числе и взаимоисключающий характер.
В итоге бóльшая часть предложений девелоперского сообщества не нашла отражения в принятом варианте корректировок. Эксперты рынка считают, что депутаты в очередной раз не услышали строителей, и сетуют на предельно сжатые сроки обсуждения и рассмотрения поправок в канун Нового года, что совершенно не способствовало вдумчивому анализу текущей ситуации в отрасли и тех последствий, которые будут иметь новации. «Ко второму чтению законопроект разросся до внушительных ста страниц. Если судить по росту объема и скорости принятия поправок – законодатели очень торопились сделать участникам рынка своеобразный "новогодний подарок"», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Она отмечает, что «долевка» – очень чувствительная сфера для населения. «Поэтому вряд ли застройщики имели стойкое ожидание, что их пожелания учтут при дальнейшем регулировании этой сферы. Государство не изменило себе и в этот раз – и продолжило политику защиты дольщиков, поэтому принятые поправки вполне укладываются в общий тренд «закручивания гаек» в 214-ФЗ», – считает эксперт.
Категорические эскроу
Самой значимой принятой нормой стало требование о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации. Впрочем, из этого правила планируется допустить исключения для некоторых проектов, соответствующих установленным Минстроем РФ критериям. К числу таковых отнесены степень готовности объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия. По словам председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, конкретные показатели этих критериев должны быть определены Минстроем в ближайшее время.
«Лишь часть застройщиков сможет соблюсти данные требования закона, остальным же придется покинуть рынок», – прогнозирует Майя Петрова. «Полагаю, для застройщиков это стало неожиданной новостью, поскольку они вряд ли закладывали в проекты, по которым было получено разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, риски, связанные с переходом к модели с использованием эскроу-счетов. Таким образом, указанные поправки существенным образом повлияют на реализацию текущих проектов. Возможно, некоторые из них будут заморожены», – добавляет юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.
При этом предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу, с которым выходили в Госдуму представители профессионального сообщества, не нашло одобрения законодателей. Между тем, как отмечал ранее вице-президент ГК «ПИК» по юридическим вопросам Дмитрий Тимофеев, «принимая во внимание, что на днях Банк России опубликовал свои предложения по изменению правил оценки банками уровня кредитоспособности застройщиков (и эти предложения оказались крайне консервативны по отношению к застройщикам), поэтапное раскрытие счетов эскроу становится критически важным».
Привет из Центробанка
«Новогодние сюрпризы» любят, видимо, не только в Госдуме, но и в Центробанке. 18 декабря, непосредственно в день принятия законопроекта во втором чтении, Банк России исключил из перечня страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика, СК «Респект», которая была самой крупной компанией в этой сфере, занимая больше 80% рынка.
«В итоге 70% строящихся объектов долевого строительства остановили свои продажи. Честно говоря, решение ЦБ стало в буквальном смысле шокирующим для всего рынка. Как получилось, что на рынке осталась одна страховая компания, которая занимала почти 90% рынка, – это отдельный вопрос к регулятору и ФАС. По факту получилось, что огромный рынок жилищного строительства стал зависеть от одной страховой компании. ЦБ «убрал» компанию – рынок жилищного строительства встал!» – подчеркнул Николай Николаев.
Прямо в ходе заседания Госдумы, буквально «на коленке», была составлена еще одна поправка. «Как только закон будет подписан, застройщики смогут продолжить продажи, страхуя свои проекты в публично-правовой компании «Фонд защиты прав участников долевого строительства». Ставка – 1,2%, – говорит Николай Николаев. – Очень надеюсь, что на следующей неделе застройщики смогут продолжить свою работу».
И др.
Законом вносится еще множество изменений меньшего масштаба. В частности, ужесточается контроль в области долевого строительства. Исключается механизм плановых проверок застройщиков. «Чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты работы к очередному визиту органов государственного надзора», – поясняет Николай Николаев. А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются.
Также вводится норма о защите прав дольщиков на машино-места и нежилые подсобные помещения при банкротстве застройщика. Упрощается финансирование Фонда защиты дольщиков для достройки проблемных объектов. Ему предоставляется возможность сформировать дочернюю компанию-застройщика для того, чтобы те средства, которые закладываются в бюджет для достройки, имели инструментарий для использования. Эта компания, как и сам Фонд, будет подконтрольна Счетной палате.
Появляются и некоторые «послабления» для застройщиков в виде снижения порога по опыту участия в строительстве жилых домов с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м, перехода с солидарной на субсидиарную модель ответственности бенефициаров по обязательствам застройщика перед дольщиками, а также устранения явных ошибок предыдущей редакции закона. «Однако эти послабления существенно не повлияют на перспективу сокращения количества игроков на рынке долевого участия в строительстве», – считает Майя Петрова.
Николай Николаев, напротив, полагает, что закон учитывает большинство технических требований девелоперов. «Он не содержит новелл, предусматривающих повышения ставки отчислений в Фонд дольщиков – это был один из предметов споров. На определенном этапе мы воспринимали повышение взносов как некий мотивационный механизм перехода на эскроу. Но время прошло, банковское сопровождение реально заработало, и ввод 6% вместо 1,2% только запутает ситуацию», – отмечает он.
Последствия
Депутатский корпус традиционно уверен, что новации никакого вреда рынку не нанесут, а напротив, поспособствуют его развитию при одновременной защите прав дольщиков. «Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20–30%. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются. Когда мы добьемся, в конце концов, введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства», – считает Николай Николаев.
Как и предполагал депутат, эксперты его мнения не разделяют (справедливости ради, следует также отметить, что аналитики с самого начала давали прогноз по росту цен на 20–30% не сразу после принятия новых законов, а с 1 июля 2019 года, когда самые существенные новации по ликвидации долевой схемы вступят в силу). Интересно, что о рисках для рынка говорят не только «притесняемые» новыми законами девелоперы, но и вполне нейтральные юристы. «Принятые поправки негативным образом отразятся на реализации существующих проектов», – убежден Максим Алексеев. «В итоге принимаемые новации приведут к повышению стоимости квадратного метра жилой недвижимости и снижению покупательной способности населения», – говорит Майя Петрова.
Девелоперы пессимистично смотрят на перспективы рынка. «Думаю, что в будущем году отрасль ждет очень сильный стресс. Рост себестоимости строительства, неминуемый благодаря новациям, приведет к увеличению цен на жилье. Сохраняющаяся на низком уровне покупательная способность граждан усугубит ситуацию. По совокупности эти факторы могут привести рынок к существенному падению. Речь идет уже не об отмене долевого строительства, а об отмене строительства как рыночной отрасли, причем бюджетообразующей отрасли. Снижение объемов ввода по самым оптимистическим прогнозам составит 15–20%, рост цен – на том же уровне, а возможно, и выше», – говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
«Последствия принимаемых сейчас решений мы почувствуем только к середине 2019 года. Не ясна ситуация с теми, кому дадут доработать по старым правилам: сомнительно, чтобы можно было сформулировать объективные критерии отбора. Лихорадить рынок будет очень сильно, причем как девелоперов, так и покупателей. Снижение объемов предложения может стать кратным. Если покупательная способность граждан улучшится или хотя бы сохранится на нынешнем уровне, рост цен будет сильным и может дойти до 30%; если она рухнет – то увеличение будет не столь серьезным – 8–10%», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Кстати
Объемы строительства жилья продолжают снижаться, не дожидаясь вступления в силу новаций по переходу отрасли на проектное кредитование. «По паспорту нацпроекта, ввод в 2018 году должен был составить 86 млн кв. м жилья. Ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75–76 млн кв. м. То есть на 10–11 млн мы выпадаем», – признал глава Минстроя РФ Владимир Якушев (напомним, в 2017 году в РФ было введено 78,7 млн кв. м; в 2016-м – 80,2 млн кв. м, в 2015-м – 85,3 млн кв. м). В Минстрое считают, что в связи с этой тенденцией может понадобиться корректировка нацпроекта в сторону уменьшения заявленных ранее показателей и на следующие годы.
Тренд к росту объемов выдачи ипотеки в будущем году продолжится, а цифровые сервисы будут играть все большую роль в конкурентной борьбе в банковском секторе.
Такие прогнозы озвучил председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо в ходе пресс-конференции, посвященной предварительным итогам 2018-го и перспективам на 2019 год.
Поскольку окончательные результаты работы в этом году еще не могут быть подведены, Виктор Вентимилла Алонсо оперировал статистикой за январь–октябрь, а также обозначил базовые текущие тенденции, которые, по его мнению, продолжат развитие в будущем году.
Он заявил, что Сбербанк в целом готов к переходу на новую схему работы в строительном сегменте, чего требуют законодательные изменения в этой сфере. «В Северо-Западном банке с июля 2018 года застройщики открыли порядка 500 специальных счетов. С них будет осуществляться финансирование реализации строительных проектов при надзоре со стороны банка за целевым расходованием средств. Около 80% из общего числа компаний – это застройщики Петербурга и Ленобласти», – сообщил эксперт.
По его словам, Сбербанк уже начал работу с девелоперами по системе проектного кредитования. «Строители начинают постепенно переходить на новую схему финансирования возведения жилья. Однако процесс идет медленно, поскольку большинство застройщиков пока работает по старой схеме – в рамках ранее полученных разрешений на строительство», – отметил Виктор Вентимилла Алонсо.
На данный момент на Северо-Западе России Сбербанком заключены договоры о проектном финансировании с использованием счетов эскроу с одной компанией из Петербурга и одной – из Карелии. А переговоры по переходу на новую систему работы идут практически со всеми ведущими девелоперами Северной столицы.
Виктор Вентимилла Алонсо выразил несогласие с тем, что новация вызовет скачок цен. «Мы убеждены, что переход на проектное финансирование застройщиков и привлечение средств граждан через эскроу-счета не должны привести к существенному росту цен на новостройки. Дело в том, что процентная ставка по кредиту девелоперу (после того, как сумма средств на эскроу-счетах достигнет объема кредита) снижается вдвое, а при существенном его превышении – может снизиться почти до нуля. Таким образом, в среднем она будет сравнительно невелика», – заключил банкир, оговорившись при этом, что не исключает роста цен на жилье по рыночным причинам.
Он рассказал, что объемы выдачи Сбербанком ипотечных кредитов в СЗФО по итогам 10 месяцев 2018 года выросли на 50%. За этот период было выдано 79,3 тыс. кредитов на общую сумму 160,9 млрд рублей. В частности, в Петербурге предоставлено ипотечных кредитов на 98 млрд рублей, что также на 50% больше, чем за аналогичный период прошлого года, а в Ленобласти – почти на 10 млрд (рост – 63%). В итоге общий объем ипотечного портфеля Сбербанка в СЗФО достиг 425 млрд рублей (рост на 31%), в Петербурге – 236,8 млрд (рост – 55%).
При этом доля просроченной задолженности крайне невысока (0,64%). Рефинансирование кредитов по СЗФО составляет 7,4%, по Петербургу – всего около 5% от общего объема выдачи ипотеки. «Таким образом, разговоры о том, что цифры общего роста «дутые», поскольку строятся на рефинансировании, а не на выдаче новых кредитов, – не соответствуют реальности», – отметил эксперт.
Еще одним трендом, который продолжит развитие в будущем году, по мнению банкира, станет развитие цифровых сервисов. «Конкурентная борьба сейчас идет не только по качеству чисто банковских продуктов, но и по развитости услуг по их сопровождению для клиента. И ведущую роль здесь играют цифровые технологии», – говорит он.
Так, через систему «ДомКлик» в настоящее время поступают заявки на предоставление 20,5% ипотечных кредитов Сбербанка в СЗФО. Для сравнения: по итогам 2017 года этот показатель составлял около 12%. «Тенденция сохранится и впредь. По нашим оценкам, в 2019 году через «ДомКлик» может быть оформлено до половины таких кредитов», – отметил Виктор Вентимилла Алонсо. Он сообщил также, что 45% клиентов Сбербанка зарегистрировали переход прав на жилье в Росреестре в электронной форме.