Неизвестность тормозит инвестиции
По данным Росстата, износ коммунальной инфраструктуры сегодня превышает 70%. Для приведения его к нормативным показателям требуются огромные инвестиции. Но бизнес не спешит вкладываться, несмотря на задачу по координации механизмов территориального и инвестиционного планирования для обеспечения сбалансированного развития систем коммунальной инфраструктуры, поставленную в Основных направлениях деятельности Правительства РФ с целью исполнения Указа Президента России № 207.
В чем причина отсутствия серьезных инвестиций и каковы перспективы концессий и проектов в жилищно-коммунальной сфере, обсуждали на ПМЭФ участники дискуссии «Коммунальная инфраструктура – бизнес или ответственность?».
Нарушение баланса
«Главное неудобство при концессионных контрактах – в отсутствии баланса. Когда бизнес стремятся вовлечь в концессию – говорится о перспективах и прибыли, а когда инвестор уже заключил договор, то концедент говорит о социальной направленности контракта», – отмечает исполнительный директор Национальной ассоциации концессионеров и долгосрочных инвесторов в инфраструктуру Светлана Биг.
Действительно, как показывает практика, если баланс рисков, которые берет на себя каждая из сторон, нарушен, то инвестиций крайне мало по сравнению с потребностями. В частности, такое наблюдается в отрасли ЖКХ.
Нарушение баланса происходит из-за нескольких факторов. Коммунальное сетевое хозяйство (в частности, тепло-, водо- и газоснабжение) представляет собой «кота в мешке» как для концессионера, так и для концедента.
Уровень подготовки документации, так называемого «подземного царства» (схем водоотведения, результатов технического аудита, тарифного моделирования и т. д.), выставляемого на конкурс, обычно невысок и не соответствует требованиям финансирующих организаций.
Строить даже приблизительные расчеты, составляющие основу концессии, на такой базе невозможно. Отсутствуют и перспективные планы развития территорий, что также влияет на достоверность расчетов.
Срок исполнения – завтра
Еще одним тормозящим фактором при установлении баланса является срок начала исполнения контракта. Инвестор обязан приступить к его исполнению незамедлительно, так как работу объекта останавливать нельзя. При этом концессия не учитывает время, необходимое для получения различных разрешительных документов. Оформление полного пакета занимает до двух лет, а финансирование концессии инвестор должен вести сразу же и непрерывно.
К тому же концессионер ежегодно должен отчитываться об исполнении контракта. При этом отчетные требования предъявляются только к инвестору. Вторая сторона контракта, даже если она не создала необходимые для исполнения договора условия, в акте концедента не участвует.
Все-таки можно
Несмотря на жесткость условий, низкую маржинальность и невысокую активность концедентов, концессионные контракты в сфере ЖКХ заключаются.
«Мы работаем по четырем концессиям. Многие условия мы оговариваем при заключении контракта с органами государственной и исполнительной власти. Это снижает количество проблем, так как концессионный бизнес – это бизнес, основанный на взаимной социальной ответственности – инвестора и муниципальной власти», – говорит генеральный директор АО «РКС-Менеджмент» Павел Курзаев.
Международный опыт представил на мероприятии партнер, руководитель практики по работе с компаниями сектора энергетики и коммунального хозяйства, КПМГ в России и СНГ Василий Савин, а позицию строителей объектов коммунальной инфраструктуры – президент ГК «ИНТЕКО» Александр Николаев. «Без участия государства концессионные контракты существовать не могут», – отметил он.
Тезис о необходимости «государственного плеча» поддержал и исполнительный директор АНО «Национальный центр ГЧП» Максим Ткаченко.
Концессии в России:
- инвестиционные (большой объем инвестиций с коротким сроком вложений; направлены на модернизацию системы в целом);
- операционные (долгосрочные отношения с небольшим объемом вложений, формирующие гарантию бизнесу и уверенность власти).
В России, как обычно, «долго запрягали» с освоением BIM-технологий, но теперь, наконец, «быстро поехали». Во всяком случае, ряд экспертов, принявших участие в VI Международной конференции «BIM на практике», охарактеризовал происходящее в этой сфере словом «бум».
Организатором форума традиционно выступила компания ПСС ГРАЙТЕК, при поддержке девелопера Bonava. В конференции приняли участие специалисты из разных регионов России, а также из Великобритании, Франции, Литвы, Украины. Кроме того, была организована интернет-трансляция для заинтересованных лиц со всего мира. Информационным партнером форума стала газета «Строительный Еженедельник».
Мегаглобальный тренд
«Цифровизация – это мегаглобальный тренд, охватывающий все стороны нашей жизни. Вне его современные реалии представить себе просто невозможно», – с такого заявления начал свое приветствие заместитель директора по развитию в России компании Bonava Александр Бойцов.
Эту позицию полностью разделяет генеральный директор ПСС ГРАЙТЕК Алексей Кукин. «Вопрос, использовать BIM-технологии или нет, уже не стоит; актуален другой – как их использовать наиболее эффективно», – уверен он. По словам эксперта, цифровые технологии прочно вошли в жизнь строительной отрасли. «Сегодня невозможно представить себе реализацию какого-либо крупного архитектурного или инфраструктурного проекта, в котором не были бы задействованы те или иные BIM-решения», – подчеркнул он.
Комплексное использование BIM-технологий на всех этапах реализации проекта может увеличить его доходность на 20-28%, рассказал Александр Бойцов, сославшись на данные исследования международной компании McKinsey. Они свидетельствуют также о прямой зависимости экономической эффективности проектов от уровня их цифровизации.
«В строительной отрасли информационные технологии пока задействованы сравнительно слабо. Соответственно, те компании, которые раньше других перейдут на современные BIM-решения, получат огромное конкурентное преимущество. Использование BIM на отдельных этапах реализации проекта дает сравнительно небольшой экономический эффект, но комплексный подход дает очень серьезный рост доходности», – отметил Александр Бойцов.
В мире
Крейг Гаррет (Craig Garrett) и Ален Ваха (Alain Waha) из компании BuroHappold Engineering (Великобритания) на примерах проектов, в реализации которых они участвовали, рассказали о том, как менялись возможности BIM-технологий на протяжении времени. Это «Лувр Абу-Даби» (ОАЭ, начало реализации – 2008 год), «Город Мечты» (City of Dreams, Макао, Китай, 2014 год) и «Музей Будущего» (Дубай, ОАЭ, 2016 год).
Говоря о реализации этих проектов, докладчики наглядно продемонстрировали взрывной рост возможностей, которые предлагает информационное моделирование. «С каждым годом мы выявляем все новые области для использования BIM. И процесс этот только начался», – убежден Ален Ваха. «Нынешний уровень применения цифрового моделирования превосходит наши самые смелые мечты 5-7-летней давности. А перспективы в будущем мы сейчас просто не можем себе представить», – поддерживает его Крейг Гаррет.
Оливер Куше (Olivier Cuchet), директор BIM-департамента VINCI Grands Projets (Франция) отметил, что BIM-технологии очень эффективны при реализации проектов по реконструкции. В качестве примера он привел модернизацию международного аэропорта Сантьяго в Чили, а также пятизвездочного отеля Mandarin Oriental London.
«Создание цифровой модели уже существующих объектов позволяет учесть все имеющиеся конструкции, предусмотреть все, что нужно реконструировать, и увязать это с новым строительством. Особенно важно, что такая технология позволяет реализовать проект, не останавливая работу реконструируемых объектов», – подчеркнул эксперт.
В России
По словам руководителя отдела перспективных проработок ГК «А101» Ильи Горулёва, BIM-технологии незаменимы при типизации проектных решений, особенно в ходе реализации проектов комплексного освоения территорий. Он рассказал о внедрении цифрового моделирования при реализации проекта жилого квартала «Скандинавия» на территории 300 га в Москве. По словам эксперта, повторное использование проектных решений, при применении BIM-технологий, дает возможность сэкономить до 80%. Срок проектирования можно снизить на 30%, количество проектных ошибок – на 80%.
«Сейчас мы реализуем пилотный проект для самого важного для нас продукта – жилья. Одна из главных целей «пилота» – создать базу семейств (условную библиотеку материалов и конструкций) и шаблонов, которая автоматизирует большинство рутинных процессов, даст архитекторам набор элементов, которые можно компоновать», – рассказал Илья Горулёв. Полностью перейти на проектирование с помощью BIM-технологий ГК «А101» планирует до конца 2020 года – к этому времени она получит набор лучших проектных и технических решений, которые сформируют общую базу знаний для будущих проектов.
Использование BIM-технологий позволяет повысить эффективность продаж, отмечает Александр Бойцов, оценивая опыт, наработанный на ЖК GrЁona Lund, который возводится во Всеволожске (Ленобласть). По его словам, наличие информационной модели позволяет легко визуализировать как планы квартир, так и, например, варианты их отделки и меблировки, предлагаемые застройщиком. «Клиентам можно предложить сделать виртуальный тур по объекту, выбрать квартиру и даже обстановку. Такие возможности очень важны для потенциальных покупателей», – рассказывает эксперт. Кроме того, любые данные о бронировании или продаже квартир, запуске акций и прочем сразу попадают в информационную систему.
«Интересен и еще один нюанс. Как известно, требования 214-ФЗ оставляют за покупателями квартир право оценить, насколько передаваемая застройщиком квартира соответствует той, что указана в договоре долевого участия. И какие-то отличия нередко приводят к недовольству граждан и даже судебным разбирательствам. Избежать этого тоже позволяет использование BIM-технологий. И покупатель будет лучше представлять, что он покупает, и у застройщика будет визуальное подтверждение объекта продажи. В результате количество претензий по «начинке» квартир снижается в 2,5 раза», – рассказал Александр Бойцов.
Мнения
Константин Биктимиров, технический директор ПСС ГРАЙТЕК:
– Не случайно в названии конференции, которую мы проводим уже шестой раз, звучит слово «практика». Нам хотелось бы рассказывать о BIM-технологиях не «в теории», а на конкретных примерах их использования. Сейчас в России бум информационных технологий. Обычно такие процессы сопровождаются завышенными ожиданиями. Между тем, компании, которые начинают использовать информационное моделирование, должны понимать, что это не волшебная палочка, которая сразу все меняет. Для того, чтобы добиться действительно серьезного эффекта, нужно приложить серьезные усилия, постепенно наработать опыт использования BIM-технологий, понять, как они работают, научиться комплексно их применять. На это нужно время и целенаправленный труд. Зато когда все эти этапы шаг за шагом будут пройдены, тогда эффективность цифрового моделирования будет очевидна.
Ален Ваха (Alain Waha), Global Head of BIM, Digital Transformation, компания BuroHappold Engineering (Великобритания):
– Роль государственного стимулирования использования современных технологий достаточно велика. Например, Великобритания сейчас является одним из лидеров по применению BIM-технологий. При этом значительную роль в этом сыграли решения на государственном уровне. Многие архитектурные и проектные бюро не спешили переходить на информационное моделирование, предпочитая работать по старинке. Между тем, власти были озабочены тем, что в сфере строительства нет роста эффективности производства. Тогда в 2011 году было принято решение, что с 2016 года все объекты, финансирование строительства которых на 50% осуществляется за счет средств государства, – а это, в частности, социальная инфраструктура (школы, больницы, тюрьмы и др.) и дорожно-транспортная сеть, – должны проектироваться с использованием BIM. Это дало мощный толчок распространению таких технологий в стране.
Компания Navis Development Group (NDG) купила 41 га в Стрельне под малоэтажный проект. Инвестиции в него составят 16 млрд рублей.
О закрытии сделки по покупке 41 га на Петергофском шоссе под новый жилищный проект на днях сообщила пресс-служба NDG. Это первый участок, купленный компанией в Петербурге. До сих пор она активно строила малоэтажку в Ленобласти (у нее в портфеле три проекта общей площадью 270 тыс. кв. м, завершение двух жилых комплексов намечено на текущий год).
Сумма сделки по покупке земли в Стрельне не раскрывается. По оценке экспертов, она могла составить до 3,5 млрд рублей. Продавцы – группа физлиц, в числе которых совладелец «Сателлит Девелопмент» Александр Моторин. Он сделку подтвердил.
В этом месте NDG собирается построить жилой комплекс «Прованс» общей площадью 356 тыс. кв. м. Концепция, архитектурные и планировочные решения, а также идеи благоустройства разработаны «Лабораторией МЕТРОВ». «Там будет 170 тыс. кв. м малоэтажного жилья (четыре этажа, возведенных по технологии «монолит-кирпич»), а также инфраструктура: школа, 2 детсада, поликлиника. В районе будут жить 6 тыс. человек», – сообщили в компании. Инвестиции в развитие территории составят 16 млрд рублей. Начать строительство компания планирует летом и завершить за пять-шесть лет.
Эксперты отмечают, что проект расположен в районе с развитой торгово-развлекательной, социальной и транспортной инфраструктурой. «Недавно появилась транспортная развязка на пересечении проспекта Ветеранов и КАД. В планах также запуск скоростного трамвая и строительства станций метро «Сосновая поляна» и «Юго-Западная» в непосредственной близости от нового квартала. Все это – плюсы локации», – перечисляет коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко. А к минусам участка, по ее мнению, относится жесткая конкурентная среда – в непосредственной близости возводится сразу несколько крупных жилых комплексов («Английская миля» от Glorax Development, «Балтийская жемчужина» от одноименного китайского девелопера, «Солнечный город» от Setl City). Также участники рынка указали на отсутствие инженерии на участки, которую девелоперу придется «тянуть» за свой счет.
По данным «Петербургской Недвижимости», малоэтажные комплексы в Петербурге и на пригородных территориях Ленобласти строят более 50 компаний. «На начало этого года общий объем малоэтажного жилья в агломерации составлял 720 тыс. кв. м (6% в общем объеме рынка). Причем по масштабам малоэтажная застройка в пригороде и самом Петербурге примерно одинаковая. Но в пригороде на «малоэтажку» приходится 10% продаж жилья, а в городе – только 3%. Примерно 83% «малоэтажки» относится к классу «масс-маркет», остальное – жилье высокой ценовой категории», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Эксперты говорят, что «малоэтажка» – трудный для девелоперов формат. «У малоэтажки потенциал невелик: обычно на этом рынке работают небольшие застройщики, многие из которых не справятся с новыми требованиями ФЗ-214, вступающими в силу в июле этого года. А для крупных застройщиков подобные проекты экономически неинтересны. Строят их по тем же правилам и с той же нагрузкой по социальной инфраструктуре, что и большие дома. А объемы продаж жилья (а значит, и прибыль девелопера) получаются меньше», – говорит коммерческий директор компании «ПулЭкспресс» Марина Агеева.
Поэтому, по ее словам, наиболее востребованы среди застройщиков «малоэтажки» те участки, которые уже обеспечены городской «социалкой», в первую очередь, детскими садами и школами. «Отсутствие социальной инфраструктуры – качественной или вообще – основное препятствие для продаж «малоэтажки», поскольку этот формат жилья, в отличие от многоэтажных «муравейников» вдоль КАД, ориентирован на проживание семей с детьми», – заключила она.