Неизвестность тормозит инвестиции
По данным Росстата, износ коммунальной инфраструктуры сегодня превышает 70%. Для приведения его к нормативным показателям требуются огромные инвестиции. Но бизнес не спешит вкладываться, несмотря на задачу по координации механизмов территориального и инвестиционного планирования для обеспечения сбалансированного развития систем коммунальной инфраструктуры, поставленную в Основных направлениях деятельности Правительства РФ с целью исполнения Указа Президента России № 207.
В чем причина отсутствия серьезных инвестиций и каковы перспективы концессий и проектов в жилищно-коммунальной сфере, обсуждали на ПМЭФ участники дискуссии «Коммунальная инфраструктура – бизнес или ответственность?».
Нарушение баланса
«Главное неудобство при концессионных контрактах – в отсутствии баланса. Когда бизнес стремятся вовлечь в концессию – говорится о перспективах и прибыли, а когда инвестор уже заключил договор, то концедент говорит о социальной направленности контракта», – отмечает исполнительный директор Национальной ассоциации концессионеров и долгосрочных инвесторов в инфраструктуру Светлана Биг.
Действительно, как показывает практика, если баланс рисков, которые берет на себя каждая из сторон, нарушен, то инвестиций крайне мало по сравнению с потребностями. В частности, такое наблюдается в отрасли ЖКХ.
Нарушение баланса происходит из-за нескольких факторов. Коммунальное сетевое хозяйство (в частности, тепло-, водо- и газоснабжение) представляет собой «кота в мешке» как для концессионера, так и для концедента.
Уровень подготовки документации, так называемого «подземного царства» (схем водоотведения, результатов технического аудита, тарифного моделирования и т. д.), выставляемого на конкурс, обычно невысок и не соответствует требованиям финансирующих организаций.
Строить даже приблизительные расчеты, составляющие основу концессии, на такой базе невозможно. Отсутствуют и перспективные планы развития территорий, что также влияет на достоверность расчетов.
Срок исполнения – завтра
Еще одним тормозящим фактором при установлении баланса является срок начала исполнения контракта. Инвестор обязан приступить к его исполнению незамедлительно, так как работу объекта останавливать нельзя. При этом концессия не учитывает время, необходимое для получения различных разрешительных документов. Оформление полного пакета занимает до двух лет, а финансирование концессии инвестор должен вести сразу же и непрерывно.
К тому же концессионер ежегодно должен отчитываться об исполнении контракта. При этом отчетные требования предъявляются только к инвестору. Вторая сторона контракта, даже если она не создала необходимые для исполнения договора условия, в акте концедента не участвует.
Все-таки можно
Несмотря на жесткость условий, низкую маржинальность и невысокую активность концедентов, концессионные контракты в сфере ЖКХ заключаются.
«Мы работаем по четырем концессиям. Многие условия мы оговариваем при заключении контракта с органами государственной и исполнительной власти. Это снижает количество проблем, так как концессионный бизнес – это бизнес, основанный на взаимной социальной ответственности – инвестора и муниципальной власти», – говорит генеральный директор АО «РКС-Менеджмент» Павел Курзаев.
Международный опыт представил на мероприятии партнер, руководитель практики по работе с компаниями сектора энергетики и коммунального хозяйства, КПМГ в России и СНГ Василий Савин, а позицию строителей объектов коммунальной инфраструктуры – президент ГК «ИНТЕКО» Александр Николаев. «Без участия государства концессионные контракты существовать не могут», – отметил он.
Тезис о необходимости «государственного плеча» поддержал и исполнительный директор АНО «Национальный центр ГЧП» Максим Ткаченко.
Концессии в России:
- инвестиционные (большой объем инвестиций с коротким сроком вложений; направлены на модернизацию системы в целом);
- операционные (долгосрочные отношения с небольшим объемом вложений, формирующие гарантию бизнесу и уверенность власти).
Российский аукционный дом продал здание ликвидируемого «Инвест-Экобанка» на ул. Красного Курсанта, 25В, в шаговой доступности от станции метро «Чкаловская». Продажа была организована по поручению Агентства по страхованию вкладов (АСВ).Актив за 162 млн рублей купила компания «Аврора».
Трехэтажное здание площадью 9,5 тыс. кв.м. (с фасадом на Пионерскую улицу) продавали через публичное предложение цены на электронной площадке lot-online.ru. Аукцион начался 6 февраля с отметки 176,4 млн рублей и суммой отсечения в 97 млн рублей. В итоге, на днях его за 161,9 млн рублей купила компания «Аврора» Александра Винника. Этот бизнесмен известен в городе, как представитель финской компании Lipsanen, а также как бывший гендиректор ОАО «Сталепрокатный завод» на Васильевском острове (на его территории финская компания «Лемминкяйнен Рус», собиралась строить ЖК «Илматар», но в итоге на участке свой ЖК «Палацио» строит компания SetlCity).
Проданное здание является частью комплекса чулочно-трикотажной фабрики «В.П. Керстен» (в советское время ее переименовали в «Красное Знамя»). Это объект культурного наследия. Сегодня большая часть построек этой фабрики отреставрирована. Здесь созданы бизнес-центры Red Cadet, «Пионер», «Тусар», также работает магазин навигационных и геодезических систем.
Андрей Бойков, партнёр Rusland SP, считает, что итоговая цена объекта оказалась привлекательной. «Но само здание сложное: очень глубокое и малоинсолируемое. Его трудно будет приспособить под классический бизнес-центр. Для торгового центра оно, скорее всего, также не подойдёт, поскольку будет сложно организовать хорошую логистику внутри объекта (эскалаторы, лифты и т.д.). Оптимальный вариант его использования, на мой взгляд, будет создание креативного торгово-выставочного пространства. Арт-кластеры сейчас на пике популярности. Поэтому проект однозначно будет востребован. А минимальная стоимость реконструкции составит 20 тыс. рублей в расчете на 1 кв.м.», - говорит он.
Управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset
По словам Анны Сигаловой, директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Кто поднимет «Красное знамя»? Здание бывшей чулочной фабрики выставлено на торги
Выставлено на продажу креативное пространство «Бертгольд Центр»
Креатив на пользу. Сегмент, развитие которого выгодно всем
Комитет имущественных отношений Петербурга объявил раньше обычного срока конкурсы на закупку у строителей жилья для госнужд. Их торопятся провести до отмены «долевки».
За последнюю неделю анонсированы две закупки: одна на 200 квартир разного формата с бюджетом 814 млн рублей, вторая – на покупку еще 136 квартир на сумму 806 млн рублей. Таким образом, бюджет уже объявленных конкурсов составляет 1,6 млрд рублей. Но это еще не все. В апреле Смольный намерен провести тендеры на закупку жилья еще на 1,8 млрд рублей. Срок ввода домов, в которых город готов приобрести жильё - середина текущего года. А передать квартиры в собственность мегаполиса застройщики обязаны не позднее 2020 года.
Обычно город выкупает квартиры у строителей по осени. Но в этом году изменил традиции, поскольку нужно успеть оформить договоры до отмены долевого строительства и перехода отрасли на работу через эскроу-счета (соответствующие поправки в ФЗ-214 «О долевке» вступят в силу 1 июля текущего года).
Но ажиотажа на торгах ни чиновники, ни строители не предвидят. Традиционно в закупках участвуют только два девелопера региона - «Группа ЛСР» Андрея Молчанова и «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова, у которых много готового жилья, и потому цена оптовой закупки их устраивает. Традиционно эту цену определяет Минрегион. На этот год для Петербурга она составляет 69,5 тыс. рублей за 1 кв.м. При этом, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», самые скромные рыночные цены на такую недвижимость (в районах Шушар, Ручьев, в Ленсоветовском) на первичном рынке города составляют 75-90 тыс. рублей за 1 кв.м.
Тем не менее, совладелец «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров завил, что компания планирует участвовать в торгах и обладает необходимым запасом квартир, нужных городу.
В пресс-службе «Группы ЛСР» на запрос об интересе к новым торгам не ответили.
Напомним, что за прошлый год Смольный закупил для госнужд 845 квартир площадью более 50 тыс. кв.м. на сумму свыше 3,7 млрд рублей. Из них у «Группы ЛСР» - на 2,3 млрд рублей (в ЖК «Новая Охта» и «Цветной город»), а у «Дальпитерстроя» на 1,4 млрд рублей в Шушарах.
Годом ранее весь бюджет таких закупок, который составил 6 млрд рублей, также разделили между собой эти два подрядчика. А всего с 2008 года город купил для госнужд более 10 тыс. квартир на сумму более 25 млрд рублей. Согласно плану, с 2017 до 2020 года очередь из нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев планируют сократить на 60%.
«Сейчас контракт между городом и застройщиком по выкупу жилья для госнужд оформляется не в форме договора долевого участия в строительстве, а фактически в форме договора купли-продажи будущей вещи. Поэтому формально процедуру выкупа это усложнять не должно. Но это утверждение верно только для "старых" застройщиков. А новым в соответствии с изменившимся законом, придется использовать эскроу-счета для расчетов с городом. То есть "предоплата" не будет поступать напрямую застройщику, а значит в цене застройщики будут вынуждены учитывать свои расходы на такую заморозку средств на счетах. Так что можно ожидать снижение интереса новых застройщиков к таким сделкам и изменение подхода к ценообразованию», - говорит партнер юридической фирмы «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Сиротская четверть. Город меняет правила закупки квартир для сирот
Город закупит квартиры на 538 млн рублей у СК «Дальпитерстрой»
Петербург купит квартиры для очередников у ЛСР