С точностью до процента
На кадастровые организации Санкт-Петербурга и Ленобласти в настоящее время легла нелегкая задача. По заказу застройщиков, желающих продавать жилье в своих объектах по долевой схеме, необходимо очень быстро произвести оценку строительной готовности комплексов. И главное, как говорят эксперты, – выполнить эту работу качественно, чтобы у заказчика не возникло проблем с проверяющими инстанциями.
Напомним, 1 мая 2019 года вступило в силу Постановление Правительства РФ № 480, утвердившее критерии, при соответствии которым жилые объекты могут достраиваться с использованием «долевки». Среди этих критериев уровень строительной готовности, который должен превышать 30% в общем случае; для проектов комплексного освоения, развития застроенных территорий (или любых других, в рамках которых застройщик берет на себя обязанность по возведению инженерно-технической и социальной инфраструктуры) – 15%; при достройке проблемных объектов, а также для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций и строящих не менее 4 млн кв. м на территории четырех и более субъектов РФ, – 6%. Определять степень готовности должны кадастровые инженеры.
Готовы к бою
Надо отдать должное компаниям, осуществляющим деятельность в сфере кадастровой оценки. Узнав, какой объем работ им предстоит выполнить, они загодя начали готовиться к решению стоящей задачи. «Одним из приоритетных принципов деятельности нашей компании является индивидуальный подход к каждому проекту. Исключением не стал и вопрос, относящийся к определению конструктивной степени готовности объектов капитального строительства. Мы заранее отслеживали подготовку к принятию Правительством РФ соответствующего постановления (№ 480 от 22 апреля 2019 года) – и уже 28 апреля нами была разработана, утверждена и передана заказчику работ первая форма Расчета степени готовности конструктивных элементов проекта», – рассказывает генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР» Константин Климушин.
Таким же образом поступили и в ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». «Наши специалисты оказывают услугу по определению степени готовности новостроек, возводимых строительными компаниями на территории Петербурга и Ленобласти. Для этого на предприятии разработана специальная форма заключения», – рассказывает руководитель Управления кадастровых работ и информационного взаимодействия ГУП «ГУИОН» Нурлана Прокопенко.
ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» также разработало форму расчета степени готовности конструктивных элементов проекта строительства, которая максимально соответствует действующим нормативным документам. Расчет степени готовности конструктивных элементов – это целый комплекс работ, который проводится в несколько этапов: анализ документации, предоставленной заказчиком; визуальное обследование объекта с фотофиксацией; изучение проектной и иной документации на объект; выполнение работ по расчету степени готовности конструктивных элементов объекта.
Не в ущерб качеству
Одним из важных аспектов при решении этой задачи, как отмечают эксперты, стала необходимость выполнения оценки с самые сжатые сроки, но при этом при сохранении высокого уровня выполнения заказа. «Для качественного осуществления данного вида работ в ГУП «ГУИОН» создана специальная группа высокопрофессиональных кадастровых инженеров под непосредственным руководством заместителя генерального директора. Для расчета строительной готовности наши кадастровые инженеры проведут анализ проектной и иной документации заказчика, сравнят фактически выполненные работы с проектными, обследуют объект и проведут расчет готовности конструктивных элементов», – рассказывает Нурлана Прокопенко.
«В условиях тотальной конкуренции мы, подобно саперам, не имеем права на ошибку. Это тем более важно и при определении степени готовности, чтобы застройщик смог продолжить работать по «долевке», и при регистрации многоквартирных домов, уже перешедших на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, когда свои деньги девелопер получает после постановки на государственный кадастровый учет. Здесь очень важно не ошибиться с подрядчиком. Ведь зачастую получается так, что сиюминутное желание наших коллег заработать оказывается выше перспективы долгосрочного сотрудничества», – говорит Константин Климушин.
Примечательно, что «РУСТЕХРЕЕСТР» четко следует указаниям Методики, утвержденной постановлением Правительства РФ. Также предусмотрен расчет степени готовности конструктивных элементов проекта, который осуществляется в порядке, установленном российским законодательством.
По словам Нурланы Прокопенко, задача кадастрового инженера – основываясь на своих знаниях и опыте, правильно определить удельный вес каждого конструктивного элемента, так как в основном от этого критерия и зависит степень готовности. «Специфика заключается в том, что в сжатые сроки необходимо выполнить весь объем работ качественно. Срок выполнения работ сотрудниками предприятия – 5 дней. После запуска данной услуги (начало июня 2019 года) специалистами ГУП «ГУИОН» уже изготовлено более 20 заключений», – отмечает она.
Мнение
Константин Климушин, генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР»:
– В определенный момент времени заявок стало так много, что пришлось распределять специалистов по районам Петербурга и Ленобласти. Так, например, за один день специалист мог посетить объекты двух-трех разных застройщиков в активно застраиваемых локациях Кудрово или Мурино. На мой взгляд, отведенных двух месяцев для проведения такого масштабного объема работ в таком мегаполисе, как Санкт-Петербург, явно недостаточно. Однако есть надежда, что Минстрой даст шанс застройщикам довести готовность своих объектов до необходимого минимума к 1 октября. Поэтому рекомендую застройщикам поторопиться и приглашаю к сотрудничеству с нашей командой, которая и в столь сжатые сроки сможет реализовать поставленные задачи.
Фото: Никита Крючков
За 2018 год в Ленинградской области будут отремонтированы участки 30 трасс и завершится строительство всех путепроводов-долгостроев. А Комитет по дорожному хозяйству и госучреждение «Ленавтодор» задумались о расширении действия системы «Платон».
Как рассказал глава Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Юрий Запалатский, в этом году, как и в прошлом, на ремонт региональных дорог предусмотрено 1,5 млрд рублей. Дополнительно по заявкам автомобилистов формируется программа срочных ремонтов на 40 млн рублей. Однако этого недостаточно. «На ремонт всех региональных трасс в области, а это около 9600 км, требуется порядка 15 млрд рублей, в то время как дорожный фонд составляет 8-10 млрд. А ведь мы должны еще заниматься реконструкцией и строить новые трассы», – сообщил г-н Запалатский.
Очевидно, что дорожный фонд нуждается в дополнительной статье доходов, в связи с этим чиновники задумались о расширении системы взимания платы с большегрузов – системы «Платон». С 15 ноября 2015 года грузовики массой более 12 т платят за возможность передвигаться на федеральных трассах. По задумке авторов системы, эти средства должны идти на ремонт этих трасс, так как большегрузы наносят большой урон дорожному покрытию. Директор «Ленавтодора» Денис Седов отметил, что для расширения действия системы «Платон» необходимо внести правку в законодательство: «На данный момент действие системы «Платон» распространяется только на федеральные дороги. Если изменить это положение, то возможно, сможем использовать систему и на региональных трассах».
Юрий Запалатский добавил, что после появления «Платона» грузовики стали чаще использовать именно региональные трассы, чтобы сэкономить: «Мы живем в особом регионе, у нас две международные границы, много промышленных предприятий, поэтому много большегрузов. Если «Платон» будет действовать и на региональных трассах, то вырученные средства мы могли бы направить на их ремонт». Денис Седов считает, что такая система будет уместна на тех дорогах, которыми чаще всего пользуются большегрузы, а также там, где есть съезды.
Предложение Ленобласти о переносе системы «Платон» на региональные дороги нашло отражение в резолюции межрегиональной дорожной конференции. Документ в течение двух недель будет передан в Министерство транспорта РФ и «Росавтодор».
Чиновники также уверены, что до октября 2018 года завершится строительство путепроводов-долгостроев. Речь идет о виадуке на 3-м километре железнодорожного перегона «Выборг – Таммисуо» и путепроводе на 11-м километре перегона «Таммисуо – Гвардейское». Главная причина задержки ввода объектов – сложности с выкупом частных земель, попавших в створ строек.
Кстати
Строительство путепровода «Таммисуо – Гвардейское» буксовало из-за судебных тяжб с владельцем кафе «У привала», которое попало в «пятно» застройки. В итоге суд поддержал «Ленавтодор», а владелец кафе получит за землю 13 млн рублей. «Это печально известное кафе снесут, и в мае начнутся работы по строительству съезда с путепровода», – сообщил г-н Запалатский.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.
Московская ГК «ПИК» начала размещение облигационного займа на 14 млрд рублей. Часть привлеченных средств девелопер, скорее всего, направит на развитие проектов в Петербурге. Доля города в общей выручке группы в перспективе должна составить 10%.
На этой неделе на Московской бирже ГК «ПИК» начала размещать по открытой подписке 14 млн облигаций серии БО-П05 номиналом 1 тыс. рублей в рамках реализации программы, зарегистрированной осенью 2016 года. Срок погашения бумаг - через 10 лет после выпуска, но возможно досрочное погашение по требованию владельцев облигаций и по усмотрению компании.
В ГК «ПИК» ситуацию не комментируют. Но, судя по всему, часть привлеченных средств девелопер направит на развитие бизнеса в Петербурге. Сейчас у компании в портфеле два проекта в северной столице, запущенные в 2017 году. Это жилой комплекс на Дальневосточном пр., 15 (площадь жилья – 72 тыс. кв.м. на 1,5 тыс. квартир, завершение проекта намечено на II квартал 2020 года) и комплекс "Орловский парк" (площадью 164 тыс. кв.м. на 1,5 тыс. квартир, завершение этого проекта намечено на II квартал 2021 года). Но вице-президент по региональному развитию компании Александр Лефель в прошлом году заявлял журналистам, что в течение двух лет ГК «ПИК» планирует сформировать в Петербурге земельный банк под строительство 1-1,5 млн кв.м. жилья. А в перспективе доля Петербурга в общей выручке группы составит около 10%. Компания, по его словам, не исключает возможность строительства в регионе ДСК для собственных нужд или покупку одного из местных заводов. "Что касается покупки местных застройщиков с портфелем проектов, то пока такой вариант нам не интересен", - резюмировал Александр Лефель.
Эксперты рынка считают, что размещение ГК «ПИК» может быть успешным, поскольку рынок облигаций, в отличие от рынка акций, менее подвержен геополитическим рискам.
«Время сейчас для экономики непростое. Но есть надежда, что санкционная паника скоро пойдет на спад. Считаю, что шансы у облигаций ГК «ПИК» хорошие. Их целевая аудитория – локальные банки. А они более адекватно, чем частные инвесторы, оценивают риски влияния на котировки различных геополитических событий. Для акций ситуация более сложная – здесь значительней доля иностранных инвесторов, которые существуют в другой системе координат не только ментально, но физически, - из-за чего у них меньше возможностей для маневра и больше риски запрета на переуступку российских активов», - говорит аналитик «БКС» Марат Ибрагимов.
«Не вижу противопоказаний для успешного размещения облигаций. Время сложное, но рабочее. Ликвидность на финансовых рынках большая. Государственные бумаги и облигации крупных федеральных игроков пользуются огромным спросом. Думаю, эмитент получит хороший результат. А все, что касается акций и IPO - мало перспективно из-за страховых рисков и отсутствия настроя у наших финансовых властей делать капитализацию фондового рынка (а это один из ключевых показателей здоровья экономики страны). Все это понимают и даже не пытаются выходить на этот рынок. Думаю, такая ситуация продлится минимум в течение года», - рассуждает гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Ужесточение законодательства с фактической отменой «долевки» вынуждает застройщики искать альтернативные источники финансирования. Облигации – один из вариантов. Но если эта возможность закроется, останется только банковское финансирование, которое пока очень дорого обходится девелоперам», - заключил гендиректор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
Справка:
ГК «ПИК» - крупнейший публичный застройщик России. Компанией на 74,6% владеет президент и председатель правления группы Сергей Гордеев. За прошлый год ГК «ПИК» продала 1,84 млн кв.м. недвижимости на 189 млрд рублей (рост по сравнению с предыдущим годом в «квадратах» составил 93,6%, а в деньгах – 116,4%). Чистая прибыль группы по МСФО за 2017 год снизилась в 6 раз до 3,2 млрд рублей. А выручка выросла в три раза до 175,1 млрд рублей. В земельном банке компании участки под строительство 12,5 млн кв.м. жилья.