С точностью до процента
На кадастровые организации Санкт-Петербурга и Ленобласти в настоящее время легла нелегкая задача. По заказу застройщиков, желающих продавать жилье в своих объектах по долевой схеме, необходимо очень быстро произвести оценку строительной готовности комплексов. И главное, как говорят эксперты, – выполнить эту работу качественно, чтобы у заказчика не возникло проблем с проверяющими инстанциями.
Напомним, 1 мая 2019 года вступило в силу Постановление Правительства РФ № 480, утвердившее критерии, при соответствии которым жилые объекты могут достраиваться с использованием «долевки». Среди этих критериев уровень строительной готовности, который должен превышать 30% в общем случае; для проектов комплексного освоения, развития застроенных территорий (или любых других, в рамках которых застройщик берет на себя обязанность по возведению инженерно-технической и социальной инфраструктуры) – 15%; при достройке проблемных объектов, а также для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций и строящих не менее 4 млн кв. м на территории четырех и более субъектов РФ, – 6%. Определять степень готовности должны кадастровые инженеры.
Готовы к бою
Надо отдать должное компаниям, осуществляющим деятельность в сфере кадастровой оценки. Узнав, какой объем работ им предстоит выполнить, они загодя начали готовиться к решению стоящей задачи. «Одним из приоритетных принципов деятельности нашей компании является индивидуальный подход к каждому проекту. Исключением не стал и вопрос, относящийся к определению конструктивной степени готовности объектов капитального строительства. Мы заранее отслеживали подготовку к принятию Правительством РФ соответствующего постановления (№ 480 от 22 апреля 2019 года) – и уже 28 апреля нами была разработана, утверждена и передана заказчику работ первая форма Расчета степени готовности конструктивных элементов проекта», – рассказывает генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР» Константин Климушин.
Таким же образом поступили и в ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». «Наши специалисты оказывают услугу по определению степени готовности новостроек, возводимых строительными компаниями на территории Петербурга и Ленобласти. Для этого на предприятии разработана специальная форма заключения», – рассказывает руководитель Управления кадастровых работ и информационного взаимодействия ГУП «ГУИОН» Нурлана Прокопенко.
ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» также разработало форму расчета степени готовности конструктивных элементов проекта строительства, которая максимально соответствует действующим нормативным документам. Расчет степени готовности конструктивных элементов – это целый комплекс работ, который проводится в несколько этапов: анализ документации, предоставленной заказчиком; визуальное обследование объекта с фотофиксацией; изучение проектной и иной документации на объект; выполнение работ по расчету степени готовности конструктивных элементов объекта.
Не в ущерб качеству
Одним из важных аспектов при решении этой задачи, как отмечают эксперты, стала необходимость выполнения оценки с самые сжатые сроки, но при этом при сохранении высокого уровня выполнения заказа. «Для качественного осуществления данного вида работ в ГУП «ГУИОН» создана специальная группа высокопрофессиональных кадастровых инженеров под непосредственным руководством заместителя генерального директора. Для расчета строительной готовности наши кадастровые инженеры проведут анализ проектной и иной документации заказчика, сравнят фактически выполненные работы с проектными, обследуют объект и проведут расчет готовности конструктивных элементов», – рассказывает Нурлана Прокопенко.
«В условиях тотальной конкуренции мы, подобно саперам, не имеем права на ошибку. Это тем более важно и при определении степени готовности, чтобы застройщик смог продолжить работать по «долевке», и при регистрации многоквартирных домов, уже перешедших на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, когда свои деньги девелопер получает после постановки на государственный кадастровый учет. Здесь очень важно не ошибиться с подрядчиком. Ведь зачастую получается так, что сиюминутное желание наших коллег заработать оказывается выше перспективы долгосрочного сотрудничества», – говорит Константин Климушин.
Примечательно, что «РУСТЕХРЕЕСТР» четко следует указаниям Методики, утвержденной постановлением Правительства РФ. Также предусмотрен расчет степени готовности конструктивных элементов проекта, который осуществляется в порядке, установленном российским законодательством.
По словам Нурланы Прокопенко, задача кадастрового инженера – основываясь на своих знаниях и опыте, правильно определить удельный вес каждого конструктивного элемента, так как в основном от этого критерия и зависит степень готовности. «Специфика заключается в том, что в сжатые сроки необходимо выполнить весь объем работ качественно. Срок выполнения работ сотрудниками предприятия – 5 дней. После запуска данной услуги (начало июня 2019 года) специалистами ГУП «ГУИОН» уже изготовлено более 20 заключений», – отмечает она.
Мнение
Константин Климушин, генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР»:
– В определенный момент времени заявок стало так много, что пришлось распределять специалистов по районам Петербурга и Ленобласти. Так, например, за один день специалист мог посетить объекты двух-трех разных застройщиков в активно застраиваемых локациях Кудрово или Мурино. На мой взгляд, отведенных двух месяцев для проведения такого масштабного объема работ в таком мегаполисе, как Санкт-Петербург, явно недостаточно. Однако есть надежда, что Минстрой даст шанс застройщикам довести готовность своих объектов до необходимого минимума к 1 октября. Поэтому рекомендую застройщикам поторопиться и приглашаю к сотрудничеству с нашей командой, которая и в столь сжатые сроки сможет реализовать поставленные задачи.
Фото: Никита Крючков
Современные тренды во всех сферах жизни требуют больше цифровизации, больше интерактивности, больше возможности действия. И оператор развития территории бывшего завода «Красный треугольник», АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», вырабатывая музейные перспективы проекта, не хочет отстать от актуальных тенденций.
Напомним, концепцию развития зоны «Красного треугольника» подготовила архитектурная мастерская Евгения Герасимова. В соответствии с ней, на бывшей территории завода предлагается органично совместить объекты различного функционала – от жилья и бизнес-центров до образовательных учреждений и музейно-выставочных проектов. Планируется сохранить основную транспортную артерию, проходящую через всю территорию. В центре квартала будет образован большой парк, а также общественные пространства. Также предполагается снос зданий, не представляющих исторической ценности.
Заметную роль в концепции играет размещение объектов креативной индустрии, в частности, различных музейных проектов. «В настоящее время мы проводим большую работу по сбору информации о том, кому потенциально интересно участие в музейном проекте в составе создаваемого комплекса «Красного треугольника». При этом мы с удивлением узнали, что наше классическое, сформировавшееся еще в школьные годы, представление о музеях сейчас совершенно устарело», – сообщил генеральный директор Фонда имущества Петербурга Денис Мартюшев.
Новые форматы
Он отметил, что современный музейный проект не просто демонстрирует некий набор экспонатов, а очень сильно тяготеет к образовательной, творческой функции, предполагает интерактивность, соучастие посетителей в выставочном действе. «Именно такой подход мы хотели бы реализовать в рамках проекта «Красный треугольник», – говорит Денис Мартюшев. – Классических музеев в городе много, конкурировать, например, с Эрмитажем в этой сфере – дело бесперспективное. Поэтому мы ищем новые форматы, способные привлечь посетителей».
Доцент Института дизайна и урбанистики ИТМО Александра Ненько рассказала о проведенных исследованиях в сфере потенциального интереса к размещению творческих проектов на территории «Красного треугольника». Согласно полученным данным, наивысший интерес наблюдается со стороны представителей сфер ремесла, дизайна, культуры, спорта.
«При этом надо подчеркнуть, что это не только теоретические выкладки. Фиксируется рост числа резидентов проекта, относящихся к креативному кластеру», – отмечает она.
По мнению Александры Ненько, в перспективе для формирования полноценного креативного кластера необходимо появление на территории проекта общественных пространств, конференц-зон, предприятий общественного питания и даже своего отеля. Кроме того, в составе реновируемого пространства целесообразно реализовать крупный музейный проект. Им мог бы стать, например, Музей индустриализации.
По словам эксперта, подобного музея в России не существует, а размещение его в Петербурге – оптимально, поскольку город был в авангарде всех этапов индустриализации страны. Этапы этого процесса можно было бы продемонстрировать как с привлечением «классических» экспонатов – различных артефактов и свидетельств материальной культуры индустриализации, так и с помощью современных интерактивных музейных технологий.
Александра Ненько отметила, что, хотя исторические строения на территории «Красного треугольника» очень важны как «атмосферная составляющая», для Музея индустриализации целесообразно было бы построить новое здание («например, в форме треугольника»), поскольку приспособление старых к современным формам музейной индустрии – дело очень сложное и дорогостоящее.
С этим не согласилась PR-директор «Студии 44» Людмила Лихачёва. В качестве очень интересных примеров приспособления исторических зданий под современное музейное пространство она привела два проекта: один уже реализованный (Музей железных дорог России за Балтийским вокзалом), а другой – только разрабатываемый (реконструкция Музея Москвы). «Я ни в коем случае не принципиальный противник строительства новых зданий под музеи, но современные технологии прекрасно позволяют адаптировать исторические объекты», – заключила эксперт.
Музеи на выбор
Елена Чекалина, коммерческий директор Центра Михаила Шемякина, рассказала о проекте «трех треугольников», возможном на рассматриваемой площадке: «Первый треугольник – наука, образование, искусство. Второй – архитектура, музей, театр. Третий – мировое сотрудничество, новый формат биеннале. Три глобальные задачи, смысловая доминанта ярко начинает звучать в этом "Красном треугольнике"».
Кроме того, Ассоциация мотоциклистов предлагает создать музей мототехники, а команда «Невский баталист» – развернуть экспозицию о Великой Отечественной войне на 2,5 тыс. кв. м. Не исключено, что в процессе преобразования «Красного треугольника» будут реализованы все эти проекты. Как бы то ни было, представители креативной индустрии рассматривают локацию как перспективное арт-пространство.
На прошлой неделе в Санкт-Петербурге состоялся IV Международный форум пространственного развития – «Гармония многогранности». В этом году он посвящен теме «iГорода: новые смыслы – новые правила».
Организаторами форума традиционно выступают Правительство Санкт-Петербурга и Университет ИТМО. Газета «Строительный Еженедельник» стала официальным информационным партнером мероприятия.
Его цель – перейти от безличного обсуждения пространств, зданий, технологий и программ развития к сути современного города, основанного на принципах участия граждан, экономики знаний, стабильного развития и устойчивой эстетики, на применении интеллектуальных цифровых инструментов и технологий для стратегического планирования.
Форум собрал более 80 российских и зарубежных экспертов из разных регионов страны, Европы, Азии и Америки. В их числе – представители государственной власти, бизнес-сообщества, культуры, сферы науки и инноваций, общественных организаций и др. Участники форума постарались проанализировать современные тренды, выявить перспективы развития городов в новую эпоху всеобщей цифровизации – в экономической, политической, социокультурной и пространственно-архитектурной сферах.
Как подчеркнул вице-губернатор Петербурга Сергей Мовчан, конечная цель инноваций, заключающихся в формировании «умной экономики», «умного управления», «умной энергетики», – улучшение условий жизни каждого человека. «Цифровые технологии проникают сегодня во все без исключения сферы жизни. Без них невозможно обеспечение комфорта в современном его понимании. И надо понимать, что «умные технологии» нужны не сами по себе, они должны служить людям», – заявил он.
Вице-губернатор отметил, что Петербург многое делает для развития инновационных технологий. «В Северной столице действует программа «Умный город», реализуются системные мероприятия в сфере повышения энергоэффективности, поддерживаются разработчики инновационных технологий. В сентябре 2017 года петербургский «Инноград науки и технологий» был включен в Перечень кластеров – участников приоритетного проекта Минэкономразвития РФ. И совсем не случайно по итогам 2017 года наш город стал лидером рейтинга, составляемого Ассоциацией инновационных регионов России, обогнав даже столицу. Кстати, с прошлого года этот рейтинг был дополнен новым критерием «Инновационная активность региональных властей», ставшим ключевым для признания кластером-лидером», – напомнил он.
По словам чиновника, Форум пространственного развития зарекомендовал себя как площадка, формирующая повестку дня в сфере обсуждения новейших технологий и их внедрения в жизнь. Сергей Мовчан призвал экспертов не бояться ставить самые острые вопросы и пообещал, что город готов прислушиваться и учитывать новые идеи при реализации уже конкретных программ развития в архитектурно-градостроительной, пространственно-планировочной и иных сферах.
Мнение вице-губернатора разделяет профессор практики Московской школы «Сколково», член экспертного совета Агентства стратегических инициатив Павел Лукша. «Будущее отличает «человекоцентричность» пространства при максимальном технологическом обеспечении комфортности», – подчеркнул он.
«Не надо говорить о будущем. Будущее уже наступило, и мы в нем живем. Примерно пять лет назад началось радикальное видоизменение городов, их встраивание в новый мир», – считает профессор компьютерных наук Городского университета Нью-Йорка Лев Манович. «В Лондоне происходят те же перемены, что и в Петербурге, и во всех мегаполисах мира, и они так же обсуждаются экспертным сообществом. Глобализация затронула всех, нас волнуют общие проблемы, вызовы и пути их решения», – отметил экс-президент Королевского института британских архитекторов Сунанд Прасад.
Декан философско-социологического факультета Института общественных наук РАНХиГС Виктор Вахштайн высказал мнение, что современные научные кластеры не должны выселяться из мегаполисов. Напротив, именно развитие в живой городской среде с ее потенциалом во всех сферах дает им дополнительные возможности для развития.
По этому пути идет Университет ИТМО. «Петербург развивается по полицентричной модели, и кампусы – лучшие якоря и центры притяжения для органичного развития территорий. «ИТМО Хайпарк» строится в городе-спутнике Южный, который сам по себе будет образцом органичного развития территорий, а рядом расположены известные научные, интеллектуальные и туристические центры – Гатчина и Пушкин. При этом развитие транспортной инфраструктуры Петербурга позволяет говорить об устойчивой связи «ИТМО Хайпарка» с уже работающим кампусом в центре Петербурга», – отметил ректор Университета ИТМО Владимир Васильев.