С точностью до процента
На кадастровые организации Санкт-Петербурга и Ленобласти в настоящее время легла нелегкая задача. По заказу застройщиков, желающих продавать жилье в своих объектах по долевой схеме, необходимо очень быстро произвести оценку строительной готовности комплексов. И главное, как говорят эксперты, – выполнить эту работу качественно, чтобы у заказчика не возникло проблем с проверяющими инстанциями.
Напомним, 1 мая 2019 года вступило в силу Постановление Правительства РФ № 480, утвердившее критерии, при соответствии которым жилые объекты могут достраиваться с использованием «долевки». Среди этих критериев уровень строительной готовности, который должен превышать 30% в общем случае; для проектов комплексного освоения, развития застроенных территорий (или любых других, в рамках которых застройщик берет на себя обязанность по возведению инженерно-технической и социальной инфраструктуры) – 15%; при достройке проблемных объектов, а также для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций и строящих не менее 4 млн кв. м на территории четырех и более субъектов РФ, – 6%. Определять степень готовности должны кадастровые инженеры.
Готовы к бою
Надо отдать должное компаниям, осуществляющим деятельность в сфере кадастровой оценки. Узнав, какой объем работ им предстоит выполнить, они загодя начали готовиться к решению стоящей задачи. «Одним из приоритетных принципов деятельности нашей компании является индивидуальный подход к каждому проекту. Исключением не стал и вопрос, относящийся к определению конструктивной степени готовности объектов капитального строительства. Мы заранее отслеживали подготовку к принятию Правительством РФ соответствующего постановления (№ 480 от 22 апреля 2019 года) – и уже 28 апреля нами была разработана, утверждена и передана заказчику работ первая форма Расчета степени готовности конструктивных элементов проекта», – рассказывает генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР» Константин Климушин.
Таким же образом поступили и в ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». «Наши специалисты оказывают услугу по определению степени готовности новостроек, возводимых строительными компаниями на территории Петербурга и Ленобласти. Для этого на предприятии разработана специальная форма заключения», – рассказывает руководитель Управления кадастровых работ и информационного взаимодействия ГУП «ГУИОН» Нурлана Прокопенко.
ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» также разработало форму расчета степени готовности конструктивных элементов проекта строительства, которая максимально соответствует действующим нормативным документам. Расчет степени готовности конструктивных элементов – это целый комплекс работ, который проводится в несколько этапов: анализ документации, предоставленной заказчиком; визуальное обследование объекта с фотофиксацией; изучение проектной и иной документации на объект; выполнение работ по расчету степени готовности конструктивных элементов объекта.
Не в ущерб качеству
Одним из важных аспектов при решении этой задачи, как отмечают эксперты, стала необходимость выполнения оценки с самые сжатые сроки, но при этом при сохранении высокого уровня выполнения заказа. «Для качественного осуществления данного вида работ в ГУП «ГУИОН» создана специальная группа высокопрофессиональных кадастровых инженеров под непосредственным руководством заместителя генерального директора. Для расчета строительной готовности наши кадастровые инженеры проведут анализ проектной и иной документации заказчика, сравнят фактически выполненные работы с проектными, обследуют объект и проведут расчет готовности конструктивных элементов», – рассказывает Нурлана Прокопенко.
«В условиях тотальной конкуренции мы, подобно саперам, не имеем права на ошибку. Это тем более важно и при определении степени готовности, чтобы застройщик смог продолжить работать по «долевке», и при регистрации многоквартирных домов, уже перешедших на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, когда свои деньги девелопер получает после постановки на государственный кадастровый учет. Здесь очень важно не ошибиться с подрядчиком. Ведь зачастую получается так, что сиюминутное желание наших коллег заработать оказывается выше перспективы долгосрочного сотрудничества», – говорит Константин Климушин.
Примечательно, что «РУСТЕХРЕЕСТР» четко следует указаниям Методики, утвержденной постановлением Правительства РФ. Также предусмотрен расчет степени готовности конструктивных элементов проекта, который осуществляется в порядке, установленном российским законодательством.
По словам Нурланы Прокопенко, задача кадастрового инженера – основываясь на своих знаниях и опыте, правильно определить удельный вес каждого конструктивного элемента, так как в основном от этого критерия и зависит степень готовности. «Специфика заключается в том, что в сжатые сроки необходимо выполнить весь объем работ качественно. Срок выполнения работ сотрудниками предприятия – 5 дней. После запуска данной услуги (начало июня 2019 года) специалистами ГУП «ГУИОН» уже изготовлено более 20 заключений», – отмечает она.
Мнение
Константин Климушин, генеральный директор ООО «РУСТЕХРЕЕСТР»:
– В определенный момент времени заявок стало так много, что пришлось распределять специалистов по районам Петербурга и Ленобласти. Так, например, за один день специалист мог посетить объекты двух-трех разных застройщиков в активно застраиваемых локациях Кудрово или Мурино. На мой взгляд, отведенных двух месяцев для проведения такого масштабного объема работ в таком мегаполисе, как Санкт-Петербург, явно недостаточно. Однако есть надежда, что Минстрой даст шанс застройщикам довести готовность своих объектов до необходимого минимума к 1 октября. Поэтому рекомендую застройщикам поторопиться и приглашаю к сотрудничеству с нашей командой, которая и в столь сжатые сроки сможет реализовать поставленные задачи.
Фото: Никита Крючков
Градсовет Санкт-Петербурга рассмотрел эскизный проект спортивно-концертного комплекса «Арена», который намечено возвести на месте нынешнего здания СКК на проспекте Юрия Гагарина. Предложенная концепция не нашла поддержки у архитекторов города.
Заказчиком эскизного проекта СКК «Арена» выступило ООО «Хоккейный клуб «СКА», разработчиком – ООО «Лайф Кволити Эволюшн». Главный архитектор компании Денис Левченко подчеркнул, что существующие габариты СКК не позволяют разместить спортивную арену на 21,5 тыс. мест, а именно такую вместимость обозначил в техзадании заказчик; поэтому принято решение о некотором росте строительных объемов, что, впрочем, визуально будет незаметно.
Проект предполагает увеличение габаритов чаши до 184 м (сейчас – 160 м) и высоты здания до 45 м (сейчас – 40 м). В связи этим «Лайф Кволити Эволюшн» запрашивает у Градсовета разрешение на отклонение от предельных значений объекта по высоте в этой локации (40 м). На подземном этаже 8-уровневого здания общей площадью 200 тыс. кв. м предлагается разместить паркинг на 2150 машиномест.
Денис Левченко подчеркнул, что при разработке проекта архитекторы стремились сохранить преемственность в отношении существующего объекта, но придать новому зданию более современный и экспрессивный облик. «Существующая архитектура здания статичная, мы попытались изменить его характер, сделать его более динамичным и эмоциональным», - заявил он.
Рецензент – профессор Академического института живописи, скульптуры и архитектуры им. И.Е. Репина Юрий Митюрев отметил, что проект достаточно продуман с точки зрения функционального наполнения, логистики и коммуникации. Однако признал, что требованиям по вместимости стадиона, которые предъявляются к аренам Чемпионата мира по хоккею (отметим, Петербург примет состязания в 2023 году) СКК соответствует не полностью.
Члены Градсовета весьма критически оценили представленный проект. Претензии высказывались самые разнообразные. Одна из главных – сама идея демонтировать существующий СКК. Руководитель ООО «Студия 44» Никита Явейн заявил, что имеющуюся арену вполне можно модернизировать без сноса. «Город уже лишился нескольких памятников советской архитектуры, таких, например, как стадион им. С. Кирова и Речной вокзал. Не хотелось бы пополнять этот список», - подчеркнул он. Президент Петербургского Союза архитекторов Олег Романов поддержал эту мысль. Он отметил также, что такой значимый проект должен пройти обсуждение в Союзе.
Многим не понравился внешний облик сооружения. По мнению главы архитектурной мастерской «Б2» Феликса Буянова, он напоминает «перебинтованную стеклянную банку». Среди предложений было также проведение открытого конкурса на эскиз здания. Высказывалось пожелание увидеть полный проект комплекса (напомним, в рамках заявленного инвестпроекта, часть окружающей территории предполагается застроить жильем). Говорилось о необходимости реконструкции Парка Победы, не рассчитанного на нагрузку в 20 тыс. болельщиков. Предлагалось вынести проект «куда-нибудь на намыв».
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев по ряду положений выступил в защиту проекта. Он отметил, в частности, что конструкции существующего СКК, согласно исследованию 1998 года, находятся в предаварийном состоянии и, соответственно, решение о демонтаже оправданно. Отсутствие конкурса, по словам чиновника, связано с необходимостью ускорить процесс, чтобы успеть завершить строительство к 2023 году.
Тем не менее, члены Градсовера решили, что проект нуждается в серьезной переработке, согласовав, впрочем, повышение объекта до 45 м.
Синтез искусств, непрерывное архитектурное образование, потенциал петербургских набережных для градостроительного развития Северной столицы, подземная архитектура – лишь некоторые из ключевых тем открытой выставки «Архитектурный ресурс Петербурга».
Выставка, проходившая в Российском этнографическом музее в течение всей минувшей недели, стала площадкой для оживленной дискуссии с участием архитекторов, скульпторов, представителей профильных образовательных заведений и других заинтересованных в архитектурном будущем Петербурга лиц.
Новые акценты
В нынешнем году в привычный для архитектурного сообщества формат экспозиций были внесены существенные изменения. Прежде всего, организаторы уделили внимание ряду новых тем. Например, на выставке можно увидеть реализованные проекты церковного строительства, в котором, к слову, воплощается незаслуженно мало используемый сегодня принцип синтеза искусств: в работе над культовыми сооружениями участвуют и скульпторы, и художники. Представлены на выставке и образцы подземной урбанистики: ее значение усиливается вследствие высокой плотности застройки в центральных районах Петербурга. Здесь можно также увидеть работы-победители смотра-конкурса «Архитектон», проводимого Санкт-Петербургским союзом архитекторов.
В числе участников экспозиции в Этнографическом музее заметны новые имена. Поскольку выставка была заявлена как открытая, любой желающий из Петербурга либо другого города мог принять в ней участие и сказать свое слово о том, как он понимает архитектуру. И здесь, действительно, представлены работы не только петербуржцев, но и москвичей. Причем, по свидетельству организаторов, «костяк выставки собрался сразу».
В контексте привлечения новых участников логично внимание инициаторов экспозиции к непрерывному профессиональному образованию. «Это мероприятие с новым акцентом и новыми темами», – подчеркнул в приветственном слове Олег Романов, президент Санкт-Петербургского союза архитекторов, одного из организаторов выставки. «Это место «намоленное», и этот зал мог бы стать площадкой для полемики всех участников архитектурного и градостроительного процесса», – предложил профессор и первый заместитель декана факультета искусств СПбГУ Иван Уралов. Причем «застрельщиком» такого обсуждения могла бы стать, по его мнению, ассоциация архитекторов «Архсоюз Капитель», инициатор выставки. А объектами экспозиций, по мнению Ивана Уралова, могли бы стать и работы студентов профильных вузов, и яркие, но не реализованные проекты, и архитектурная графика, и арт-дизайн либо дизайн городской среды.
В свою очередь, Валентина Орлова, председатель правления Всемирного клуба петербуржцев, также принявшего участие в подготовке мероприятия, отметила, что сотрудничество общественных организаций и профессионалов – «замечательная примета времени». Она акцентировала внимание на важности непрерывного образования. «Нас очень волнует эта тема. А такие выставки формируют вкус», – сказала Валентина Орлова. Эта идея перекликается со словами председателя ассоциации «Архсоюз Капитель» Михаила Копкова. «Архитектурная традиция должна вдохновлять архитекторов, чтобы архитектура существовала не в отрыве, а была непрерывной», – заявил он, подчеркнув, что в современной жизни архитектура должна занимать место «по достоинству, а не после маркетинга и прочего».
Важность подобных мероприятий прежде всего для самих профессионалов, понимающих важность архитектуры в создании полноценной среды, подчеркнул Сергей Цыцин, руководитель «Архитектурной мастерской Цыцина». «Это делается, конечно же, для самих авторов: им, как воздух, нужен диалог, который начинается уже с того, что они смотрят на работы, общаются друг с другом, а также со студентами, горожанами, девелоперами и властями», – прокомментировал Сергей Цыцин. Как он полагает, городские власти недостаточно погружены в проблемы и градостроительства, и архитектуры. «Должно быть большее внимание к профессиональному экспертному мнению. Но и само экспертное мнение не должно быть односторонним. В этом смысле 17 авторов, которые представлены на выставке, – это 17 голосов», – заявил архитектор.
В русле темы синтеза искусств скульптор Дмитрий Каминкер акцентировал внимание на эстетике скульптурных форм, появляющихся в городе. «У нас массовая стилистика городской скульптуры – «работа неизвестного скульптора середины XIX века», – прокомментировал он. – Существует штамп: инструмент скульптора – это резец, зубило и молоток. Но я считаю, что это все-таки головной мозг. И если в скульптуре хоть какие-то следы обработки этим инструментом заметны, это уже большая победа». А главным девизом скульптора, по его мнению, должен быть «Не навреди»: неудачное, неуместное произведение может испортить облик целой улицы, а то и города.
Время сохранять набережные
Все громче звучат голоса профессионалов в поддержку тезиса о том, что Нева – главное архитектурное, градостроительное сокровище Санкт-Петербурга. Именно Неве обязан город своими наиболее блистательными видами, получившими известность во всем мире. И если в отношении набережных, застраивавшихся десятилетия (и даже столетия) назад, есть все основания говорить об архитектуре именно самих набережных, то новые набережные превращаются просто в «раму» для размещения зданий, преимущественно жилых. Речь не идет ни о соразмерности, ни о логике (вследствие реализации единой концепции) их застройки, ни о едином фасаде набережных.
«Идея вынести на обсуждение тему новых невских набережных как ресурса градостроительного развития Петербурга родилась у меня после того, как я дважды прошла на «Арт-теплоходе» вдоль петербургских набережных, в том числе вверх по Неве, и увидела, чем сменяется сейчас промышленная застройка. Там строится жилье, преимущественно коммерческое, совершенно беспорядочно, без какой бы то ни было градостроительной концепции, без системного подхода и цельного замысла. Если учесть, что Нева – это главная улица Петербурга, такое отношение вызывает очень горькие чувства», – рассказала главный редактор журнала «Капитель» Ирина Бембель, один из идеологов выставки.
«Мы испортили виды и перспективы петербургских набережных и водных просторов несоблюдением градостроительных принципов, заложенных ранее. Новые набережные ни во что не складываются. С ними дело обстоит гораздо хуже, чем с новыми кварталами нашего города», – отметил Иван Уралов.
«Петербург и начал застраиваться по берегам, а потом развитие оборвалось. Причем в советское время пытались что-то создать: достаточно вспомнить застройку Свердловской набережной. А сейчас никакой концепции развития набережных нет. Созданные предыдущими поколениями набережные Санкт-Петербурга, даже если не рассматривать каждое отдельно здание, – в целом вклад в мировую архитектуру. Мы должны напоминать об этом, говорить об этом и продолжить эту традицию», – прокомментировал, со своей стороны, Михаил Копков.
О ценности Петербурга как единого эстетического объекта напомнил член президиума Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры архитектор Павел Никонов. «Величие Невы – фундамент величия Санкт-Петербурга. Если мы нанесем ущерб величию Невы по причине пренебрежения к элементарным оптическим эффектам, это нанесет ущерб городу как единому архитектурному объекту», – заявил он.
Решение проблемы многие представители профессионального сообщества видят в придании прибрежным зонам особого статуса. «Хочется, чтобы мы смогли подготовить документ с таким предложением к властям», – подтвердил Иван Уралов.
«Мне представляется, что прибрежные территории требуют особого статуса: это должна быть отдельная зона, для которой должна быть разработана какая-то цельная концепция. Может быть, такая концепция должна стать предметом конкурса. Разумеется, все застраиваемые вдоль Невы территории частные. И на все наши тревоги мы получаем ответ: «Но это же частная собственность». Но в истории есть прецеденты, когда благодаря волевым усилиям государства, городских властей находится компромисс», – прокомментировала Ирина Бембель. Иначе, предупреждают архитекторы, набережные станут упущенным ресурсом Петербурга: время тает, а процессы хаотичной застройки продолжаются.