Чего ожидать участникам «долевки»?
С 1 июля 2019 года вступают в силу изменения в 214-ФЗ. Как изменится «долевка» на практике? Какие перспективы ждут застройщиков и участников долевого строительства при работе с эскроу-счетами? Эти и другие вопросы обсуждали участники рынка недвижимости на бизнес-завтраке с представителями властных, административных структур и общественных организаций.
Мероприятие состоялось в рамках ХII конкурса «Доверие потребителя». Модератором выступил сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег Островский. Информационные партнеры – газета «Строительный Еженедельник» и портал «АСН-инфо».
Открыл дискуссию председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Юрий Грудин, отметив, что «актуальность темы последствий принятых в 214-ФЗ изменений – для застройщиков, банков и дольщиков не вызывает сомнений».
«Представленные застройщиками и оформленные кадастровыми инженерами в соответствии с установленными требованиями справки о строительной готовности, как правило, подвергаться сомнению не будут, за исключением явного несоответствия их реальному состоянию дел. А вот размер фактически понесенных застройщиком затрат и оценка количества заключенных договоров участия в долевом строительстве будут, безусловно, сверяться с данными, представленными застройщиками в квартальной отчетности и данными Управления Росреестра по Санкт-Петербургу», – подчеркнул заместитель председателя Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский.
Также он отметил, что уже сейчас понятно, что несколько строительных компаний по различным причинам получить кредиты банков не смогут. По каждой из них будет приниматься конкретное решение во взаимодействии с банками и с использованием механизмов, предусмотренных в принятых в первом чтении на прошлой неделе очередных изменениях в 214-ФЗ.
Евгений Барановский, отвечая на вопросы участников мероприятия, рассказал о необходимости государственно-частного партнерства в создании объектов социальной и транспортной инфраструктуры, озвучил статистику стройкомплекса Петербурга и подчеркнул, что сотрудники Комитета уже начали работу по оценке представляемых застройщиками документов для получения соответствующего заключения о дальнейшей схеме, по которой будет продолжаться строительство жилых объектов.
Работает в соответствии с изменившимся законодательством и СПб ГУП «ГУИОН». Как рассказала директор ГУИОН Алла Эккерман, разработана методика расчета строительной готовности строящихся домов и уже начата практическая работа по заявкам застройщиков.
И. о. директора СПБ ГБУ «Управление строительными проектами» Юрий Кабушка констатировал, что «достраивать проблемные объекты можно будет, привлекая крупных и надежных застройщиков на взаимовыгодных условиях, – или выходить на банкротство горе-застройщиков и использовать для завершения строительства бюджетные средства или средства Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Позицию застройщиков на бизнес-завтраке озвучили генеральные директора строительных компаний: Мария Чёрная («Бонава»), Михаил Зарубин («47 трест»), Марк Лернер («Петрополь»), Валентина Калинина («РосСтройИнвест»). По их мнению, со введением в действие новых законодательных норм застройщикам придется на всем экономить, возводить объекты социальной и транспортной инфраструктуры за счет собственных средств, что скажется на повышении стоимости «квадрата», уменьшении площади квартир и увеличении финансовых рисков застройщиков при возникновении проблем у банков.
Снижение покупательной способности населения, сложность и ограничения застройщиков в выборе подрядных организаций, связанные с жесткими требованиями уполномоченных банков, повлекут либо объединение, либо уход с рынка ряда застройщиков, а также проблемы с выходом на рынок новых игроков. Как следствие этих факторов, возможна его монополизация.
Но были и оптимистичные прогнозы по развитию отрасли в новых условиях. Положительным опытом работы с эскроу-счетами поделился заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин: «Мы работаем по схеме проектного финансирования с 2015 года. Да, нам пришлось серьезно перестроить управление в компании, существенно изменив работу всех подразделений, и выйти на новый уровень взаимодействия с банками. Но работа по эскроу-счетам возможна и имеет перспективное будущее».
В свою очередь, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина рассказала об особенностях альтернативы долевому строительству – о привлечении денежных средств для строительства многоквартирных домов с помощью жилищно-накопительных кооперативов.
По окончании мероприятия все участники отметили важность общения, позволяющего представителям органов исполнительной власти и застройщикам услышать друг друга и прийти к совместным решениям.
В условиях дефицита участков под дачи и ИЖС, Смольный решил раздать многодетным семьям, стоящим в очереди на получение земли, по 300 тыс. рублей на покупку дачи в любом регионе страны. За четыре месяца за этой мерой поддержки обратились только 98 из почти 30 тыс. нуждающихся в участках семей.
Новая мера поддержки заработала с июля 2016 года, в бюджете на «земельный капитал» заложили 350 млн рублей, этой суммы хватит на компенсационные сертификаты примерно 1,6 тыс. семей. Но в силу ряда причин эта услуга пока не пользуется популярностью у многодетных петербуржцев.
В Петербурге, по словам председателя городского комитета по социальной политике Александра Ржаненкова – порядка 31 тыс. многодетных, 29,8 тыс из них обратились за предоставлением участка. Размер бесплатных участков предусмотрен законом – 10-12 соток, такого количества свободной земли, чтобы хватило на всех - у города нет. Предоставление земельного капитала должно было помочь решить проблему с обеспеченностью участками.
В 2015 году по адресной программе было выделено 998 участков под дачи в Ломоносовском и Всеволожском районах соседнего субъекта. Но дальше сотрудничество регионов не срослось. «Были предложения от очень дальних районов, но наши горожане не изъявили желания получать земли там, - объяснил господин Ржаненков. - Можно было бы рассмотреть ситуацию выкупа городом у области на каких-то условиях неких территорий. Но это сложный и дорогостоящий процесс. В области много территорий, но они заинтересованы в том, чтобы мы их развивали. Пока таких возможностей – и финансовых и юридических мы не имеем».
Из 98 семей, подавших заявления на земельный капитал, сертификаты на возмещение средств получили пока 43. Теперь их задача найти подходящий участок, купить его на свои средства, а затем получить 300 тыс рублей из городского бюджета. За истекшие 4 месяца за выплатой еще не обратился ни один из получателей. Впрочем, искать оптимальный надел для своей семьи, владельцы сертификата могут до трех лет, главное, успеть закрыть сделку до совершеннолетия детей.
По словам экспертов, на сумму в 300 тыс рублей можно приобрести участок в 6 соток в садоводстве относительно недалеко от города. Участки с коммуникациями будут стоить уже от 600 тыс до 1-1,5 млн рублей. «В сегодняшних параметрах рынка участков должно хватить. Например, по Ропшинскому и по Гостилицкому шоссе немало продается земель даже под ИЖС, по цене – 400-500 тыс рублей за участок», - комментирует председатель совета директоров АН «Арин» Андрей Тетыш.
Аналогичные суммы озвучивает президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов: «За 300 тыс можно купить 6 соток в садоводстве, но если речь идет об участке в 10-12 соток – то за такую сумму его можно найти только в 60-70 км от Петербурга, в непрестижных локациях, и без коммуникаций. Может быть там будет дорога, но газа точно не будет». По его словам, расценки на полноценные дачные участки, с хорошей транспортной доступностью и необходимыми коммуникациями начинаются от одного миллиона рублей.
Таким образом, ограничение параметров участка площадью минимум в 10 соток, может стать серьезной препоной для ряда семей при получении земельного капитала. «Человек встает перед выбором: купить 12 соток с субсидией, и это будет минимум 600 тыс, или купить 7 соток и потратить 380-400 тыс., но без поддержки из бюджета, - комментирует Андрей Тетыш. – Фактически он получает не субсидию, а дополнительные сотки. Вопрос, что с ними делать?».
В Смольном с данной мерой поддержки связывают большие надежды и даже готовы увеличивать ее финансирование. Но для начала необходимо освоить 350 млн рублей, заложенные на реализацию закона о земельном капитале на текущий год. Для этого обратиться за услугой должны еще как минимум 1,5 тыс многодетных семей.
В Смольном пообещали поддержать бизнесменов сразу в нескольких, наиболее перспективных видах деятельности.
Об инвестиционном потенциале Петербурга говорили участники первого в Северной столице ежегодного Инвестиционного форума.
Мероприятие проходило 24-25 октября текущего года на площадке новой сцены Александринского театра. В нем приняли участие около 800 экспертов: политиков, бизнесменов, юристов и финансистов. «Строительный Еженедельник» являлся информационными партнером форума.
Технологические перспективы
Открыл форум губернатор Петербурга Георгий Полтавченко с выступлением в формате инвестиционного послания. «За четыре предыдущих года Петербург сумел увеличить инвестиции в основной капитал на 48%, в действующих ценах. Это один из самых лучших результатов страны. Объем прямых иностранных инвестиций по итогам 2015 года составил 7,5 млрд долларов США. Это далеко от рекордных показателей 2013 года – тогда они составили 13 млрд долларов, что на один миллиард долларов больше, чем в 2014 году», – отчитался губернатор.
Он также добавил, что в первом полугодии 2016 года объем инвестиций в основной капитал организаций в городе составил 205,1 млрд руб., что на 12% больше аналогичного периода прошлого года. Причем участие бюджетных и кредитных средств в инвестиционных схемах снизилось. Это стало заметно и по возросшему числу соглашений о строительстве новых социальных объектов на инвестиционной основе. Так, с 2012 года по настоящее время городом и застройщиками было заключено 107 соглашений по 196 объектам социального назначения на общую сумму порядка 81,5 млрд руб. «А по результатам одного только 2016 года планируется заключить в общей сложности 50 соглашений по развитию 80 объектов социальной инфраструктуры на общую сумму 46,4 млрд руб.», – поделился планами Георгий Полтавченко.
Председатель совета Центра стратегических разработок Алексей Кудрин, обрисовывая общую инвестиционную картину по стране, был настроен менее позитивно. Он сообщил, что в последние годы рост ВВП в стране составлял около 1%. По его словам, если ничего не предпринимать, Россию ждет рост ВВП на уровне 1,5-2%, что близко к стагнации и ниже темпов мирового роста. «Доля российской экономики в общемировой сокращается. Однако, если провести соответствующие реформы, то положение страны может измениться. Сейчас наш Центр разрабатывает план по увеличению темпов роста ВВП до 4% в год. Он будет представлен весной 2017 года», – пояснил господин Кудрин.
Для того, чтобы преодолеть инерционную динамику в экономике, России нужно решить вопрос технологического отставания, считает господин Кудрин. Сегодня, по его словам, доля инновационной продукции в России составляет около 12%, тогда как, чтобы соответствовать мировым вызовам, нужно около 30%. «Мы специализируемся на шести областях, и только в двух наш уровень выше среднего в мире – в физике и исследовании космоса. Но по новейшим отраслям, которые сегодня обеспечивают прорыв в мировой экономике, мы отстаем». При этом, по мнению Алексея Кудрина, Петербург должен стать одним из российских центров, «где будут форсироваться технологические прорывы».
Разносторонний подход
Для улучшения инвестиционного фона в городе Смольным подготовлены варианты поддержки для развития нескольких отраслей. Во-первых, это предоставление налоговых льгот для технопарков – как для управляющих компаний, так и для резидентов. По словам Георгия Полтавченко, соответствующий законопроект сейчас разрабатывается и будет готов до конца I квартала 2017 года.
Кроме того, помощь получат инвесторы, которые займутся пансионатами для пожилых людей. Власти собираются предложить бизнесменам сразу несколько зданий с земельными участками для строительства в формате государственно-частного партнерства. «Сдать их в концессию, отремонтировать за счет партнеров и дальше платить из бюджета по установленным тарифам только за проживание и медицинский уход», – так определил цель глава региона.
Еще одно направление, получившее правительственную поддержку, – гостиничный бизнес. Инвесторам по концессии предложили получать и выкупать на льготных условиях земельные участки для строительства новых гостиниц, а также здания для реконструкции под гостиницу.
Пообещали помощь и собственникам исторических зданий. Они получат льготы по налогу на имущество в случае, если в течение трех календарных лет они вложили от 500 млн рублей и больше в работы по сохранению объекта культурного наследия регионального или местного (муниципального) значения на территории города. Период действия льгот зависит от суммы вложений. Если она составляет от 500 млн рублей до 1 млрд рублей, льготы растянутся на три налоговых периода, более 1 млрд рублей – на пять лет. Соответствующий законопроект находится на стадии согласования.
Также стоит отметить выдвинутую комитетом по инвестициям инициативу по поддержке креативной индустрии. Так, помещения, находящиеся в собственности города, планируется сдавать в аренду по льготной цене. Для того, чтобы получить скидку, арендатор должен использовать не менее 80% площади арендуемого здания под культурную, творческую и научную деятельность. «Мы подготовили предварительный перечень из 10 объектов недвижимости в центре города, которые могут быть потенциально интересны инвестору, и
хотим на законодательном уровне закрепить понятие креативной индустрии», – пояснила председатель комитета по инвестициям Петербурга Ирина Бабюк. Помещения будут сдавать инвестору на 3-10 лет.