Чего ожидать участникам «долевки»?
С 1 июля 2019 года вступают в силу изменения в 214-ФЗ. Как изменится «долевка» на практике? Какие перспективы ждут застройщиков и участников долевого строительства при работе с эскроу-счетами? Эти и другие вопросы обсуждали участники рынка недвижимости на бизнес-завтраке с представителями властных, административных структур и общественных организаций.
Мероприятие состоялось в рамках ХII конкурса «Доверие потребителя». Модератором выступил сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег Островский. Информационные партнеры – газета «Строительный Еженедельник» и портал «АСН-инфо».
Открыл дискуссию председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Юрий Грудин, отметив, что «актуальность темы последствий принятых в 214-ФЗ изменений – для застройщиков, банков и дольщиков не вызывает сомнений».
«Представленные застройщиками и оформленные кадастровыми инженерами в соответствии с установленными требованиями справки о строительной готовности, как правило, подвергаться сомнению не будут, за исключением явного несоответствия их реальному состоянию дел. А вот размер фактически понесенных застройщиком затрат и оценка количества заключенных договоров участия в долевом строительстве будут, безусловно, сверяться с данными, представленными застройщиками в квартальной отчетности и данными Управления Росреестра по Санкт-Петербургу», – подчеркнул заместитель председателя Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский.
Также он отметил, что уже сейчас понятно, что несколько строительных компаний по различным причинам получить кредиты банков не смогут. По каждой из них будет приниматься конкретное решение во взаимодействии с банками и с использованием механизмов, предусмотренных в принятых в первом чтении на прошлой неделе очередных изменениях в 214-ФЗ.
Евгений Барановский, отвечая на вопросы участников мероприятия, рассказал о необходимости государственно-частного партнерства в создании объектов социальной и транспортной инфраструктуры, озвучил статистику стройкомплекса Петербурга и подчеркнул, что сотрудники Комитета уже начали работу по оценке представляемых застройщиками документов для получения соответствующего заключения о дальнейшей схеме, по которой будет продолжаться строительство жилых объектов.
Работает в соответствии с изменившимся законодательством и СПб ГУП «ГУИОН». Как рассказала директор ГУИОН Алла Эккерман, разработана методика расчета строительной готовности строящихся домов и уже начата практическая работа по заявкам застройщиков.
И. о. директора СПБ ГБУ «Управление строительными проектами» Юрий Кабушка констатировал, что «достраивать проблемные объекты можно будет, привлекая крупных и надежных застройщиков на взаимовыгодных условиях, – или выходить на банкротство горе-застройщиков и использовать для завершения строительства бюджетные средства или средства Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Позицию застройщиков на бизнес-завтраке озвучили генеральные директора строительных компаний: Мария Чёрная («Бонава»), Михаил Зарубин («47 трест»), Марк Лернер («Петрополь»), Валентина Калинина («РосСтройИнвест»). По их мнению, со введением в действие новых законодательных норм застройщикам придется на всем экономить, возводить объекты социальной и транспортной инфраструктуры за счет собственных средств, что скажется на повышении стоимости «квадрата», уменьшении площади квартир и увеличении финансовых рисков застройщиков при возникновении проблем у банков.
Снижение покупательной способности населения, сложность и ограничения застройщиков в выборе подрядных организаций, связанные с жесткими требованиями уполномоченных банков, повлекут либо объединение, либо уход с рынка ряда застройщиков, а также проблемы с выходом на рынок новых игроков. Как следствие этих факторов, возможна его монополизация.
Но были и оптимистичные прогнозы по развитию отрасли в новых условиях. Положительным опытом работы с эскроу-счетами поделился заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин: «Мы работаем по схеме проектного финансирования с 2015 года. Да, нам пришлось серьезно перестроить управление в компании, существенно изменив работу всех подразделений, и выйти на новый уровень взаимодействия с банками. Но работа по эскроу-счетам возможна и имеет перспективное будущее».
В свою очередь, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина рассказала об особенностях альтернативы долевому строительству – о привлечении денежных средств для строительства многоквартирных домов с помощью жилищно-накопительных кооперативов.
По окончании мероприятия все участники отметили важность общения, позволяющего представителям органов исполнительной власти и застройщикам услышать друг друга и прийти к совместным решениям.
Холдинг «Эталон» продал группе «БестЪ» торговый центр «Аура» в Приморском районе. Эксперты оценивают сделку в 0,5-0,8 млрд рублей. Новый собственник сделает в здании бизнес-центр. Реконцепция завершится к лету.
О том, что группа компаний «БестЪ» приобрела у ГК «Эталон» ТЦ «Аура» на Лахтинском проспекте, 85А, и приступила к его реконцепции и ребрендингу, сообщил председатель совета директоров «БестЪ» Андрей Лушников. Детали и сумму сделки он не раскрыл. В ГК «Эталон» от комментариев отказались. По оценке гендиректора Docklands Development Екатерины Запорожченко, объект обошелся покупателю в 0,5-0,8 млрд рублей. Но генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков напомнил, что прежний собственник давно и безуспешно пытался избавиться от объекта. «Поэтому «Ауру», скорее всего, продали с большим дисконтом», – считает он.
Напомним, что ТЦ «Аура» площадью 14,6 тыс. кв. м был открыт в конце 2012 года в качестве дизайнерского центра элитных товаров для интерьера. Но арендаторов собрать не удалось – около года комплекс стоял почти пустым. Тогда «Эталон» решил переделать его в галерею бутиков одежды и обуви. Но и с этими арендаторами возникли сложности. А два года назад первый этаж здания занял супермаркет «О’Кей». Но через два года и он из «Ауры» ушел. Сейчас арендаторами заполнены только 2 тыс. кв. м площадей комплекса (20% от его арендопригодной площади).
Андрей Лушников рассказал, что «БестЪ» переделает «Ауру» в бизнес-центр класса «А» с расширенной инфраструктурой. «Весь цикл работ будет выполняться силами подразделений группы: «БестЪ. Коммерческая недвижимость» возьмет на себя подготовку концепции и брокеридж, а «МТЛ» будет отвечать за внешнее управление, управленческий учет, а в последующем – за маркетинг и позиционирование», – пояснил он.
Согласно концепции «БестЪ», более трети площадей офисного здания займут общественные зоны, где разместятся кафе, рестораны, фитнес студия, спа-центр и др.
«Мы уверены в позитивном результате. Формат офисной недвижимости, который мы задумали, очень хорошо воспринимается, потому что он «сделан для людей». Подобное предложение на рынке аренды в Петербурге практически отсутствует, хотя сейчас этот сегмент востребован на Западе и активно развивается в Москве. Мы понимаем, что реконцепция известного объекта торговой недвижимости – это довольно сложная задача. Но от этого только больше драйва», – отметил Андрей Лушников. Он добавил, что идея превращения торгового комплекса в офисный появилась благодаря его близости к будущему небоскребу «Газпрома» «Лахта Центр». «Иметь офис рядом с ним становится престижно. На уровне предварительных договоренностей у нас уже есть два крупных потенциальных арендатора», – сообщил Андрей Лушников.
Эксперты считают, что идея превращения «Ауры» в бизнес-центр может быть успешной.
«Реконцепция – это сложная задача. Надо обратить особое внимание на конструктив и логистику здания. У торговых и офисных комплексов они совершенно разные. Но для опытного и серьезного девелопера все решаемо. Когда мы начинали превращение универмага «Фрунзенский» в бизнес-центр, многие скептики не верили в успех. Но дело сделано – и комплекс заполнен арендаторами на 100%, несмотря на приличную арендную ставку», – сообщил партнер сети «Сенатор» Дмитрий Золин.
Кстати
«У торгового центра «Аура» концепция изначально была некачественной. А озвученный проект реконцепции – очень удачная идея. С учетом строительства ЗСД и переезда в Лахту структур «Газпрома», бизнес-центр высокого класса в этом районе, безусловно, будет пользоваться высоким спросом. Средний уровень ставок на офисы в Приморском районе составляет 1 тыс. рублей за кв. м. Средний уровень вакансии в этой локации – 9,7%», – говорит вице-президент Группы Becar Илья Андреев.
Правительство Ленинградской области представило для обсуждения территориальную схему размещения бытовых отходов. На следующей неделе Общественная палата Ленобласти завершит сбор предложений и передаст их чиновникам.
Общественная палата Ленинградской области провела заседание по вопросу обращения с твердыми коммунальными отходами. Напомним, что с января 2017 года в России изменится природоохранное законодательство. Постановлением Правительства РФ от 16 марта 2016 года №197 утверждены требования к составу и содержанию территориальных схем обращения с отходами, в том числе с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Согласно документу, территориальную схему обращения с отходами (ТСОО) необходимо согласовать с Федеральной службой по надзору в сфере природопользования. Документ должен включать сведения о проведении инвентаризации источников образования твердых коммунальных и других видов отходов, с указанием адреса фактического местонахождения источника образования отходов, количества и видов отходов, образующихся от каждого источника. Также в ТСОО необходимо указать данные о количестве и видах образующихся отходов в каждом муниципальном образование.
Собравшиеся в зале – члены Общественной палаты Ленинградской области, представители профильных комитетов, представители регионального Росприроднадзора, управляющих компаний и эксперты обсуждали вопросы, связанные с ТСОО. Отдельное внимание было уделено новым правилам обращениям с твердыми коммунальными отходами (ТКО), вопросам создания и деятельности регионального оператора по обращению с отходами, его взаимодействия с Управляющими организациями и ресурсо-снабжающими организациями в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Правительство Ленобласти уже разработало и приняло программу ТСОО, утвердила в Северо-Западном департаменте и центральном Росприроднадзоре. Наличие утвержденной схемы является обязательным условием для проведения конкурсного отбора регионального оператора по обращению с твердыми бытовыми отходами (ТБО). Таким образом Ленобласть выполнила все условия законодательства и готова к созданию регионального монополиста. Именно эта компания будет заниматься сбором, транспортировкой, обработкой, обезвреживанием и захоронением твёрдых коммунальных отходов в отдельно взятом регионе. И именно с региональным оператором собственники будут заключать договор на услугу.
Компания-оператор будет заниматься сбором и переработкой исключительно ТБО. Строительный мусор и опасные отходы I-III класса к бытовым не относятся. По данным Росприроднадзора, ежегодно в Ленобласти генерируется около 900 тысяч тонн ТБО и ТКО. В ведомстве уточняют, что 400 тыс. тонн – это отходы жизнедеятельности дачников и приезжих в Ленобласть. Сюда надо добавить городской бытовой и коммунальный мусор — 2 млн тонн в год. По разным оценкам, расходы на сбор, транспортировку, обработку и захоронение всего мусора может достигать пяти миллиардов рублей.
Заместитель начальника Департамента Росприроднадзора по Северо-Западному федеральному округу Оксана Авдиенко сообщила собравшимся о штрафах в случае нарушения федерального законодательства об охране окружающей среды. По ее словам, до начала января собственники объектов недвижимости обязаны поставить на учет свои объекты в реестре Росприроднадзора.
По словам председателя комиссии по агропромышленному комплексу, предпринимательству и экологии Общественной палаты Ленобласти Галины Беликовой, несмотря на активные разговоры, что федеральные власти готовы отложить «мусорную реформу», на более поздний срок, собравшиеся приняли решение не обращать на это внимание. Напомним, что реформа предусматривающая изменение модели взаимодействия между подрядчиками и производителями мусора и введение региональных операторов может быть отложена. Многие регионы не успели утвердить территориальные схемы обращения с отходами и согласовать их в Росприроднадзоре. Известно, что в Минстрое поддерживают это решение, но уточняют, что регионы, согласовавшие схемы обращения с отходами, могут перейти на новую систему раньше.